Cooperative: casi e soluzioni

Sono un appartenente alla Polizia di Stato e socio di una cooperativa edilizia con mutuo agevolato INPDAP. A dicembre 2017 abbiamo terminato di pagare il mutuo ed è in corso l’assegnazione degli alloggi con atto dal notaio per diventare proprietari.
Dopo essere diventati proprietari sarà possibile vendere o affittare l’immobile?

Risposta al quesito:
L’assegnatario di alloggio realizzato con il contributo pubblico e, comunque, in zona PEEP (con convenzione ai sensi della L 865/71) può alienare o locare a terzi l’alloggio dopo che siano trascorsi 5 anni dal rogito.
Per gravi motivi da documentare, l’Ente pubblico finanziatore può autorizzare la vendita o la locazione prima del predetto termine.

In seguito ad una causa col costruttore, la nostra cooperativa ha dovuto pagare una somma al costruttore, oltre interessi legali, così come richiesto dal Giudice.
Si chiede se tale importo deve essere fatturato dall’impresa costruttrice, e se si deve aggiungere l’IVA, oppure possiamo considerare l’importo specificato in sentenza omnicomprensivo del tributo, dato che la sentenza del Giudice non la menziona, ma indica la cifra oltre gli interessi moratori.

Risposta al quesito:
Secondo la normativa fiscale le operazioni imponibili ai fini IVA sono assoggettate alla relativa imposta, il cui pagamento spetta al cessionario del bene o al committente del servizio.
Nel caso descritto, essendo in presenza di una prestazione imponibile, rappresentata dalla realizzazione del plesso edilizio, il corrispettivo dovuto dalla Cooperativa nei confronti della Ditta costruttrice sarà gravato da IVA.
L’assunto che precede rimane confermato anche qualora, come nel caso di specie, il pagamento avvenga all’esito del contenzioso legale intercorso con la Ditta.
Anche in tale ipotesi, infatti, il corrispettivo riconosciuto in sentenza dovrà essere maggiorato della relativa imposta, con conseguente emissione della fattura da parte dell’impresa costruttrice.
A nulla rileva il fatto che la sentenza faccia riferimento esclusivamente alla sorte capitale (con relativi interessi di mora) senza menzionare l’IVA, in quanto l’importo condannatorio trae origine da una prestazione imponibile (quale è, appunto, la costruzione degli alloggi), per cui l’IVA sulla sorte capitale è dovuta in base alla specifica Legge fiscale, di per sé vincolante indipendentemente dall’espressa menzione in sentenza.
Per le medesime ragioni, la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che, nell’ipotesi di prestazione imponibile ai fini IVA, l’applicazione dell’imposta pur in assenza della relativa condanna, non viola il principio dell’intangibilità del giudicato (formatosi sulla sola sorte capitale), trattandosi di un effetto ex lege derivante direttamente dalla normativa fiscale, ossia da una fonte autonoma e parimenti vincolante rispetto al giudicato stesso.

A metà aprile 2019 siamo diventati soci di una cooperativa, abbiamo fatto il preliminare registrato ma non trascritto. Abbiamo versato 20mila euro di caparra e 30mila euro di acconto, oltre a spese per modifiche di capitolato. Al momento nell’alloggio sono presenti anche i nostri mobili dei bagni.
Il giorno prima del rogito la cooperativa ha ricevuto una Pec dal MISE che ha bloccato tutto ed è stato nominato un liquidatore. Mancano il rogito di 3 appartamenti su 26 e tutti 26 sono stati venduti alle stesse cifre, cifre che rispettano i valori medi di mercato.
C’è qualche modo per pretendere che il contratto in atto non sia sciolto e che si riesca ad andare a rogito? Non c’è nulla che salvaguardi i cittadini (onesti)?
Che interesse avrebbe il liquidatore a sciogliere il contratto/preliminare? Considerato che passerebbero giorni/mesi prima della vendita senza la garanzia del ricavo e con la conseguenza dell’aumento degli interessi del mutuo e l’aumento dei creditori…
Possiamo pretendere di accedere all’abitazione per recuperare le nostre cose? Il liquidatore ha il diritto di negarci un colloquio?

