Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, Le scrivo a distanza di quasi 1 anno per porle un nuovo quesito in questa storia infinita che ci vede soci di una cooperativa sociale edilizia a proprietà indivisa di cui siamo soci in stato di avanzamento dal 2019.
La Cooperativa prevede due tipologie di soci, quelli in sal e quelli a mutuo. I lavori sono stati eseguiti appunto mediante la sovvenzione dei soci in sal e ad un finanziamento bancario. Nel corso del 2022 c’era stato richiesto un aumento del 10% rispetto al costo inizialmente previsto per terminare i lavori.
Benché le abitazioni dei soci in stato di avanzamento fossero più complete rispetto a quelle dei soci a mutuo, abbiamo accettato l’aumento in una ottica di cooperativa e a fronte delle sole abitazioni interne terminate 6 mesi fa abbiamo provveduto a saldare tutto l’importo richiesto, comprese le quote associative. L’aumento richiesto è stato tra l’altro lo stesso benché alcune abitazioni avessero un costo iniziale diverso. Da 5 mesi, ma solo dopo aver saldato tutto, siamo entrati nell’abitazione con contratto a comodato d’uso gratuito, in attesa che si terminassero i lavori e si procedesse al successivo frazionamento e agli accolli per i soci con mutui e al rogito per i sal. Ci viene di recente detto invece che i lavori sono rallentati perché sembrano essere finiti i fondi. Mancano ancora il completamento degli spazi in comune e dei box.
Con tale motivazione ci viene chiesto un ulteriore aumento del 8% per completare i lavori e procedere così al frazionamento e agli accolli che la banca al momento ha rifiutato perché le opere non risultano terminate al 98%.
Vengo al punto. Nel caso in cui non tutti i soci accettassero, e non si procedesse al completamento nel tempo richiesto dalla banca, ci sarebbe il rischio anche per noi sal di vederci togliere la casa?
Immagino che per concedere il prestito la banca abbia ipotecato tutti gli immobili. Le chiedo scusa della lunghezza, ma siamo molto agitati per la situazione che si sta creando.

Risposta al quesito:
La complessità della situazione esige un approfondimento mediante la verifica di tutti gli atti contrattuali, quelli intercorrenti tra i soci e la Cooperativa e quelli tra quest’ultima e l’impresa esecutrice dei lavori.
Occorre, quindi, analizzare la responsabilità dei ritardi e la fondatezza dell’aumento richiesto.
Ciò posto, gli immobili sono ancora nella proprietà della Cooperativa, sicché risultano esposti all’aggressione dei creditori ovvero della eventuale Procedura di Liquidazione Coatta.
L’unica tutela immediata e possibile è quella di citare la Cooperativa ex art. 2932 c.c. e trascrivere la domanda, in modo da impedire le predette “aggressioni”.
Occorre, però, verificare preventivamente tutti i presupposti di fatto e di diritto che consentono di ricorrere alla predetta disposizione sulla esecuzione coattiva degli obblighi contrattuali (la trascrizione della domanda giudiziale anticipa gli effetti del trasferimento della proprietà verso i terzi).

Egregio avvocato, i soci (ad oggi ex soci) sono tutti assegnatari in proprietà degli alloggi dal 2012 (assegnati in godimento nel 2006 al momento del fine lavori), quando la Cooperativa era “in bonis”. La Cooperativa è stata commissariata nel 2018 (con relativa sospensione dei contributi pubblici) e posta in L.C.A. a novembre 2023.
Il Commissario Liquidatore ha chiesto la riattivazione del contributo pubblico senza motivarla. Il MIT ha autorizzato la riattivazione del contributo pubblico in favore della sola Cooperativa e nell’interesse della massa creditoria. Nell’atto di assegnazione del 2012 (Cooperativa in bonis) si fa preciso riferimento al contributo pubblico “concesso solo formalmente alla Cooperativa che deve corrisponderlo pro quota agli assegnatari degli immobili (i soci)”.

