IL COMMISSARIO LIQUIDATORE DELLA COOPERATIVA CHE HA REALIZZATO IL PROGRAMMA COSTRUTTIVO IN REGIME DI EDILIZIA CONVENZIONATA NON PUO’ SCIOGLIERSI DALLA PRENOTAZIONE DELL’ALLOGGIO CHE DEVE ASSEGNARE AL SOCIO ALLE CONDIZIONI CONTRATTUALI.
Come è noto l’art. 72 della Legge Fallimentare consente al Commissario Liquidatore o al Curatore di sciogliersi dal “contratto pendente”, con la conseguenza che l’eventuale credito del contraente in bonis viene ammesso al Passivo, mentre l’opera in corso di realizzazione viene definitivamente acquisita all’attivo della Procedura.
Nel caso delle Cooperative edilizie dichiarate insolventi, il “contratto pendente” è rappresentato dall’atto di prenotazione dell’alloggio (contratto preliminare di assegnazione), sicché, con la dichiarazione di scioglimento dal contratto, le anticipazioni eseguite dal socio prenotatario vengono ammesse al Passivo e l’alloggio prenotato viene venduto all’incanto, secondo il procedimento previsto per le vendite fallimentari.
Gli effetti sono verosimilmente disastrosi per i soci, i quali perdono la possibilità di acquisire l’alloggio e anche quella di recuperare le anticipazioni eseguite in conto prezzo.
Ed infatti, i crediti dei soci vengono ammessi come chirografari e, pertanto, molto spesso restano esclusi dalla distribuzione dell’attivo, interamente assorbito dai crediti privilegiati e prededucibili.
La disciplina normativa che precede, però, trova dei limiti nel caso di Cooperative che realizzano le opere sui terreni vincolati PEEP, loro assegnati dai Comuni con cui stipulano le Convenzioni ex art. 35 della legge 865/71.
Ed invero, il citato atto di Convenzione regola il rapporto tra l’Ente pubblico concedente e la Cooperativa concessionaria, finalizzato alla realizzazione degli edifici sociali sul terreno concesso in diritto di superficie in zona PEEP, nonché alla assegnazione dei relativi alloggi ai soci in possesso dei requisiti soggettivi previsti dalla legge.
Alla luce di quanto precede, l’atto di Convenzione di cui trattasi è caratterizzato dalla finalità di interesse pubblico, sicché esso è regolamentato anche dalle disposizioni sugli atti amministrativi, come affermato dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato: “optando decisamente per la natura di diritto pubblico dell’accordo sulla base del fatto che essa ha ad oggetto l’esercizio consensuale della potestà pubblica (contratto ad oggetto pubblico)“, di recente, Cons. Stato, sez. IV, 22 febbraio 2018, n. 1119.
Anche la Suprema Corte di legittimità ha avuto modo di occuparsi della natura degli atti di Convenzione ex art. 35 L.865/71, statuendo espressamente che “gli atti amministrativi relativi, così come le convenzioni, in quanto promananti in forza della predetta delega legislativa, traggono da quest’ultima, direttamente, il carattere di imperatività e pertanto debbono ritenersi compresi nella previsione dell’art. 1339 cod. civ.; cui si ricollega quella dell’art. 1419 c.c., comma 2 posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa senza riflessi invalidanti, peraltro, sull’intero contratto in ipotesi di sostituzione di diritto.“ Cass. Civile n. 3018 del 10 febbraio 2010; Cass. Civile n. 11032 del 21 dicembre 1994; Cass. Civile n. 5369 del 12.04.20002.
Dalle consolidate note giurisprudenziali che precedono, quindi, emerge l’assoluta imperatività della Convenzione di cui si tratta, sicché essa risulta vincolante anche per il Commissario Liquidatore/Curatore, con la conseguenza che l’esigenza di tutela della massa creditoria non può azzerare l’efficacia dell’atto amministrativo, caratterizzato dal preminente interesse pubblico.
D’altra parte, ma sempre sulla medesima onda dei succitati principi giurisprudenziali, va osservato che la stessa Legge Fallimentare recepisce l’interesse pubblico inerente alla “politica abitativa”, allorquando con l’ultimo comma dell’art. 72 dispone che lo scioglimento dal contratto ex art. 72 non si applica nel caso di contratti preliminari trascritti ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., a condizione che l’alloggio costituisca per il prenotatario-assegnatario la prima casa.
Orbene, l’atto di Convenzione di cui trattasi va stipulato in forma pubblica e, pertanto, esso va regolarmente trascritto nei Registri Immobiliari; si deve poi osservare che l’atto medesimo, recependo ex lege tutti i dati dei “contratti preliminari” inerenti agli alloggi di prenotazione dei soci può essere assimilato al contratto preliminare di cui al citato art. 2645 bis del Codice Civile.
Alla luce di quanto precede, consegue che l’atto di Convenzione ex art. 35 L. 865/71, stipulato tra la Cooperativa e l’Ente concedente, in relazione agli alloggi da assegnare ai soci, può essere da questi ultimi opposto al Commissario Liquidatore/Curatore, il quale è impedito a sciogliersi dal contratto di prenotazione che deve, viceversa, eseguire ai sensi del combinato degli artt. 72 L.F. e 2645 bis c.c..
L’interpretazione della disciplina sopra enunciata è alla base delle azioni in corso proposte dai soci di Cooperative edilizie in LCA site in diverse Regioni italiane, assistiti da questo Studio legale.