Cooperative: casi e soluzioni

Nel 2016 sono diventato socio di una Società Cooperativa, a mutualità prevalente, che, secondo il proprio Statuto, può assegnare, ai soci, fabbricati, sia in proprietà divisa che indivisa, con patto di futura vendita ed anche in locazione, secondo le norme urbanistiche applicabili, le convenzioni stipulate dall’Organo Amministrativo della Cooperativa.
Il 12.09.2016, prenotai un alloggio, in qualità di socio, con la stipula di una “scrittura privata di prenotazione”, tra me e la Cooperativa. Nella stessa sede dichiarai di possedere tutti i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni come “prima casa”.
In seguito, in data 24/05/2019, c’è stata la firma dell’ “atto di assegnazione di alloggio a socio di Cooperativa edilizia”, dinanzi al Notaio, tra me e la Cooperativa, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione. In sede di firma dell’atto di assegnazione, ho anche dichiarato che l’acquisto sarebbe stato destinato a costituire l’abitazione principale mia e della mia famiglia (come già dichiarato nella scrittura privata di prenotazione dell’alloggio).
Fatta questa premessa, utile per contestualizzare, il mio dubbio fa riferimento alla competenza relativa all’IMU e alla TASI.
Come è noto, con Risoluzione del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 05.11.2015 n. 9/DF viene chiarito che dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale (IMU) propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso assegnati (cosa che dovrebbe valere anche per la TASI).
Il mese scorso (Dicembre 2024) ho ricevuto due raccomandate dall’Ufficio Tributi del mio Comune, relative alla richiesta di pagamento dell’IMU e della TASI, entrambe del 2019. Tuttavia, credo che ci possa errore relativo al fatto che, il periodo di riferimento per cui si richiedono i pagamenti indicati, ossia dall’01.01.2019 al 31.05.2019, ricade in un arco temporale in cui i fabbricati non mi erano stati ancora assegnati (dato che l’atto di assegnazione è stato firmato dinanzi al Notaio il 24.05.2019). Ho chiesto delucidazioni all’Ufficio Tributi del Comune e mi hanno risposto che il motivo per cui abbiamo ricevuto la richiesta di pagamento dell’IMU e della TASI del 2019, risiede nel fatto che, tra i documenti in loro possesso, depositati dalla Cooperativa, risulta che la data in cui mi sono stati assegnati i fabbricati è l’11.06.2018 (sostengono che esiste proprio un verbale di assegnazione interno alla Cooperativa, che è stato inviato loro tramite PEC).
Ho effettuato più verifiche e non trovo alcun documento con quella data e l’unico atto di assegnazione, in mio possesso, è quello sottoscritto il 24.05.2019.
La mia prima domanda, dunque, è se, effettivamente, può esistere un verbale di assegnazione, precedente all’atto di assegnazione firmato dinanzi al Notaio (se è una cosa che possono fare le Cooperative) e se, ai fini della competenza dell’IMU e della TASI, la data da tener conto, è quella di questo presunto verbale o quella dell’atto firmato dal Notaio.
Qualora esistesse (e fosse valido) questo verbale di assegnazione del 2018 ed effettivamente la competenza del pagamento dell’IMU e della TASI dovesse ricadere su di me, in quanto socio assegnatario (anche se non ancora con atto firmato dal notaio, per quel periodo), il fatto di usufruire delle agevolazioni come “prima casa” (come da prenotazione alloggio del 2016 e atto notarile di assegnazione del 2019) non dovrebbe determinare l’esenzione del pagamento delle due tasse?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie che prevedono il trasferimento della proprietà dell’alloggio al socio, l’assegnazione provvisoria, con relativa immissione in possesso antecedentemente all’atto pubblico, comporta la soggettività passiva ai fini IMU in capo al socio stesso.
Ciò in quanto la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione equipara la fattispecie al diritto di abitazione, che è ricompreso tra i diritti reali di godimento, i quali, a differenza di quelli di natura meramente obbligatoria, fanno sorgere il presupposto oggettivo dell’imposta in questione.     
Anche durante il periodo dell’assegnazione provvisoria sussiste, comunque, l’esenzione dall’IMU e dalla TASI qualora l’alloggio in cooperativa rappresenti l’abitazione principale del socio, cioè quella in cui quest’ultimo abbia stabilito la propria residenza anagrafica nonché dimori abitualmente.
Premesso quanto precede, il richiedente non precisa se sia stato effettivamente immesso nel possesso dell’immobile prima del rogito notarile.
In caso affermativo, l’imposta sarebbe dovuta, salva la dimostrazione, da parte del socio, di aver collocato la residenza nell’alloggio già nel corso dell’assegnazione provvisoria e di avervi dimorato.
Se, viceversa, la consegna delle chiavi fosse stata effettuata soltanto a seguito dell’atto pubblico di assegnazione in proprietà, il socio potrebbe resistere alle pretese del Comune, rappresentando la carenza, prima del rogito, del diritto reale sull’immobile, quale requisito necessario per l’assoggettamento all’IMU.
In tale ipotesi potrebbe essere utile procedere preliminarmente con accesso agli atti nei confronti del Comune, al fine di ottenere copia del presunto verbale di assegnazione provvisoria e poter così verificare se sia stata eventualmente attestata la materiale consegna dell’immobile.      

