Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una Cooperativa edilizia delle FFAA e Polizia e, pur rimanendo socio e ricevendo un contributo annuale a fondo perduto, ho venduto il mio appartamento. La Cooperativa ha in corso una causa civile con il costruttore per vizi riscontrati.
La Cooperativa, pur avendo io venduto il mio alloggio, mi chiede di sostenere anche i costi legali per l’Appello. E’ corretto ciò o tali spese dovrebbe sostenerle il nuovo proprietario anche se quest’ultimo non è socio?
In caso di sentenza favorevole, la Cooperativa mi deve versare l’indenizzo stabilito dal Tribunale o lo può impiegare per correggere i difetti della palazzina di cui non ho più l’appartamento?

Risposta al quesito:
Se l’originario assegnatario ha mantenuto il rapporto sociale con la Cooperativa, è chiaro che egli debba rispondere di tutte le spese generali della Società, a nulla rilevando l’avvenuta cessione dell’immobile a soggetto terzo.
Per quel che attiene all’eventuale risarcimento ottenuto dalla Cooperativa per i vizi costruttivi, occorre verificare il contratto di vendita dell’appartamento per rilevare gli accordi intercorsi tra le parti.
Se queste ultime non hanno convenuto nulla sui vizi costruttivi e la vendita è stata effettuata nello stato di fatto dell’immobile, in tal caso il venditore può certamente trattenere il risarcimento a lui girato pro quota dalla Cooperativa.
In ogni caso, va precisato che quest’ultima intrattiene il rapporto risarcitorio esclusivamente con il socio, il quale a sua volta provvede agli eventuali adempimenti verso l’acquirente terzo in ragione di quanto convenuto con il contratto di cessione.

Gentile avvocato, La ringrazio per la Sua celerità e competenza dimostrata in relazione al mio precedente quesito.
L’appartamento della transazione fa parte di un palazzo edilizia agevolata sovvenzionata con 15 unità di cui 9 assegnate e 6 no. Il mutuo è intestato alla Cooperativa e l’ipoteca non è frazionata. Tant’è che alcuni soci con assegnazione fatta non hanno potuto cambiare mutuo perché la banca non rilasciava la liberatoria.
La mia preoccupazione è proprio sul mutuo che è variabile a rata fissa e non può scendere sotto il tasso 2,50 però può salire. E in caso di aumenti si può allungare di 10 anni.
La mia domanda è la seguente: se io alla transazione verso tutta la cifra mi sciolgo dall’ipoteca iniziale non frazionata? La mia paura che se io pago sarò sempre legato al destino di tutto il palazzo e mutuo?

Risposta al quesito:
L’ipoteca incombe sull’intero edificio come garanzia reale del mutuo contratto dalla Cooperativa, sicché tutti i singoli alloggi sono obbligati per il complessivo pagamento di quanto dovuto all’Istituto erogante, sino al frazionamento e all’accollo individuale in sede di assegnazione definitiva.
Tutti gli accordi precedenti all’atto pubblico di assegnazione, possono avere rilevanza esclusivamente tra le parti e non coinvolgono i diritti di credito della Banca mutuante o di terzi creditori della Cooperativa ad altro titolo.
Alla luce di quanto precede, la transazione va valutata in concreto, in ragione della reale situazione della Cooperativa e dei rischi cui è esposto il socio prenotatario.

Facevo parte di una società cooperativa con mansione di autista scuolabus fino al gennaio del 2022, poi raggiunta l’età della pensione ho smesso. Ho lavorato tutto il 2021 e il primo mese nel 2022, ho ricevuto la liquidazione e fin qui tutto a posto.
Il quesito che propongo è questo: ho il diritto di percepire la quota degli utili maturati nell’anno 2021 anche se al momento dell’assemblea non ero più in forza all’azienda, visto che nell’anno 2021 ero ancora socio?

Risposta al quesito:
Essendo vigente il rapporto sociale nel corso del 2021, il socio receduto per i raggiunti limiti pensionabili ha, comunque, diritto alla percezione degli utili fino alla data del recesso.
Occorre, pertanto, verificare il Bilancio approvato dalla Società nel 2022 e rilevare la quota di utile di pertinenza dell’esercizio.
Se, quindi, il socio receduto non ha rilasciato quietanza liberatoria al momento del recesso (anche a fronte di una liquidazione forfettaria del rapporto sociale ovvero in riferimento ad un quota di utile inserita nella retribuzione), può richiedere il pagamento della quota di utile distribuito.
E’ bene, però, verificare la disciplina della distribuzione degli utili prevista dello Statuto sociale e dall’eventuale regolamento interno.

