Cooperative: casi e soluzioni

Faccio parte di una cooperativa edilizia, che ad oggi presenta diverse situazioni debitorie fra cui il mancato versamento dell’Iva sui rogiti stipulati nel 2016 e 2017. Con la stipula notarile io all’atto del rogito ho regolarmente versato la quota di Iva alla Cooperativa, ma l’amministratore dell’epoca non l’ha versata a sua volta allo stato.
Ad oggi il nuovo Cda pressato dall’Agenzia delle entrate per il mancato versamento dell’Iva, chiede a noi soci di rifondere il debito nei confronti dell’Agenzia delle entrate.
Ma noi in qualità di soci siamo obbligati al pagamento? L’amministratore dell’epoca non era il sostituto d’imposta obbligato ad utilizzare le somme dei rogiti per il versamento dell’Iva allo Stato?

Risposta al quesito:
Con l’atto di assegnazione definitiva e il pagamento del prezzo da parte del socio si estingue ogni questione attinente il rapporto mutualistico (contratto di prenotazione–assegnazione) e la Cooperativa non può pretendere maggiorazioni di prezzo a qualunque titolo (a meno che nell’atto pubblico di assegnazione vi siano specifiche riserve della Società).
I soci assegnatari restano obbligati a versare alla Cooperativa esclusivamente le spese generali necessarie per l’amministrazione fino all’estinzione.
Alla luce di quanto precede, non sussistendo deliberazioni specifiche dell’assemblea sugli obblighi di versamento da parte dei soci, gli stessi non sono obbligati a riversare l’iva già versata in sede di rogito.
La Cooperativa è società a responsabilità limitata sicché per le obbligazioni sociali risponde esclusivamente con il proprio patrimonio e, in caso di incapienza, viene posta in liquidazione coatta amministrativa.
In assenza del predetti specifici deliberati assembleari, i soci restano indenni da responsabilità.
Trattandosi di obbligazione tributaria sussiste la responsabilità solidale degli amministratori inadempienti.

Nel 2010 ho stipulato un contratto di locazione con una cooperativa edilizia, con indicato importo mensile da pagare, nel contempo per poter avere un esborso mensile inferiore mi è stata data la possibilità di versare una cifra una tantum per abbassare importo canone da versare mensilmente; dopo 7 anni la cooperativa è andata in LCA ed il liquidatore ha congelato la cifra già anticipata chiedendo di versare intero canone nonostante io abbia già pagato.
Può farlo o deve considerare i canoni anticipati così da non chiedere pagamento fino al 31.12.2022 (da calcoli ho anticipato canoni fino a quella data)?

Risposta al quesito:
Da quanto riferito sembra che nel corso della locazione sia stata “concordata” la modifica del contratto originario, secondo cui il pagamento di una somma extra in unica soluzione avrebbe comportato la diminuzione del canone per le mensilità future.
Occorre, pertanto, verificare l’effettivo contenuto del contratto modificativo e, soprattutto, essere in grado di provarne l’effettiva stipulazione.
Il Commissario Liquidatore ha l’obbligo di accertare la regolarità dei contratti che comportano la compressione dell’attivo sociale e in assenza di prova deve richiedere l’esecuzione del contratto ufficiale.
In ogni caso, mancando la prova della modifica, il socio può far valere l’importo versato una tantum se ancora eccedente la sommatoria tra quanto complessivamente dovuto e quanto versato.

Illustrissimo avvocato, siamo stati autorizzati a riassegnare gli alloggi in proprietà, come previsto dalla L. n. 179/92, ai soci già assegnatari in godimento.
Sorgono dubbi su: 1) comunione o non del bene per chi si è sposato recentemente, quando il socio era già assegnatario e aveva pagato il prestito speciale da diversi anni; 2) sulla possidenza dei requisiti, nel momento della assegnazione in vendita, che potrebbe essere venuta a mancare per alcuni componenti della famiglia; nonostante la regione non ha sollevato questo problema perché dati per posseduti alla prima assegnazione fatta; 3) prezzo di vendita, ovvero scomputo con prestito speciale in bilancio del socio, così come stabilito dall’art. 18 L. n. 179/92 e calcolo su di esso dell’imposta di registro del 2% invece del valore catastale.
Che succede se la cooperativa va ad estinzione con il completamento delle vendite di tutti gli alloggi e un socio già assegnatario in godimento da 30 anni avesse il coniuge che recentemente ha ricevuto in donazione una abitazione nello stesso Comune?
La Regione non ha chiesto la possidenza dei requisiti ad oggi per la trasformazione in proprietà. La prego di darci qualche chiarimento al riguardo perché i notai interpellati hanno idee diverse.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a finanziamento pubblico, a seguito della trasformazione da indivisa a divisa, i requisiti dei soci devono essere quelli posseduti alla data dell’assegnazione in godimento, come statuito dall’art.18 comma 5 della L. n. 179/92.

