Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio si una coop edilizia nel 2011, mi è stato consegnato l’alloggio registrato alla Agenzia delle entrate nel suddetto anno. Nel 2017 ho effettuato il rogito però causa perdita del lavoro la banca non mi ritiene idoneo per l’accollo del mutuo.
Da premettere che sono due anni che pago regolarmente le rate del mutuo che però è intestato alla coop, ora vorrei sapere se corro il rischio di perdere casa e su come comportarmi.

Risposta al quesito:
Purtroppo la problematica del “merito creditizio” riguarda anche gli accolli di mutuo nelle Cooperative Edilizie, in quanto la Banca non può concedere mutui non osservando i parametri creditizi previsti dalla normativa europea.
L’unica possibilità è che la Cooperativa resti in piedi per consentire il pagamento delle rate di mutuo fino a quando il socio avrà acquistato il merito creditizio ovvero si sarà estinto il mutuo medesimo.
Ma una tale ipotesi passa dal consenso della Cooperativa.

Esimio Avvocato, sono socia di una cooperativa edilizia in liquidazione e il liquidatore vuole procedere al recupero con decreti ingiuntivi delle sole spese di amministrazione non versate da parte dei soci (quota strade).
Il liquidatore sostiene, perchè a ciò indotto da un gruppo di soci che ha trasferito medio tempore a terzi l’alloggio, che le spese di manutenzione (delle parti comuni) spettano non ai soci ma ai terzi acquirenti in quanto sono gli effettivi utilizzatori del bene comune e che ai soci (non più proprietari) non può essere richiesta la quota per le spese generali.
Quei soci hanno trasferito la proprietà dell’alloggio ma non anche la qualità di socio e, mi chiedo, non essendo estinto il rapporto sociale a loro cosa spetta in definitiva pagare?

Risposta al quesito:
Si deve ritenere che la Cooperativa sia in Liquidazione volontaria e l’assemblea abbia nominato il Liquidatore con il mandato di svolgere tutti gli adempimenti necessari per estinguere la Società, previo azzeramento del Passivo e dell’Attivo sociale.
Si deve anche presumere che la Cooperativa abbia assegnato gli alloggi ai soci prenotatari e, conseguentemente, sia insorto il “Condominio” tra tutti i neo proprietari degli immobili.
Salva la diversa previsione di specifici deliberati assembleari, il Liquidatore svolge attività diversa da quella dell’Amministratore del Condominio, in quanto il primo si occupa della estinzione dei rapporti sociali, mentre il secondo cura la gestione dei beni comuni, ormai del tutto fuori dall’ambito societario.
Alla luce di quanto precede, i soci sono obbligati a corrispondere al Liquidatore le spese generali per il mantenimento della Società fino alla relativa estinzione, mentre i proprietari degli immobili (soci e non soci) sono obbligati a corrispondere all’Amministratore di Condominio le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, non più appartenenti alla Cooperativa.
Può, tuttavia, accadere che, al momento della messa in Liquidazione, la Cooperativa non avesse completato il “programma costruttivo” (ad esempio la sistemazione delle parti esterne ), sicché, in ragione dell’obbligazione residua, può adempiere ai lavori di ultimazione, di cui è anche intestataria con il permesso di costruire.
In tale ultimo caso sarà il Liquidatore a gestire i predetti lavori residui, richiedendo i versamenti pro quota ai soci come da deliberato assembleare, indipendentemente se siano ancora proprietari degli immobili.

Egregio Avvocato, sottopongo al Suo esperto e competente giudizio la seguente problematica.
Nel 2008 mio figlio sottoscrive una quota per un alloggio in cooperativa, chiamata per comodità A, organizzato dal Comune di Ciampino. Iniziano gli scavi ma ci s’imbatte i reperti archeologici. Rimodulate le 3 palazzine da 10 appartamenti ciascuno (quindi trascorre del tempo) sembra che tutto venga ristabilito tanto da pensare di prenotare altra quota per secondo figlio.
Nel 2015 veniamo convocati per “atto di prenotazione di alloggio”. Versamenti li abbiamo effettuati fino al 2016 per un importo di euro 24.615,77 per il primo e di euro 32.437,76 per il secondo, totale circa 57.000,00… passa il tempo, non si vede nessun bilancio, ed a quel punto il primo, nel 2017, manda un’email di recesso per la sua quota (risposta: si prende atto della sua richiesta).
Le telefonate successive rimandavano sempre a periodi successivi sino a quando l’impresa A, scelta dal Comune, dice verbalmente di contattare altra impresa, B, che stava rilevando quote e cantiere.
Ciò fatto, settembre 2018, contatto la nuova impresa B la quale mi avvisa che a breve riprenderanno i lavori. Infatti dopo qualche mese passo per il cantiere e vedo che ci sono operai in attività. Sembra finalmente ripresa l’attività ma dopo un pò viene sospeso il tutto.
La nuova impresa, B, non riesce a condurre a termine la trattativa in quanto quella iniziale, A, non accetta alcune condizioni (la restituzione del dovuto ai soci che hanno chiesto il recesso lo vuole fare lei, A). A quel punto sollecito anche intervento del Comune, come mediatore, al quale l’impresa A, molto verosimilmente, ancora è in debito almeno dei 2/3 del terreno (anche il Comune, dopo oltre un anno ancora non è riuscito nell’intento).
Marzo 2009 contatto la nuova impresa, B, la quale afferma che l’impresa iniziale, A, ha messo un nuovo mediatore con cui stanno trattando. Allo stesso tempo, però, l’impresa B mi comunica che ad Ottobre 2020 ci sarà un’udienza contro l’impresa A.
Ho cercato di riassumere quanto successo ma è complesso anche perché, oggi, i miei figli sono iscritti AIRE vivendo all’estero. Spero che si riesca a formulare un giudizio in base a quanto descritto.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto emerge una situazione poco chiara, posto che il rapporto con i soci è gestito esclusivamente dalla Cooperativa, sicché non è comprensibile il coinvolgimento delle imprese.
Occorre approfondire la reale situazione della Cooperativa, al fine di approntare con urgenza le eventuali tutele, soprattutto per il socio receduto.