Sono socio di cooperativa edilizia e assegnatario di un immobile libero da vincoli o pendenze debitorie. Nel corso negli anni anche dopo l’assegnazione dell’alloggio, in primis l’Amministratore poi il Liquidatore, hanno chiesto ai soci somme finalizzate al completamento delle opere urbanistiche a favore dell’impresa consorziale che ha tuttora il compito di realizzare tutte le opere (strade, luci fogne ecc.), il tutto riportato nei verbali societari e nel bilancio.
Di recente il Liquidatore ha informato i soci che parte delle somme versate sono risultate eccedenti rispetto al dovuto, pertanto ha inviato una email dicendo che avrebbe effettuato la restituzione delle somme, con esclusione dello scrivente, al quale vengono imputate delle spese che non avrei onorato (spese di interessi mutuo bancario che nemmeno ho utilizzato), spese tra l’altro mai entrate a far parte del bilancio sia in regime di amministrazione sia in regime di liquidazione, tantomeno pendenti sull’immobile.
Quello che chiedevo, può il Liquidatore non dare seguito alla restituzione di somme da me versate in anticipo e non utilizzate per lo scopo urbanistico ed essere trattenute per ripianare altre presunte situazioni debitorie, che ho sempre contestato, in quanto infondate, prive di elementi oggettivi ed elaborate in violazione dei principi mutualistici.

Risposta al quesito:
Il quesito è quanto mai generico nelle affermazioni, sicché anche la risposta non può che mantenersi sulle regole generali.
La Cooperativa è una società a cui, di regola, vengono applicate le norme delle Società per azioni e, pertanto, formano la volontà sociale attraverso le delibere assembleari.
Gli amministratori curano la gestione della Cooperativa secondo le norme dello Statuto e del codice civile, che dispongono l’obbligo della contabilità cronologica e della redazione del Bilancio annuale.
I crediti verso i soci derivano dagli obblighi dagli stessi assunti con l’atto di prenotazione dell’alloggio, dai deliberati del Consiglio di amministrazione in esecuzione delle norme statutarie, dai deliberati assembleari che dispongono i versamenti integrativi per i costi di costruzione non previsti.
Tutti i predetti crediti devono essere contabilizzati e i relativi saldi devono essere esposti nel Bilancio annuale.
Nessun credito può essere vantato verso i soci senza che sia supportato da una legittima ragione e sia stato contabilizzato, nonché esposto in Bilancio.

