Cooperative: casi e soluzioni

Ho prenotato un appartamento l’11.10.2022 versando 33.000 Euro.
Inizio lavori entro i mesi successivi del 2022 (quindi consegna prevista settembre 2024):
Costo appartamento 3 locali 246.220 Euro
Costo Box 27.040 Euro       
Totale: 273.260 Euro
Ad oggi i lavori non sono ancora iniziati.
Ci hanno comunicato il nuovo piano finanziario con aumento di 53.780 Euro per l’appartamento e di 3.000 Euro per il Box.
TOTALE: 330.040 Euro (un aumento di 56.280 Euro). 
Chiedo se è normale e possibile questa tale richiesta o esiste qualche Legge che regolamenta la cosa?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che la Cooperativa non operi nell’ambito dell’edilizia agevolata, la cui disciplina ha vincoli specifici anche in ordine al prezzo, che deve essere predeterminato al fine di ottenere le agevolazioni pubbliche (Quadro Tecnico Economico, QTE).
Ciò posto, si deve osservare che la Cooperativa è una Società, disciplinata dalle norme del Codice Civile e dalle leggi speciali.
La prima regola è quella della formazione della volontà sociale, affidata agli Organi Statutari, tra cui emerge prioritariamente l’Assemblea dei soci, che delibera con le maggioranze previste.
L’Organo assembleare è preposto a deliberare sui Bilanci annuali (obbligatori per le Società), sicché l’approvazione del Bilancio costituisce il presupposto per le legittime modifiche ai costi del programma costruttivo.
Se, dunque, l’assemblea approva il Bilancio d’Esercizio che prevede l’aumento dei costi di prenotazione degli alloggi, in tal caso ai soci dissenzienti  non resta che recedere dal contratto preliminare per giusta causa e richiedere la restituzione di quanto versato.
I soci dissenzienti possono agire contro gli amministratori, ove riscontrino (con prove) errori gravi gestionali ovvero operazioni dolose dagli stessi compiute in danno della Società.

Sono socia di una Cooperativa edilizia a proprietà individuale FF. AA.
Il CDA si è dimesso ed è stato nominato un Commissario straordinario. La Cooperativa ha dei debiti ed i contributi erariali che percepiva non sono stati più emessi da qualche anno a causa di irregolarità.
Cosa ci consiglia di fare dato che sul conto corrente non c’è liquidità?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare quali sono le irregolarità riscontrate e se il provvedimento di LCA è ancora opponibile.
Ciò posto, nel caso in cui la Procedura di LCA risulti legittima, i soci devono verificare l’andamento delle operazioni  liquidatorie (ad esempio le azioni di recupero crediti verso soci o le azioni di responsabilità verso gli ex amministratori).
Se i soci hanno interesse a ripristinare l’erogazione del contributo pubblico, possono affidarsi ad un professionista specializzato per valutare la possibilità di richiedere la revoca in autotutela della revoca ovvero agire giudizialmente a tutela dei propri diritti, se sussistenti.

Gradirei avere chiarimenti in merito ad una questione legata alla mia situazione con la Cooperativa indivisa. Sono subentrato in Cooperativa nel 2013 a seguito della morte di mia nonna (subentro approvato dalla Cooperativa e dalla Regione Puglia), per lavoro mi sposto e ho dovuto passare 6 mesi a Bologna, per questioni legate al transito in zona ztl ho spostato la residenza a Bologna, solo dopo mi è sorto il dubbio, ho perso i requisiti per l’appartamento principale in Cooperativa?
Tra l’altro stiamo preparando la documentazione per la trasformazione della Cooperativa da indivisa a divisa, la Regione può sollevare eccezioni?

Risposta al quesito:
Se alla data del subentro nella qualità di erede l’immobile è stato occupato con trasferimento della residenza, potrà essere prodotto l’atto notorio attestante il requisito.
Il successivo spostamento della residenza per esigenze momentanee di lavoro non dovrebbe assumere rilevanza.
Per il passaggio dalla proprietà indivisa a quella divisa non viene richiesto nuovamente il requisito in sede di verifica, ma è consigliabile riacquisire la residenza per eventuali comunicazioni sopraggiunte a seguito di soggetti interessati.

La Cooperativa in cui sono presidente del cda è stata sottoposta a verifica ispettiva dall’Assessorato attività produttive Sicilia.
La Cooperativa ha sempre comunicato di non essere a mutualità prevalente sia in Nota Integrativa sia sul modello di deposito al Registro Imprese. Sull’Albo delle Cooperative risulta iscritta nella sezione altre cooperative. L’Ispettore, poiché sullo Statuto è indicato che la Cooperativa è a mutualità prevalente, chiude il verbale proponendo lo scioglimento e la messa in liquidazione della Società.
E’ possibile impugnare il provvedimento? Trasformare la Cooperativa? Cedere l’attività che svolge la Cooperativa?

