Cooperative: casi e soluzioni

Sono un ex socio di una Soc. Coop. a r.l. in L.C.A. (in rete c’è di tutto), le domande sarebbero tantissime, ma una in particolare è: Visto che ho scoperto per puro caso che la cooperativa è stata radiata dall’albo delle cooperative, con delibera dell’ottobre 2017, ed avendo fatto noi ex soci una proposta nel 2016, poi vagliata dal MIT agli inizi del 2017, dove lo stesso MIT imponeva al commissario di portare la coop da indivisa a divisa e la successiva riattivazione dei contributi erariali da parte del Provveditorato che dava il nulla osta al M.E.I..
Ecco ad oggi nulla di ciò è stato proposto dal commissario che ci sta portando a chiedere un mutuo privato, dicendoci che ci sono i contributi. Abbiamo scritto varie lettere al Ministero, senza alcuna risposta, attendiamo una ultima, con la quale chiediamo se i contributi ci sono ancora.
Ecco quello che Le chiedo, alla luce di quanto (seppur breve) esposto: si possono dare contributi erariali ed eventuali arretrati ad ex soci di una coop in l.c.a. per giunta radiata?

Risposta al quesito:
Nelle predette condizioni la risposta non può che essere negativa.
La Cooperativa, infatti, perde la sua configurazione e la sua personalità giuridica già con il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa.
E’ possibile che il Commissario abbia regolarizzato la posizione dei singoli soci e il Ministero abbia deciso di portare a termine la finalità dell’originario provvedimento amministrativo di agevolazione direttamente in favore degli assegnatari.
Un tale percorso è legittimo, ma nel caso di specie occorre accertarne l’operatività mediante l’accesso agli atti amministrativi che ciascun socio interessato può direttamente eseguire presso il Ministero ai sensi della Legge 241/90.

Sono presidente di una cooperativa edilizia a proprietà divisa che sta per formalizzare il contratto di appalto con l’impresa costruttrice per l’edificazione degli alloggi da assegnare ai soci. Questi ultimi provvederanno a versare alla cooperativa gli acconti relativi alla costruzione (che saranno poi versati da quest’ultima all’impresa costruttrice) in base agli stati di avanzamento lavori (S.A.L.) previsti dal contratto di appalto.
Ciò premesso, facendo riferimento all’art. di pag. 1 del link Diritto Tributario sul sito dello Studio (“Detrazioni ai fini Irpef anche per il 2016 a favore di cooperative edilizie di abitazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio….”) pongo i seguenti quesiti:
1) Al fine di usufruire della detrazione prevista per le spese di realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, il bonifico bancario in cui indicare la causale che fa riferimento all’art. 16-bis, lett. d), del DPR 917/1986 è quello fatto dal socio alla cooperativa, con cui viene fornita la provvista per il pagamento del S.A.L., oppure quello fatto dalla cooperativa all’impresa di costruzione in sede di pagamento del S.A.L. medesimo? Conseguentemente: su quale dei due bonifici deve essere applicata la ritenuta d’acconto dell’8% da parte della banca?
2) Nell’articolo si legge: “Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione di tutti i succitati lavori, sono oggetto di detrazione anche le spese per le prestazioni professionali connesse agli interventi e per l’acquisto dei materiali, l’iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, nonché gli oneri di urbanizzazione.” Come sono quantificate, e da chi devono essere attestate, le spese suddette ai fini della detrazione?
3) Nell’articolo si legge che “Il socio potrà ottenere la detrazione anche se l’impresa esecutrice dei lavori sia stata pagata tramite finanziamento. In tal caso la finanziaria dovrà effettuare il bonifico da cui risultino tutti i dati previsti dalla legge, di cui il socio dovrà conservare la ricevuta, e la spesa si considererà sostenuta nell’anno in cui è stato disposto il bonifico.” Ciò significa che possono usufruire della detrazione anche i soci che provvedono al pagamento delle spese in parola tramite mutuo bancario?

