Cooperative: casi e soluzioni

Gentile avvocato, sarò più breve possibile… in coop avevo acquistato uno degli undici appartamenti, praticamente il più grande e il più caro dando una quota di 36.000 Euro a fronte di 232.000 Euro … poi per problemi personali non ho più avuto la possibilità.
Il presidente mi disse che per avere la quota versata dovevo aspettare il nuovo acquirente… dopo due anni rivolevo il mio appartamento che per sfortuna aveva comprato l’ingegnere del palazzo, ma scoprii subito che aveva fatto già le mura divisorie mentre era ancora a nome mio, invece di darmi la quota indietro si fece i lavori.
Allora io per paura di perdere la mia quota mi accontentai di prendere un’altra casa che nel frattempo si era liberata e quindi abbiamo invertito il compromesso… ma io potrei attaccarlo legalmente e riavere i mio primo appartamento?

Risposta al quesito:
Se il socio ha accettato il nuovo alloggio non sembrano esserci motivi per reclamare alcunché.
Con il nuovo contratto viene a risolversi ogni situazione giuridica preesistente e cade ogni diritto di rivalsa.
Nel caso di specie, poi, appare difficile individuare i presunti danni, posto che il socio ha prima rifiutato l’alloggio prenotato e poi ne ha prenotato un altro.
Le motivazioni interne del socio sarebbero difficili da provare come fatti oggettivi risarcibili.

Devo firmare la stipula del contratto per ottenere il finanziamento di € 1.000,00 messo a disposizione dalla Regione Lazio. La cooperativa di cui sono socio lavoratore, dipende soltanto dal mio lavoro (agente di commercio) perché gli altri due soci sono anziani. Probabilmente entro la fine dell’anno cambierò lavoro e la cooperativa non fatturerà più. Non ho certezza sul cambio di lavoro perché aspetto delle risposte che arriveranno in Settembre, ma saranno decaduti i termini per la firma del contratto con Fare Lazio ed Artigiancassa.
Se accetterò i soldi del finanziamento adesso e la cooperativa cessasse di esistere, oltre alla rata mensile di € 208,00 (per rendere il finanziamento) quanto e cosa dovrò rendere in soldi alla Regione?
Potrei svolgere un lavoro fisso, tenendo aperta la cooperativa così da continuare a rendere la rata mensile?
Posso inviarVi il contratto oggetto dei quesiti posti, per avere una consulenza? Grazie per questo spazio dedicato a chi è in difficoltà.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ottiene il credito dovrà, comunque, affrontare i relativi obblighi di restituzione.
E’, inoltre, probabile che l’amministratore richiedente ovvero altro socio debbano assumere gli obblighi di garanzia.
Le prevedibili difficoltà finanziarie della Cooperativa o, comunque, dello stesso socio garante non incidono sui predetti obblighi e sue responsabilità per la relativa inadempienza.
Nella situazione prospettata non esistono ragioni di consulenza, in quanto si tratta delle previsioni di difficoltà non eludibili e, comunque, prive dei requisiti per le eventuali soluzioni da suggerire.

Egregio avvocato, sarò breve… in coop edilizia chi quantifica il compenso di architetto, ingegnere e presidente? Chi sceglie quanto si devono prendere?
E poi se di 11 soci uno rifiuta l’accollo mutuo cosa deve fare? Deve pagare in contanti, cioè recarsi in banca e pagare?
Ho dei dubbi su come stia andando… per essere convinto che non ci sia truffa cosa devo chiedere al presidente? Che tipo di documenti?

Risposta al quesito:
Le competenze professionali sono regolate dalle tariffe previste dalla legge, che entro certi limiti possono essere modificate da specifici accordi tra le parti.
Il presidente della Cooperativa che sia anche professionista tecnico incaricato dalla Società deve astenersi dal voto e dalle trattative per l’evidente conflitto di interessi.
Gli eventuali emolumenti degli amministratori devono essere deliberati dall’assemblea dei soci.
Il socio che rifiuta l’accollo individuale del mutuo deve versare in contanti alla Cooperativa la quota parte a suo carico.
Il medesimo socio, tuttavia, ha l’obbligo di versare pro quota gli interessi di preammortamento, almeno che il versamento in contanti sia stato da lui versato prima dell’erogazione del mutuo.
Nel caso contrario, avendo il socio comunque fruito dell’impiego finanziario del mutuo per la costruzione dell’alloggio, egli deve pagare pro quota gli interessi di preammortamento.