Risposta al quesito:
La richiesta dell’ispettore è errata in quanto non sussistono i motivi dello scioglimento coatto, in quanto la normativa vigente prevede esclusivamente l’obbligo per la Cooperativa di modificare lo Statuto adeguandolo alla attività effettivamente svolta e a quella dichiarata e recepita dall’Albo delle Cooperative.
La Cooperativa deve proporre ricorso amministrativo entro 60 giorni dal provvedimento di scioglimento, ma deve anche rivolgere tempestiva istanza al competente Assessorato con le osservazioni e le richieste di  rinnovo dell’ispezione e sostituzione dell’incaricato della relativa esecuzione.

Sono un socio prenotatario di una Cooperativa edilizia di 12 alloggi ultimata nel 2020, 11 dei quali hanno stipulato atto notarile nel mese di dicembre 2023, io sono entrato a far parte come socio per il 12° alloggio a marzo 2024 in sostituzione del socio dimesso.
Nel mese di settembre 2024 l’architetto che ha seguito i lavori di costruzione ha inviato tramite il proprio legale una diffida indirizzata alla Cooperativa ed ai soci invitandoli al pagamento di una fattura del 2022 di circa 30.000 ed “invitandoli agli obblighi inerenti alla conservazione e all’integrità del patrimonio sociale della Cooperativa, riservandosi di avviare un’azione legale nei confronti di tutti i soci compresa la revocatoria dell’atto di vendita dal 12° ed ultimo immobile rimasto in capo alla Cooperativa (ultima garanzia patrimoniale per i debitori)”.
A questo punto io potrei comunque procedere a fare l’atto? Potrei veramente rischiare la revocatoria del mio atto?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché delle obbligazioni sociali risponde esclusivamente il patrimonio sociale, se esistente.
Per quanto riguarda la dismissione del patrimonio in presenza di debiti non onorati, risponde esclusivamente il Consiglio di Amministrazione e, quindi, i suoi componenti con il loro patrimonio personale.
Se, tuttavia, esiste in atti un deliberato assembleare che impone ai soci determinati versamenti, i creditori possono certamente aggredire il patrimonio di questi ultimi, ma nei limiti della quota da ciascuno dovuta.
La revocatoria esige che ci sia un consilium fraudis tra acquirente e venditore e che il creditore non abbia altra condizione di soddisfacimento, sicché per quanto esposto nel quesito si ritiene che non dovrebbero esserci pericoli nella stipula dell’atto di assegnazione definitiva.

Un socio assegnatario di alloggio in Cooperativa indivisa può esercitare al suo interno attività commerciale in nero?
Per esempio ripetizioni a studenti? Posto che lo stesso potrebbe sostenere che i bambini sono aiutati gratuitamente e non a pagamento…
Abbiamo una situazione cosi all’interno del nostro caseggiato e altri soci lamentano via vai di sconosciuti sulle scale, schiamazzi sul pianerottolo ecc..
Non sono al corrente di cosa imponga lo Statuto delle cooperative indivise e se tale comportamento è lecito o meno, se necessita di autorizzazione da parte degli altri soci o se ogni socio può autonomamente nel suo alloggio fare quello che gli aggrada.

Risposta al quesito:
Lo Statuto di ogni Cooperativa regola autonomamente la gestione della Società, mentre il regolamento interno si occupa degli immobili affidati ai soci assegnatari.
Nel caso rappresentato si tratta di Regolamento che dovrebbe regolare l’uso delle parti comuni e degli stessi immobili occupati dai soci assegnatari.
Occorre, pertanto, verificare se la Cooperativa ha un suo Regolamento e quali disposizioni esso imponga agli utenti degli immobili.
In caso di mancanza del Regolamento interno, suppliscono le norme ordinarie del Codice Civile o, in taluni casi, del Codice Penale.
Nel primo caso si tratta delle norme sulle immissioni sonore o di altro genere che non debbono superare la normale tollerabilità (nel caso delle immissioni sonore sono previsti i decibel da non superare).
Nel secondo caso si tratta di schiamazzi e disturbi alla quiete pubblica, che per intensità e orario in cui si verificano turbano la normale esistenza delle persone.
In ambedue i casi devono essere tali da non potersi tollerare e, soprattutto, frequenti e compiuti nelle ore notturne o di riposo.
Se sussistono i predetti presupposti, la problematica può essere oggetto di una richiesta di trattazione assembleare con la proposta di approvare le sanzioni pecuniarie in ordine alle immissioni sonore o di altro genere.
In caso di mancata approvazione delle sanzioni da parte dell’Organo deliberativo della Società non resta che dare corso all’azione giudiziaria di inibizione delle immissioni sonore, dopo avere verificato il superamento dei decibel e acquisito la prova.
Nel caso di disturbo alla quiete pubblica si può richiedere l’intervento della Polizia.
Per quanto attiene alle lezioni private, non esiste alcun divieto di eseguirle nella casa di abitazione, a condizione che esse non provochino immissioni o altri disturbi, come nel caso di lezioni di musica o di ballo (in tal caso il superamento dei decibel richiede l’insonorizzazione dell’immobile).