Risposta la quesito:
Ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare il Commissario Liquidatore può sciogliersi dal contratto preliminare e il socio prenotatario può inoltrare richiesta di ammissione al passivo della procedura concorsuale.
Il contratto preliminare non può essere opposto alla Liquidatela, in quanto non è sufficiente la semplice registrazione, ma occorre la trascrizione nei Registri Immobiliari.
Nel caso di specie si può ipotizzare la trattativa privata, la cui istanza deve essere inoltrata al Liquidatore e successivamente autorizzata dal MISE.
L’istanza di trattativa privata deve prevedere la cessione dell’alloggio al socio a fronte di un prezzo che sia comunque conveniente per la massa creditoria, tenuto conto del valore di mercato e dei tempi dei costi delle aste.
L’istanza deve essere inoltrata esclusivamente mediante la PEC della procedura.
Il Commissario Liquidatore e/o il MISE possono instaurare le trattative ovvero comunicare il rifiuto dell’istanza.
Per la formulazione dell’istanza occorre esaminare lo stato passivo e altra documentazione di riferimento, nonché entrare in contatto preventivo-informativo con il Commissario Liquidatore.

Mio padre è socio di una cooperativa di vigilanza a r.l. a breve entrerà in pensione, secondo lei è fattibile subentrare al suo posto o potrebbero esserci dei limiti?
Se fosse fattibile potrei entrare immediatamente alla sua uscita e senza formalità?

Risposta al quesito:
La Cooperativa di lavoro è società privata regolata dallo Statuto sociale, che deve prevedere anche i requisiti di ammissione a socio.
Occorre, pertanto, verificare le previsioni statutarie, che possono riguardare anche l’eventuale subentro di consanguinei del socio che recede per raggiunti limiti di età.

Abito in un immobile assegnatomi con atto di assegnazione sottoscritto tra me e il venditore (Cooperativa edilizia) a maggio 2016 presso uno studio notarile il cui atto prevede il trasferimento della proprietà, il possesso e il godimento così come indicato nell’atto.
Tale atto, da Ispezione Ipotecaria, risulta essere regolarmente registrato presso la locale Conservatoria (Atto tra vivi – Costituzione di vincolo). Premesso quanto sopra, poiché la Cooperativa Edilizia è in liquidazione volontaria il cui liquidatore ha recentemente depositato un’istanza di fallimento, vorrei sapere se, nel mio caso, prima della declaratoria di insolvenza da parte del Giudice Delegato, è necessario presentare un atto ai sensi dell’art. 2932 c.c. o l’atto di assegnazione che ho sottoscritto a maggio 2016 è sufficiente da solo, in caso di fallimento della Cooperativa, a tutelare il mio diritto di essere proprietario.

Risposta al quesito:
L’atto notarile riguarda la stipula del preliminare di assegnazione, sicché esso costituisce un atto obbligatorio che non determina il trasferimento della proprietà dell’alloggio.
Ciò posto, dovendosi ritenere che il succitato preliminare sia stato trascritto nei RR.II. ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., in caso di sopraggiunto fallimento della Cooperativa il socio promissario ha diritto di privilegio sul credito per l’anticipazione del prezzo ovvero, se l’alloggio prima casa, ha diritto all’assegnazione.
Va, tuttavia, osservato che la trascrizione ex art. 2645-bis c.c. è efficace solamente per un triennio, alla cui scadenza occorre instaurare il giudizio ex art, 2932 c.c.
Posto che il predetto giudizio deve essere instaurato prima della declaratoria di insolvenza, nel caso di specie, sembra doversi valutare l’opportunità dell’immediato intervento con l’atto di citazione della Cooperativa ancora in bonis.

Ho stipulato 3 anni fa un atto di assegnazione con la cooperativa in presenza di un notaio, quindi atto registrato, in attesa di chiusura lavori, di frazionamento mutuo da parte della banca per l’accollo, e quindi per la ripetizione dell’atto (rogito definitivo).
La banca ora ha frazionato il mio appartamento, ma la cooperativa è in fase di fallimento. Molti soci hanno effettuato un atto di citazione.
Lo devo fare anche io o questo atto mi tutela?

Risposta al quesito:
A quanto sembra il socio ha stipulato il contratto preliminare di assegnazione innanzi al notaio, sicché deve ritenersi che esso sia stato trascritto nei registri immobiliari.
In tal caso i possibili scenari sono i seguenti:
1) se la Cooperativa non è ancora fallita, il socio può:
Agire con citazione in giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c., in modo da potere opporre la pretesa assegnazione alla Curatela /Liquidatela, ottenendo l’assegnazione dell’alloggio da parte del Giudice;
Non agire e attendere le determinazioni del Curatore /Liquidatore, il quale non può sciogliersi dal contratto e deve darvi esecuzione se l’alloggio è prima casa per il socio (stante l’avvenuta trascrizione del contratto preliminare, che però ha efficacia solo per tre anni; dopo occorre proporre l’azione ex art. 2932 c.c.);
2) se la Cooperativa è stata già dichiarata insolvente (Fallimento o LCA), in tal caso il socio può richiedere l’assegnazione se l’alloggio è prima casa e il contratto preliminare è stato trascritto e in caso di rifiuto può agire giudizialmente innanzi a Tribunale Fallimentare.