Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, dal 2005 sono socio di una cooperativa edilizia che per statuto è aperta ai soci per soddisfare il bisogno della casa ad un prezzo di mercato il più conveniente possibile. Lo Statuto ha poi previsto che l’intento mutualistico dei soci può essere raggiunto anche con la realizzazione di immobili destinati ad uso diverso dalle abitazioni (come studi e box da vendere a terzi).
Ebbene, pur non avendo bisogno di abitazione sono diventato socio perché interessato unicamente ad un eventuale acquisto di un ufficio. Nel 2015 si è realizzata la costruzione delle abitazioni, uffici e box ma non essendo più interessato all’acquisto dell’ufficio ho rinunciato e mi è stata restituito l’acconto versato. Nel 2019, a completamento delle operazioni di assegnazione delle abitazioni ai soci e vendita degli uffici e box a terzi, in occasione di un’ispezione del M.I.S.E., l’Ispettore incaricato ha eccepito, per vie brevi, che i soci interessati solo al terziario (uffici e box) non potevano essere soci della Cooperativa.
Fino al 2018 ho versato le quote amministrative di gestione, poi non più. Attendevo che l’Assemblea dei Soci, deliberasse la mia giusta esclusione dal sodalizio ma non è avvenuto rimanendo annoverato come socio. In questi giorni, dopo più di 3 anni, la Cooperativa mi ha chiesto il versamento delle quote amministrative annuali di gestione non pagate del 2019, 2020 e 2021. Le chiedo a che titolo dovrei versare tali quote amministrative se stando al rilievo dell’Ispettore, non ho mai avuto i requisiti mutualistici di socio?
Non dovrebbe, anzi, essere la Cooperativa a restituirmi le quote amministrative versate senza motivo, almeno da quando ho rinunciato al terziario nel 2015?

Risposta al quesito:
Con la rinuncia all’assegnazione e soprattutto con la restituzione del versatosi dovrebbe essere concluso anche il rapporto sociale, sicché non si dovrebbe porre alcun problema in ordine alla qualità di socio negli anni successivi.
Si dovrebbe, tuttavia, verificare la situazione documentale al fine di potere stabilire la predetta vigenza dell’obbligo asserito dalla Cooperativa.
In ogni caso, a seguito dell’accertamento ispettivo e della effettiva cessazione dei rapporti (convocazioni, riunioni, corrispondenza) appare plausibile che nessun importo sia dovuto per spese generali dalla data dei predetti eventi.
Non è così per i periodi precedenti , in quanto anche il “rapporto di fatto” può ritenersi idoneo a giustificare la partecipazione alle spese generali del soggetto che lo intrattiene.
Quanto precede, quindi, esclude il diritto al rimborso del versato per le spese generali, mentre resta fermo l’assenza dell’obbligo contributivo successivamente alla cessazione del rapporto a seguito degli eventi sopra citati.

Tre anni fa ho prenotato un alloggio con una cooperativa per l’acquisto di un immobile di euro 300.000 pagando un acconto di euro 30.000, diventandone socio.
A fine mese iniziano i lavori di costruzione, sono stata contattata dalla Cooperativa e mi è stato detto verbalmente che per continuare ad essere socio devo pagare 60.000 in più rispetto alla cifra pattuita nell’atto di prenotazione. Ci sono rimasta molto male, il tutto mi è stato comunicato verbalmente, non è stata fatta nessuna riunione tra i soci per evidenziare questa ulteriore richiesta onerosa, anzi mi è stato detto che se non posso coprire la cifra, posso effettuare il recesso e mi è stata inoltrata la richiesta di recesso.
E’ possibile una cosa del genere? La Cooperativa non è tenuta a fare una riunione a tutti i soci? Posso chiedere che venga effettuata una riunione tra tutti i soci per capire se gli è stata fatta la stessa richiesta?
Ho pensato che potrebbe essere un modo per rivendersi il mio appartamento ad un altro socio ad un costo più elevato. Mi fate sapere gentilmente come devo procedere?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono (o dovrebbero essere) società mutualistiche, finalizzate all’assegnazione degli alloggi ai soci, i quali devono versare esclusivamente il costo di costruzione e le spese generali, senza alcun lucro da parte del sodalizio.
Le Cooperative sono rette secondo le regole dello Statuto sociale e del codice civile, nonché dalla normativa speciale cooperativistica.
Occorre, pertanto, verificare le norme statutarie in ordine alla previsione delle informazioni e delle partecipazioni dei soci alla vita sociale, al fine di predisporre gli interventi necessari.
Il socio potrà certamente richiedere le adeguate informazioni, nonché formulare istanza per la convocazione dell’assemblea, indicando l’ordine del giorno sugli argomenti da trattare.
In caso di rifiuto, il socio può formulare esposto alla Vigilanza sulle Cooperative ovvero agire giudizialmente a tutela dei propri diritti (previa verifica documentale della effettiva situazione).

