Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa dove le case sono state assegnate fin da qualche anno in proprietà, in quanto il mutuo richiesto alla Cassa depositi e prestiti è stato estinto e la cooperativa è sotto il Commissario liquidatore a causa di un contenzioso dovuto ad un giardino-cortile. Pertanto il vincolo della cooperativa non è ancora sciolto.
È possibile vendere ad un privato l’alloggio o comunque occorre attendere i famosi 5/7 anni per poter vendere normalmente?

Risposta al quesito:
Se l’alloggio è stato già assegnato con atto notarile, esso non è più vincolato alla Cooperativa.
La vendita ovvero la locazione dell’alloggio, viceversa, è vincolata alle leggi in materia di edilizia popolare o agevolata, le cui realizzazioni edilizie siano avvenute in aree 167 o PEEP.
In tali casi, oltre al vincolo del prezzo massimo di cessione, vige il divieto temporaneo di alienazione o locazione a terzi.
Il vincolo può essere superato con la speciale autorizzazione dell’Ente finanziatore ovvero assegnatario delle aree, che viene concessa per gravi motivi documentati dal richiedente.

Spett.le Avvocato, sono subentrato come socio per l’acquisto di un appartamento da una Cooperativa di Piedimonte San Germano (FR), cooperativa sociale tra lavoratori con contributo regionale, con cui Lei in passato ha avuto a che fare perchè la Banca non voleva fare frazionamento del mutuo e Lei, su richiesta del presidente, ha risolto la questione.
Ora io ho problemi perchè si è proceduto all’accollo del mutuo da parte di tutti i soci ma a me la Banca  non lo vuole concedere perchè per loro non ho le garanzie finanziarie per ottenerlo. Premesso che si tratta di un muto fondiario, che la Banca nel tempo mi ha richiesto di procedere così come io ho riepilogato in una lettera inviata alla Banca che riporto qui di seguito:
“In merito al colloquio telefonico intercorso tra il Sottoscritto e il funzionario della Banca in cui mi si comunicava il diniego alla pratica di accollo mutuo da me richiesta preciso quanto segue: 1) Sono socio di Cooperativa di lavoratori e attualmente rimborso rata del mutuo al tasso del 4,70 % fisso per un importo di € 415,00 senza ritardi di pagamento (quindi compatibile con il mio nucleo familiare) 2) Ho i requisiti per poter partecipare a questa cooperativa 3) Nell’atto di mutuo originario non è presente in alcun articolo che l’accollo del mutuo è subordinato ad accettazione da parte della Banca (perché trattasi di mutuo fondiario) 4) Durante questi mesi nei nostri colloqui mi è stato da Voi richiesto di abbassare la quota capitale del mutuo con un estinzione parziale perché da Voi indicata come condizione necessaria per l’agevolazione dell’approvazione dell’accollo, ma ciò non è avvenuto nonostante io abbia ridotto di ben 8.000,00 € la quota capitale del mutuo assecondando la Vostra richiesta 5) L’eventuale segnalazione in CRIF con il rigetto della mia richiesta mi cagiona un danno non da poco 6) Il mio reddito deriva da libera professione, la dichiarazione dei redditi può aumentare come è avvenuto nel 2018, vedi prospetto dell’anno 2018 allegata all’autodichiarazione da Voi richiesta e da me presentata il 18.01.19, quindi mi sembra pretestuoso il Vostro comportamento per di più nei confronti di un nucleo familiare in cui è presente un bambino con disabilità grave ai sensi della L. 104 7) Per tutti questi motivi mi sento in diritto di ricorrere all’arbitro bancario finanziario per dirimere la questione in maniera stragiudiziale. Confido in una risoluzione bonaria della questione. Cassino, lì 19.03.2019”
Ma sono passati altri 10 mesi e dalla Banca mi hanno chiesto di ripresentare nuova documentazione reddituale per riprovare ad avere l’accollo, volevo conoscere il Suo parere sulla correttezza o meno del comportamento dell’Istituto Bancario e se possono negarmi l’accollo del mutuo fondiario.

Risposta al quesito:
Nel contratto di mutuo stipulato tra l’Istituto e la Cooperativa è previsto che il primo possa sindacare in ordine all’accollo del mutuo, nel caso il socio accollante non abbia i requisiti di reddito e, comunque, le garanzie necessarie.
Ha fatto bene a ricorrere all’Arbitro Bancario, purché l’istanza sia adeguatamente motivata in ordine al suo diritto alla stipula del mutuo.
In particolare è necessario rappresentare una situazione reddituale che assicuri la potenzialità del rimborso e/o aggiungere garanzie reali anche di terzi, in modo che vengano rispettati i parametri per la concessione del credito imposti dalla Comunità europea agli Istituti Bancari.
Nel caso della Cooperativa cui Lei aderisce va anche valutata la garanzia della Regione, che ha concesso il contributo sugli interessi del mutuo.

Gentile avvocato, è possibile procedere prima alla revoca dell’assegnazione dell’alloggio al socio moroso e poi alla sua esclusione dalla cooperativa? Qual’è in breve la procedura di revoca dell’assegnazione di un alloggio.

