Cooperative: casi e soluzioni

Egregio Avvocato, premesso che veniva costituita una Società cooperativa edilizia s.r.l.. Detta Società provvedeva all’acquisto dei suoli sui quali dava seguito ad una lottizzazione per la realizzazione di un complesso residenziale di 100 alloggi di tipologia unifamiliare e relative opere di urbanizzazione primaria e secondaria a carico dei soci.
Ad esecuzione dei manufatti e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, la Cooperativa procedeva con Rogito Notarile all’Assegnazione e trasferimento di proprietà degli alloggi ai singoli soci. Nel Rogito, nella descrizione degli immobili trasferiti, viene riportato testualmente: “…omissis…il tutto e nel suo insieme confinante con : via a denominarsi e residua proprietà della società cooperativa assegnante, per due lati, salvo altri; l’immobile viene dedotto a corpo e non a misura; l’assegnazione abbraccia anche diritti, ragioni, pertinenze, accessioni, dipendenze, oneri e servitù attive e passive inerenti all’immobile assegnato. Si evidenzia che il prezzo a corpo riportato negli atti di rogito per le assegnazioni suddette interamente versati dai soci, è comprensivo anche di tutte le somme impiegate dai soci per la realizzazione delle opere primarie e secondarie; infatti gli immobili sono confinanti con strade a denominarsi di residua proprietà della cooperativa”.
Essendo la Cooperativa in liquidazione, per procedere allo scioglimento della stessa cooperativa occorre che la stessa assegni proindiviso le strade di cui risulta ancora proprietaria. Questo aspetto è causa di problemi in quanto, nel frattempo, alcuni soci, con relativi atti notarili, hanno alienato il loro immobile.
Premesso quanto segue:
1) In considerazione che i soci hanno già adempiuto all’acquisto dei suoli ed alla realizzazione delle strade pagando con il Rogito di assegnazione dell’immobile anche la corrispondente IVA anche per quanto riguarda le strade.
2) Che le strade realizzate dalla cooperativa insistono su suolo della Cooperativa e, come già sottolineato in narrativa, i soci hanno già provveduto a versare per esse anche le somme di IVA in sede di rogito notarile di assegnazione dell’immobile.
3) Che nella nota di trascrizione dell’Agenzia del Territorio riporta nella parte: Altri dati Quadro D: Presenza di parti libere relative al Quadro A: Si; Quadro D: Il prezzo dell’assegnazione è stato pagato e quietanzato.
4) Che secondo un antico principio, la proprietà di una cosa qualificata come cosa principale fa acquistare la proprietà delle cose qualificabili come accessorie alla stessa.
5) Che l’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario e, precisamente, quel fenomeno in base al quale la proprietà di una cosa si estende a quello che si unisce ad essa, per il fatto dell’incorporazione materiale, indipendentemente dalla scienza o dalla volontà del proprietario.
Tutto quanto premesso, nella fattispecie, le strade, costruite dal proprietario “Cooperativa” su suolo comune e che, pertanto, si uniscono ai manufatti già assegnati ai singoli soci, possono ritenersi, di fatto, di proprietà degli stessi in conseguenza dell’avvenuta assegnazione dell’immobile? Se così non fosse è praticabile la strada di rettifica degli atti di assegnazione?
Quale altra soluzione può essere suggerita per la soluzione di quanto esposto?

Risposta al quesito:
Occorre verificare bene l’atto notarile, posto che, da quanto sinteticamente espresso, appare probabile che sia stato erroneamente redatto nella parte in cui fa riferimento al confine con la “residua proprietà” della Cooperativa assegnante.
Non è, infatti, comprensibile la ragione per cui la Cooperativa avrebbe dovuto mantenere la proprietà su parti comuni, strutturalmente pertinenze pro quota degli alloggi assegnati ai soci prenotatari.
Se, come sembra, si tratta di un errore, lo stesso  notaio o altro  deve rettificare l’atto, specificando che le strade rientrano nelle pertinenze degli alloggi.

Sono presidente di una cooperativa edile chiusi d’ufficio, senza che ho mai ricevuto comunicazione nel 1996. Nel 1994 mi sono inserito come parte creditizia in un fallimento. Nel 2016 il tribunale di Taranto chiude il fallimento e mi invia un assegno circolare di 25.000 euro.
La banca dove è stata depositata la somma non mi cambia l’assegno in quanto la coop non è più esistente. Ho portato le liberatorie dei soci dove asseriscono che sono usciti dalla coop nel 1988 e hanno lavorato solo 2 mesi come da referto Inps.
Essendo rimasto unico rappresentante della coop ho diritto a ricevere la somma. Ho fatto ingiunzione alla banca ma mi è stata rigettata con una sentenza assurda. Come se io sapendo che la cooperativa era chiusa dovevo attivarlo con il curatore fallimentare per il cambio di demolizione dell’assegno. Soltanto che io ho scoperto che era chiusa d’ufficio solo quando nel 2016 sono andato in banca.
Comunque ho documentazione varia che Le potrei sottoporre. Intanto aspetto Suo parere sulla questione, poi ufficialmente potrà seguire il tutto.

