Cooperative: casi e soluzioni

Volevamo chiederLe un parere in merito alla situazione che si sta verificando con la cooperativa edilizia di cui, con mio marito, siamo entrati a far parte lo scorso anno per l\’acquisto di una porzione di bifamiliare. Nel preliminare di acquisto abbiamo sottoscritto una data di consegna al 12/2020 e l’impegno a pagare il preammortamento del mutuo e le spese accessorie relative.
A partire dal mese di maggio, il presidente della cooperativa ci sta chiedendo il pagamento delle rate del mutuo di cantiere che nel frattempo è andato in ammortamento, senza suddivisione per l’accollo definitivo. Al nostro rifiuto ha detto che gli unici soldi che la cooperativa possiede sono quelli dei soci, che quindi siamo tenuti a coprire i debiti contratti dalla cooperativa stessa e che se non pagheremo agirà per chiederci i danni e per revocare la preassegnazione (cit. testuale). Le case non sono ancora terminate e, se tutto va bene, ci vorranno almeno altri 6/7 mesi prima di poter rogitare.
Descritta la situazione, approfittando della Sua competenza e disponibilità, vorremmo porre alcune domande:
Siamo tenuti a pagare queste rate del mutuo come dice il presidente della cooperativa oppure abbiamo ragione noi?
Dato che sono state fatte molte cose non seguendo il progetto e/o il capitolato, posso richiedere un ATP prima del rogito? Il presidente ha detto di no perché non siamo proprietari della casa.
Sarebbe possibile in termini di legge poter richiedere una riduzione dell’importo su cui accendere il mutuo in fase di accollo? Anche per questo il presidente ha detto di no.
Il notaio per il rogito deve essere obbligatoriamente quello indicato dalla cooperativa?
Per ultimo, dato che il preliminare è irregolare perché non ci hanno dato nessuna polizza fidejussoria e non è stato redatto con l’ausilio di un notaio, possiamo richiederne l’annullamento e riprendere sia le quote versate per l’immobile che tutte le spese sostenute (agenzia, interessi di preammortamento, mobili ordinati…) e i danni?
Ci scusiamo per la lunghezza del messaggio e il numero di domande, ma non ci stiamo veramente capendo più nulla e La ringraziamo in anticipo per la Sua cortese attenzione.

Risposta al quesito:
Le informazioni fornite non risultano sufficienti per formulare le adeguate risposte ai molteplici quesiti.
Genericamente si può rilevare:
1) L’obbligo di pagamento delle anticipazioni della quota prezzo incombe sui promissari assegnatari, i quali hanno, tuttavia, diritto a formulare le eccezioni sulla relativa regolarità in base a quanto effettivamente convenuto, ivi compresa l’eventuale compensazione;
2) I promissari assegnatari hanno i diritti nascenti dall’atto di prenotazione, sicché è possibile richiedere un ATP in ragione della sella prossima stipula dell’atto di assegnazione; va tuttavia osservato che l’azione accertativa determina lo “scontro” con la Cooperativa, sicché deve essere ben ragionata prima di essere eseguita;
3) La riduzione del mutuo da accollare presuppone il pagamento in contanti della quota da ridurre e tale operazione è prevista nel contratto di mutuo con il versamento di una minima penale;
4) La polizza fideiussoria è obbligatoria, ma se non è diversamente previsto nel preliminare il relativo costo è a carico del socio prenotatario, il quale può sempre richiederla;
5) Il socio prenotatario ha diritto di recesso dal preliminare solo se sussistono gravi inadempienze della Cooperativa (da valutare!); lo Statuto e/o il preliminare regolano i casi di recesso; il recesso immotivato o non giustificato potrebbe indurre l Cooperativa alle eventuali pretese risarcitorie in base al danno subito (da valutare!).
La risoluzione del preliminare mette a “rischio” quanto versato dal socio, posto che, nelle more del prevedibile giudizio, la Cooperativa potrebbe risultare insolvente ed essere posta in Liquidazione Coatta Amministrativa.
In tal caso sarebbe molto probabile la perdita dell’intero capitale investito.

La nostra cooperativa risulta assegnataria tramite determina di ente comunale di suolo per costruzione di alloggi PEEP. Su questi suoli che non sono stati espropriati dall’ente comunale, lo stesso comune impone che tutte le cooperative di quel lotto debbano consorziarsi per le opere di urbanizzazione e successiva costruzione dei fabbricati.
Purtroppo a distanza di tanti su 5 società cooperative solo 2 sono in grado di poter continuare con numero di soci e possibilità economiche, le altre non sono interessate. Il Comune a questo punto non vuole riperimetrare il lotto creando le aree dove queste due cooperative potrebbero costruire.
Cosa ci suggerisce di fare?

