Cooperative: casi e soluzioni

Ero socio di cooperativa edilizia, e mi veniva assegnato l’alloggio. Poiché non versavo un’ultima quota, di circa 10.000 euro, veniva deliberata la mia esclusione quale socio. Abbandonato l’alloggio, rimane solo un diritto di credito per tutto quanto da me versato alla cooperativa.
Mi impegnavo, d’accordo con i membri della cooperativa stessa, nella ricerca di una persona che subentrasse nella mia posizione di socio, così da poter recuperare i miei soldi, ma al momento della stipula dell’atto notarile, il referente della cooperativa mi diceva che non è possibile procedere poiché sull’immobile che mi era stato assegnato vi era una ipoteca di secondo grado iscritta, a quanto pare, per debiti contratti dalla cooperativa per un comparto di case differente da quello che comprendeva la mia casa. Poteva la cooperativa iscrivere questa ipoteca?
E come posso recuperare quanto versato ammontante a circa 270.000 euro?

Risposta al quesito:
L’iscrizione dell’ipoteca rileva a vantaggio del socio escluso, in quanto costituisce grave inadempienza della Cooperativa.
Ed, inoltre, tale circostanza esonera il socio escluso dall’obbligo di far subentrare altro socio pagante (se previsto dello Statuto).
Il socio ha diritto al rimborso delle somme anticipate in conto costruzione e, pertanto, deve promuovere il giudizio contro la Cooperativa al fine di ottenere al sentenza di riconoscimento del suo credito e poterlo eseguire.
Occorre preliminarmente verificare se non si siano verificate cause di decadenza o prescrizione.

Gentile Avvocato, un alloggio in cooperativa iniziato nel 2015 con preassegnazione e finalizzato con atto di assegnazione avvenuta nel 2019 ha diritto alla detrazione Iva riguardante le case costruite in classe A/B?

Risposta al quesito:
L’agevolazione fiscale cui fa riferimento il quesito ha riguardato gli immobili ad uso residenziale di classe energetica A o B, acquistati negli anni 2016 e 2017 direttamene dall’impresa che li abbia realizzati o ristrutturati interamente (può trattarsi anche di cooperativa edilizia).
La detrazione ai fini IRPEF aveva ad oggetto l’importo pari al 50% dell’IVA versata sul prezzo dell’immobile, da suddividere in dieci quote annuali di pari importo a decorrere dall’anno del pagamento.
Non rilevava la circostanza che l’immobile in questione fosse o meno adibito ad abitazione principale dell’acquirente né il fatto che l’immobile stesso fosse stato precedentemente locato dall’impresa. Era parimenti irrilevante l’anno di costruzione, a patto che la vendita fosse stata assoggettata al regime IVA, anche per opzione (se avvenuta oltre i cinque anni dall’ultimazione dei lavori).
Ai fini del calcolo dell’importo detraibile, poteva essere inclusa l’IVA pagata sugli acconti (anche a seguito di preliminare o preassegnazione), purché corrisposti nell’anzidetto periodo (anni 2016 e 2017) e sempre a condizione che il rogito notarile fosse stato effettuato entro il 31.12.2017.
Nel caso prospettato, pertanto, il socio non potrà usufruire dell’agevolazione, essendo l’assegnazione definitiva avvenuta nel 2019.

Sono un socio di una Cooperativa edilizia a Roma. Una volta entrato in possesso del mio appartamento in seguito a rogito, mi sono accorto degli innumerevoli difetti di costruzione e dell’impiego di materiali scadenti sia nell’appartamento che nel condominio.
Prima di rivolgermi ad un legale ho chiesto al Presidente della Cooperativa a r.l. di avere una copia del “Capitolato Speciale di Appalto” per verificare insieme con un tecnico la corrispondenza dei materiali e delle lavorazioni impiegate. Mi è stato negato di visionarlo o averne copia.
Può la Cooperativa rifiutare di consegnare al socio tale Capitolato? Se il diniego persistesse vi sono altre vie, anche legali per averlo?

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia intrattiene con il socio due rapporti: uno sociale e l’altro mutualistico contrattuale.
In ordine a quest’ultimo rapporto la Cooperativa si obbliga a realizzare l’alloggio da assegnare al socio, mentre quest’ultimo è tenuto a versare il prezzo deliberato.
Il socio ha diritto ad essere garantito in ordine alla corretta esecuzione dei lavori e, in caso di vizi di costruzione, può convenire in giudizio sia la Cooperativa che l’impresa appaltata, le quali rispondono in solido.
Il socio assegnatario avrebbe dovuto avere il capitolato dei materiali già alla prenotazione dell’alloggio e, pertanto, ha diritto di richiederne copia anche successivamente alla consegna dell’alloggio.
Il capitolato dei materiali, infatti, è elemento costitutivo del contratto mutualistico, in quanto stipulato anche in ragione della qualità dei materiali medesimi.
Nel caso di rifiuto della Cooperativa, il socio può agire giudizialmente con l’Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) la cui finalità è quella di “verificare” l’esistenza e l’entità dei vizi costruttivi e delle eventuali differenze qualitative dei materiali.
Nel corso della procedura sarà il tecnico (CTU) nominato dal giudice ad accedere alla documentazione tecnica necessaria per gli accertamenti.
La relazione tecnica costituirà la “perizia anticipata“ nell’eventuale giudizio contro la Cooperativa e l’impresa appaltata.

