Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato sono ex socio di cooperativa edilizia usufruente, tuttora, dei contributi di cui alla legge 492/75. La cooperativa nel 2012 è passata da indivisa a divisa e successivamente, 2014, si è proceduto all’assegnazione degli alloggi ai singoli soci.
Ora, non avendo affrancato e fermo restando i vincoli convenzionali (prezzo massimo di cessione e requisiti soggettivi stabiliti in convenzione), mi sorge il dubbio che anche i requisiti soggettivi concernenti l’edilizia agevolata sopravvivano.
Nel caso affermativo Le chiedo, inoltre, se l’estinzione anticipata del mutuo (con – evidentemente – successiva perdita dei contributi ipoteticamente spettanti sulla parte residua del mutuo) mi liberi dall’onere di trovare acquirenti rientranti nei parametri reddituali e di categoria richiesti dal contributo.

Risposta al quesito:
E’ molto probabile che la Cooperativa abbia realizzato in zona 167 stipulando con il Comune la Convenzione ex art. 35 L 865/71, con la concessione dell’area in diritto di superficie.
In tal caso il vincolo dei requisiti soggettivi persiste anche per i successivi acquirenti al pari del vincolo di prezzo.
I succitati vincoli, infatti, vengono imposti oltre che dalla legge di finanziamento anche dalla Convenzione con il Comune.

Dimissionario coop edilizia da luglio 2012, mai rimborsato, la banca continua chiedermi di pagare le rate del mutuo, in virtù di una fideiussione omnibus, perché la coop non mi a mai liberato di questa clausola capestro, fino a febbraio 2013 pagai regolarmente le rate del mutuo, ho fatto richiesta alla Banca D’Italia informazioni per vedere se ero presente nell’archivio della centrale dei rischi, risulto iscritto da gennaio 2011.
Ma è normale se io ho pagate le rate del mutuo fino a febbraio 2013, come è possibile che sono un soggetto a rischio da gennaio 2011?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto verificare se il contratto fideiussorio è nullo in ragione delle generica garanzia (omnibus).
In ogni caso va rilevato che la fideiussione è stata resa in riferimento al contratto principale, cioè l’assegnazione dell’alloggio in costanza di rapporto sociale, sicché essendo quest’ultimo contratto venuto meno, anche la fideiussione ha subito la stessa sorte.
Occorre, pertanto, che il socio intimi alla Cooperativa di sostituire l’obbligo fideiussori accollandolo al socio subentrante e alla Banca di provvedere alla cancellazione dalla centrale rischi.
In assenza di intervento, occorre intraprendere azione giudiziaria.

Egregio avvocato, una cooperativa edilizia, costituita regolarmente da tre soci, come si evince da relativo statuto/atto costitutivo, può iniziare a realizzare un progetto per la costruzione di 7 unità abitative, se al momento ha trovato solo 4 soci interessati all’acquisto?
Se si, chi paga la realizzazione delle 3 unità per le quali non ha ancora trovato i soci?
Chiedo cortesemente anche normativa di riferimento.

Risposta al quesito:
La Cooperativa, come le Società di capitali, è dotata di personalità giuridica , sicché essa è titolare, oltre che  di diritti e obblighi al pari delle persone fisiche, anche dell’autonomia patrimoniale.
L’attività sociale è governata  dal codice civile agli articoli 2511 e seguenti.
Esistono, poi, leggi speciali come la L. 220/2002 che si occupano della Vigilanza sulle Cooperative.
Da quanto precede consegue che la volontà della Cooperativa si forma in base alle assemblee dei soci, mentre l’attività esecutiva viene svolta dagli amministratori.
Nel caso di specie il “programma costruttivo” viene deliberato dall’assemblea composta di quattro soci e la relativa attuazione viene affidata all’organo esecutivo.
Se nel corso dell’esecuzione del programma vengono meno le necessarie risorse finanziarie, la Cooperativa entra nello stato di insolvenza, nonché sottoposta al fallimento o alla liquidazione coatta amministrativa.
In tal caso salta l’intero programma con grave danno per i soci che hanno effettuato le anticipazioni.
Anche gli amministratori possono essere esposti alla responsabilità per atti compiuti in assenza dell’ordinaria diligenza.
Alla luce di quanto precede si desume che i soci e gli amministratori hanno l’interesse a dare corso al programma costruttivo osservando i criteri dell’ordinaria prudenza, al pari di qualunque attività imprenditoriale.

Sono un socio di una cooperativa edilizia, che ha presentato domanda di recesso nel 2008, con somma da restituire iscritta nel bilancio 2010 della cooperativa fra i debiti esigibili entro il successivo esercizio, ma ad oggi non ho ancora ricevuto alcun rimborso poiché la cooperativa asserisce di dover attendere il completamento dell’intero programma costruttivo al fine di procedere alla restituzione delle somme ai soci receduti o espulsi.
E’ giusta la condotta della cooperativa?
Quali motivazioni potrei invocare per intimare la restituzione?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie coesistono due rapporti: quello sociale e quello contrattuale-mutualistico.
Le anticipazioni eseguite dal socio per il costo di costruzione, qualora  la Cooperativa non abbia effettua la prestazione mutualistica (come nel caso del recesso), devono essere rimborsate indipendentemente dal  completamento del programma costruttivo, anche in presenza di una perdita nel Bilancio sociale.
Occorre, però, verificare adeguatamente se nello Statuto è prevista una specifica condizione che riguardi le predette anticipazioni (da ritenere diverse dalle “quote sociali”).
Se il rifiuto della Cooperativa è illegittimo (come sembra) non rilevano le “motivazioni“, ma è necessario intraprendere il giudizio al fine di ottenere il titolo esecutivo con cui bloccare l’attività della Cooperativa e indurre i soci ai versamenti per l’estinzione del debito sociale.