Risposta al quesito:
Si deve supporre c he il provvedimento di assegnazione delle aree sia stato unico e condizionato alla creazione di Consorzio tra le Cooperative beneficiarie.
Occorre, pertanto, verificare se il Consorzio sia venuto in essere e con quali vincoli specifici tra le Cooperative obbligate.
Da quanto precede si può sommariamente rilevare che:
se il Consorzio non è stato mai costituito, in tal caso il provvedimento concessorio non è mai diventato efficace.
In questa ipotesi la Cooperativa che ha interesse deve riformulare l’istanza, rappresentando la necessità di modifica del Piano in ragione del collasso delle altre Cooperative.
In alternativa la Cooperativa potrebbe farsi carico di trovare altre Cooperative interessate e, in caso affermativo, potrebbe richiedere al Comune la modifica del provvedimento di assegnazione, mediante l’inserimento dei nuovi soggetti beneficiari. Qualora il Consorzio fosse stato costituito si profilerebbe la responsabilità delle Cooperative inadempienti.
Anche in questa ipotesi sarebbe, comunque, necessaria la richiesta al Comune volta alla modifica del provvedimento amministrativo concessorio.
In ragione dell’interesse pubblicistico all’assegnazione delle aree in zona PEEP il Comune ha l’obbligo di garantire l’esecuzione dei provvedimenti attuativi, sicché in entrambi i casi sopra ipotizzati, si appalesa necessaria l’istaurazione dell’adeguato contraddittorio con il Comune in ordine agli opportuni interventi per il perseguimento della finalità sociale (anche ipotizzando l’eventuale ricorso giurisdizionale per l’eventuale omissione e il risarcimento per i danni conseguenti, secondo i criteri che necessitano, comunque, degli adeguati approfondimenti).

Ho fatto il rogito da proprietà indivisa a divisa, Le chiedo il notaio non dovrebbe attenersi a ciò che dice la legge che regola le cooperative edilizie indivise, io sono divorziato dal 2005, perché il notaio mi ha fatto il rogito cointestato con la mia ex, alla mia domanda perché, doveva fare quello che diceva il presidente della cooperativa, di chi sono le responsabilità?

Risposta al quesito:
E’ probabile che il preliminare sia stato firmato da entrambi i coniugi ovvero che sia stato, comunque, concepito in favore degli stessi, sicché il notaio si è adeguato a quanto convenuto dalle parti.
In realtà, l’assegnazione avrebbe dovuto essere eseguita in favore del socio, avuto riguardo al regime patrimoniale coniugale vigente alla data della stipula.
Il coniuge divorziato, tuttavia, avrebbe conservato il diritto al 50% della quota prezzo versata in regime di comunione dei beni, ma tale riconoscimento sarebbe dovuto avvenire mediante sentenza giudiziale.
Il socio avrebbe dovuto rifiutare la stipula dell’atto se alle predette condizioni, ciò in quanto non sembra sussistessero i presupposti per l’applicazione automatica del regime di comunione dei beni.
Occorre, comunque, esaminare bene tutti gli atti per verificare la reale situazione giuridica.

Egr. avvocato, ero socia di una cooperativa edilizia costituita nel 1973 che, raggiunto lo scopo sociale con l’assegnazione in proprietà ai singoli soci delle aree edificabili sulle quali sono state realizzate individualmente le abitazioni, si trovava nelle condizioni previste per lo scioglimento d’autorità. Nel 2001 con giudizio conclusivo al verbale di ispezione straordinaria, considerando che la cooperativa da 15 anni non provvedeva a depositare il bilancio di esercizio, non compiva atti di gestione e non aveva debiti legati a mutui né risultavano crediti da esigere, veniva sciolta d’autorità senza dar luogo a nomina del commissario liquidatore. Nell’incertezza di un eventuale debito della cooperativa nei confronti del Comune (il Comune aveva anni addietro richiesto il pagamento del prezzo definitivo delle aree assegnate ma, al diniego della cooperativa che contestava la determinazione del prezzo, il comune non rispondeva), gli ispettori provvedevano ad informare l’Ufficio affari legali del Comune dell’ispezione in corso, dell’esistenza dei presupposti per lo scioglimento d’autorità e dell’esigenza di conoscere le eventuali decisioni in merito. Il Comune non ha mai risposto e la cooperativa è stata sciolta d’autorità nel 2001.
Il Comune potrebbe oggi chiedere il pagamento delle aree oppure lo scioglimento d’autorità conseguente al silenzio dell’ente pubblico comporta una decadenza di qualsiasi credito vantato successivamente?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono sottoposte ai controlli dell’Autorità di Vigilanza, la quale può anche emanare il decreto di scioglimento nelle ipotesi previste dalla Legge, tra cui il mancato deposito dei bilanci per due anni consecutivi.
La causa di scioglimento, tuttavia, si verifica di fatto a seguito della predetta inadempienza, con effetti indipendenti dal provvedimento amministrativo.
Nel caso di specie, dunque, la Cooperativa aveva già perso la personalità giuridica dopo il mancato deposito dei Bilanci per i primi due anni consecutivi.
Ciò ha comportato che la Cooperativa ha proseguito per gli anni successivi e sino al provvedimento amministrativo di scioglimento come una Società di fatto, così coinvolgendo tutti i soci, i quali hanno automaticamente ereditato tutte le Passività sociali, ivi compresa quella nei confronti del Comune. In ogni caso va anche osservato che la tipologia dell’obbligazione (oneri espropriativi per il terreno concesso) insegue il bene, sicché anche sotto questo profili il Comune può perseguire il socio assegnatario direttamente per la quota parte del prezzo non pagato dalla Cooperativa e relativo al terreno occupato dall’immobile assegnato.
L’unica deroga a quanto precede può essere individuata nell’eventuale “prescrizione” del diritto di credito vantato dal Comune, circostanza che si verifica qualora l’Ente abbia omesso per dieci anni la “messa in mora” del singolo socio.

