Cooperative: casi e soluzioni

Nel lontano 2008 presi 2 quote in cooperativa (167) per i miei figli. Le documentazioni poste in essere hanno richiesto un esborso per ciascuna quota. Nel 2015 c’è stato l’atto di prenotazione.
Sembrava tutto a posto con apertura cantiere… passano un paio di anni ed il cantiere sempre fermo… chiamo la cooperativa che mi dice del passaggio ad altra società edile… mi contatta la nuova società ma non riescono a stabilire con certezza le quote da transitare (la vecchia cooperativa voleva trattenersi le quote per i soci che avevano chiesto il recesso mentre la nuova insisteva per avere tutto in toto).
Siccome il Comune di riferimento è parte in causa con il terreno ha cercato di mediare ma senza successo. Prima dello scatenarsi della pandemia hanno fatto diverse riunioni tutte le parti in causa ma….nulla è stato concluso.
Mi conviene sollecitare tramite avvocato oppure… ?

Risposta al quesito:
L’esposizione sintetica del caso non consente un esame adeguato della reale situazione della Cooperativa, ma lascia intuire l’esistenza di una controversia con l’impresa precedentemente appaltata e ora sostituita da altra.
Occorre, pertanto, accertare la reale situazione del rapporto che vede coinvolta la Cooperativa e le due imprese, ciò al fine di valutare che tipo di intervento di tutela può effettuare il socio interessato.
Non si tratta, dunque, di formulare un “sollecito”, ma di verificare gli aspetti fondamentali della controversia tra le imprese e come gli stessi possano incidere sul contratto d’appalto stipulato con quella che attualmente dovrebbe proseguire la costruzione.
Qualora dovesse accertarsi l’eventuale grave carenza nel contratto di appalto, in tal caso potrebbero riversarsi sui soci le relative conseguenze negative, sicché sarebbe necessario l’intervento di tutela da parte degli stessi.

La ringrazio per la risposta al quesito del 20 Marzo scorso, in attesa dell’atto volevo chiederLe se è possibile che sussistano ancora vincoli o limiti nonostante il fatto che il contratto di mutuo sia estinto per il pagamento (in caso di agevolazione Erariale).

Risposta al quesito:
Le confermo che il vincolo di prezzo massimo per le cessioni successive alla prima risale alla L.865/71, con la previsione della Convenzione da stipularsi con il Comune assegnatario dell’area PEEP.
Attraverso il contratto di mutuo o altro atto può essere verificata la legge di concessione del contributo, ciò al fine di escludere con certezza assoluta l’assenza del predetto vincolo nel caso concreto, in cui è stata rappresentata l’assenza della Convenzione.

Sono una socia di una cooperativa edilizia. Nell’impegnativa di prenotazione sottoscritta del mio alloggio, è indicato che “mi impegno ad accollarmi una quota di mutuo di € 50.000 in sostituzione dei versamenti di una parte del decimo e di tutto l’ undicesimo SAL (ossia il penultimo ed ultimo stato avanzamento lavori), con la riserva che prima dell’ ultima erogazione del mutuo o durante i lavori di poter rinunciare parzialmente o totalmente a tale somma effettuando il versamento con bonifico”.
Io nel corso della costruzione ho inviato una mail al presidente per la rinuncia al mutuo e questo prima che avvenisse il decimo sal e ho pagato tutto l’alloggio senza usufruire del mutuo compreso l’ultimo sal. Ora il presidente mi invia una richiesta di pagamento degli oneri di accensione del mutuo per € 50.000 a cui poi si dovrà aggiungere anche un’ulteriore quota per mancato utilizzo. Poi mi dice che solo le spese di frazionamento del mutuo non le devo pagare.
Vorrei sapere se devo sostenere queste spese anche senza aver usufruito del mutuo. Lui mi imputa le spese in quanto mi dice che all’atto della sottoscrizione dell’impegnativa di prenotazione la cooperativa si è impegnata anche per i miei 50.000 €.

Risposta al quesito:
Dalla esposizione fattuale formulata nel quesito sembra che il socio abbia assunto l’impegno di accollarsi una certa entità di mutuo erogato alla Cooperativa, ma nel corso della vita sociale abbia versato in contanti l’intero prezzo di assegnazione.
Orbene, se è vero che il socio con il suo comportamento ha di fatto rinunciato all’impegno assunto, è pur vero che la Cooperativa ha accettato il versamento in contanti del prezzo, sicché deve presumersi l’accordo implicito tra le due parti.
In ogni caso va osservato che la Cooperativa, ricevendo l’importo in contanti ha sostanzialmente gestito la quota di mutuo già percepita dall’Istituto bancario, così beneficiando della relativa liquidità.
Da quanto precede, sia in ragione del consenso implicito, sia per l’utilità tratta dalla Cooperativa, se ne inferisce che quest’ultima non può pretendere dal socio alcunché in ordine alle spese di mutuo e di cancellazione della ipoteca.

La contatto in merito al possibile acquisto di una casa da privato a suo tempo assegnatario di alloggio in cooperativa (1969). Nell’atto di assegnazione è indicato il vincolo del socio alle leggi in materia di edilizia e popolare e viene richiamato il testo unico del 1931.
Tuttavia, il Comune ha escluso che l’immobile ricada in un PEEP ma non si riesce a capire la tipologia di mutuo previsto per la cooperativa e per il singolo socio (al fine di escludere se sussistono forme di agevolazioni – sorte capitale o interessi o altro). Il Comune rileva che l’edificio non è presente nel piano PEEP ed esclude “Edilizia Pubblica”.
Secondo Lei è sufficiente il nulla osta da parte del Comune? O appare necessario verificare eventuali agevolazioni nell’erogazione delle somme per escludere i vincoli (soggettivi o oggettivi) del Testo Unico del 1938?