Sono socio di una coop. edilizia, da 6 mesi ho avuto in consegna l’immobile ed a breve dovremmo fare l’atto di compravendita con relativo frazionamento e accollo del mutuo. L’immobile a me consegnato presenta dei vizi di costruzione (errori di tracciamento delle pareti, apposizione di piastrelle fuori squadro, infiltrazioni dal terrazzo etc.) che sono stati portati all’attenzione in più occasioni: prima del verbale di consegna, al momento della consegna e successivamente a mezzo legale (in via stragiudiziale).
Poiché la coop. Edilizia non vuole riconoscere alcun danno economico e alcun ristoro ma limitarsi a risolvere quei difetti che sono risolvibili (ad esempio le infiltrazioni), è possibile inserire nell’atto notarile le contestazioni formulate in ordine ai vizi già scoperti e già denunciati, riservandosi in un secondo momento di poter ricorre alla competente Autorità Giudiziaria?
Potrebbe il Cda della coop. Edilizia opporsi alla stesura di un atto notarile così concepito?
Quali azioni potrei intraprendere per cautelarmi per stipulare un rogito che immunizzi il rischio che contenga clausole del tipo: “si accetta l’immobile nello stato di fatto e di diritto… il socio accetta i vizi e le difformità esistenti… etc.”?

Risposta al quesito:
Essendo stati palesai i vizi dal socio, occorre distinguere se l’immobile sia stato già consegnato, perché in tal caso potrebbe entrare in gioco  la disciplina di cui all’art. 1667 c.c.
Secondo la predetta norma i vizi devono essere denunciati al costruttore – venditore (la Cooperativa) entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione giudiziaria si prescrive in due anni dalla denuncia.
In tal caso, quindi, occorre verificare se sia trascorso il termine prescrizionale.
Se, viceversa, l’alloggio non è stato consegnato e la comunicazione di ripristino è stata eseguita a seguito di sopralluogo nel cantiere, in tal caso occorre tentare di apporre nel contratto definitivo la riserva sulla  eliminazioni dei vizi con l’espressa accettazione della Cooperativa.
Nell’ipotesi di rifiuto, il socio può tutelarsi intentando l’azione ex art. 2932 c.c. che impone l’esecuzione specifica dell’obbligo contrattuale, nonché ex art. 1667 c.c. per l’esecuzione dei lavori di ripristino.
La domanda giudiziale va trascritta nei Registri immobiliari, così che, nelle more del giudizio, nessun atto della Cooperativa o di terzi può incidere sul diritto del socio.
Con l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., infatti, viene trasferita al socio la proprietà dell’alloggio con effetto dalla data della trascrizione.

Avrei bisogno di capire il grado di responsabilità in capo all’organo del consiglio di amministrazione della cooperativa di abitazione, nello specifico la responsabilità che ricade sul Presidente, Vice Presidente e Consiglieri. Contestualmente vorrei capire in quali casi un socio o un terzo possono rivalersi nei confronti del Consiglio di Amministrazione o di chi la rappresenta.
In questo caso gli attori coinvolti come possono proteggersi/assicurarsi senza dover esporre il proprio patrimonio personale?

Risposta al quesito:
Va, innanzitutto, precisato che sulla responsabilità degli amministratori esiste una vasta letteratura giuridica e una enorme casistica giurisprudenziale.
Sinteticamente (meglio sommariamente!) si può riepilogare quanto segue:
gli amministratori eseguono il mandato loro conferito dai soci, sicchè devono osservare tutte le norme di legge e avere l’ordinaria diligenza; in particolare devono osservare le norme dello Statuto sociale e le disposizioni del codice civile, soprattutto quelle relative alla compilazione dei Bilanci sociali di cui agli artt. 2423 e seguenti.
In sede penale gli amministratori rispondono dei reati societari, come la bancarotta, il falso in bilancio e l’impedito controllo; la loro specifica posizione costituisce aggravante per il reato di truffa e appropriazione indebita.
In sede fiscale e previdenziale, gli amministratori rispondono personalmente per gli adempimenti tributari omessi ovvero, in caso di incapienza sociale, per eventuale postergazione dei versamenti preferendo altri creditori.
In sede fallimentare, gli amministratori rispondono della eventuale dissipazione o distrazione del patrimonio, conseguente ai loro atti dolosi o colposi.
Esistono polizze assicurative che salvaguardano gli amministratori per eventuali obbligazioni risarcitorie sorte nell’esercizio delle loro funzioni.
L’organo consiliare è collegiale sicché, salvo comprovate situazione di dissociazione, tutti i membri sono responsabili in sede civile.