Nel 2019 abbiamo aderito ad una cooperativa sociale edile a scopo mutualistico, per acquistare una casa. Oltre ad aderire alla Cooperativa abbiamo versato l’acconto per la prenotazione dell’alloggio e diversi stati di avanzamento. Non tutti i soci della Cooperativa sono a stato di avanzamento e la Cooperativa era in attesa di mutuo per completare i lavori.
In attesa del finanziamento necessario per completare i lavori, la Cooperativa ha subito dei rallentamenti tra il 2020 e il 2021. Il finanziamento è stato ora erogato e la Cooperativa sta continuando i lavori con maggiore ritmo. Tuttavia, in una riunione ci è stato preannunciato che il costo di vendita inizialmente stabilito non è più sufficiente a garantire il completamento dell’opera e che pertanto la Cooperativa chiederà a tutti i soci una rivalutazione del costo che oscilla tra il 10 e il 15% del costo originario. Specifico che non tutti gli immobili preassegnati si trovano nello stesso stato dei lavori. Gli immobili dei soci in sal sono più avanti.
Il quesito che pongo è questo: i soci in stato di avanzamento sono oggetto di questo aumento al pari dei soci che andranno a mutuo o per loro l’aumento dovrà riguardare solo la parte economica ancora da versare a chiusura del costo inizialmente concordato?
Molti di noi hanno pagato quasi tutto l’immobile e ora ricevere un aumento così considerevole quando mancava poco all’intero saldo del costo originariamente pattuito sembra assurdo.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, rilevare che le Cooperative devono osservare la parità di trattamento dei soci relativamente al contratto mutualistico (art. 2516 c.c.), sicché sarebbe illegittimo l’applicazione di costi differenti per alloggi del medesimo programma costruttivo e con identiche caratteristiche edificatorie.
Ciò posto, si devono verificare le condizioni che hanno determinato l’aumento , che se legittime e approvate dall’assemblea, risultano inopponibili.
Occorre, inoltre, verificare se la gestione degli aumenti è conforme a quanto esposto nei Bilanci della Cooperativa.
I soci hanno diritto a ricevere le corrette informazioni richieste agli amministratori.

Cosa comporta il mancato adempimento di nomina del Consiglio di amministrazione in una cooperativa con Amministratore unico?

Risposta al quesito:
Lo Statuto sociale può prevedere che la Cooperativa sia gestita dal Consiglio di amministrazione ovvero da un Amministratore unico.
La differenza consiste nel funzionamento collegiale del Consiglio rispetto alla gestione monocratica dell’Amministratore unico.
Entrambi gli organi sono, comunque, sottoposti all’Assemblea dei soci quale mandataria, secondo le regole dello Statuto e del Codice Civile.

Circa un anno fa io e mia moglie abbiamo acquistato, con contratto firmato sia da noi che dalla Cooperativa, un appartamento sulla carta in attesa della sua costruzione dando un acconto di 10.00,00 euro. Poi a distanza di sei mesi non essendo ancora iniziati i lavori abbiamo deciso di recedere dal contratto, come stabilito nel contratto, chiedendo di restituirci la somma sino a quando non fosse subentrato nuovo socio acquirente.
Ora a distanza di oltre un anno, nessuno ci vuole restituire la somma accampando la scusa che non hanno ancora trovato il socio che subentrerà. Come possiamo sapere se hanno trovato il socio e non inventano scuse per non restituirci la somma dovuta?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se con l’ammissione il socio si è obbligato a recedere segnalando altro socio subentrante.
Se non esiste tale clausola, il socio receduto deve mettere in mora la Cooperativa in quanto obbligata a rimborsare la quota indipendentemente dal subentro di altro socio.
Prima di dare corso all’eventuale azione giudiziaria, il socio receduto può inviare un esposto denuncia all’Autorità di Vigilanza, chiedendo una ispezione straordinaria.
Se, viceversa, nello Statuto sociale esiste la clausola del socio subentrante, in tal caso il socio receduto ha diritto di chiedere all’Autorità di vigilanza le copie dei verbali di ispezione ordinaria (biennale) in modo da verificare l’eventuale aumento dei soci, sopraggiunto dopo il recesso.