Egregio avvocato, sono qui a porLe un quesito che mi assilla.
Ho prenotato un appartamento, garage e commerciale in quanto socio di cooperativa edilizia divisa. Nelle more dell’atto di assegnazione definitiva, ho subaffittato il locale commerciale ad una ragazza madre che era incinta (che in teoria non poteva avere la residenza in un immobile c1, ma se il Comune l’ha data… va bene per lui e quindi va bene per tutti). Qualche tecnico mi ha detto che si poteva fare perché il commerciale non segue la normativa di vincolo ventennale o quinquennale prevista per la casa di abitazione per vendita o affitto.
Volevo chiederLe se è così oppure rischio di perdere la casa (anche se l’atto definitivo di assegnazione è stato rogato nel 2019 e quindi l’immobile è accatastato a nome mio come area superficiaria da tale data).
C’è un termine di prescrizione di tale infrazione oppure se il Comune che ha accertato la residenza ha già sanato tale vizio?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se il locale “commerciale” è pertinenza dell’immobile, in quanto in tal caso la relativa qualificazione non risulterebbe comprensibile.
Se il locale costituisce pertinenza (ad esempio cantina), in tal caso esso rientra nella disciplina vincolistica che pone il divieto di alienazione o locazione prima dei cinque anni dall’assegnazione.
Se, viceversa, il locale è autonomo dall’alloggio ed è stato assegnato al socio per l’esercizio della propria attività lavorativa, in tal caso non rientra nella disciplina vincolistica.
L’operato del Comune non è legittimo e non ha sanato l’eventuale violazione. In ogni caso va osservato che non si verificherebbe un’ipotesi di revoca dell’alloggio.

Cooperativa a proprietà indivisa costituita nel 1921 proprietaria di 18 alloggi. Non ha mai ottenuto né all’atto della costituzione né successivamente alcun tipo di finanziamento o mutuo. Terreno acquistato nel 1921 dal Comune, alloggi costruiti con mezzi propri e ristrutturati con i mezzi dei soci assegnatari. Allo stato non ha debiti o obbligazioni di alcun genere verso terzi.
In caso di liquidazione volontaria, previa trasformazione da indivisa a divisa con delibera assembleare, come si calcola il valore di “riscatto” dei singoli alloggi? Si segue una normativa particolare? Si acquistano a valore di ultimo bilancio approvato? Si stabiliscono autonomi criteri? Si devono seguire le quotazioni del mercato?
Lo Statuto prevede che, in caso di liquidazione, le somme introitate vanno versate alla Confcooperative.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società non lucrative, sicché, nel caso di specie, i soci sono obbligati a sopportare esclusivamente gli oneri delle spese generali del passaggio da indivisa a divisa e dei costi notarili dell’assegnazione in proprietà, nonché i costi per l’estinzione della Società.
Se nel Bilancio non sono esposti crediti versoi soci, gli stessi non devono sopportare altri costi per il trasferimento della proprietà individuale degli alloggi, nel tempo già pagati.

Spett.le Studio Legale, già Vi ho scritto in passato e ringrazio per le risposte, la storia è che una cooperativa edilizia dopo il mio recesso non mi ha mai restituito i soldi dati, sto in causa da dieci anni, in questo tempo dopo anni i Giudici di Velletri si sono accorti che la competenza era del Tribunale delle Imprese di Roma, meno male che una cosa l’hanno fatta, accolto la mia richiesta di sequestro conservativo dell’appartamento e annullato un loro decreto ingiuntivo dove chiedevano delle rate di mutuo e oneri condominiali.
Le rate del mutuo non me le chiedono più, ma l’amministratore di condominio insiste nel richiedere gli oneri condominiali solo perché io detengo le chiavi dell’appartamento, e la Cooperativa non ha mai promosso nessuna azione legale per ritornate in possesso, è giusta la pretesa dell’amministratore di condominio?

Risposta al quesito:
In atto il socio è detentore qualificato dell’immobile, sicché nei rapporti con il Condominio è equiparabile al locatario.
I rapporti tra il socio e la Cooperativa sono controversi e si presume che il Giudizio sia stato trasferito innanzi al Tribunale delle imprese di Roma.
Se il predetto Tribunale dovesse accogliere la domanda del socio in ordine al diritto all’assegnazione dell’alloggio controverso, verrebbero meno le problematiche condominiali, in quanto il socio sarebbe obbligato a versare le relative quote, sia come detentore (locatario) sia come assegnatario (proprietario).
Nel caso inverso il socio detentore sarebbe comunque obbligato a versare le quote condominiali di spettanza del locatario, mentre la Cooperativa dovrebbe versare quelle di spettanza del proprietario dell’alloggio.
Va però osservato che in questo caso la Cooperativa potrebbe pretendere il pagamento del canone di locazione a titolo risarcitorio per l’illegittima detenzione dell’alloggio da parte del socio soccombente in giudizio.

La Cooperativa, alla quale ho dato il solo acconto per l’acquisto futuro a 8 anni dell’immobile con edilizia agevolata, è fallita, cosa mi attende? Vendita all’asta? Perderò l’acconto?
La banca non ha mai ricevuto nulla nel rimborso mutuo.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se il contratto di locazione è stato o meno trascritto nei Registri immobiliari.
In caso affermativo, si può pretendere il subentro nel contratto della Liquidatela, la quale sarà obbligata a riconoscere quanto versato e a pretendere il solo saldo prezzo originariamente convenuto.
In assenza di trascrizione la Liquidatela potrebbe sciogliersi dal contratto, vendere l’alloggio all’asta e ammettere il socio al Passivo della Procedura.
In tal caso le probabilità di ottenere in restituzione anche una parte del versato sarebbero quasi nulle, in quanto l’Istituto di Bancario ha il credito privilegiato, la cui entità assorbirà presumibilmente l’intero attivo ricavabile dalla vendita all’asta dell’Edificio sociale.
Il socio può tentare di resistere alla pretesa della Liquidatela rilevando che il Liquidatore non può sciogliersi dalla Convenzione stipulata ai sensi dell’art. 35 della L. 865/71 con il Comune assegnatario dell’area in cui è stato realizzato l’intervento edilizio agevolato.
In tal senso il socio potrebbe anche utilizzare la normativa specifica contenuta nella Legge di Bilancio 2021, il cui contenuto assegna la funzione sociale dell’edilizia agevolata, da salvaguardare in sede di Procedure concorsuali.