Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, Le espongo subito il quesito.
Ho acquistato tramite asta un immobile di una cooperativa edilizia il L.c.a.. Precedentemente al mio rogito tutti gli altri condomini essendo ex-soci, si sono fatti assegnare le case dal MISE a fronte dell’accollo delle spese inerenti le opere mancanti per l’ottenimento dell’agibilità nonché oneri dell’urbanizzazione. Alla prima riunione condominiale mi veniva chiesto di partecipare alle spese cospicue di manutenzione straordinaria utile all’ottenimento dell’agibilità, nonché ai predetti oneri.
Le chiedo se anch’io devo partecipare a queste spese, tenuto conto che il Commissario liquidatore ha dichiarato nel mio rogito che relativamente all’immobile sussistono i requisiti di legge per il rilascio del certificato di agibilità però l’immobile potrebbe esserne privo e che l’eventuale suo ottenimento rimarrà ad esclusivo carico mio.
Ravvisando la differenza abissale tra il pagare solo professionista incaricato a formalizzare l’agibilità ed invece supplire alle somme ingenti per la ristrutturazione ed oneri, come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
L’acquisto di un alloggio posto all’asta da una Procedura concorsuale (Fallimento o LCA ) presuppone che l’immobile venga ceduto nello stato di fattore di diritto in cui si trova.
Occorre, però, che nel Bando e anche nel rogito, siano resi noti i vincoli urbanistici e le eventuali controversie pendenti, il cui nascondimento potrebbe essere causa di annullamento dell’atto di trasferimento.
Nel caso prospettato, dunque, occorre verificare la corretta interpretazione delle “condizioni” per ottenere l’abitabilità, rilevando se quanto enunciato dal Liquidatore escluda gli oneri richiesti dal Condominio.
In assenza di specifici riferimenti allo stato dei lavori e all’esclusione di ulteriori oneri in capo all’acquirente, l’atto di trasferimento non potrebbe essere impugnato in ragione della generica espressione utilizzata dal Liquidatore (l’espressione “quanto necessario per l’ottenimento dell’abitabilità” può riguardare il completamento del percorso costruttivo ai fini urbanistici).
In ogni caso va osservato che gli oneri vanno suddivisi tra tutti i condomini, ivi compresi gli acquirenti all’asta, i quali potrebbero instaurare controversia con la Liquidatela qualora sussistessero i presupposti di diritto.

Sto per acquistare un appartamento in un palazzo costruito da cooperativa edilizia su terreno di sua proprietà, con alloggi assegnati ai proprietari (devo vedere l’atto) e affrancazione in via di definizione. La Cooperativa è in liquidazione.
A chi passerà la proprietà del terreno?

Risposta al quesito:
Essendo pendente la procedura di “affrancazione” si tratta certamente di “edilizia agevolata”, assoggettata ai vincoli della normativa speciale per l’edilizia economica e popolare.
Occorre, pertanto, verificare la Convenzione stipulata tra la Cooperativa e il Comune, dal cui contenuto si può rilevare se il terreno sia in proprietà ovvero in diritto di superficie.
Nel primo caso, con il rogito di assegnazione definitiva dell’alloggio la quota del terreno verrà trasferita in proprietà al socio assegnatario; nel secondo caso con il rogito verrà trasferita esclusivamente la proprietà dell’alloggio, mentre il terreno resterà di proprietà del Comune che ha assegnato il diritto di superficie sull’area in cui insiste l’edificio.
In tal caso la “concessione” è valida per 99 anni ed è rinnovabile per altri 99 ai sensi della L. n. 865/71.
Va precisato, comunque, che è possibile il “riscatto” in proprietà dell’area assegnata di diritto di superficie, ma occorre versare al Comune concedente l’importo calcolato secondo i parametri di legge (verificabile presso gli Uffici competenti).

E’ annullabile una delibera (in quanto inefficace) che obbliga il socio di una cooperativa a mutualità prevalente dopo alcuni anni a corrispondere una doppia quota rispetto a tutti gli altri per pagare spese di iva, consorzio consulenze legali e tecniche generali solo perchè la legge gli ha consentito con i medesimi mq. acquisiti volontariamente al momento della sottoscrizione della quota sociale di suddividere lo stesso immobile in due, senza che ciò implichi effetti direttamente proporzionali all’aumentare delle spese generali di ripianamento costi cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare il “sistema” di imputazione delle spese, se, quindi, sia fondata l’ipotesi della suddivisione delle spese in base all’unità immobiliare indipendentemente dalla relative dimensioni.
Se così fosse, il sistema di addebito delle spese adottato dalla Cooperativa sarebbe illegittimo e le relative delibere sarebbero affette da nullità in quanto in contrasto con le disposizioni di legge.
Ed infatti, l’art. 2516 del codice civile dispone la parità di trattamento dei soci in ordine al rapporto mutualistico, sicché la “contribuzione” di ciascun socio cooperatore non può essere maggior o minore di quella degli altri soci.
Nel caso di specie, il principio di parità appare violato, non sussistendo la proporzionalità dei costi con le dimensioni dell’alloggio (si tratta di costi direttamente imputabili all’alloggio e, quindi, ricompresi nella prestazione mutualistica, il cui valore deve essere identico per tutti i soci).
Quanto precede, però, riguarda esclusivamente il “rapporto mutualistico”, cioè il contratto di assegnazione dell’alloggio prenotato dal socio, sicché resta autonomo il rapporto sociale, i cui oneri (spese generali di amministrazione) potrebbero scontare il criterio della suddivisione in parti uguali tra tutti i soci (ciò in base alle disposizioni statutarie ovvero della marginalità delle eventuali differenze).

