Cooperative: casi e soluzioni

Chiedo il parere se vi sono i presupposti per ricorrere in cassazione.
Breve storia: nel 1984 esproprio di terra assegnata a cooperativa per costruire alloggi, assegnati ai soci nel 1987. Nel 1988 con sentenza di C.A. la Cooperativa viene condannata a pagare, ma di fatto non paga, nel 2001 altra sentenza di C. A. di condanna, ma la Cooperativa non paga. Nel 2002 la Cooperativa si estingue con cancellazione.
Nell’agosto 1999 uno dei soci vende l’alloggio e riporta nel rogito che in caso di pagamento del suolo l’acquirente deve risponderne, quindi “ammissione di debito”. Nel gennaio 2009 il titolare del credito (mio padre) è deceduto, così che nel marzo 2009 su cessione delle quote dei miei fratelli e sorelle e 50 di mia mamma, intraprendo citazione nei confronti degli ex soci per “indebito arricchimento”.
Nel 2014 si perde in primo grado principalmente per prescrizione pur essendo riconosciuto l’indebito arricchimento facendolo partire dal 1987 all’assegnazione degli alloggi. Nel 2022 in secondo grado si perde essendo confermata la Sentenza di primo grado. Valore dell’indennizzo circa 230.000,00 Euro.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito sembra che l’area dell’insediamento costruttivo sia stata espropriata, sicché deve supporsi che l’indennità di pagamento della relativa indennità m sia a carico del Comune, quale Ente espropriante e della Cooperativa quale soggetto delegato.
Occorre, pertanto, verificare il motivo per cui l’azione è stata svolta esclusivamente nei confronti della Cooperativa.
Quanto all’azione svolta direttamente nei confronti dei soci, occorre verificare se sussista effettivamente la successione nel diritto controverso, circostanza questa che potrebbe emergere dal testo degli atti di assegnazione definitiva da parte della Cooperativa.
Se, dunque, nel predetto atto fosse stato menzionato l’obbligo del soci di pagare pro quota l’indennità di esproprio, in tal caso il soggetto espropriato avrebbe avuto l’azione diretta nei confronti degli assegnatari degli alloggi.
Se, viceversa, gli atti di assegnazione non menzionano alcun obbligo a carico dei soci beneficiari, in tal caso questi ultimi non sono affatto successori della Cooperativa, ma esclusivamente contraenti, i quali hanno esaurito il loro rapporto con la Società loro dante causa.
In tal caso, il soggetto espropriato avrebbe avuto azione nei confronti degli ex amministratori, però a condizione che la pretesa fosse stata fatta valere nei cinque anni successivi alla loro cessazione dalla carica.
Quanto precede è una risposta di sintesi su alcune informazioni di merito, seppure generiche, fornite nel quesito. Relativamente alla declaratoria di prescrizione occorre verificare l’effettiva motivazione delle sentenze, anche se appare corretta l’individuazione della decorrenza dalla data di assegnazione definitiva degli alloggi.
Nessuna risposta si può dare sulla ricorribilità delle sentenze innanzi alla Corte di Cassazione, posto che il relativo giudizio deve essere incentrato sugli errori di diritto e/o sul difetto di motivazione, sicché è necessario un preventivo rigoroso esame del contenuto delle decisioni, che nel caso di specie dovrebbe essere affidato ai legali che hanno seguito il caso.

Sono uno dei soci di una cooperativa edilizia, dopo aver pagato l’intera somma dovuta per la mia villetta e aver proceduto all’atto, la casa di mia proprietà non è stata completata a causa del fallimento della ditta di costruzioni.
Tendo a specificare che solo la mia villetta a fronte di altre 11 degli altri soci non è stata completata. Risultano circa 27 mila euro fra infissi, porte e altri lavori non adempiuti dalla ditta di costruzioni, cifra accertata dal CTU e per cui ho intrapreso una causa civile contro il Cda e i responsabili della Cooperativa. Ho provveduto a mie spese intanto a finire i lavori.
In secondo luogo dopo aver firmato l’atto sono stato bersagliato da precetti e decreti ingiuntivi per situazioni debitorie della Cooperativa che non erano mai state enunciate dal Presidente, solo dopo aver stipulato l’atto ho ricevuto varie intimazioni di pagamento per situazioni debitorie a carico della Cooperativa per oltre 30 mila euro. Il Presidente si è sempre rifiutato di farmi visionare il bilancio e ha sempre omesso queste situazioni debitorie.
Come posso difendermi? Tutto ciò costituisce reato?

