Cooperative: casi e soluzioni

Lo scorso anno mio papà, socio di cooperativa edilizia, è deceduto.
In quanto unica erede, mi hanno riferito di essere esonerata dall’obbligo di presentare dichiarazione successione in quanto formalmente l’immobile non risulta di “proprietà” di mio padre e che quindi dovrei divenire socia della Cooperativa al suo posto e poi intestarmi l’immobile ora che verrà fatto l’atto per diventare proprietari.
E’ corretto oppure la mancata presentazione della dichiarazione mi espone a dei rischi nei confronti della cooperativa?

Risposta al quesito:
L’esonero dalla presentazione della dichiarazione di successione è previsto per il coniuge ed i parenti in linea retta (tra i quali rientrano i figli) del defunto, nelle ipotesi in cui l’attivo ereditario non ecceda il valore complessivo di Euro 100.000,00 e non comprenda il diritto di proprietà o diritti reali su beni immobili.
Nel caso descritto, occorre considerare che tra il socio defunto e la Cooperativa intercorrevano due distinti rapporti: quello sociale e quello mutualistico, quest’ultimo avente ad oggetto l’assegnazione in proprietà dell’alloggio previo pagamento del prezzo.
Nell’ambito del primo dei due rapporti, il socio era titolare della quota del capitale della Cooperativa, il cui valore, in via generale, andrebbe indicato in dichiarazione di successione.
Secondo quanto previsto dal Testo Unico sulle successioni e donazioni, il valore della quota sociale andrà quantificato sulla base della suddivisione del patrimonio netto, come risultante dall’ultimo bilancio approvato, tenendo anche conto di eventuali eventi successivi che ne avessero mutato l’entità, come ad esempio la distribuzione di utili o le operazioni sul capitale.
Nel caso di specie, trattandosi di Cooperativa edilizia, è presumibile che il valore della quota sia inferiore all’anzidetta soglia di 100.000,00 Euro. Ne deriva che il solo possesso della quota non comporterà l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione.
Per quanto riguarda il rapporto mutualistico, dal quesito emerge che l’alloggio non è stato assegnato in proprietà individuale all’originario socio e, pertanto, al momento del suo decesso il diritto reale sull’immobile era ancora in capo alla Cooperativa, con la conseguenza che non rientrerà nell’attivo successorio. Il socio defunto era, infatti, da considerare alla stregua di un promissario acquirente, debitore verso la Cooperativa del prezzo dell’alloggio di futura assegnazione.
Alla luce di quanto precede, l’erede sarà esonerata dall’obbligo dichiarativo, fatti salvi eventuali ulteriori elementi patrimoniali non menzionati nel quesito.
A seconda delle previsioni statutarie, se l’erede subentrerà nella qualità di socia le sarà assegnata la proprietà dell’immobile, previo versamento del saldo eventualmente dovuto.
In alternativa, alla stessa erede spetterà la liquidazione della quota del capitale sociale al valore esistente al momento del decesso nonché il rimborso degli acconti sul prezzo dell’alloggio corrisposti dal proprio de cuius alla Cooperativa, previa relativa documentazione.

In una Cooperativa il Presidente ha assegnato alloggi simili tra essi ma con un prezzo di cessione diverso tra loro. Probabilmente nel corso del tempo ha sostituito ad alcuni soci il piano finanziario di previsione originario con uno recante un minore importo. È regolare ciò?
Posso chiedere di visionare i piani finanziari degli altri soci ed eventualmente ha responsabilità anche il socio oltre al Presidente, che si è accordato per un prezzo inferiore?

Risposta al quesito:
La prenotazione e l’assegnazione degli alloggi attiene al rapporto contrattuale –mutualistico intercorrente tra i soci e la Cooperativa che ha realizzato il programma costruttivo.
L’art. 2516 del codice civile statuisce la parità di trattamento tra i soci delle Cooperative, relativamente ai rapporti mutualistici, sicché l’attività gestionale rappresentata nel quesito non è legittima.
Il socio interessato, avendo subito una disparità per sé svantaggiosa, può tutelare il proprio diritto richiedendo agli amministratori di revisionare il piano economico e instaurare la parità di trattamento.
In caso di inosservanza, il socio può agire in sede giudiziale (sotto diversi profili: impugnazione di delibera assembleare o di Bilancio, azione di responsabilità degli amministratori etc. da scegliere, secondo la strategia del caso concreto) o in sede amministrativa formulando l’esposto alla Vigilanza sulle Cooperative (in questo caso occorre richiedere l’Ispezione Straordinaria e seguire la relazione degli Ispettori e le intimazioni dagli stessi rivolti alla Cooperativa).
Non è sanzionabile il socio favorito se non per le conseguenze dell’azione intrapresa che riproporrebbero il piano economico sociale.