Risposta al quesito:
Per la precisione della risposta è necessario verificare le cause del provvedimento amministrativo liquidatorio, in particolare se dovute alla morosità dei soci.
Ciò posto, si deve osservare che, da quanto enunciato nel quesito, il contributo pubblico è stato concesso per agevolare i soci nell’acquisto degli alloggi, sicché se questi ultimo risultano in tutto adempienti hanno diritto a ricevere il contributo che non può essere distolto dalla sua destinazione.
Occorre, però, individuare bene le responsabilità del dissesto della Cooperativa, in quanto se riconducibili ai soci, direttamente o indirettamente, avendo gli stessi ricevuto la prestazione mutualistica, il contributo può essere dirottato al ceto creditorio.
In ogni caso, sussistendo l’atto amministrativo, occorre impugnarlo, previa attenta verifica dei presupposti di diritto.

Da pochi mesi sono assegnataria da cooperativa a proprietà divisa di appartamento in edilizia convenzionata. Per una serie di motivi personali vorrei rivenderlo senza attendere i cinque anni previsti dalla convenzione per lo scioglimento anticipato dei vincoli. Lo rivenderei a persone che hanno i requisiti per poter accedere a tale edilizia.
Ammesso sia fattibile, il prezzo lo stabilirà il Comune?
Potrebbe esserci la rivalutazione Istat del prezzo del rogito?
Considerando tutti i lavori extra capitolato, mobili, ecc, l’importo potrebbe stabilirsi a trattativa privata ma inserito ugualmente nel rogito?

Risposta al quesito:
L’edilizia convenzionata in diritto di superficie sconta il vincolo dei cinque anni per la cessione successiva alla prima assegnazione.
Sussiste anche il vincolo del prezzo massimo di cessione, che può, tuttavia, essere riscattato dal proprietario mediante la procedura prevista dalla normativa, consistente nel pagamento di una somma calcolata dal Comune e l’integrazione della Convenzione ex art. 35 L. 865/71 mediante atto notarile.
Dopo il riscatto, il prezzo dell’immobile non è più sottoposto a vincoli.
Il prezzo massimo di cessione è quello previsto nel Quadro Tecnico Economico relativo al progetto finanziato; il prezzo viene rivalutato dalla data del rogito secondo specifiche previsioni di legge.

Sono socio di una cooperativa edilizia dal 1998 sita in Sicilia, ad oggi la Cooperativa non ha assegnato gli appartamenti e quindi non si è provveduto alla divisione perché sussistono delle morosità di alcuni soci.
Oggi ci è arrivata una diffida da parte dell’Istituto di credito con un aggravio di interessi pari al doppio del mutuo restante.
Considerato che come socio ho pagato tutta la mia parte del mutuo, la Cooperativa mi dice che non posso avere l’atto della casa in quanto la Cooperativa stessa è responsabile in solido. Come mi posso comportare?

Risposta al quesito:
Dalla descrizione del fatto emerge la responsabilità dei soci morosi e quella eventuale degli amministratori se sono rimasti inerti.
E’, pertanto, necessario che Lei metta in mora gli amministratori e gli stessi soci morosi, intimando le misure di tutela ai primi e il risarcimento del danno ai secondi.
All’esito delle risposte assumerà le conseguenti decisioni di tutela dei Suoi diritti, formulando innanzitutto un esposto circostanziato all’Autorità Regionale di Vigilanza (Assessorato Attività Produttive nella Regione Sicilia).

Sono un socio di cooperativa edilizia in liquidazione proprietaria di un lotto commerciale, facente parte del patrimonio sociale, che sarà venduto all’asta con procedura a evidenza pubblica.
Il ricavato della vendita sarà distribuito tra i soci creditori, secondo un criterio di riparto basato sui millesimi stabilito dal liquidatore.
Dai libri contabili esaminati da quest’ultimo risultano rapporti economici e giuridici tra me e la cooperativa da cui emergono tanto un mio credito di assegnazione quanto un debito per copertura perdite, con un saldo positivo di circa 10.000 euro.
Ho intenzione di recedere dalla Cooperativa (cedendo contestualmente il mio credito) a favore di una terza persona.
Vorrei sapere cortesemente come posso perfezionare il subentro nella Cooperativa da parte della terza persona in argomento, tanto nel rapporto creditorio quanto nelle posizioni debitorie.