Risposta al quesito:
Occorre verificare preliminarmente il contenuto dell’atto stipulato con la Cooperativa al fine di verificare con precisione gli obblighi e i diritti convenuti dalle parti in ordine ai lavori di ultimazione dell’alloggio assegnato.
Se la Cooperativa ha promesso la consegna dell’alloggio finito, essa stessa ne risponde verso il socio promissario, indipendentemente dal fallimento dell’impresa costruttrice.
Ed infatti, il rapporto tra quest’ultima e la Cooperativa è autonomo rispetto al rapporto mutualistico intrattenuto dal socio con la Cooperativa medesima.
Alla luce di quanto precede, dunque, l’azione giudiziaria dovrebbe essere intentata dal socio verso la Cooperativa, la quale deve assicurare la medesima prestazione a tutti i soci, consegnando agli stessi gli alloggi egualmente finiti.
Le eventuali responsabilità degli amministratori sono argomento diverso e il socio per farle valere in giudizio deve fornire la prova di essere stato direttamente danneggiato dall’azione di quegli stessi amministratori.
Da quanto esposto in ricorso non sembra ci sia la corrispondenza tra l’operato degli amministratori e la responsabilità contrattuale della Cooperativa.
Va, infine, osservato che le vicende esposte nel quesito non appaiono di rilevanza penale.

Sono un possessore ultraventennale di immobile assegnato in proprietà superficiaria a mia nonna da parte di una Cooperativa edilizia che ha usufruito di un mutuo agevolato. L’atto di assegnazione a mia nonna fu fatta nel 1990, ma senza il necessario frazionamento del mutuo e quindi risulterebbe nulla.
Potrei intraprendere un’azione di usucapione nei confronti della Cooperativa che attualmente è rappresenta da un Commissario liquidatore?

Risposta al quesito:
Da quanto enunciato dal quesito si può comprendere che la Cooperativa è stata posta in Liquidazione Coatta Amministrativa.
Desta, viceversa, fondate perplessità il riferimento all’assegnazione che sarebbe nulla in quanto eseguita in assenza del frazionamento del mutuo.
Se l’assegnazione è stata eseguita in via provvisoria essa è valida in quanto il frazionamento è necessario esclusivamente per la stipula dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale.
In tal caso, però, la proprietà è rimasta in capo alla Cooperativa, sicché, con la sopravvenuta L.C.A. l’immobile è entrato nell’attivo Procedura concorsuale se il Commissario si è sciolto dal contratto preliminare di assegnazione, avendone facoltà ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.
Non sussiste il diritto di usucapione in quanto il socio ha detenuto l’immobile per conto della Cooperativa proprietaria.
Il socio potrebbe avere qualche ipotesi solutoria nel caso in cui la Cooperativa avesse realizzato in regime di edilizia agevolata su terreno assegnato dal Comune (come è presumibile essendo l’assegnazione avvenuta in regime superficiario).
In tal caso la Cooperativa ha stipulato la Convenzione ex art. 35 della
L. 865/71 che ha trascritto nei Registri immobiliari, sicché l’erede del socio prenotatario potrebbe far valere il diritto all’assegnazione in quanto il Commissario Liquidatore non può sciogliersi dall’atto convenzionale di interesse pubblicistico.

Per puro scrupolo, vedendo un post sui social, sono andato a verificare (dagli elenchi ufficiali pubblicati sul sito del Ministero dello Sviluppo Economico), che la Cooperativa edilizia di cui faccio parte da un paio di anni è ricompresa nell’elenco di quelle radiate al 31/12/2021, questo cosa comporta?
E soprattutto dovevo essere messo a conoscenza di questa evenienza?