Risposta al quesito:
Nel caso descritto, è in fase di stipula il contratto di appalto tra la Cooperativa a proprietà divisa e l’impresa costruttrice, per l’edificazione del complesso edilizio, all’interno del quale saranno realizzati anche autorimesse e posti auto pertinenziali. I soci corrisponderanno alla Cooperativa gli acconti a copertura dei vari costi di costruzione e la Cooperativa stessa pagherà l’impresa appaltatrice in base ai S.A.L. concordati.
Per quanto riguarda gli esborsi sostenuti pro quota dai soci per la realizzazione delle autorimesse e dei posti auto, sarà possibile usufruire della detrazione prevista dalla normativa fiscale a patto che la relativa dichiarazione dei redditi sia successiva alla registrazione del contratto di assegnazione provvisoria dell’alloggio o del rogito notarile dai quali risulti il vincolo pertinenziale. Non è, invece, indispensabile che il pagamento degli acconti finalizzati alla costruzione della pertinenza sia avvenuto in data successiva all’ultimazione dell’alloggio, secondo l’attuale interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria.
Premesso tutto quanto sopra, nel caso di specie il bonifico di cui all’art. 16-bis, lett. d), del DPR 917/1986 (cd. bonifico parlante), sul cui importo sarà applicata la ritenuta d’acconto, è da considerarsi quello effettuato dalla Cooperativa in favore dell’appaltatrice, nel quale dovrà indicarsi, tra gli altri dati, il codice fiscale dei beneficiari della detrazione.
Ai fini del calcolo della detrazione, nell’esborso complessivo sono inclusi anche gli ulteriori costi enunciati nel quesito, che dovranno essere documentati dalle fatture di acquisto e dalle ricevute di pagamento di tasse ed oneri di natura amministrativa, da custodire ai fini probatori. Dovrà essere la Cooperativa, che ha materialmente sostenuto tali esborsi, a conservarne la documentazione giustificativa nonché ad attestare nei confronti di ciascun socio la quota di costo allo stesso addebitabile ai fini della relativa detrazione.
Infine, appare non ostativa all’agevolazione fiscale la circostanza che l’importo corrisposto dal socio alla Cooperativa, a copertura dei costi di realizzazione dell’intervento edilizio, gli sia stato erogato dalla Banca a seguito della stipula di contratto di mutuo.

Vorrei sapere quali sono le conseguenze per un assegnatario (come lo sono io) nel caso la cooperativa edilizia fallisse prima di aver effettuato il rogito dell appartamento. Un paio di legali a cui ho chiesto una consulenza mi hanno detto che esiste una legge a tutela degli assegnatari, la quale permette agli stessi di avere la precedenza per l’acquisto dell’appartamento prima che esso vada all’asta.
È vero? C’è qualcosa da sapere di preciso a riguardo?
Un terzo avvocato invece mi ha riferito che questa legge tutela gli assegnatari garantendo la restituzione della somma versata alla cooperativa attingendo da uno speciale fondo statale. Qual è la verità? Meglio rescindere o proseguire?

Risposta al quesito:
La legge fallimentare è una e regola all’art. 72 i “rapporti pendenti”, tra cui sono certamente ricompresi gli atti di prenotazione degli alloggi realizzati dalle Cooperative.
La predetta norma prevede chiaramente che il Curatore possa sciogliersi dal contratto e, in tal caso, il socio prenotatario verrebbe ammesso al passivo per il credito relativo alle anticipazioni del prezzo di assegnazione dell’alloggio, mentre l’immobile verrebbe venduto all’asta.
Normalmente il socio non riesce ad incassare il proprio credito, stante che esso viene per legge qualificato come chirografario e, quindi, postergato ai crediti privilegiati, che assorbono l’intero attivo.
Il socio può essere preventivamente garantito dalla fideiussione rilasciata dalla Cooperativa (pagata dallo stesso socio) nel caso di fallimento.
Va, però, anche rilevato che:
– se il contratto preliminare di assegnazione è stato stipulato innanzi al notaio e trascritto nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile;
– se l’alloggio costituisce per il socio prima casa;
concorrendo le due predette circostanze, il Curatore non può sciogliersi dal contratto preliminare è obbligato ad eseguirlo alle originarie condizioni.
Alla luce di quanto precede, il socio interessato dovrà operare le scelte di convenienza.