Risposta al quesito:
Il socio moroso normalmente disattende versamenti deliberati dagli organi sociali (CdA o assemblea), sicché contravviene agli obblighi su di lui incombenti a norma di Statuto.
Si tratta, dunque, di una inadempienza che attiene (anche) al rapporto sociale e, pertanto, consente all’organo esecutivo di assumere i provvedimenti previsti dallo Statuto, tra cui l’esclusione dalla compagine sociale. La risoluzione del rapporto sociale si riversa anche sul rapporto mutualistico, sicché con l’esclusione si determina la decadenza dall’assegnazione dell’alloggio (riservata ai soci).

Sono amministratore di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa.
Il recupero crediti per i soci morosi nel pagamento delle quote sociali va fatto con decreto ingiuntivo del Tribunale ordinario e del Tribunale delle Imprese?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa i soci intrattengono un rapporto mutualistico consistente nell’uso dell’immobile, che, tuttavia, è gestito dalla Società proprietaria, sicché il rapporto medesimo seppure diverso è, sostanzialmente una estrinsecazione del potere sociale e comunque risulta strettamente connesso con la gestione societaria.
In ragione della predetta stretta connessione è consigliabile affidare il provvedimento monitorio al Tribunale delle Imprese, soprattutto se la Cooperativa è agevolata dalla sede nel capoluogo di Regione, in cui si trova il Giudice specializzato.

Ho versato una quota in una cooperativa per costruire villette a schiera. Circa 50.000/00. Dopo lunghi anni, ben 8 visto che non si muoveva nulla, se non l’acquisto del terreno ho inviato racc.ta di recesso. Come posso rientrare in possesso delle € 50.000?
Il Presidente della Coop. mi dice che i miei euro sono stati utilizzati per completare altre abitazioni della stessa cooperativa e quindi sarebbe incapiente. Come posso recuperare i miei euro?
Posso chiedere un Decreto ingiuntivo al Giudice e pignorare le abitazioni già finite della stessa coop.? Posso depositare istanza di fallimento?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie il socio che recede ha diritto ad ottenere il rimborso delle anticipazioni in conto costruzione, nonché le quote di capitale sociale che non siano state assorbite dalle perdite.
La regolamentazione del rimborso è affidata allo Statuto sociale, che può subordinare l’esecuzione del rimborso al subentro di altro socio che esegua i versamenti sostitutivi.
Se lo Statuto non dispone alcuna condizione, è normalmente previsto che il rimborso debba essere eseguito entro 180 giorni dall’approvazione del bilancio relativo all’esercizio in cui si è verificato il recesso.
Se tutte le condizioni previste dalla Statuto si sono verificate e ciononostante la Cooperativa non provvede al rimborso, il socio receduto può agire giudizialmente per ottenere il titolo da eseguire contro la Cooperativa.
Normalmente va instaurato un normale giudizio di merito che, pervio accertamento dei fatti, condanna la Cooperativa al rimborso di quanto anticipato dal socio.
Quest’ultimo può anche ottenere un decreto ingiuntivo, ma in tal caso è necessario che sia munito di prova scritta, come può essere il riconoscimento del credito e della relativa entità da parte della Cooperativa (deliberato del CdA o dell’assemblea).

Espongo la situazione in cui mi trovo: siamo una cooperativa di lavoro a mutualità prevalente, composta da 8 soci, siamo tassisti, e abbiamo un contratto con una società per la fornitura di un sistema di smistamento chiamate con una numerazione breve intestata alla nostra cooperativa.
5 soci su 8 vorrebbero uscire dalla cooperativa (tra cui io) e vorremmo spostare la proprietà del contratto del sistema in un consorzio che andremo a costituire insieme ad un altra cooperativa.
Faccio presente che il consiglio di amministrazione è tra i 5 soci che vogliono uscire.
Possiamo noi come CdA creare un consorzio insieme alla seconda cooperativa e cedere la proprietà del sistema di smistamento e la numerazione senza che poi, una volta usciti, i soci rimasti in cooperativa possano fare rivalsa sulla proprietà del sistema e della numerazione?
Basta la maggioranza dei soci per spostare il tutto?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è proprietaria del sistema di chiamata, finalizzato ad agevolare l’attività dei soci, sicché esso può essere legittimamente dismesso dal CdA solamente se sussistano motivazioni adeguate a supportare la maggiore utilità dei soci utenti.
Anche la maggioranza non può autorizzare la dismissione del sistema, ancor di più se finalizzata alla creazione di un’altra struttura, peraltro potenzialmente concorrente, che utilizzerebbe proficuamente lo stesso sistema.
Si tratterebbe, infatti, di una operazione illecita, in quanto destinata ad agevolare una parte dei soci a discapito di un’altra parte, che, seppure minoranza, è, comunque tutelata dal contratto sociale e dai patti che lo regolano.
Quanto precede si basa su principi generali, mentre la situazione prospettata richiede, ovviamente, adeguati approfondimenti per formulare strategie gestionali lecitamente attuabili.