Cercherò di essere più breve possibile. Il quesito è: sono un pensionato di 67 anni, nel 2016 ho prenotato un appartamento in una Cooperativa di Livorno.
Il costo era previsto in 165 mila euro più iva. A fine 2016 avevo già dato 105 mila euro. Nel 2018 la Cooperativa, additando vari problemi, chiedeva a tutti i soci ulteriori 30/ 40 mila euro, che solamente in 5 abbiamo versato (nonostante che tra i 18 soci alcuni non fossero congrui con i pagamenti, io purtroppo non avendo liquidità mi sono avvalso di un prefinanziamento con la banca, certo che presto saremmo andati a rogito e li avrei restituiti con parte del mutuo). Nel 2019 la Cooperativa chiedeva nuovamente 150 euro in più sulla SLP, per cui ho dovuto prendere ancora un prestito, con il miraggio del rogito.
Dimenticavo che sono stato in affitto 22 mesi, perdita detrazione fiscale sulla casa venduta, 2 traslochi e varie spese + istruttoria e interessi su PRF durato 16 mesi e da marzo 2019 trasformato in prestito puro a 450 euro mensili per 102 mesi.
Le case dovevano essere consegnate a Giugno 2017, ci siamo entrati fine 2018 e siamo tutt’ora senza ascensori, riscaldamento, il cantiere in assoluto stato di abbandono con addirittura intervento ARPAT per rifiuti di lavorazioni abbandonati. Tutti 18 abbiamo la residenza. Molti lavori sono stati pagati da ognuno di noi, perchè la Cooperativa non aveva soldi, e che sarebbero stati poi scalati dal costo totale.
Circa 1 anno fa e’ stato nominato un Legale per seguire tutte le vicende, ma inutilmente perchè il CDA non ha mai soddisfatto le richieste di documentazione e date per i rogiti da noi richiesti. A Dicembre 2019, la banca finanziatrice del progetto ha preteso un ulteriore impegno per un aiuto alla Cooperativa di altri 23.000 euro (che io non ho firmato) per andare a rogito.
Vengo al dunque: circa 2 mesi fa abbiamo visto arrivare RR da parte del collegio revisore con una richiesta di pagamento per 1.600.000 euro di debiti pregressi dovuti a ditte, professionisti, ditte escavazione etc, altrimenti non possiamo rogitare. I soci hanno dato mandato al Legale per un’azione penale e civile nei confronti del Cda, collegio revisore, professionisti. Siccome io avendo 67 anni, il mutuo dai 15 anni iniziali è sceso oggi a 12, e quando finiranno le cause?
Ora la domanda è questa: essendo rimasto a corto di liquidità (aspettando il mutuo), se io non potrò essere patrocinato dal Legale, che cosa mi si prospetta?

Risposta al quesito:
La situazione prospettata merita l’adeguato approfondimento in ordine alle concrete probabilità della Cooperativa di potere superare le difficoltà economiche, quelle già manifestate e le altre che presumibilmente si potrebbero manifestare.
Ciò posto, appare chiaro che i soci interessati dovrebbero agire in giudizio ai sensi dell’art 2932 c.c. per ottenere l’esecuzione specifica della Cooperativa a stipulare il rogito, nonché la condanna della stessa alla esecuzione dei lavori di rifinitura e al risarcimento del danno.
Tale azione va posta in essere anche per garantirsi nel caso di fallimento della Cooperativa.
Se, però, i soci hanno la maggioranza assembleare possono sostituire gli amministratori e tentare di regolarizzare il programma costruttivo. Se emergono violazioni da parte degli amministratori, i soci interessati possono instaurare nei loro confronti l’azione di responsabilità, chiedendo la loro condanna al risarcimento dei danni.