Vorrei sapere se per un contratto in godimento d’uso di alloggio sociale di una cooperativa a proprietà indivisa esiste l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Risposta al quesito:
Il contratto di assegnazione dell’alloggio in godimento ai soci delle cooperative a proprietà indivisa non rientra tra gli atti propri delle società per i quali è previsto l’obbligo di registrazione.
Pertanto, secondo la normativa fiscale applicabile agli atti delle società di capitali e in particolare delle cooperative e dei loro consorzi, i contratti in questione non sono soggetti alla registrazione (né in termine fisso né in caso d’uso) ed al pagamento della relativa imposta per l’intera loro durata.
Tuttavia, ove la registrazione sia richiesta dallo Statuto sociale o, comunque, effettuata per volontà di una ovvero di entrambe le parti contraenti, l’imposta sarà dovuta nella misura fissa di Euro 200,00.

Egregio avvocato nel ringraziarLa della disponibilità, la mia situazione ê questa: dovrei acquistare le quote (tradotte in un immobile completamente finito e abitabile) di un socio di una cooperativa, che però é in fase di scioglimento (sembra si sia riunito il Cda). Il socio mi cede le sue quote con una scrittura privata.
Prima domanda: a quali rischi vado incontro, facendo una carta privata (appartamenti realizzati con mutuo della Regione Lazio)?
Seconda domanda: ha valore la carta privata, se no quale procedura mi consiglia, oppure è preferibile firmarla dinanzi ad un notaio?
Il socio uscente mi dice che non deve risultare un passaggio di proprietà e/o compravendita, ergo come dovrò considerarlo a livello di pagamento mediante assegno bancario?

Risposta al quesito:
Generalmente le “quote” delle Cooperative edilizie non sono di “libera circolazione”, ma vengono sottoposte al sindacato del Consiglio di amministrazione, che, dopo l’accoglimento del recesso del socio uscente, ammette il nuovo socio.
Quest’ultimo “subentra” nella medesima posizione debitoria/creditoria del suo dante causa, almeno che la delibera consiliare di ammissione specifichi la situazione economica e finanziaria del subentrante rendendola indipendente da quella del socio uscente.
Alla luce di quanto precede, dunque, la “scrittura privata” enunciata nel quesito può assumere valore obbligatorio esclusivamente tra le parti stipulanti, ma non in relazione al rapporto sociale con la Cooperativa, la quale potrà pretendere i versamenti dovuti, ciò indipendentemente da quanto stipulato tra il cedente e il cessionario (sicché la Cooperativa potrebbe richiedere al subentrante i versamento sociali ancora dovuti dall’uscente, anche nell’ipotesi in cui il primo li ha già “pagati” al secondo).

Sono socia di una coop. edilizia composta da una torre di 76 alloggi e una palazzina a schiera di 12, precedentemente a proprietà indivisa, ora divisa dopo rogito notarile per l’acquisto a titolo definitivo degli alloggi.
Ad oggi la cooperativa detiene titolo su tre locali facenti parte logisticamente della palazzina a schiera, che sono stati costruiti contemporaneamente alla palazzina e solo con fondi dei dodici soci che da oltre trent’anni percepiscono su conto personale i proventi dei fitti dei locali utilizzati per la tenuta del decoro della palazzina senza alcuna divisione degli utili, pagano regolarmente ed esclusivamente gli oneri e le imposte sui tre immobili, si sono fatti carico di spese ordinarie (manutenzioni, luce, acqua, spese fognarie, ecc.) e straordinarie (acquisto terreno su cui insistono sia i locali sia la palazzina a schiera, ripristino facciate, adeguamento impianti, ecc.).
La cooperativa è in procinto di scioglimento e liquidazione e i 12 soci, prima della scissione, pretenderebbero l’assegnazione dei locali evitando qualsiasi vendita e divisione delle quote, vendita tra l’altro non prevista nello statuto sociale, trovando però resistenza nel Cda che, stando a quanto ci viene riferito, è invece di parere diverso.
Chiedo se è compito dell’assemblea dei soci deliberare in tal senso, se è potere del Cda la vendita dei locali e la suddivisione delle quote, se è compito dei liquidatori deliberare o se esistono presupposti per soluzioni diverse.

Risposta al quesito:
Se sono stati stipulati gli atti notarili di assegnazione definitiva degli alloggi e la Cooperativa mantiene la proprietà dei locali in questione, è evidente che tali unità immobiliari non siano condominiali, ma debbano considerarsi “patrimonio sociale”, che va gestito secondo le norme statutarie.
Nel caso di nomina dei Liquidatori, gli stessi debbono provvedere a “monetizzare” le predette unità immobiliari, realizzando l’attivo patrimoniale, la cui destinazione viene regolata dallo Statuto o, in mancanza di disposizioni, dalle norme di legge.
Occorre, dunque, verificare se la Cooperativa è a “mutualità prevalente” e, quindi, in che misura può distribuire gli utili ovvero destinare gli avanzi di gestione ai Fondi Mutualistici, come previsto dalle leggi speciali.
Va, inoltre, verificato se esistono crediti dei soci iscritti in Bilancio (per anticipazioni a vario titolo, ivi compresi i costi di manutenzione e di mantenimento degli immobili in questione), ciò al fine di eseguire i “rimborsi” utilizzando il “ricavato” della vendita delle unità immobiliari.