Risposta al quesito:
La Cassazione ha delineato gli effetti che susseguono all’estinzione della Società persona giuridica, ritenendo che essi siano assimilabili a quelli della successione ereditaria.
Nel caso di specie, pertanto,  sembra debba procedersi con un giudizio in cui sono litisconsorti necessari tutti i soci esistenti al momento della estinzione del sodalizio.
Il Giudice, accertato il “diritto“ (ereditario) dei soci ordinerà all’Istituto di credito di erogare le somme del titolo in favore dei litisconsorti.
L’attività giudiziaria deve essere preceduta da adeguata messa in mora dell’Istituto.
Nel caso di specie occorre, però, esaminare la sentenza già emessa sul caso al fine di verificare l’esistenza di un giudicato insuperabile.

Una volta che gli alloggi sono stati assegnati i soci riservatari hanno ancora diritto a votare in assemblea, ed inoltre se quest’ultimi sono congiunti con i soci assegnatari non esiste conflitto?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere tra “aspiranti soci” e “soci riservatari”, essendo solo i secondi titolari del rapporto sociale. Se, nel caso di specie, si tratta di soci riservatari per i quali non è stata mai pronunciata l’estinzione del rapporto sociale, gli stessi hanno diritto di voto in assemblea sulle questioni societarie di carattere generale.
Per quanto riguarda il programma costruttivo, viceversa, i riservatari potranno intervenire esclusivamente sugli argomenti pertinenti al loro “interesse potenziale”, riguardante diritti e obblighi su di loro incombenti in caso di rinuncia di uno dei soci prenotatari che ancora non hanno avuto il trasferimento definitivo degli alloggi.
Va infine rilevato che i soci riservatari per essere tali devono contribuire alla copertura delle spese generali , sicché normalmente si tratta di “aspiranti soci” che non hanno alcun diritto di voto.
Non esiste conflitto di interesse tra soci che siano tra di loro parenti, sicché ciò accade anche per i soci riservatari, che siano tali (e rispettino le condizioni sopra esposte).

Buongiorno Avvocato sono socio di una Cooperativa edilizia la quale da circa 13 anni sta realizzando 6 villini a schiera su area peep! 4 di queste unità sono già state completate ed assegnate ai soci ma le rimanenti 2 unità ad oggi sono rimaste da completare a causa della perdita dei requisiti Isee da parte dei Soci (la scrivente è una di queste!).
Attualmente anche a causa dell’attuale crisi di mercato risulta impossibile trovare nuovi soci ai quali cedere gli immobili, pertanto chiedo un parere sulla possibilità di far sciogliere / mettere in liquidazione la coop assegnando ai due soci gli immobili nello stato di fatto in cui sono (catastalmente sono ancora terreno) anche se completamente realizzati esternamente!

Risposta al quesito:
Se la realizzazione edilizia insiste su area PEEP, in tal caso la Cooperativa ha stipulato la Convenzione ex art. 35 L.865/71 che prevede determinati requisiti per i soci assegnatari.
Il predetto obbligo non viene meno se la Cooperativa va in Liquidazione e assegna al grezzo, ma permane integro in quanto rileva la destinazione dell’area su cui sorge l’immobile.
Occorre, pertanto, che al socio che ha perso i requisiti subentri altro (magari un parente) che li possiede.

Sono socio di una cooperativa ad edilizia agevolata. Già vi è stata la ratifica assessoriale dell’assegnazione definitiva di tutti gli alloggi a proprietà divisa ma non la completa stipula di tutti gli atti.
Il mio quesito è il seguente: i soci riservatari hanno ancora motivo di esistere e quindi votare in assemblea?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere tra “aspiranti soci” e “soci riservatari”, essendo solo i secondi titolari del rapporto sociale. Se, nel caso di specie, si tratta di soci riservatari per i quali non è stata mai pronunciata l’estinzione del rapporto sociale, gli stessi hanno diritto di voto in assemblea sulle questioni societarie di carattere generale.
Per quanto riguarda il programma costruttivo, viceversa, i riservatari potranno intervenire esclusivamente sugli argomenti pertinenti al loro “interesse potenziale”, riguardante diritti e obblighi su di loro incombenti in caso di rinuncia di uno dei soci prenotatari che ancora non hanno avuto il trasferimento definitivo degli alloggi.
Va infine rilevato che i soci riservatari per essere tali devono contribuire alla copertura delle spese generali, sicché normalmente si tratta di “aspiranti soci” che non hanno alcun diritto di voto.
Non esiste conflitto di interesse tra soci che siano tra di loro parenti, sicché ciò accade anche per i soci riservatari, che siano tali (e rispettino le condizioni sopra esposte).

Purtroppo mio padre è morto prima di diventare il proprietario dell’appartamento in coop. che a giugno sarebbe passata da indivisa a divisa. Ora dagli altri soci viene chiesto a mia madre di subentrare prima di giugno di modo che quando avverrà il passaggio ne diventi la proprietaria.
Se la casa fosse di proprietà la metà andrebbe a mia madre e l’ altra metà divisa in 4 (siamo 3 figli), esatto? Ma se ora la proprietaria diventa lei? Vorrei sapere quale quota dell’ immobile spetta a noi figli.

Risposta al quesito:
A seguito della morte del socio subentrano nel rapporto gli eredi secondo le quote del diritto successorio.
Il Testo Unico n.1165/38 prevede che gli eredi medesimi designino il rappresentante che deve assumere la qualità di socio, mentre nell’atto pubblico interverranno tutti i componenti la Comunione ereditaria.
Nel caso di specie il diritto successorio prevede che il coniuge intervenga per un terzo e i rimanenti due terzi siano suddivisi tra i tre figli.
Al coniuge superstite spetta anche il diritto di abitazione dell’alloggio.