Possono i soci di una cooperativa decidere nel corso di un’assemblea che alcuni debiti (gestione ordinaria + chiusura) devono essere saldati solo da alcuni dei soci della cooperativa lasciando fuori da tale impegno altri soci? Questa decisione inoltre è stata presa a maggioranza e non all’unanimità.

Risposta al quesito:
Nella Società Cooperative tutti i soci sono obbligati al pagamento delle spese di gestione e di chiusura della Cooperativa. Ed inoltre, il predetto obbligo dovrebbe essere espressamente ovvero implicitamente confermato dallo Statuto Sociale.
Conseguentemente la delibera “derogativa” non è valida, almeno che non venga assunta all’unanimità dei soci.

Scrivo perché ho vari dubbi sull’operato e sulla gestione da parte del presidente e del consiglio di amministrazione di una cooperativa edilizia di cui sono socio.
I quesiti sono diversi, primo tra tutti: può un socio vendere privatamente la propria abitazione (pagata interamente in contanti) prima dell’assegnazione evitando al neo compratore di diventare socio? Stessa cosa per un appartamento ceduto ad una azienda a fronte dei lavori effettuati. Infatti ci troviamo a dover affrontare delle spese impreviste (debiti maturati verso l’impresa esecutrice) e, mentre prima erano distribuite su 30 soci, adesso in elenco ne sono 2 in meno, ovvero quelli dei due appartamenti acquistati o ceduti privatamente.
Secondo quesito: può il presidente della cooperativa (riveste anche il ruolo di direttore dei lavori) decidere autonomamente su spese e dare incarico di lavorazioni extra senza l’approvazione dei soci?
Terzo ed ultimo quesito: ho pagato gli oneri di un mutuo mai concesso poiché ne avevo fatto richiesta nel preliminare di assegnazione. Ho saldato il debito chiedendo aiuti in famiglia, posso chiedere ora la restituzione degli oneri versati?

Risposta al quesito:
Il socio che non sia proprietario dell’alloggio può obbligarsi a vendere, ma non può trasferire la proprietà del bene di cui non ha la titolarità.
Occorre, poi, verificare se la Cooperativa opera in edilizia convenzionata-agevolata, in quanto in caso affermativo esisto vincoli temporali al trasferimento degli immobili assegnati.
Il CDA della Cooperativa ha ampi poteri nell’esecuzione del mandato, cioè della realizzazione degli alloggi, ma occorre che si attenga al programma deliberato dall’assemblea e soprattutto al progetto approvato, sicché la discrezionalità dei costi è limitata esclusivamente nell’ambito della necessarietà esecutiva.
In ogni caso, tutti i costi devono essere approvati in sede di Bilancio sociale dall’assemblea dei soci, che può deliberare negativamente e, nel caso di gravi e comprovati motivi, può agire giudizialmente con l’azione di responsabilità sociale (se ne ricorrano i presupposti).
Tutte le spese devono comunque essere condivise dall’intero CDA e non solo da un componente, sicché l’eventuale responsabilità è solidale tra tutti i componenti.
Relativamente al mutuo occorre precisare che se la Cooperativa ha costruito con l’impiego di un mutuo e il socio ha costantemente versato la copertura del fabbisogno finanziario attinente la sua quota, il socio medesimo deve essere esonerato da qualunque onere riguardante il predetto mutuo.
Se, viceversa, i versamenti del socio sono indipendenti dal fabbisogno, sicché la Cooperativa ha utilizzato il mutuo anche per quel socio, lo stesso è obbligato a versare gli oneri di preammortamento, anche se in sede di assegnazione definitiva versa il saldo in unica soluzione e non richiede accollo di mutuo.