Cooperative: casi e soluzioni

Sono un socio di una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa ed ho 79 anni, La prego di darmi per ora solo un consiglio.
Per un capriccio di quattro soci, siamo dodici in tutto, la cooperativa è in l.c.a. con la nomina di un commissario il quale per due anni non si è fatto sentire. Nel 2016 finalmente si fa sentire con una lettera di adesione e una scheda nella quale ci diceva che, essendo la coop indivisa, se anche uno dei soci non avesse aderito avrebbe messo all’asta i dodici alloggi, intanto lui si prendeva anche l’amministrazione del condominio facendoci pagare subito 200 euro e dal mese dopo 20 euro al mese.
Poi non capisco come fa a vedere i problemi di condominio da Roma, ci aveva promesso una assemblea, mai fatta, ora la cosa che mi sta preoccupando è che un gruppo di soci gli sta mandando un acconto per i debiti che lui continua a dire che sono da pagare e ci manda dei conteggi che non sono né onesti né giusti.
I soci che stanno pagando mi dicono che possono comperare il mio debito e i debiti non vanno divisi in parti uguali e poi ci sono dei soci che avevano dei debiti con la società e lui non li ha mai richiesti. Ora è facile per i soci che stanno anticipando queste cifre, non tenendo conto di una persona della mia età che non può fare fronte a queste spese con un reddito da pensionato.
La prego mi dia un consiglio altrimenti rischio di essere mandato fuori da una casa che ho pagato con enormi sacrifici.

Risposta al quesito:
Il quesito non è molto chiaro nella parte descrittiva della situazione in cui si trova la Cooperativa e delle richiesta formulate dal Commissario Liquidatore.
La Liquidazione coatta amministrativa è una Procedura concorsuale assimilabile al Fallimento, sicché essa si svolge secondo le regole della Legge Fallimentare.
Il Commissario Liquidatore, dunque, deve procedere a liquidare il Patrimonio sociale per il pagamento dei creditori e ciò può fare vendendo gli immobili occupati dai soci, ma rimasti di proprietà della Cooperativa (essendo indivisa).
Il ricavato delle vendite deve essere ripartito tra tutti i creditori ammessi al Passivo, secondo le norme della Legge Fallimentare.
Alla luce di quanto precede non è affatto chiaro quanto esposto nel quesito in riferimento alle somme richieste ai soci dal Commissario Liquidatore, se cioè si tratti di crediti della Cooperativa precedenti alla L.C.A. ovvero della ripartizione dei debiti sociali verso i creditori terzi.
Nel primo caso la richiesta potrebbe essere legittima se supportata da un deliberato assembleare, mentre nel secondo caso si appalesa irrituale e, quindi, illegittima.
Occorre, comunque, verificare documentalmente la situazione effettiva.
Anche in riferimento al “condominio” la situazione non è chiara, in quanto si tratterebbe delle spese riguardanti le parti comuni e la gestione degli immobili, che il Commissario può chiedere nelle more della Procedura se subentra nel contratto d’uso per un tempo determinato.
Anche in questo caso occorre verificare la situazione effettiva, esaminando oltre alle richieste di pagamento, anche i contratti e ogni altro documento ad esso attinente.

La coop di cui è socia mia nonna 94enne, ha concluso la procedura di passaggio da coop a proprietà indivisa a coop a proprietà divisa.
La coop ha acquistato il terreno comunale e hanno versato alla Regione Puglia gli importi che ha richiesto come penalità per alcuni soci che non avevano occupato stabilmente l’appartamento. Manca soltanto la comunicazione da parte della Regione, dell’importo da conferire per l’integrazione della differenza di interessi.
In caso di decesso della nonnina, purtroppo non ci sono parenti in possesso dei requisiti soggettivi per poterla sostituire nella coop e questo ci preoccupa.
Tempo fa lessi di una sentenza della Cassazione, di cui non ricordo numero e data, che aveva espresso parere favorevole affinché, alla morte del socio durante la fase conclusiva della procedura di transizione indivisa-divisa, l’immobile, a transizione conclusa, doveva passare in eredità ai legittimi eredi come bene di proprietà. Le risulta?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie al socio defunto subentrano gli eredi, ai quali è, comunque, fatto obbligo di segnalare quale dei coeredi deve assumere la qualità di socio.
Nelle Cooperative edilizie a proprietà indivisa, a seguito delle disposizioni di cui alla L.179/92, è prevista una gradazione degli eredi subentranti (coniuge, figli, convivente etc.); in mancanza della individuazione del soggetto avente diritto, subentrano tutti i coeredi, con l’obbligo sopra specificato.
Nel caso di “transizione” da indivisa a divisa, subentrano tutti gli eredi.
Quanto ai requisiti soggettivi, se la Cooperativa ha realizzato in area vincolata (zona PEEP), in tal caso il subentrante deve possedere i requisiti soggettivi.
Qualora nessuno degli eredi del socio sia in possesso dei requisiti soggettivi, agli stessi è riconosciuto il diritto al rimborso di quanto versato dal de cuius a titolo di anticipazione del prezzo.
La giurisprudenza della Corte di legittimità è uniforme nel ritenere vincolante il possesso dei requisiti soggettivi da parte dei soci assegnatari di alloggi realizzati in zone ex L.167/62 (PEEP).