Esimio avvocato, sono socio di cooperativa a proprietà indivisa a cui è stato assegnato nel 1987, con atto di assegnazione provvisoria del CdA, un alloggio. A seguito di richiesta dell’assemblea dei soci, la Regione, dopo tanti anni e dietro restituzione di una parte degli interessi a suo tempo versati a favore dei soci, ha concesso alla cooperativa di cedere agli stessi gli alloggi in proprietà individuale.
Due notai allo scopo interpellati hanno formulato due diverse e contrastanti possibilità di stesura e pagamento del rogito:
1° Notaio: atto di compravendita con pagamento delle imposta di registro 2% oppure 9% sul valore a seconda se 1a o 2a abitazione + imp. ipot. e catast. fisse.
2° Notaio atto di assegnazione individuale con pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse sia per 1a che per 2a abitazione.
Le sarei molto grato se mi potesse dare una Sua indicazione in merito alla correttezza delle due possibili alternative.
Da notare che tra le due possibilità, a conti fatti, esiste una notevole differenza in denaro (circa 3000,00 euro) a seconda che si tratti di 1a oppure di 2a abitazione.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato si evince che l’assegnazione dell’alloggio in proprietà individuale al socio avverrà in esenzione da IVA. Pertanto, sarà applicata l’imposta di registro sul valore immobiliare dichiarato dalle parti oppure sul corrispettivo, se superiore.
L’aliquota della succitata imposta sarà del 2% oppure del 9%, a seconda che si tratti o meno di alloggio da adibire ad abitazione principale del socio. In entrambi i casi, l’importo dovuto non potrà, comunque, essere inferiore a 1000,00 Euro.
L’acquisto sconterà, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale, nella misura fissa di Euro 50,00 ciascuna, senza alcuna distinzione tra “prima” e “seconda” casa.

Avvocato buongiorno, se è possibile vorrei farLe una domanda.
Ho acquistato casa in Coop per 150.000 Euro più 6000 iva… 45.000 li ho dati con bonifico e tra un mese avrei dovuto accollarmi 105.000 con mutuo… detto questo mi chiama il presidente e mi dice che devo pagare 10.000 in più perché ci sono gli interessi che già la Coop ha pagato per 11 soci naturalmente sempre con i nostri soldi versati nei 4 anni.
Ma non avendo nessuno la possibilità di pagare 10.000 in più, lui dice che ci agevola integrando nel mutuo di 105.000 10.000 in più, perché uno dei soci ha rifiutato il mutuo e quindi hanno spalmato 10.000 l’uno.
Veda caso colui che rifiuta il mutuo ha anche le mani in pasta considerato che è l’ingegnere della Coop.
La mia domanda dunque è questa: Le sembra lecito e trasparente tutto ciò??? Praticamente quante volte pagherò interessi???

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che la Cooperativa ha già versato le somme relative agli interessi (presumibilmente di preammortamento) e ne chiede il “rimborso” ai soci, concedendo loro di sommarli al mutuo, stante la disponibilità resa possibile dalla rinuncia di un socio assegnatario.
Orbene, occorre innanzitutto verificare tutti i conti, mediante la corretta lettura del Bilancio della Cooperativa, ciò al fine di rilevare se sussista una violazione sostanziale di legge nella gestione amministrativa.
Non sembra convincente l’avvenuta anticipazione da parte della Cooperativa e la richiesta postuma del rimborso, posto che essa viene formulata alla fine del programma costruttivo.
Ci si deve, infatti, chiedere quale sia la destinazione degli importi complessivamente rimborsati.
Se si tratta effettivamente della compensazione con i corrispettivi professionali del socio ingegnere, allo stesso mai pagati, in tal caso l’operazione potrebbe essere legittima.
E’, tuttavia, necessaria la verifica.

Egregio avvocato, in una Coop edilizia i soci inizialmente eravamo 11.
Se adesso uno rifiuta il mutuo lo dovrebbe pagare in contanti? E alla banca? E come mai i soci rimaniamo 10 e il mutuo da accollarci diventa 115 invece di 105?
Il presidente dice che è un’agevolazione considerando che ci sono degli interessi già pagati dalla Coop in quattro anni… ma la cosa strana che a rifiutare il mutuo è colui che è dentro cioè l’ingegnere, che è normale che deve prendersi la sua parcella per il lavoro svolto.
Ma poi se già gli interessi li abbiamo pagati quante volte li dobbiamo ancora pagare?

Risposta al quesito:
Se nel contratto preliminare di assegnazione il socio si è accollato il mutuo e in sede di contratto definitivo cambia idea, in tal caso il socio medesimo deve versare la somma in contanti e accollarsi le eventuali spese di riduzione del mutuo.
Le prestazioni professionali del socio, il quale ha svolto l’attività di progettista e direttore dei lavori, possono essere compensate con quanto lo stesso deve a titolo di prezzo di assegnazione dell’alloggio.
La Cooperativa non può praticare “prezzi di favore”, ma deve applicare il principio della parità di trattamento imposto dall’art. 2516 del codice civile, salvo che non ci sia una delibera assembleare assunta all’unanimità, in deroga alla predetta norma.
Occorre, pertanto, verificare quale sia il prezzo praticato al predetto socio-ingegnere e se la compensazione con gli onorari per le sue prestazioni è stata eseguita correttamente.