Ci troviamo in un alloggio prenotato, non ancora rogitato, del Comune di Roma, tra i soci si sono create delle discordanze sui prezzi di massima cessione perché non corrispondono al valore dell’immobile.
Il presidente ha fatto approvare una nuova tabella dei prezzi di massima cessione elaborati da un ingegnere, alcuni soci vorrebbero fare il ricorso al Tar per farli approvare al Comune di Roma, il quale ha risposto in maniera negativa.
Se un socio non è d’accordo ad intraprendere questa via, deve per forza sottostare a una decisone presa “dall’alto”?

Risposta al quesito:
Il prezzo massimo di cessione è quello fissato per legge, normalmente inserito nel Quadro Tecnico Economico, inoltrato dalla Cooperativa per ottenere il finanziamento agevolato ovvero l’assegnazione dell’area da parte del Comune.
Se, dunque, quel prezzo è stato proposto dalla Cooperativa non può subire una modifica successivamente alla realizzazione degli immobili, a meno che non sussistano condizioni eccezionali e non prevedibili.
Se nel corso della costruzione sociale il costo è lievitato, occorre comprendere le cause e trovare le soluzioni.
Il ricorso al TAR sarebbe possibile esclusivamente a fronte del dinego del Comune di una istanza adeguatamente motivata da circostanze oggettive (difficilmente da ipotizzare).
Si deve, infine, precisare che l’eventuale modifica del prezzo massimo non esimerebbe i soci dal dovere, comunque, sostenere il costo, altrimenti la Cooperativa andrebbe in Liquidazione coatta.
Il socio in disaccordo con le teorie (non chiare) degli altri soci può dissociarsi in ordine alle liti giudiziarie, ma tale circostanza non lo salverebbe dall’eventuale fallimento-Liquidazione coatta della Cooperativa.
Il socio dissenziente potrebbe metter in mora la Cooperativa dichiarando la disponibilità al versamento del prezzo attuale e in caso di mancata risposta agire giudizialmente ai sensi dell’art. 2932 c.c. per mettersi al riparo degli eventuali effetti del fallimento-LCA.

A luglio 2020 ho prenotato un appartamento da costruire nell’ambito di una Cooperativa edilizia per la realizzazione di un parco residenziale a Frattamaggiore (Na). Ho sottoscritto un’impegnativa di prenotazione e un piano finanziario di previsione che ho onorato in tutte le sue forme (versamenti ad avanzamento lavori e interessi di prefinanziamento e preammortamento) e addirittura superato, avendo anticipato anche quote superiori rispetto allo stato reale di avanzamento lavori, su richiesta del presidente della Cooperativa.
Il piano finanziario prevedeva anche l’accollo della quota parte del mutuo finanziario a cui la Cooperativa ha fatto ricorso. Il presidente della Cooperativa, nonché rappresentante legale della stessa, in fase di prenotazione, mi indicò via e-mail come data di fine lavori prevista luglio 2022. Tale data però non fu poi riportata nei documenti sottoscritti.
Ad oggi a distanza di ben 4 anni e dopo aver erogato quasi l’intero importo previsto nel piano finanziario (+iva), nonché gli interessi bancari di prefinanziamento mutuo e oneri accessori maturati, il presidente della Cooperativa ha comunicato improvvisamente ai soci una revisione dei costi che porta ad un delta di circa 1 milione di euro che deve essere assorbito dai soci (circa 50-60.000 euro in più per socio). Il presidente ha attribuito questo aumento dei costi all’aumento del costo della manodopera per le fasi finali di stuccatura e pitturazione (sia interne agli appartamenti che esterne alle parti comuni).
Mi chiedevo se è possibile una richiesta del genere (mai ravvisata nei bilanci approvati), a cosa andiamo incontro e cosa possiamo fare per difenderci da un presidente e rappresentante legale che fino ad ora sembra averci solo preso in giro, chiedendo sempre soldi in più, ai fini del completamento delle abitazioni, e che verso gli ultimi mesi (5-6 a suo dire) ha detto che se non possiamo pagare l’aumento di costo dobbiamo far subentrare altri soci al posto nostro.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono Società dotate di organi esecutivi che devono sottostare alla volontà assembleare.
Se gli amministratori hanno male operato sono esposti all’azione di responsabilità sociale, che, ricorrendone i presupposti, deve essere motivatamente votata dall’assemblea dei soci.
Con il voto favorevole si apre la fase giudiziale, mediante l’atto introduttivo redatto dal legale specializzato.
Nel caso di specie, pertanto, occorre preliminarmente verificare la situazione degli stati d’avanzamento, le responsabilità per gli eventuali ritardi e per i mancati tempestivi interventi di tutela.
All’esito della verifica si può agire con l’azione di responsabilità se sussistono i relativi presupposti di diritto.
Per il futuro, l’assemblea dei soci deve revocare il mandato affidandosi a soggetti e professionisti competenti.

