Cooperative: casi e soluzioni

Ormai diversi anni fa, sono entrato in una Cooperativa che purtroppo ha avuto e sta avendo tanti problemi e ancora non si è riusciti ad avere il frazionamento del mutuo e l’accollo.
Adesso per motivi personali vorrei uscire a favore di mia sorella che però è proprietaria di un altro immobile, cosa mi consiglia di fare?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico il subentro del socio possidente un’altra abitazione nello stesso Comune costituisce impedimento assoluto.
Il socio subentrante deve disfarsi dell’immobile prima di instaurare il rapporto con la Società.

Buongiorno avvocato, La contatto poiché mi trovo da tempo in una situazione molto critica relativamente alla cooperativa di cui faccio parte, che non sono ancora riuscito a risolvere nonostante l’intervento di tre avvocati.
Nel settembre del 2017 ho firmato la prenotazione di un alloggio e relative aree di competenza presso il Comune di Valmontone (RM), presso l’edificio in questione di proprietà di una Cooperativa contestualmente al pagamento di 1000 euro di conferma dello stesso. Gli accordi verbali, all’inizio quando mi sono interessato all’immobile, erano che i rogiti si sarebbero tenuti di lì a pochi mesi, motivo che mi ha spinto ad impegnarmi economicamente per prenotare questo alloggio. Nell’ottobre del 2017 saldo l’importo di acconto concordato come acconto iniziale, ovvero 34.000 euro, tramite assegno. Prendo possesso quindi delle chiavi dell’appartamento nel dicembre 2017. A metà del 2018, la Cooperativa chiede ai soci di voler saldare quanto di competenza per ciascun inquilino, e nello specifico, nel mio caso, considerando un importo, di mutuo di 50.000 euro, l’importo che si aspettavano di ricevere a saldo dell’appartamento era di 65.000 euro (ad oggi tale scenario economico è cambiato poiché, a causa di questo ritardo nei rogiti, per ragioni personali non dispongo più dei 60.000 euro e dovrei mutuare l’intero importo restante, 110k+6k di iva).
Dal momento che il rogito era solamente un impegno approssimativo, ma non concretizzato ancora, ho ritenuto di non accettare questa richiesta di saldo, ma a titolo di mediazione ho accettato di versare ulteriori 5.000 euro, chiedendo con una scrittura privata che non mi venissero più richiesti ulteriori anticipi. Ho pertanto chiarito che il saldo dovuto sarebbe stato versato contestualmente al rogito, come da accordi iniziali.
In data 24.07.2020 è stato fatto il frazionamento del mutuo dal notaio con la banca, ma senza assegnazione, superficialmente mi sono fatto carico di pagare 880 euro al mese per onorare la mia parte di mutuo. Nell’atto da parte della banca non c’è stato nessun controllo finanziario né di garanzie e la rata è circa il 60% del mio stipendio.
Le richiedo una consulenza per avere un quadro complessivo della situazione ed eventuali azioni in quanto ho perso l’interesse nell’appartamento.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto il socio non è più in condizioni economiche tali da consentirgli di acquisire la proprietà dell’alloggio prenotato.
Nelle Cooperative edilizie il socio che ha perso i requisiti ha diritto a recedere e a lui sono dovuti in rimborso tutti i versamenti eseguiti in conto costo di costruzione.
E’, tuttavia, opportuno che il socio che intende recedere dalla Società abbia preventivamente cura di valutare tutti gli aspetti e le conseguenze, al fine di ottenere il migliore risultato economico. E’ quindi necessario verificare preventivamente le previsioni statutari e le obbligazioni specifiche assunte con l’atto di prenotazione, nonché quelle derivanti dai deliberati sociali.
Occorre valutare anche la situazione economica della Cooperativa e mettere in conto l’eventuale insorgenza della controversia giudiziaria, verificando se sussiste la clausola arbitrale.
La migliore soluzione deve ritenersi quella di chiedere alla Cooperativa di accettare un nuovo socio subentrante presentato dal socio uscente, assicurandosi che i versamenti del primo vadano a rimborso al secondo.

Spettabile avvocato, vorrei gentilmente sapere i costi di un rogito prima casa, da una coop con passaggio da indivisa a divisa in programma entro quest’anno 2020.

Risposta al quesito:
Ai sensi della L.179/92 le Cooperative edilizie a proprietà indivisa possono trasformarsi a proprietà divisa, previa deliberazione dell’assemblea dei soci.
L’Ente finanziatore autorizza la trasformazione, a condizione che la Cooperativa versi la differenza tra il contributo pubblico percepito e quello (minore) che avrebbe percepito se fosse stata a proprietà divisa.
Il calcolo richiesto, pertanto, va eseguito in ragione della legge di finanziamento e del contributo pubblico effettivamente percepito.