Risposta al quesito:
La radiazione della Cooperativa dall’apposito Registro, comporta la decadenza di tutte le agevolazioni, ivi compresi quelle relative ai contributi già percepiti e/o percipiendi.
Gli amministratori avrebbero dovuto convocare l’assemblea e dare tutte le debite informazioni.
Ed inoltre, occorre accertare le cause della cancellazione, che potrebbero presumibilmente essere addebitate alla cattiva gestione da parte degli amministratori.
In tal caso i soci potrebbero intentare in loro danno l’azione di responsabilità sociale nel caso di danno generale, ovvero l’azione di responsabilità individuale nel caso di danno specifico subito da uno o più soci.

Mio marito, socio di Cooperativa edilizia a proprietà individuale, che non ha fruito di contributi pubblici, è deceduto dopo il rogito che ha assegnato l’alloggio in proprietà.
Nello statuto della Cooperativa è stabilito che alla morte del socio avvenuta dopo l’assegnazione succede vita natural durante il coniuge superstite e uguale diritto è riservato ai figli minorenni. In famiglia ci sono 2 figli minori conviventi nell’alloggio.
Per motivi personali, ho intenzione di rinunciare all’eredità, anche in considerazione che la Cooperativa ha in corso ancora numerose cause pendenti; vorrei sapere se la rinuncia alla eredità comporta la totale mia liberazione da qualsiasi richiesta della Cooperativa e cosa si può fare in relazione ai figli minori?

Risposta al quesito:
La rinuncia all’eredità deve essere totale, cioè deve riguardare tutti i beni del de cuius; in tal caso il rinunciante è liberato da tutti i debiti del defunto e non riceve l’attivo ereditario.
I figli minori succedono ex lege per rappresentazione e possono, a determinate condizioni, rifiutare l’eredità ovvero accettare con beneficio di inventario (procedura speciale, secondo cui i potenziali eredi possono riservarsi l’accettazione dell’eredità all’esito della verifica del rapporto tra attivo e passivo).
Nel caso di specie appare più idoneo il rifiuto dell’eredità, da eseguire a cura del genitore superstite mediante ricorso al Giudice tutelare presso il Tribunale competente, con il ricorso, il genitore esercente la patria potestà deve dimostrare che l’accettazione dell’eredità non sarebbe nell’interesse dei minori, in quanto esposti alla prevalente situazione debitoria del de cuius.

Salve, dopo 6 mesi da quando ho fatto la proposta d’acquisto solo adesso l’agenzia immobiliare mi dice che prima di firmare il rogito mi devo incontrare con il costruttore per diventare socio (subentro).
Si sapeva che la casa sarà comprata da un costruttore, ma nessuno mi ha mai accennato che comprando la casa non direttamente dal costruttore ma tramite un’agenzia immobiliare e ottenendo un mutuo devo subentrare come socio. Ho chiesto in giro e ho saputo che prima de me sono stati altri 2 soci che hanno portato le modifiche all’appartamento, appartamento che ancora non è finito necessità dei interventi.
Io adesso quali spese, a parte il mutuo, mi devo aspettare subentrando come socio?
Vista la non trasparenza della agenzia immobiliare posso rifiutare di diventare socio?
A parte il mutuo devo pagare i lavori che devono ancora fatti nonostante l’agenzia mi ha garantito che la casa sarà finita?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che l’agenzia immobiliare abbia segnalato l’esistenza di un alloggio in Cooperativa, sostanzialmente “amministrata” dalla stessa impresa che ha realizzato gli alloggi.
Per disconoscere legittimamente il compenso di mediazione occorre che sia possibile provare l’inganno e, pertanto, è necessario verificare il contenuto del mandato affidato all’agente immobiliare.
Se nel mandato non è prevista l’assunzione della qualità di socio di una Cooperativa, in tal caso il potenziale acquirente può disconoscere la corretta esecuzione del mandato e rifiutare la sua prestazione in favore dell’agente.
L’agente immobiliare, infatti, è abilitato alla mediazione tra un venditore e un acquirente, mentre nel caso di specie la “mediazione” riguarda l’acquisto di una quota sociale, sicché l’agente medesimo non può pretendere il compenso, la cui tutela di legge è assicurata esclusivamente per la compravendita immobiliare.