Egregio avvocato, Le scrivo in merito ad un recesso che ho inviato a Cooperativa Edilizia un anno fa. La Cooperativa non mi ha mai inviato risposta scritta. Ho provato tramite avvocato una negoziazione assistita, che non si è conclusa in quanto mi chiedevano “risarcimento spese” per 8.000,00 Euro. Spese non giustificate, considerato che sono rimasta in Cooperativa per circa 9 mesi e sono uscita già prima che avviassero il cantiere.
Loro si appellano al fatto che per uscire, dovevo firmargli una fidejussione di 101.000,00 Euro per il mutuo fondiario che hanno chiesto alla Banca per la costruzione degli appartamenti. Io non ho accettato neanche quella perché non lo reputo giusto, e neanche era stato pattuito.
Ora il mio dubbio è: aspetto che avanzino qualche pretesa visto che mi considerano ancora socia, oppure meglio anticiparli ed avviare una causa per ottenere il recesso con la restituzione del capitale sociale?
Nel caso in cui il Giudice riconosca valido il recesso, le spese legali potrebbe ripartirle, oppure addebitarle alla Cooperativa?
E le famose spese di 8.000,00 Euro che hanno chiesto durante la negoziazione assistita, potrebbe addebitarmele?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa rimane inerte a fronte della comunicazione del socio, il  recesso  si deve ritenere accolto.
Nel caso di specie, pertanto, si deve verificare quali argomentazioni sono state oggetto della negoziazione assistita, posto che, non sussistendo interruzione, la Cooperativa dovrebbe essere decaduta dalla facoltà di rigetto del recesso richiesto dal socio.
Quanto al risarcimento del danno richiesto dalla Cooperativa, occorre verificare documentalmente quali siano i presupposti giuridici dalla stessa avanzati (ad esempio se di natura contrattuale).
Se il recesso si è compiuto per inerzia della Cooperativa (e la decadenza  non è stata interrotta da elementi sopraggiunti) i danni dalla stessa richiesti devono essere provati per essere oggetto di valutazione da parte del Giudice adito.

Sono un socio prenotatario di una Cooperativa edilizia di 12 alloggi ultimata nel 2020, 11 dei quali hanno stipulato atto notarile a dicembre 2023, io sono entrato a far parte come socio per il 12° alloggio a marzo 2024 in sostituzione del socio dimesso (a sua volta ha versato circa 30.000 Euro). Non ho ancora fatto l’atto. Non ho ancora versato soldi alla Cooperativa. Non ho firmato nulla alla Banca per iniziare il pagamento del mutuo. Ho fatto richiesta di recesso via PEC alla cooperativa il 12.11.2024 ed ancora non ho avuto risposta scritta, ma verbalmente mi è stato detto che se non subentra un nuovo socio non posso recedere.
A dicembre ci sarà il mutuo da pagare, la Banca cercherà la Cooperativa poiché questo immobile è ancora in carico alla stessa.
La Cooperativa può richiedere a me il pagamento del mutuo poiché sono socio ed assegnatario di quell’immobile? Posso recedere dalla Cooperativa edilizia?

Risposta al quesito:
Occorre verificare l’atto di prenotazione dell’alloggio, rilevando se esso preveda o meno l’obbligo del subentro del nuovo socio per l’esecuzione del rimborso.
Occorre, inoltre, verificare le previsioni statutarie in ordine all’assunzione della qualità di socio, rilevando in particolare se essa si perfeziona esclusivamente con il versamento effettivo del capitale sociale.
In tale ultimo caso, se il socio non ha versato alcunché, non si è è perfezionata l’adesione, sicché la Cooperativa non ha alcun diritto di richiedere somme relative al contratto preliminare, i cui obblighi cessano esclusivamente con l’effettiva assunzione della qualità di socio del subentrante.
Solamente con l’approfondimento dei fatti contrattuali (Statuto, preliminare, atto di recesso, corrispondenza, etc) si può individuare il percorso di tutela più utile.

La nostra storia è lunga e me ne scuso in anticipo. Cerco di ridurre al massimo.
Cooperativa a proprietà indivisa che (grazie al mutuo agevolato ottenuto dalla regione) porta a termine negli anni 90 la costruzione degli appartamenti. In accordo tra Presidente e Soci si prende abitazione negli appartamenti continuando a pagare il mutuo in modalità indivisa aspettando tempi migliori per la divisione (praticamente tutti i Soci monoreddito, con diverse difficoltà ecc.). Tutto va bene e il mutuo, con alcune eccezioni ma di lieve conto (ritardi), viene pagato da tutti i Soci.
Due Soci, per gravi problemi familiari, decidono di cedere la quota a due nuovi Soci entranti. I due, che in un primo momento accettano il modus vivendi della Cooperativa, decidono che non gli va bene.
Nonostante la Cooperativa abbia di debito meno di 20.000 Euro (interessi maturati per ritardo pagamento mutui), viene concessa la LCA. Questa si protrae per più di undici anni con varie richieste, a volte anche esose, da parte del Commissario liquidatore, ma, oltre alla minaccia di mettere le case all’asta, niente si muove per procedere al pagamento dei pochi debiti e finalmente assegnare gli appartamenti.
Finalmente il Commissario liquidatore viene indagato. Ci viene assegnato un nuovo Commissario che promette tempi brevi per la chiusura della Cooperativa e l’assegnazione degli appartamenti ai Soci assegnatari. Nonostante vengano versati, su un conto corrente ad uso esclusivo del Commissario liquidatore, il doppio dei soldi che la Cooperativa ha come debito (si richiedono somme extra per pagamento mandato liquidatore) ancora nulla succede e passano più di 4 anni.
Improvvisamente riceviamo avviso che CTU mandati dal Ministero verranno a fare perizia tecnica delle abitazioni. Alla nostra richiesta di spiegazioni ci viene detto che non si è potuto risalire alle cedole mutuo versati da ogni Socio, essendo ormai passati tantissimi anni e quindi si procederà con una trattativa privata tra Ministero e Soci e, nel caso in cui la trattativa non venga accettata, alla vendita degli appartamenti all’asta.
So che può sembrare assurdo ma parliamo di una Cooperativa creata davvero per dare un’abitazione a persone con un modesto tenore di vita e un ancor meno modesto percorso scolastico. Tutti hanno continuato a pagare e aspettare credendo che, prima o poi, le cose si sarebbero messe a posto.
Le chiedo solo un parere su questa situazione e se, come ci è stato detto, ormai non abbiamo più speranza di salvare la nostra casa.