Gentile Avvocato, sono socio prenotatario di una società cooperativa edilizia p.a. Prima di esporre il quesito elenco i fatti in ordine cronologico. Nel mese di novembre 2017 è stato rinnovato il consiglio di amministrazione (composto da tre membri). Nel mese di dicembre 2019, uno dei componenti ha presentato le dimissioni dalla carica di consigliere, di presidente dello stesso e recesso dalla qualità di socio. I due consiglieri rimasti non hanno provveduto a regolarizzare le dimissioni alla camera di commercio, né hanno proceduto a convocare l’assemblea per il rinnovo del consiglio di amministrazione poiché intenzionati a cooptare una figura esterna. Nel mese di novembre 2020 è scaduto il consiglio di amministrazione. I due consiglieri non avevano ancora proceduto con la cooptazione, né hanno convocato l’assemblea per il rinnovo del consiglio di amministrazione. Inoltre non risultavano regolarizzate alla camera di commercio le dimissioni del presidente dimissionario. A seguito di una diffida da parte di quest’ultimo hanno proceduto con la cooptazione nel mese di febbraio 2021.
Orbene, Le chiedo: i due consiglieri rimasti potevano nominare per cooptazione un consigliere esterno (poi eletto presidente) pur essendo scaduto il loro mandato o in questo caso dovevano convocare l’assemblea dei soci?

Risposta al quesito:
La cooptazione di un componente il CDA è prevista in via del tutto eccezionale al fine di non turbare l’attività piena dell’Organo esecutivo, tanto che la norma prevede la permanenza in carica sino alla prima assemblea utile della Società.
La scadenza dell’Organo esecutivo non comporta automaticamente la perdita dei poteri degli amministratori, i quali restano in carica sino alla loro sostituzione a seguito di delibera assembleare.
Nel caso di specie, dunque, gli amministratori in proroga potevano cooptare il terzo elemento, a condizione però che lo stesso rimanesse in carica fino alla prima assemblea utile.
L’inerzia degli amministratori sulla convocazione dell’assemblea può essere rilevata dai soci che ne hanno interesse, i quali posso intimare agli amministratori prorogati di convocare con urgenza l’assemblea dei soci.
Se l’inerzia permane e comporta danni per la Società, i soci interessati possono ricorrere innanzi al Tribunale delle Imprese territorialmente competente.
In ogni caso, se i soci interessati rappresentano almeno un ventesimo, gli amministratori prorogati debbono convocare l’assemblea senza ritardo e, non provvedendo, può essere richiesta la convocazione al Presidente del Tribunale.