Sono assegnatario di un appartamento acquistato da una cooperativa edilizia a proprietà individuale. Su 25 appartamenti, 20 di essi sono già stati rogitati ed i rispettivi soci assegnatari ne sono diventati regolarmente proprietari, gli altri 5 (tra questi ci sono io) devono ancora andare alla stipula del contratto. Purtroppo tra ritardi e fornitori che chiedono il pagamento del lavoro, non siamo riusciti a procedere con il rogito.
Nel frattempo un fornitore non vedendosi pagato il lavoro ha intrapreso le vie legali arrivando al pignoramento dei 5 immobili non ancora rogitati.
Il mio legale ha provato più volte a sollecitare il conteggio per il frazionamento della parte restante del mutuo a carico della cooperativa (in modo da poter procedere al rogito tramite il Tribunale, avendo concordato con il legale del fornitore che ha ottenuto il pignoramento, il saldo da parte mia del debito) ma senza ottenere nessuna risposta se non rinvii su rinvii. La mia domanda è questa: è possibile trovare una via per aggirare la cooperativa che non effettua questo conteggio oppure dobbiamo aspettare? O addirittura vista la situazione procedere al recesso?
Io ancora non ho preso possesso dell’immobile, anche questo è un altro quesito: meglio prenderne possesso oppure no?
Nel caso, una volta entrato in casa, se la cooperativa fallisse, a cosa andrei incontro?

Risposta al quesito:
Essendo la vicenda affidata alla cura di altri professionisti si deve presumere che gli stessi abbiano verificato tutte le circostanze e siano in grado di consigliare al meglio il proprio assistito.
Ciò posto, senza volere fornire alcuna risposta ai pur generici quesiti, si può osservare che la Cooperativa è gravemente inadempiente, posto che ha dismesso una parte degli immobili senza assicurare quelli residui fossero lasciati indenni dai creditori.
Di tale dannosa circostanza rispondono gli amministratori, nei confronti dei quali possono rivalersi i soci danneggiati.

Entrata in Società cooperativa edilizia-Società di capitale nel 2006 pagando 9.600 € ad una società immobiliare per la mediazione (30 minuti) sparita fino ad oggi. PDZ B48 Colle fiorito Roma nord.
Dalla cooperativa sono uscita nel 2012 per lungaggini e malversazioni. La cooperativa non è stata commissariata e ad oggi ha un nuovo presidente. Non ho mai ricevuto indietro i soldi nonostante lettere e lettere da parte di avvocati, mi tengono in ostaggio da 8 anni con la giustificazione del subentro.
L’alloggio è abbandonato e violato chi mai potrà subentrare? E quanti anni posso attendere in questa situazione paradossale?
Nessuno ha mai vigilato e custodito quel bene a cui è legata la mia quota e quindi i miei soldi e non Le dico i funzionari e responsabili di Regione e Comune contattati e via via spariti. La legge cosa prevede?
Il danno cagionatomi è incalcolabile e sono disperata.

Risposta al quesito:
La clausola del “subentro” è diventata molto frequente nelle Cooperative e spesso e un vero e proprio sotterfugio.
Si tratta di una condizione sospensiva che però impegna la Cooperativa a rendere possibile il suo verificarsi (subentro); qualora, come nel caso di specie, sussista l’inadempienza grave della Cooperativa la clausola del subentro perde efficacia.
Occorre, pertanto, che il socio receduto si tuteli dando corso alla controversia giudiziaria per i necessari accertamenti.

