Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa in liquidazione. La Cooperativa nel 2017 ha terminato di pagare il mutuo per la costruzione degli alloggi.
Chiedo se ora sia possibile procedere con la cancellazione e definitiva assegnazione degli alloggi in proprietà ai soci e se per far ciò è necessario un atto notarile.

Risposta al quesito:
La Cooperativa a proprietà indivisa è proprietaria degli alloggi che assegna ai sci in uso abitativo, sicché non è possibile che si estingua con la distribuzione degli alloggi ai soci.
Quanto precede accade se la Cooperativa ha fruito di mutuo agevolato ovvero ha realizzato gli alloggi su area PEEP mediante convenzione con il Comune assegnatario.
In questi casi è necessario che la Cooperativa attivi la procedura prevista dalla legge per passare dalla proprietà indivisa alla proprietà divisa; occorre modificare lo Statuto e versare all’Ente finanziatore la differenza tra i finanziamenti previsti per i due tipi di Cooperativa.
Se, viceversa, la Cooperativa è libera, cioè senza i vincoli dell’edilizia agevolata, in tal caso è teoricamente possibile la liquidazione della Società e l’assegnazione dei beni ai soci, ma è sempre necessario l’intervento del notaio rogante.
Va, tuttavia, osservato che l’operazione che precede sarebbe fiscalmente svantaggiata rispetto a quella eseguita dalla Cooperativa mediante la normale procedura di assegnazione degli alloggi (previa eventuale modifica dello Statuto).

Egregio avvocato, ero socio di una cooperativa edilizia libera senza finanziamenti statali.
Ho ceduto la mia quota autorizzata dal CdA facendo pagare al subentrante un sovrapprezzo di 15.000 Euro sulla quale somma ho pagato 3.800,00 Euro di plusvalenza. E’ corretto?

Risposta al quesito:
Se il sovrapprezzo richiesto costituisce ricavo netto, l’operazione è corretta; mentre non lo è se il cd. sovrapprezzo rappresenta il costo di eventuali migliorie apportate all’alloggio ceduto.

Sono stato socio di una cooperativa edilizia a.r.l. che, a causa di una cattiva gestione, risulta fortemente indebitata (a tal punto da non riuscire a completare le opere di urbanizzazione per ottenere poi l’agibilità degli alloggi). Nonostante ciò la maggior parte degli alloggi sono stati assegnati definitivamente ai soci (con rogito notarile).
All’attualità la società vanta solo alcuni alloggi non assegnati. Molti soci sono morosi relativamente a quote da versare a titolo di spese.
Sono stato escluso dalla mia qualità di socio e vorrei recuperare la somma versata a titolo di prenotazione dell’alloggio.
Ritenendo improbabile poter recuperare l’importo da una esecuzione immobiliare (perché ci sono creditori con privilegio che vantano somme importanti) vorrei sapere se fosse possibile effettuare un pignoramento presso terzi aggredendo le somme per le quali la società è creditrice nei confronti dei suoi soci.

Risposta al quesito:
Se esiste un deliberato che provi il credito della Cooperativa, è possibile dare corso all’azione di recupero mediante il pignoramento presso il socio debitore (se il socio nega il debito occorre chiedere l’accertamento dell’obbligo con conseguente giudizio di merito).
Ma prima di procedere in sede esecutiva è necessario ottenere il titolo nei confronti della Cooperativa, mediante azione giudiziaria, eventualmente mediante provvedimento monitorio ex art. 633 cpc ovvero il rito sommario ex art. 702 bis cpc (se esistono prove scritte ovvero di immediata rilevazione).

Dopo circa 30 anni dalla costituzione di cooperativa edilizia finalizzata alla costruzione di alloggi con la l. 167, la Regione ha stabilito una sanzione di circa 240.000 euro a causa della mancanza dei requisiti da parte di sei soci su un totale di 32. La divisione è stata confermata dal TAR e dal Consiglio di Stato e adesso si è solo in attesa della notifica da parte della Regione.
Le ultime sentenze oltre a ribadire la mancanza di alcuni requisiti da parte dei soci attribuiscono responsabilità anche agli amministratori per mancata sorveglianza e altre inadempienze.
La domanda è: chi dovrebbe pagare la sanzione solo i 6 soci incriminati, tutti i 32 soci, gli amministratori o come si sta paventando è l’assemblea a dover decidere la ripartizione dell’intero importo tra i soci e/o amministratori.

Risposta al quesito:
L’attestazione dei requisiti soggettivi è riservata ai soci dichiaranti, i quali assumono le relative responsabilità civili e penali per le false dichiarazioni.
Da quanto precede consegue che la responsabilità risarcitoria è addebitabile esclusivamente ai soci dichiaranti. Se, poi, per motivi da accertare, sussiste anche la responsabilità degli amministratori per mancato controllo (ad esempio nel caso di mancata verifica di certificazioni, etc..) si può configurare anche la responsabilità solidale degli amministratori medesimi.
E’ prevedibile che l’assemblea dovrà deliberare il pagamento provvisoriamente a carico della Cooperativa, ma è bene che nel corso della stessa adunanza, venga decisa l’azione di rivalsa verso i responsabili del danno/sanzione.

Abito in un appartamento assegnato nel 1998 in godimento da parte di una coop edificatrice. Vorrei capire come viene regolato il rapporto per quanto concerne i lavori necessari nell’appartamento per vetustà e deterioramento.
Poiché mi è stato detto che non essendo locazione, ma un godimento, le regole sono diverse. A cosa devo fare riferimento per capire i miei diritti?

Risposta al quesito:
Si tratta di una Cooperativa a proprietà indivisa che assegna ai propri soci il godimento dell’alloggio.
In tal caso, occorre, innanzitutto, verificare il contenuto dell’eventuale regolamento della Società, nonché i deliberati assembleari sull’uso e sullo stato degli immobili.
Nella locazione la manutenzione straordinaria spetta esclusivamente al locatore.
Nel caso di Cooperativa a proprietà indivisa la predetta manutenzione non può che ricadere sul canone d’uso, in quanto la Cooperativa non ha risorse autonome e deve attingere alla contribuzione dei soci-utenti.
In ogni caso, qualora non vi fossero adeguati deliberati assembleari (che dispongono l’intervento necessario), se la manutenzione è dettata da interventi obbligatori per legge ai fini igienici e abitativi, i soci interessati possono agire in giudizio per obbligare la Cooperativa all’intervento (resta ferma la ripartizione pro quota tra tutti i soci dei costi di manutenzione straordinaria).

Dovrei entrare in casa IPES condivisa, gestita da una cooperativa sociale. Ho l’invalidità al 75%.
Ogni tanto ho piacere di bere un aperitivo, ma mai in casa. Mi hanno fatto problemi per l’entrata in casa, costringendomi a fare un percorso, avendo io avuto 15 anni fa problemi di alcol. Negli ultimi anni ho bevuto solo un aperitivo e molto saltuariamente.
Solo in caso io prendessi l’etiltox potrei entrare nell’appartamento.
È giusta questa restrizione? Perché per i miei problemi di depressione hanno paura che possa perdere il controllo.

Risposta al quesito:
Il tipo di restrizione prospettata è legittima solamente se confermata da un preciso e circostanziato referto medico.
Occorre, poi, controllare le regole dell’affidamento della gestione alla Cooperativa e il regolamento sociale in base al quale viene effettuata l’assistenza, in modo da verificare i limiti della gestione assistenziale.