Cooperative: casi e soluzioni

Uno dei coniugi, soci di cooperativa, muore senza che sia stata ancora assegnata la casa. Il coniuge superstite può essere l’unico assegnatario della casa pur essendoci dei figli che acconsentono?
Se si, qual’è la procedura corretta per avere l’intestazione della casa al coniuge superstite?

Risposta al quesito:
La prenotazione dell’alloggio non costituisce un diritto reale per i coniugi, ma semplicemente un credito verso la Cooperativa.
Nel caso di decesso del coniuge prima dell’assegnazione, la Cooperativa dovrà assegnare l’alloggio al coniuge superstite, unico soggetto creditore in base al preliminare di assegnazione.
Quanto precede può essere avvalorato anche dalla rinuncia (utile ma non dovuta) dei figli della coppia, i quali potrebbero vantare pretese esclusivamente sugli importi versati dal de cuius per l’acconto del prezzo.

Si premette che nell’anno 2008, la Cooperativa appositamente creata per la costruzione di n. 16 alloggi, ha trasferito la proprietà degli stessi ai soci assegnatari a mezzo rogito notarile.
Tanto premesso, considerate le significative differenze della collocazione (non della metratura) dei posti auto che ne comporta, conseguentemente, un diverso valore, sono cortesemente a richiedere:
1. Quale documento o verbale di assemblea attesti inderogabilmente tale assegnazione, poi trasferita nel titolo di proprietà?
2. Essendo la cooperativa chiusa da circa 10 anni dove recuperare la documentazione?
3. Soprattutto, è possibile fare ancora qualcosa a livello legale, essendo venuti a conoscenza, per caso, a distanza di anni di presunte irregolarità nell’assegnazione dei posti auto?

Risposta al quesito:
Il compimento del decennio dall’assegnazione rende impossibile qualunque pretesa sugli immobili assegnati.
In ogni caso, va osservato che il documento essenziale è costituito dal rogito notarile, che essendo l’ultimo atto stipulato supera quelli precedenti anche se difformi.
L’intervento per la nullità parziale del rogito notarile dovrebbe essere fondato sul dolo o sull’errore essenziale, circostanze della cui prova è onerato esclusivamente il soggetto che agisce.
Nella situazione descritta nel quesito si appalesa molto difficoltosa l’acquisizione della succitata prova necessaria, posto che non sono più recuperabili i relativi documenti, quali i verbali di assegnazione.

Sono socia assegnataria di un alloggio a proprietà indivisa in L.c.a. da ormai 6 anni, abbiamo in questi anni lavorato per trasformare la proprietà da indivisa a divisa versando anche un acconto al liquidatore, ora scopriamo che i creditori privilegiati che sono società di recupero credito, che hanno acquistato i crediti delle banche non sono d’accordo, vogliono più soldi, il credito è dovuto a ipoteche di II grado che la Cooperativa ha attivato all’insaputa dei soci per avere liquidità.
In che modo possiamo difenderci? Non sono illecite queste ipoteche?
Noi la casa l’abbiamo pagata già e la ripaghiamo ancora, anche perché non abbiamo ancora capito se esiste una norma per il calcolo dall’acquisto dell’alloggio. Questi crediti deteriorati fin quando possono richiedere il riconoscimento di quanto dovuto.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se i mutui sono validi, in quanto in caso contrario anche le relative ipoteche seguirebbero la stessa sorte. Se i mutui sono stati concessi in violazione del merito creditizio potrebbero essere dichiarati nulli in sede giudiziale.
Occorre, quindi, resistere adeguatamente alle richieste dei cessionari dei crediti alfine di ottenere il migliore risultato possibile.

Sono socio di una Cooperativa edilizia, iniziata con 11 soci, poi 9, poi 10, ma come è possibile?
Il Presidente dice che qualcuno è uscito pagando l’alloggio in contanti… ma è possibile? So soltanto che il mio accollo mutuo da 105 è passato obbligatoriamente a 105 e poi il socio dell’ultimo piano si è appropriato del sottotetto senza nessuna delibera assembleare. Non saprei… c’è puzza di vizi e favoritismi.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società in cui i soci partecipano alla vita sociale secondo le regole dello Statuto, del codice civile e delle leggi speciali, sicché ciascun socio può richiedere le dovute informazioni agli amministratori.
A seguito delle informazioni il socio può capire se agire a tutela dei propri diritti eventualmente violati.
Se sussistono violazioni normative da parte degli amministratori, il socio può ricorrere alla Vigilanza sulle Cooperative presso il Ministero dello Sviluppo Economico (Assessorato per le Regioni a Statuto speciale).