Risposta al quesito:
La certificazione del Comune può essere utile ad escludere l’esistenza di una Convenzione stipulata con la Cooperativa, il cui contenuto disciplinerebbe i vincoli imposti ex lege, tra cui quello del prezzo.
Il Testo Unico del 1938 impone vincoli diversi da quello del “prezzo massimo di cessione“, il cui iter normativo ha inizio con l’art. 35 della L.865/71 e si sviluppa con la legge Ferrarini Botta e il successivo Decreto sviluppo del 2011 sino all’ultimo provvedimento legislativo del 2018 .
E’ possibile, tuttavia, che il caso di specie sia regolato da una legge di finanziamento pubblico che potrebbe essere individuata mediante l’esame degli atti originari di prima cessione, che, in mancanza di disponibilità, possono essere reperiti mediante la visura presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari.
L’individuazione del provvedimento di finanziamento renderebbe certa la disciplina sugli eventuali vincoli sull’immobile (comunque diversi da quelli riguardanti l’Edilizia Convenzionata).

Da circa cinque anni sono socio e assegnatario di un appartamento di una cooperativa a proprietà indivisa. Cinque anni fa prima di entrare nell’appartamento assegnatomi ho dato a fondo perduto una somma di denaro alla società cooperativa. Essa ha fatto nel’appartamento alcuni lavori come impianto elettrico e altro.
A Maggio 2019 la pavimentazione di tutto l’appartamento ha iniziato a venire meno in diverse zone. Ho avvisato il presidente della cooperativa che inizialmente ha tamponato con altre piastrelle ma poi vista la situazione ha deciso di rifare tutta la pavimentazione cambiando tubazioni e altro. Praticamente ha operato una completa e radicale ristrutturazione al suo interno. I tempi dati per il completamento dei lavori era di massimo un mese.
Di fatto i lavori sono stati terminati dopo tre mesi con la mia intera famiglia di quattro persone al suo interno, non avendo altra abitazione. Forti disagi e gravose conseguenze abbiamo dovuto subire non per un mese ma bensì per tre, da Giugno ad Agosto.
Giungo al termine, la cooperativa a proprietà indivisa esige il pagamento dei tre mesi di godimento alloggio senza tenere conto del nostro forte disagio e serie problematiche.
La domanda è semplice: cosa bisogna fare visto che gli accordi per un mese sono stati solo in modo verbale e con fiducia?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è obbligata ad eseguire la prestazione mutualistica consentendo il pieno uso dell’immobile assegnato al socio, senza alcuna differenza di trattamento rispetto agli altri soci.
Se, dunque, nel caso di specie l’immobile è risultato parzialmente inutilizzabile, ne consegue che il socio può pretendere dalla Cooperativa il risarcimento del danno subito.
Essendo la Cooperativa a proprietà indivisa, non sembra doversi dubitare che il predetto danno sia quantificabile con la diminuzione del canone d’uso dell’immobile in proporzione all’effettiva utilizzazione dello stesso.
Il socio, quindi, potrà legittimamente chiedere alla Cooperativa la riduzione del canone stipulando un accordo scritto e in mancanza versare la somma ritenuta sufficiente, sottoponendosi all’eventuale giudizio che dovesse essere intentato dalla Cooperativa.

Avrei bisogno di capire come funziona là situazione interessi su Coop. Stanno per consegnare gli 11 appartamenti e tutti assieme, il presidente si dimentica che ci sono 100.000 euro di interessi da pagare… caso strano che i soci che dovevamo accollarsi il mutuo di 105.000 che siamo in undici ora diventiamo 10 perché uno ha rifiutato il mutuo, solo che colui che ha rifiutato è l’ingegnere del palazzo che si è comprato anche lui un appartamento.
Quindi ora per i restanti 10 soci il mutuo che dobbiamo accollarci diventa 115.000… prendendo la scusa che sono interessi vecchi.
Se possibile vorrei dei chiarimenti.

Risposta al quesito:
A seguito del contratto di mutuo la Cooperativa mutuataria si obbliga a versare gli interessi di “preammortamento” sino al completamento degli immobili.
Con la certificazione della “fine dei lavori”, infatti, l’Istituto mutuante deve mettere il mutuo in “ammortamento”, sicché da tale data le rate pagate vanno a scalare il mutuo concesso e, quindi, la quota di spettanza di ogni socio accollante.
Ciascuna rata di ammortamento ricomprende la parte relativa agli interessi previsti nel contratto di mutuo e ricompresi nel rimborso convenuto.
Gli interessi di preammortamento, viceversa, remunerano il danaro concesso a mutuo fino all’ammortamento e restano estranei dall’importo convenuto in restituzione all’Istituto mutuante.
Da quanto precede deriva che gli interessi enunciati nel quesito potrebbero essere quelli di preammortamento, già pagati dalla Cooperativa e che costituiscono sostanzialmente un costo dell’alloggio; ovvero quelli di ammortamento, se avvenuto prima del rogito, in tal caso anticipati dalla Cooperativa e ad essa rimborsabili, ma decurtati dall’entità del mutuo in restituzione; ovvero avere altra causale (ad esempio quella ipotizzata nel quesito) che in tal caso esulerebbe dalla disciplina degli interessi.