Sono socia di una Cooperativa edilizia da poco ho redatto l’atto per acquisire la proprietà della mia quota dopo aver provato di aver effettuato i pagamenti dovuti. Purtroppo nessuno dei soci vuole abitare in quelle case e si rifiutano di fare lavori come i contatori dell’acqua, inoltre una delle socie non ha pagato più la sua quota e siamo stati costretti noi a dover sopperire alle spese riferite alla sua quota, ora la stessa richiede di essere rimborsata delle quote che aveva già messo, ma nel conto della Cooperativa non c’è nulla in cassa.
Possibile che io sia costretta a non poterci abitare perché non posso allacciare l’acqua? Cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Se tutti i soci hanno stipulato l’atto pubblico di assegnazione, contestualmente è sorto per legge il condominio sicché tutte le problematiche attinenti gli immobili (contatori acqua) sono di competenza condominiale.
In tal caso il condomino che ha interesse può sollecitare gli altri proprietari per la nomina dell’amministratore e se la richiesta rimane inascoltata, può rivolgersi al Presidente del Tribunale per la nomina coattiva dell’amministratore condominiale.
Qualora nell’atto pubblico, la Cooperativa si sia riservata l’amministrazione del Condominio, in tal caso occorre mettere in mora la Cooperativa e, nell’ipotesi di inadempienza, rivolgere istanza al Tribunale per la nomina di un amministratore condominiale giudiziario.
In ordine alle specifiche problematiche occorre verificare la situazione concreta per approntare la tutela dei diritti, se esistenti.

Egregio avvocato, nel 2023 ho stipulato un preliminare di vendita futura per l’assegnazione di una villa con una Cooperativa. Il suddetto documento è stato sottoscritto dalle parti prevedendo un versamento a titolo di caparra pari a 206.000 euro a fronte della residua parte del prezzo pari a 130.000 euro da versare, secondo accordi, a rogito.
Nel dicembre del 2023 il presidente mi ha contattato richiedendomi di posticipare la consegna della villa alla fine del 2024. Abbiamo raggiunto un accordo con una proroga. Il tutto risulta agli atti via pec. Poche settimane fa lo stesso presidente della Cooperativa mi informava dicendo che è presente agli atti una mia istanza di ammissione a socio (che ho disconosciuto immediatamente visto che data e luogo non coincidono in quanto ero a lavoro in un’altra regione come documentato dalla mia amministrazione) ed, altresì, palesando l’assenza di liquidità, mi ha chiesto ulteriori somme per ultimare i lavori.
A questo punto vista la situazione ho chiesto immediatamente la reintegra delle somme versate, a titolo di promissario acquirente e non socio, ma mi è stato riferito che la reintegra può avvenire solo se subentra un altro socio. Fermo restando le eventuali responsabilità penali, vorrei sapere se la Cooperativa è tenuta per legge alla restituzione delle somme entro 6 mesi dalla mia richiesta.
Si riferisce che non è stato mai condiviso con lo scrivente statuto o atto costitutivo.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare il contenuto del “preliminare” e comprendere se la Cooperativa intrattiene rapporti esclusivamente con i soci o anche con terzi estranei alla compagine sociale.
Nel primo caso i versamenti eseguiti confermano, comunque, il rapporto sociale instaurato, non essendo rilevante la circostanza dell’errore sulla data della domanda di ammissione.
Sulla predetta domanda, inoltre, rileva l’autenticità della firma.
A meno che non sussista una intenzione dolosa dell’amministratore, non potrebbe ipotizzarsi alcun aspetto di rilevanza penale.
Se nello Statuto della Cooperativa ovvero nell’atto di prenotazione dell’alloggio è prevista la clausola del subingresso del socio a carico dell’uscente, la Cooperativa medesima può non eseguire il rimborso sino ai versamenti del subentrante.
Nel caso di rapporto sociale, occorre verificare le norme statutarie in ordine ai tempi di rimborso, normalmente coincidenti con quelli di legge (180 giorni successivi all’approvazione del Bilancio relativo all’esercizio in cui si è perfezionato il recesso).
Resta sempre fermo il limite della clausola relativa al subingresso del nuovo socio.
Nel caso in cui non esista un rapporto sociale e la Cooperativa è abilitata ai rapporti con i terzi, in tal caso si tratta di un normale contratto preliminare, sicché la venditrice si deve attenere ai tempi e al prezzo convenuti, senza alcun diritto a pretendere nuovi versamenti.