Risposta al quesito:
Dalle scarne informazioni esposte nel quesito sembra che la Cooperativa sia in Liquidazione Coatta Amministrativa, disposta dall’Autorità di Vigilanza.
Si tratta di procedura concorsuale simile al fallimento, per cui il patrimonio sociale deve essere liquidato per soddisfare i creditori sociali secondo le regole di priorità.
Qualora non dovesse trattarsi di L.C.A. ma di liquidazione volontaria, in tal caso il Liquidatore viene nominato dall’assemblea che determina anche le modalità di rimborso delle quote in base alle disponibilità realizzate e, comunque, dopo il pagamento dei creditori sociali non soci.
In entrambi i casi non si può parlare di recesso e subentro nella Cooperativa, ma solamente di cessione del credito: nel primo caso ammesso al passivo a seguito di apposita istanza al Commissario Liquidatore; nel secondo caso statuito dall’assemblea con la nomina del Liquidatore, al quale va notificata la cessione appena effettuata.
Occorre, infine, osservare che quanto risulta dai libri contabili sconta gli oneri di liquidazione e estinzione della Società, sicché le previsioni di incamerare il credito devono essere ben valutate prima di effettuare la cessione e impiegare altro danaro.

Egregio avvocato, ho stipulato un preliminare di vendita futura con una cooperativa edilizia (senza polizza fideiussoria risultano solo i bonifici) per l’assegnazione in proprietà di una porzione di fabbricato in costruzione, anticipando somme importanti in anticipo, quale requisito indispensabile per ricevere l’assegnazione in proprietà futura. Si tratta di due porzioni di fabbricato comprensive di sei unità abitative.
Dopo aver concluso le prime tre unità abitative prevedendo degli standard costruttivi superiori al capitolato, il costruttore ha iniziato a chiedere per le opere non previste in capitolato somme extra. Altresì i lavori eseguiti nel seminterrato per la prima porzione di fabbricato visto che la struttura era stata abbandonata alle intemperie è stata oggetto di lavori ab origine necessari per evitare la risalita dell’umidita. Lo stesso problema è sicuramente esistente anche nel fabbricato di mio interesse ma ha deciso di non farsene carico delle spese necessarie.
Vista la disparità di trattamento riservata all’istante volevo chiedere come è possibile procedere affinché il presidente della Cooperativa garantisca maggiore trasparenza senza discriminare i soci. L’assenza di informazioni è avvenuta anche quando era necessario scegliere all’unisono i rivestimenti degli esterni. Ulteriormente, dopo le dimissioni della precedente ditta e del D.L,, senza informarmi, il costruttore, mi ha chiesto una proroga per l’ultimazione dei lavori, formalizzata tramite uno scambio di PEC.
Ad ora, su mia richiesta, non mi ha fornito né l’atto di acquisto del terreno né un cronoprogramma di esecuzione dei lavori.
La mia seconda domanda è se posso imputare, per i ritardi commessi, i danni derivanti dalle spese di affitto che sto sostenendo a causa sua e se nel caso di ulteriori ritardi chiedere ex lege il doppio della caparra versata? Infine volevo chiederLe se nel mio caso a seguito dell’assegnazione in proprietà della porzione di fabbricato possa vendere la proprietà acquisita senza alcun problema?

Risposta al quesito:
Se si tratta di Cooperativa edilizia non ha alcun senso ipotizzare la “caparra”, posto che tale Società è di tipo mutualistico e si basa sulla volontà espressa dall’assemblea dei soci secondo le regole previste dal codice civile e dalle leggi speciali.
Il C.d.A. esegue i deliberati assembleari e deve rendere il conto mediante la redazione dei Bilanci annuali che devono essere approvati dall’assemblea dei soci.
Ciascun soci ha diritto ad avere le informazioni sull’attività sociale.
Il costruttore dovrebbe essere il soggetto appaltato per la realizzazione dell’edificio sociale e non colui che dispone arbitrariamente e a suo piacimento di costi e ricavi.
Il socio prenotatario, dunque, deve controllare la vita sociale della Cooperativa e, nel caso di irregolarità, come sembra emergenti, deve tutelarsi in sede giudiziaria o in sede amministrativa innanzi all’Autorità di Vigilanza.
Per quanto riguarda il trattamento dei soci, l’art. 2516 c.c. prevede tassativamente che tutti i soci debbano avere la parità di trattamento delle condizioni mutualistiche.
Per quanto riguarda la ipotetica vendita dell’alloggio occorre verificare se la Cooperativa ha realizzato con il contributo pubblico ovvero su terreno assegnato dal Comune (area PEEP).
In entrambi i casi il vincolo di inalienabilità è per l’intero quinquennio successivo all’assegnazione definitiva della proprietà.
In assenza dei predetti presupposti non esiste alcun vincolo.