Con atto in data 1999 mi è stato assegnato un alloggio da parte della cooperativa di cui ero socio. Oggi mi viene chiesto un conguaglio sul prezzo anche se in atto era prevista tale richiesta da esercitarsi entro 10 mesi dall’atto. Come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, se la richiesta di versamento è in linea con il preliminare di assegnazione e con il programma costruttivo.
La predetta verifica deve essere eseguita mediante l’esame degli atti intercorsi con la Società, nonché dopo la valutazione della gestione economica che traspare dal Bilancio ovvero quella effettiva non esternata dal CdA.
Se dal predetto esame vengono individuate responsabilità degli amministratori, il socio può sottrarsi al pagamento, previa messa in mora e formulazione di esposto – denuncia agli Organi competenti.
Ovviamente la denuncia deve essere basata su fatti ed eventi reali e, soprattutto, dimostrabili con prove certe.

Egregio avvocato, io e mia sorella abbiamo ereditato da nostra madre la quota sociale di una cooperativa edilizia che, a distanza di oltre 40 anni, non ha potuto edificare sul proprio terreno perché destinato a verde pubblico. Non disponendo di una chiara documentazione sulla situazione della cooperativa e per la difficoltà di reperire informazioni da altri soci ho cercato di acquisirle dal CdA ottenendo solo notizie generiche da cui ho percepito che la nostra quota, in quel momento, non aveva alcun valore.
Ci siamo chiesti se aveva ancora senso tenere in vita questa vecchia cooperativa e a seguito dell’impossibilità di avere chiare risposte abbiamo proposto di cedere da quota. Ci è stato risposto che la proposta non poteva essere accolta ed in alternativa di avanzare formale rinuncia.
Nel 2015, nonostante la notevole lontananza della sede sociale, ho deciso di partecipare a un’assemblea dei soci in cui saremmo stati informati sulla delibera che avrebbe dovuto assegnare alla cooperativa un terreno sostitutivo. Dopo aver esposto i miei dubbi, ho ottenuto assicurazioni sul fatto che questa delibera fosse imminente e favorevole. Inoltre, mi è stato assicurato che a breve mi sarebbero stati inviati: elenco soci, verbali completi con nomi dei partecipanti alla riunione e documenti riguardanti il bilancio discusso in assemblea.
Da quel momento le uniche cose pervenute sono state richieste di pagamento, che mi sono rifiutata di saldare, ed il verbale del 2018 privo di due allegati. In detto verbale, tra i vari argomenti viene richiesto ai soci che vantavano un credito verso la cooperativa di rinunciare ad una parte per coprire alcune spese sostenute. Trattandosi di un credito di alcune decine di miglia di euro e di cui non ero a conoscenza ho deciso di chiedere formalmente come esistesse tale credito e come fosse diviso fra i soci. Inoltre, ho evidenziato la difficoltà di comprendere l’effettivo stato della compensazione, chiesto i nomi di coloro che si erano dichiarati contrari all’incremento delle spese (ritenute necessarie perché “la posta in gioco è alta e la Cooperativa non può farsi trovare impreparata e senza risorse”) e comunicato che io e mia sorella avremmo sospeso il pagamento delle quote sino a quando le nostre richieste non fossero tenute in considerazione. Dopo alcuni solleciti di pagamento da parte della cooperativa abbiamo ricevuto l’intimazione a saldare il debito (poche centinaia di euro più spese legali) che abbiamo preferito pagare per evitare cause penali. Successivamente, ho ricevuto la convocazione per l’assemblea dei soci, che si terrà alla fine di quest’anno, nella quale oltre a presentare il bilancio si parlerà della sentenza del Consiglio di Stato, purtroppo deludente, dove saranno dibattute le varie problematiche ed il nuovo orientamento della Cooperativa.
Per quanto sopra dato che in più di 40 anni la cooperativa non ha potuto raggiungere gli scopi per cui è nata, l’attività svolta ha comportato per i soci solo spese, gran parte dei soci originari (in parte deceduti) sono stati sostituiti e quindi praticamente irrintracciabili, è molto difficile per noi partecipare alle assemblee a causa della distanza e della rigidità degli orari di convocazione, non si riesce ad avere risposte chiare per capire se conviene rinunciare alla quota sociale o tenerla nella speranza di un minimo ritorno economico in grado di compensare parte delle spese sostenute da mia madre, ecc..
Le chiedo: È normale che la cooperativa non risponda alla richiesta di voler sapere cosa possiedo, se ho crediti nei loro confronti ed a quanto ammontano e chi sono i soci che approvano determinate scelte in sede assembleare?
Considerati i tempi ed i deludenti risultatati sinora ottenuti, è sensato che la cooperativa continui ancora ad operare? E in caso affermativo, tale attività che ha portato a un nulla di fatto costituisce un danno per il socio?
Un caso come questo merita un controllo da parte dell’Ufficio di Vigilanza? O in alternativa, è costo-efficacia avviare un’azione legale per ottenere quanto richiesto e recuperare eventuali spese non congrue con lo scopo per cui la cooperativa è stata costituita?