Egregio avvocato, vista l’eccellente raccolta di casi Le scrivo per avere un suo parere sulla possibile costituzione di una cooperativa abitativa a proprietà indivisa con altre 5 famiglie per procedere all’acquisto di un casale.
La proprietà comprende diversi immobili regolarmente accatastati come residenziali e alcuni terreni pertinenti con alcuni magazzini accatastati C2 C6 e C7. La scelta della forma cooperativa a proprietà indivisa ci sembra di aver capito ci possa permettere di non frazionare la proprietà ma di assegnare in godimento ai vari nuclei familiari le diverse unità immobiliari che la compongono senza dover affrontare il frazionamento dei terreni circostanti e dei magazzini presenti. Inoltre se abbiamo correttamente interpretato essendo le nostre delle prime case pur non avendone direttamente la proprietà siamo comunque esentati come cooperativa dal pagamento dell’IMU, a tal riguardo per poter considerare i magazzini come pertinenze (quindi esenti) delle singole abitazioni dovremo assegnarli anch’essi ai vari soci.
Non richiedendo finanziamenti o entrando in progetti pubblici, ma vincolandoci solo per statuto è corretto affermare che possiamo riservarci in ogni caso la possibilità di convertire la cooperativa da proprietà indivisa a divisa con gli opportuni quorum necessari senza ulteriori vincoli?
Infine se opportunamente previsto nello statuto è possibile ipotizzare che la cooperativa dia in locazione dei terreni agricoli in modo da coprire le spese di manutenzione in carico alla cooperativa e quindi rimanendo nell’ambito dello scopo principale abitativo?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può essere a mutualità prevalente e in tal caso gode di alcune agevolazioni fiscali.
Per la prevalenza occorre che la parte maggiore dell’attività sociale sia tra i soci, mentre la parte residuale minima possa essere di tipo commerciale.
La Cooperativa è retta dallo Statuto che deve prevedere le finalità e la regolamentazione delle attività.
Se si tratta di Cooperativa edilizia abitativa gli immobili da assegnare ai soci (in uso o in proprietà) devono essere ad uso abitativo, sicché il relativo progetto di ristrutturazione deve essere assentito in tal senso dall’organo competente.
Se gli alloggi, come tali regolarmente catastati, costituiscono prima casa per i soci utenti in uso, la Cooperativa non è, in atto, tenuta al pagamento dell’IMU, limitatamente agli alloggi.
La trasformazione da indivisa a divisa comporta i relativi oneri fiscali, se muta la qualificazione di prima casa.

Sono ad esporre questo problema: da due anni circa sono attualmente proprietario e socio di una coop edilizia ora in liquidazione. Nel 2015 in corso della costruzione dei 10 alloggi 4 soci me compreso abbiano richiesto e concesso a garanzia di attivare un mutuo di cooperativa pari a 570.000 euro.
Durante la costruzione sono stati assegnati altri alloggi e quindi dopo un anno dalla nostra attivazione del mutuo tutti gli alloggi sono stati tutti assegnati. Al mutuo poi hanno aderito successivamente altri due soci, quindi il presidente ha chiuso il vecchio mutuo e sottoscritto un nuovo. Tre mesi prima dell’assegnazione del primo alloggio ho rappresentato per mail che non avevo più necessità del mutuo, ciò nonostante sono stato inserito nuovamente tra i soci a garanzia, dicendomi verbalmente che ormai i documenti del muovo erano già pronti per il contratto del mutuo.
Al termine del mutuo 6 soci hanno confermato e chiesto l’accollo del mutuo residuo, mentre io non ne ho avuto bisogno.
La domanda è questa: le spese sostenute del 1° e poi del 2° mutuo come vanno ripartite? E gli interessi di preammortamento?
Chiedo questo in quanto il presidente ha addebitato le spese del mutuo ai soli soci che inizialmente hanno fatto da garante e idem con il secondo mutuo, poi dopo aver effettuato il rogito di tutti gli alloggi ci siamo accorti che il nostro mutuo è stato utilizzato anche da soci non facenti parte del lotto sul quale vi era la nostra garanzia… e che comunque senza dire nulla ai soci aveva recuperato solo gli interessi…
E’ corretto questo comportamento, personalmente ho chiesto che le spese dovevano essere ripartite tra tutti i soci compreso quelli extra… quindi oggi ritengo di aver pagato anche per gli altri, spese e interessi.

Risposta al quesito:
Il mutuo è stato erogato per la realizzazione di un certo numero di alloggi da assegnare ai relativi prenotatari.
I predetti alloggi sono stati realizzati con l’apporto finanziario del mutuo, sicché gli interessi di preammortamento devono essere ripartiti tra tutti gli assegnatari, che hanno fruito dell’impiego finanziario.
Nel caso di specie i soci garanti possono essere diversi da quelli assegnatari degli alloggi, ma questi ultimi sono tutti tenuti al pagamento pro quota degli interessi di preammortamento.
L’eventuale diversa ripartizione sarebbe illegittima per la palese violazione dei principi di proporzionalità della prestazione e di parità di trattamento.

Egr. avvocato, a settembre dovrei fare l’atto di compravendita con la coop. edilizia, essendo passati ad agosto 2020 5 anni dal fine lavori, si potrebbe optare per l’imposta di registro prima casa 2% del valore catastale, invece dell’iva al 4% sul costo dell’immobile?
Cosa va scritto in atto, il costo dell’alloggio, accollo del mutuo e versamenti effettuati, e se c’è una differenza in avere o in dare, cosa succede?
In quanto sono stati fatti già assegnazioni con atto notarile, ma nello stesso non sono stati menzionati i versamenti fatti nel corso degli anni dai soci, così facendo non si sa se i soci sono in regola con i pagamenti. In pratica in atto è stato scritto il costo effettivo dell’alloggio con relativa quota di mutuo pari ad € 200.000,00 a socio.
E’ regolare quanto fatto dal presidente della cooperativa? Posso richiedere che in atto venga scritto quanto da me versato, cosi da evincere il credito vantato nei confronti della coop. e in caso di rifiuto cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Nell’atto pubblico deve essere esposto il prezzo reale di assegnazione, che per le Cooperative assegnatarie di aree PEEP è vincolato a quanto previsto dal Comune.
Il Bilancio della Cooperativa deve riportare i prezzi di cessione come sopra calcolati.
I soci, tuttavia, sono obbligati ad eseguire i versamenti che riguardano la struttura sociale, il cui importo complessivo non è ricompreso nel prezzo di cessione.
Conclusivamente, nell’atto pubblico deve essere esposto esclusivamente il prezzo di cessione e i relativi pagamenti, mentre i residui pagamenti ad altro titolo devono essere esposti nel Bilancio della Società.
Eventuali irregolarità possono essere denunciati dal socio in sede civile e/o penale, qualora ne ricorrono i presupposti e ve ne sia la prova.