Egr. Avvocato, vorrei sottoporLe alcuni quesiti in merito ad un progetto di costruzione di una ventina di villette tramite adesione alla cooperativa edilizia esistente. Ciò per prendere la decisione finale di diventare socio.
1) Richiesta di adesione: l’importo complessivo della villetta in esame viene contrattualizzato a € 450.000 con la possibilità di incremento o decremento del 5% a rogito. Volevo sapere se questa è la cifra massima a cui io come socio sarò esposto oppure posso anche immaginare che ai fini di partecipante al rischio aziendale possa incorrere ad eventuali incrementi di spese / costi che possano far lievitare l’importo complessivo di acquisto della casa. Mi riferisco in particolare a costi sostenuti per spese accessorie che produrrebbe la società / emolumenti amministratori etc. Mi viene detto che in qualità di socio, sarò anche fideiussore pro quota nell’interesse della cooperativa a favore della banca erogante il mutuo ipotecario.
2) Richiesta di adesione: nel modulo di adesione all’art. sul recesso, si parla che il socio può recedere dalla cooperativa solo esclusivamente qualora trovasse un ulteriore socio pena pagamento di una penale. Però nello statuto della cooperativa ciò sembra in contraddizione in quanto si parla espressamente di recesso previo adempimento di tutti gli obblighi a carico del socio recedente. Vorrei sapere quali conseguenze porterà il recesso qualora non si trovasse un ulteriore socio in sostituzione.
3) Per partecipare alla cooperativa inizialmente il socio entrante dovrà partecipare ad una quota fissa intorno ai 100.000 ai fini di entrata. Successivamente inizieranno i vari steps per i SAL. Volevo sapere quali garanzie avrò a supporto di tali tranche. Mi viene detto che mi verrà rilasciata una fideiussione dal costruttore (per il tramite della cooperativa?) ma non comprendo fino a fondo se il mio rischio vero e proprio sono questi 100.000 che nell’eventualità si andasse ad incontro a problematiche finanziarie della cooperativa o peggio del costruttore vedrei persi.
4) Qualora non vengano assegnate nel corso della costruzione tutte le unità immobiliari chi spesa i costi relativi ai SAL di queste unità? I soci partecipanti alla cooperativa in quanto la finalità è puramente mutualistica? Oppure il costo viene sostenuto tramite il mutuo concesso dalla Banca a favore della cooperativa? E all’atto finale del rogito chi si intesta le villette ultimate ma non ancora assegnate?

Risposta al quesito:
Premesso che le risposte ai diversi quesiti sono di carattere generale, stante l’assenza di esame della situazione concreta e della relativa documentazione, si ritiene che:
1) Le Cooperative sono regolate dalle norme sulle Società, sicché gli obblighi incombenti sui soci scaturiscono, oltre che dal contratto sociale (Statuto), anche dai deliberati assembleari. Alla luce di quanto precede, il “preliminare” inerente alla prestazione mutualistica va considerato “allo stato degli atti” e, pertanto, resta aperta l’ipotesi della legittima lievitazione dei costi a seguito di un deliberato modificativo per motivi sopraggiunti. Si deve, inoltre, considerare che la Cooperativa non gode di risorse autonome, ma si basa esclusivamente sulle contribuzioni dei soci, sicché, in caso di fabbisogno finanziario non previsto, diventa ”legittima” la richiesta di versamenti integrativi.
2) Si tratta di una “condizione” che sospende l’esecuzione dell’obbligo di rimborso sino al subentro del nuovo socio che apporta la relativa provvista finanziaria. La clausola è stata ritenuta legittima dalla giurisprudenza. Se la Cooperativa non rende possibile il subentro (lievitando i costi, non accogliendo le istanze di ammissione, ritardando l’esecuzione dei lavori ovvero rendendoli incerti) in tal caso la clausola perde efficacia. Ma è necessario un giudizio per i relativi accertamenti.
3) Occorre verificare bene a che titolo sono versati i 100.000,00 euro, cioè se si tratta di “tassa di ammissione” non rimborsabile ovvero di acconto prezzo. Ciò posto, occorre verificare anche l’oggetto della fideiussione, se cioè essa sia relativa alla garanzia postuma del costruttore ovvero quella sulla realizzazione del programma costruttivo; se, come sembra, viene rilasciata dall’impresa appaltata, dovrebbe essere la prima, che attiene agli eventuali difetti costruttivi; la seconda fideiussione dovrebbe essere rilasciata dalla Cooperativa che realizza l’opera; in ogni caso occorre verificare attentamente la polizza fideiussoria e valutare adeguatamente l’effettivo oggetto garantito;
4) Ritorna il vincolo societario, nel senso che la realizzazione edilizia è riservata alla Cooperativa che unitariamente sopporta i costi e i “ricavi”; se il “meccanismo” non funziona coinvolge tutta la realizzazione, indipendentemente dalle parziali scritture con i soci prenotatari; tra le ipotesi esiste anche quella del fallimento; per questi motivi è necessaria la fideiussione della Cooperativa che esegue l’opera. Se interviene il fallimento sarà la Curatela a gestire il tutto secondo le leggi della Legge Fallimentare.