Risposta al quesito:
Il socio delle Cooperative ha diritto ad ottenere, a proprie spese, copia dei seguenti libri sociali: libro soci, in cui sono registrate tutte le ammissioni e i recessi; libro delle assemblee in cui sono trascritti tutti i verbali.
Dalla verifica delle predette copie si può rilevare, oltre al contenuto delle deliberazioni, anche il numero e l’identità dei partecipanti all’adunanza assembleare.
Il socio ha anche diritto a conoscere la situazione finanziaria del proprio rapporto con la Cooperativa e, comunque, può eseguire anche la relativa verifica controllando il Bilancio depositato presso il Registro delle imprese (il Bilancio è pubblico e chiunque può estrarre copia).
La Vigilanza Ministeriale (o Assessoriale nelle Regioni a Statuto speciale) ha la funzione di eliminare tutte le irregolarità riscontrabili nella Gestione sociale e ciò può fare anche mediante ispezione straordinaria sollecitata dai soci con denuncia-esposto.
Occorre, però, che le irregolarità siano bene individuate e risultino effettivamente dannose per i soci denuncianti.
Le irregolarità consistono in violazioni delle norme di legge, che disciplinano le Cooperative, sicché devono essere verificate nel loro reale svolgimento, indipendentemente dalle generiche ragioni accampate dal socio, che, esigono, comunque, la prova processuale.
Anche l’eventuale recesso sconta la preventiva valutazione degli effettivi diritti e, soprattutto, delle condizioni economiche della Cooperativa che dovrebbe provvedere ai rimborsi.

Sono Socio di una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa in Liquidazione per scioglimento per atto dell’Autorità ex art 2545 septiesdecies c.c..
A fronte di una richiesta da parte del Commissario liquidatore, abbiamo fatto una proposta di acquisto del nostro immobile come differenza tra valore di stima e quello ammesso allo stato passivo.
La cooperativa ha in cassa della liquidità oltre a degli appartamenti da liquidare. Il commissario ora dice che non posso accedere a questa liquidità, a differenza di altri soci che non hanno versato tutto l’importo del valore di stima, perché dopo il rogito il mio stato passivo è pari a zero.
E’ esatta questa affermazione? Se si quale è la spiegazione?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è una Procedura concorsuale assoggettata alla Legge n.267/42 (Legge Fallimentare).
I soci prenotatari degli alloggi realizzati dalla Cooperativa posta in L.C.A diventano creditori ammessi al Passivo della Procedura, mentre gli alloggi devono essere venduti all’asta e il ricavato viene ricompreso nell’Attivo Fallimentare soggetto alla distribuzione secondo le regole di priorità previste dalla legge (crediti prededucibili, crediti privilegiati, crediti postergati).
Ciò posto, nel caso di specie, il socio può solo pretendere di essere ammesso al Passivo per quanto versato in conto costruzione, mentre se ha interesse deve acquistare l’alloggio all’asta al prezzo base accertato dal perito nominato per la valutazione, come previsto dalla legge fallimentare.
L’unica eccezione è quella prevista dall’art. 72 della L.F., secondo cui il Commissario Liquidatore può subentrare nel contratto di prenotazione, se sussiste l’interesse del ceto creditorio.
Può anche accadere che il contratto di prenotazione sia trascritto ai sensi dell’art.2645 bis c.c e l’alloggio si prima casa; in tal caso il Commissario ha l’obbligo di dare esecuzione al contratto di prenotazione.
Può, infine, accadere che la Cooperativa abbia realizzato in zona PEEP e, conseguentemente, abbia stipulato con il Comune concedente la Convenzione di cui all’art. 35 della L.865/71.
In tal caso il Commissario non può sciogliersi dal contratto in quanto obbligato dalla Convenzione di interesse pubblico.
L’aspetto che precede, tuttavia, non è ancora consolidato nella giurisprudenza ed è oggetto di richiesta in sede amministrativa a tutt’oggi non riscontrata dalla competente Autorità.
Questo Studio ha formulato la domanda giudiziale nell’interesse di soci assistititi, ma i giudizi sono tuttora in corso.