Antefatto: 1) La cooperativa edilizia ha avuto assegnato dal Comune un lotto di terreno pari a 3000 mq, previa acquisizione diretta del suolo, per costruire alloggi in edilizia residenziale economico popolare in area PEEP. 2) Il lotto di 3000 mq, acquisito dalla cooperativa per acquisto diretto da soggetto privato, viene frazionato in due particelle catastalmente distinte e rispettivamente di 2000 mq e di 1000 mq. 3) La particella di 2000 mq viene ceduta bonariamente dalla cooperativa al comune il quale, contestualmente, la riassegna alla cooperativa in diritto di superficie con stipula della convenzione. 4) La particella di 1000 mq rimane in diritto di proprietà della cooperativa. 5) La cooperativa si scioglie ed il lotto di 1000 mq non viene inserito nel bilancio di liquidazione della coop rimanendo pertanto di proprietà, secondo il principio della comunione indivisa, di tutti gli ex soci della cooperativa edilizia. 6) Successivamente allo scioglimento della cooperativa, uno dei “vecchi soci” vende il proprio alloggio (in diritto di superficie come da convenzione con il Comune).
Il quesito che Le pongo è il seguente: 1) A chi viene attribuita la quota di proprietà indivisa della particella di 1000 mq di cui era titolare l’ex socio che ha venduto l’alloggio? 2) L’ex socio che ha venduto l’alloggio è venuto a mancare non lasciando eredi diretti, come è possibile gestire la sua quota di proprietà del terreno in caso di esproprio dello stesso per pubblica utilità da parte del Comune?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare come il lotto di terreno di 1000 mq sia entrato nella proprietà della Cooperativa, se cioè vi sia stato l’atto pubblico di cessione degli espropriati.
In assenza del predetto atto pubblico il terreno resta in “sospeso” e potrebbe, addirittura, ritornare ai vecchi proprietari (ma necessitano specifici accertamenti).
In ogni caso, da quanto descritto sembra che negli atti di assegnazione ai soci il predetto lotto di terreno non risulti menzionato, sicché sarebbe rimasto nella disponibilità della Cooperativa, poi liquidata.
In tal caso si è creato un fenomeno assimilabile alla successione, in base al quale il terreno va suddiviso pro quota ai soci assegnatari, esistenti al momento della estinzione anomala della Società.
La questione, però, non si risolve “automaticamente” ma per la regolarizzazione civilistica e catastale occorre una pronuncia del Tribunale che deve sul punto emanare una sentenza con effetti traslativi.

Lo scorso anno sono entrato in una cooperativa per una porzione di una villetta bifamiliare. In queste settimane, con circa 8 mesi di ritardo, ci è stato comunicato che i lavori volgono al termine per cui entro fine luglio vorrebbero fare una riunione per una sorta di consegna ufficiale assieme a costruttore e DL per verificare eventuali vizi o problemi.
Ritardo a parte, nei mesi scorsi abbiamo più volte scritto di realizzazioni non conformi al progetto, uso di materiali diversi da quelli previsti dal capitolato e di dotazioni mancanti, senza avere però nessun riscontro da parte del presidente della cooperativa che si limita solo a chiedere soldi ai soci per cose imputabili al ritardo di consegna. Gli ho detto che in queste condizioni non penso di andare al rogito perché ci sono veramente tante cose che non vanno, però il presidente continua a dire che come socio non sto comprando una casa, ma usufruisco di una mera assegnazione, per cui sono obbligato a rogitare e a rivalermi sulla ditta costruttrice perché lui non ha responsabilità.
Possibile che le cose stiano così? Non ho nessun diritto nei confronti della cooperativa con cui ho firmato un preliminare di acquisto completamente diverso per realizzazione e dotazioni rispetto a quanto è stato realmente fatto? Il DL non ha responsabilità per l\’uso di materiali di valore inferiore, di mancanza di dotazioni come ad esempio la predisposizione per l\’antifurto o di modifiche al progetto non suffragate da opportuna variante in corso d’opera approvata?
Ho planimetrie e capitolato tecnico, ma mi ha detto che il DL può modificare le cose se lo ritiene necessario e che quello che ho in mano ha un valore puramente indicativo.

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia risponde dei difetti di costruzione e delle difformità in solido con l’Impresa appaltata e lo stesso Direttore dei Lavori.
Il DL può apportare modifiche se strettamente necessarie all’esecuzione dei lavori, ma tali modifiche devono essere circoscritte agli aspetti tecnici e, comunque, non possono incidere sostanzialmente sulla struttura progettuale.
Per tutelarsi occorre, in ogni caso, verificare l’esistenza e la rilevanza delle trasformazioni e delle difformità, restando del tutto indifferenti quelle marginali che non stravolgono l’impianto progettuale.
In ordine al rogito per il socio potrebbe essere conveniente la relativa stipula con le riserve da far valere successivamente in sede risarcitorie (ciò per salvaguardare una parte dei versamenti impiegati nella costruzione) ovvero dare corso all’azione giudiziaria ex art. 2932 c.c. trascrivendo la domanda nei Registri immobiliari, con effetti prenotativi vincolanti ai sensi dell’art. 2932 c.c..