Preg.mo Avvocato, Le scrivo perchè ho visto il Suo sito e sono rimasto “affascinato” dal lavoro che compie. Io vorrei sapere la Sua idea riguardo una situazione che mi è capitata.
Sono titolare del diritto di superficie di una casa, garage, mansarda e commerciale nel mio piccolo paese zona 167. Tuttavia, la mia cooperativa, composta da 8 soci, è rimasta in 4 perchè io ed altri 3 abbiamo avuto l’assegnazione dell’alloggio con atto notarile mentre altri 4 signori (che vivono in Germania) sono ancora dentro perchè metà lotto (un’altra casa con tetto spiovente attaccata alla mia) deve essere ancora costruita e c’è solo lo scheletro per piano terra e 1° piano.
Di fronte il balcone di casa mia, sempre zona 167, un’altra cooperativa ha dato in affitto (?) dei garage ad un carabiniere che fa il falegname senza nessun contegno orario (dopo tanto ora si è messo una vetrina), e due garage ad un fabbro che svolge la sua professione, rumoroso e sporco, in quanto lavora sempre col flessibile e fa rumore da mattina a sera (dalle 7.30 – 13.00, 15.00 -19.30) e poi vernicia le ringhiere senza nessuna protezione. All’inizio lo faceva in strada, poi dopo aver protestato vivamente svariate volte ora si mette a verniciare nei due garage che ha, ma l’odore acre della vernice esce fuori perchè non ha nessun camino e con le saracinesche aperte arriva sempre a casa mia, dove mio figlio di 3 anni non può uscire sul balcone, così come i miei nipoti pari età che vivono dall’altra parte del palazzo.
Quindi mi trovo che materialmente, il mio balcone 2 metri largo in quanto progettato veranda è inutilizzabile perchè tra rumore perpetuo e puzza, devo star chiuso sempre dentro.
La domanda è semplice: in tal caso come posso far ridimensionare questo individuo? E’ legittimo che possa svolger la sua attività in queste zone e senza nessuna protezione, con un operaio in nero? E magari senza contratto registrato visto che là c’è ancora una cooperativa edilizia in essere?
Mentre io devo star sempre chiuso in casa e vedere il mio diritto essere leso in questo modo perchè a suo dire lui deve lavorare ed io solo subire? E depositi poi tutto il suo necessario nel palazzo grezzo di cui Le parlavo all’inzio di quegli altri 4 soci che vivono in Germania senza che si posso far nulla anche per questo palazzo usato come deposito (anche in questo caso facendo rumore assurdi perchè prende le cose di ferro e le butta senza nessuna delicatezza)?
Oltre alla competenza del Comune, di cui non mi fido perché in un piccolo centro si conoscono tutti e nessuno vuole decidere su queste cose per evitare rogne, a chi posso rivolgermi per tutto ciò che sto vivendo?

Risposta al quesito:
Sulle immissioni di odori e rumori esistono i limiti quantitativi, oltre i quali non consentito andare, sicché, nel caso di specie, occorre verificare se ci sia stato il relativo superamento.
Per quanto riguarda l’uso dei locali, è prevista la destinazione urbanistica vincolante, sicché non è possibile mutare un garage in officina. Per quanto riguarda la “locazione” dei locali cooperativi a “terzi”, occorre verificare se tale attività è consentita dallo Statuto e dall’eventuale legge di finanziamento fruito dalla Cooperativa. Normalmente le Cooperative possono assegnare gli immobili ad uso abitativo ai propri soci, ricomprendendo anche le pertinenze.
Per quanto riguarda le immissioni, può denunciare i fatti in sede amministrativa (ASL, Comune, Vigili Urbani etc.), dare corso ad un giudizio civile se ricorrono i presupposti del danno ovvero ad una denuncia in sede penale se dall’accertamento dei fatti si profila la fattispecie penale (superamento dei limiti).

Sono la commercialista di una cooperativa edilizia di abitazione con un programma a proprietà indivisa per le forze armate. Mi sono imbattuta nelle Sue risposte in tema di cooperative e mi permetto di sottoporLe un quesito fra i tanti relativi alla cooperativa in questione.
La cooperativa “M” nel programma indiviso, ha 3 soci morosi che ormai da anni non pagano il mutuo stipulato dalla Cooperativa. Dopo una serie di lodi arbitrali ormai conclusi la cooperativa potrebbe estromettere i soci che tuttavia risiedono fisicamente negli alloggi, quindi sicuramente passerà invano parecchio altro tempo prima che gli alloggi siano effettivamente liberi. Nel frattempo, da una parte la cooperativa sta accumulando debiti per il mutuo e da un’altra non può procedere alla trasformazione da proprietà indivisa a proprietà divisa né riesce ad ammettere nuovi soci.
Le chiedo, qualora la cooperativa riuscisse ad estromettere sia formalmente che fisicamente i soci morosi, potrebbe ammettere nuovi soci solo se appartenenti alle forze armate?
Può locare gli alloggi solo ad appartenenti alle forze armate?
Mi conferma inoltre che senza la disponibilità di tutti i soci ad accollarsi il mutuo non sarebbe possibile in nessun caso procedere alla trasformazione da indivisa a divisa?

Risposta al quesito:
Lo Statuto ovvero la legge di finanziamento determinano l’obbligo dei requisiti in capo ai soci, sicché nel caso di specie occorre verificare tale previsione, in quanto sarebbe vincolante per i nuovi ammessi.
Lo specifico requisito non sarebbe necessario solamente nel caso di successione mortis causa al socio già appartenente alle Forze Armate.
Per la trasformazione della Cooperativa da indivisa a divisa la legge prevede che debbano essere favorevoli almeno il 50% dei soci assegnatari.