Risposta al quesito:
La situazione esposta non è la prima e non sarà l’ultima nel “sistema” dell’Edilizia agevolata, ciò in quanto i soci sono spesso incuranti dei loro interessi, non comprendendo che essi vengono per legge identificati con l’attività svolta dalla Cooperativa e, comunque, travolti da errori  nella gestione amministrativa sociale.
Nel caso di specie sembra che i soci siano rimasti a lungo indifferenti, sicché gli atti amministrativi susseguitisi nel tempo risultano oggi formalmente tutti legittimi e impediscono una rapida e facile soluzione delle diverse problematiche.
Occorre, pertanto, un preliminare approfondimento della situazione generale amministrativa, concentrandosi prevalentemente sul lungo periodo trascorso per le attività di liquidazione, verificando le eventuali responsabilità dei Commissari e, soprattutto, dell’Autorità ministeriale che li ha consentiti.
In ragione dell’attento esame di tutte le circostanze riscontrabili si può valutare l’ipotesi di azione giudiziaria di tutela a garanzia dei soci, tra i cui obiettivi si deve includere la trattativa privata, porgendo anche la rinuncia alla tutela dei soci (eventualmente già in corso con richieste risarcitorie).

Ho prenotato un appartamento l’11.10.2022 versando 33.000 Euro.
Inizio lavori entro i mesi successivi del 2022 (quindi consegna prevista settembre 2024):
Costo appartamento 3 locali 246.220 Euro
Costo Box 27.040 Euro       
Totale: 273.260 Euro
Ad oggi i lavori non sono ancora iniziati.
Ci hanno comunicato il nuovo piano finanziario con aumento di 53.780 Euro per l’appartamento e di 3.000 Euro per il Box.
TOTALE: 330.040 Euro (un aumento di 56.280 Euro). 
Chiedo se è normale e possibile questa tale richiesta o esiste qualche Legge che regolamenta la cosa?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che la Cooperativa non operi nell’ambito dell’edilizia agevolata, la cui disciplina ha vincoli specifici anche in ordine al prezzo, che deve essere predeterminato al fine di ottenere le agevolazioni pubbliche (Quadro Tecnico Economico, QTE).
Ciò posto, si deve osservare che la Cooperativa è una Società, disciplinata dalle norme del Codice Civile e dalle leggi speciali.
La prima regola è quella della formazione della volontà sociale, affidata agli Organi Statutari, tra cui emerge prioritariamente l’Assemblea dei soci, che delibera con le maggioranze previste.
L’Organo assembleare è preposto a deliberare sui Bilanci annuali (obbligatori per le Società), sicché l’approvazione del Bilancio costituisce il presupposto per le legittime modifiche ai costi del programma costruttivo.
Se, dunque, l’assemblea approva il Bilancio d’Esercizio che prevede l’aumento dei costi di prenotazione degli alloggi, in tal caso ai soci dissenzienti  non resta che recedere dal contratto preliminare per giusta causa e richiedere la restituzione di quanto versato.
I soci dissenzienti possono agire contro gli amministratori, ove riscontrino (con prove) errori gravi gestionali ovvero operazioni dolose dagli stessi compiute in danno della Società.