Sono socio di una cooperativa edilizia e già proprietario dell’appartamento con assegnazione notarile. La cooperativa non vuole farmi uscire come socio, altresì mi chiede, pur avendo appunto già rogitato, a seguito di delibera tramite assemblea soci, il pagamento di ulteriore somme molto cospicue per rientrare in ulteriori costi senza specificarne.
È regolare tutto ciò?
C’è una norma che svincoli il socio dal pagamento di ulteriori somme pur non avendo più debiti nei confronti della cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, esaminare il rogito al fine di verificare se esso contenga delle riserve sugli eventuali ulteriori versamenti di prezzo dovuti dal socio.
Se così non fosse e nel rogito si menziona il prezzo e il relativo pagamento da parte dell’assegnatario, la Cooperativa non può pretendere alcun altro importo per l’assegnazione dell’alloggio.
Il socio, tuttavia, resta obbligato ai versamenti dovuti per le spese generali di mantenimento della Cooperativa sino alla sua definitiva estinzione.
Resta fermo il diritto del socio a reclamare eventuali violazioni degli amministratori nelle operazioni di chiusura della Cooperativa.

Sono socia di una cooperativa edilizia spa della quale sono stata assegnataria di un immobile e il 05/02/2020 ho rogitato diventandone proprietaria accollandomi il mutuo della mia quota.
Il quesito è questo, dovevo circa 80.000 alla cooperativa come saldo dei Sal mensili ma ho deciso di prendere un mutuo di 150.000 per avere della liquidità.
Il problema è che ad un mese dal rogito non ho ancora ricevuto la mia liquidità, ho contattato la banca e mi hanno detto che la liquidità è in mano alla cooperativa alla quale hanno concesso il mutuo edilizio tenendo conto dell’intero importo richiesto.
Ho sollecitato il Cda della cooperativa a farmi il bonifico del dovuto ma stanno prendendo tempo, come devo comportarmi?

Risposta al quesito:
La prospettazione esposta nel quesito non sembra del tutto chiara.
Se, infatti, è stato stipulato il rogito, in tal caso la quota di mutuo gravante sull’immobile dovrebbe essere stata già accollata al socio assegnatario con il medesimo atto pubblico (accollo del mutuo individuale).
In tal caso può essere che il socio sia creditore della Cooperativa per avere versato alla stessa più di quanto dovuto.
Se così fosse, il socio dovrebbe mettere in mora la Cooperativa mediante pec o raccomandata a/r, chiedendo il rimborso del dovuto.
Se la Cooperativa non dovesse provvedere, il socio dovrà procedere in sede giudiziaria, previa verifica della effettiva entità del credito, da eseguirsi confrontando la documentazione attestante il versato e i dati del Bilancio della Cooperativa.

Faccio parte di una Cooperativa Edilizia a mutualità prevalente, composta da n. 12 soci appartenenti a FF.AA., di cui 11 assegnatari di appartamento, mentre un socio è stato escluso e l’appartamento rimasto libero.
Volendo far subentrare un nuovo socio, ci sono particolari procedure da seguire (pubblicità, pubblicazione di un bando o cose similari)?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa non ha un elenco di aspiranti soci già formato, può intraprendere qualunque attività promozionale finalizzata ad acquisire il nuovo socio.
Non esiste, infatti, alcuna limitazione normativa.
Sarà il CdA a deliberare le attività promozionali, fermi restando i criteri per l’ammissione del socio e il limite della parità di trattamento prevista dal codice civile.

Egregio Avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia a modello spa, priva del collegio sindacale. Per statuto il consiglio di amministrazione può essere formato da un numero da tre a sette membri eletti dall’assemblea, che può variare. La società, ad eccezione di un solo caso, ha sempre eletto tre consiglieri.
Nell’ultimo rinnovo del consiglio di amministrazione, avvenuto nel mese di novembre 2017, su quattro candidati, tutti soci, ne sono stati eletti tre. Orbene, il 9 dicembre 2019 si è dimesso il presidente sia dalla carica che da socio. Le dimissioni sono state formalmente comunicate dai due consiglieri rimasti in carica in occasione dell’assemblea del 26 febbraio 2020.
In tale circostanza i due consiglieri hanno dichiarato che a breve provvederanno con la procedura della cooptazione (art. 2386 cc.) alla nomina del terzo consigliere. Il loro intendimento è quello di scegliere una persona terza, non socio, malgrado ci sia la possibilità di cooptare lo scrivente socio, primo dei non eletti nell’assemblea che si era tenuta nel mese di novembre 2017.
Le chiedo se ciò è possibile anche in relazione ai divieti previsti dall’art. 2386 c.c..

Risposta al quesito:
La cooptazione è prevista dall’art. 2386 c.c. a determinate condizioni, tra cui quella che sia efficace sino alla prima assemblea utile in cui dovrà procedersi mediante l’elezione da parte dell’assemblea.
Alla luce di quanto precede si tratta di un evento provvisorio dettato da esigenze organizzative volte ad impedire effetti dannosi per la Società.
Per tale ragione viene concessa ai consiglieri rimasti in carica la facoltà (discrezionale) di scegliere il nuovo amministratore “provvisorio”, anche tra i non soci se lo Statuto non prevede tale qualità per gli amministratori.
Le altre disposizioni dell’art, 2386 c.c. non sembrano pertinenti con il caso esposto, almeno in relazione alle informazioni fornite.