Mi è stato assegnato nel 2015 un appuntamento in proprietà con rogito notarile da parte di una cooperativa edilizia dietro il pagamento del relativo prezzo. Io ero quindi socio della Cooperativa in virtù della prenotazione e successiva assegnazione dell’immobile.
Lo scorso anno mi è stato riferito che la Cooperativa stava per fallire, e mi fu consigliato di recedere dalla qualità di socio per evitare qualsiasi tipo di conseguenza derivabile dal fallimento (in realtà la società è a responsabilità limitata quindi da ciò che mi risultava non avrei corso rischi). Mi ero quindi informato presso la stessa cooperativa sulle conseguenze di un eventuale recesso o eventuali rischi nel caso fossi rimasto socio e poi la società fosse fallita. Mi avevano risposto che in nessuno dei due casi io avrei avuto conseguenze sul piano della proprietà dell’appartamento, che quindi avrei potuto a mio piacimento recedere dalla qualità di socio mantenendo ovviamente l’appartamento, ma che, anche se fossi rimasto dentro la società non avrei corso rischi in quanto a responsabilità limitata.
In quel momento, viste queste informazioni e consigli esterni, mi dava comunque più sicurezza recedere e ho inviato comunicazione di recesso via Pec un anno fa. Nei tempi successivi però mi sono venuti dei dubbi, ho pensato che l’atto di assegnazione posse essere ritenuto nullo per mancanza sopravvenuta di causa visto che gli immobili vengono assegnati in proprietà ai Soci e io non ho più tale qualità.
Posso stare tranquillo da questo punto di vista oppure questo dubbio è fondato? Sono corrette le informazioni che mi hanno dato? Io ho trovato una sentenza del che dice che l’atto di assegnazione non è affetto da nullità in caso di recesso ma anche altre che in certi punti sembrano dire il contrario, ma comunque non trovo il caso esatto e più cerco più vado in ansia pensando di aver potenzialmente fatto un grave errore che potrebbe portarmi alla perdita della casa.
La Cooperativa comunque mi aveva assicurato che io avrei potuto recedere a mio piacimento senza alcun problema, e che anzi, ai soci di più vecchia data stavano chiedendo addirittura loro di recedere, io vivo attualmente nell’appartamento in questione.

Risposta al quesito:
Se il rogito notarile riguarda il trasferimento della proprietà dell’immobile al socio, non sussiste alcun problema sul diritto reale già definitivamente acquisito dal socio.
In tal caso, infatti, il “rapporto mutualistico” si è concluso e il rogito non può essere dichiarato nullo, salvo il caso previsto dalla legge per gli atti illeciti (ad esempio abuso edilizio).
Permane il “rapporto sociale” fino all’estinzione della Società, salvo il recesso anticipato accolto dalla Cooperativa.
Tale rapporto, tuttavia, non incide sugli oneri economici incombenti sulla Cooperativa, in quanto, essendo a responsabilità imitata, la stessa risponde esclusivamente con il proprio patrimonio.
L’eccezione a quanto precede è rappresentata da eventuali deliberazioni assembleari che impongano versamenti ai soci ovvero esposizioni creditorie della Cooperativa nei confronti dei soci medesimi.
In tali casi il fallimento ovvero la liquidazione coatta amministrativa potrebbero richiedere il relativo adempimento ai soci obbligati.

Egr. avvocato, in data 1.3.2019 sono diventato socio di una Cooperativa, versando la quota di iscrizione. Dopo una serie di colloqui, il giorno 24 marzo 2019 ho effettuato bonifico di € 15.000,00. Il giorno successivo al bonifico, ho sottoscritto insieme al presidente della Cooperativa un “verbale di assegnazione” dove è scritto:
– il socio assegnatario ha manifestato la volontà di prenotare un alloggio;
– la cooperativa assegna al socio l’alloggio al costo complessivo di € 100.000;
– il socio versa al momento della sottoscrizione del presente atto l’importo di € 15.000,00 pari al 15% del costo (bonifico da me effettuato il giorno precedente) e riconosce sin da ora la quota parte di sua spettanza delle spese di gestione già previste nel costo convenuto di € 100.000,00;
– il socio accetta l’assegnazione e si impegna ad accollarsi il mutuo a seguito di assegnazione definitiva dell’alloggio.
Lo stesso giorno si è riunito il C.d.A. della Cooperativa che ha deliberato l’assegnazione dell’immobile in mio favore. Poiché i lavori non sono mai iniziati, a fine ottobre 2020 ho fatto richiesta di recesso dalla Cooperativa sulla quale non ho mai avuto una risposta formale.
Di fatto però non ho più versato la quota annuale. Da allora ho vanamente richiesto la restituzione dell’acconto ma nonostante le rassicurazioni ancora non ho ricevuto nulla.
Ho diritto alla restituzione integrale oppure la Cooperativa ha titolo per trattenere le somme? Eventualmente, come posso procedere?

Risposta al quesito:
Occorre verificare la causale del versamento, rilevando se gli importi sono stati collegati al costo di costruzione ovvero anche alle spese generali.
Nel primo caso il socio receduto ha diritto al rimborso dell’intero, posto che nella Cooperative edilizie a chi recede deve essere restituito quanto pagato in acconto prezzo, mentre può essere trattenuto quanto versato per spese generali.
In caso di ritardo o rifiuto illegittimo in ordine alla restituzione dell’acconto prezzo da parte della Cooperativa, il socio receduto può agire giudizialmente (Tribunale delle Imprese) ovvero in sede amministrativa( Vigilanza Cooperative) a tutela dei propri diritti.