Cooperative: casi e soluzioni

Sono un socio di una coop. edilizia s.p.a. a scopo sociale. La coop ha terminato il suo programma ed ha assegnato quasi tutti gli alloggi, ne mancano solo tre.
Il sottoscritto ha già praticato l’ atto notarile ed estinto il suo debito e contratto mutuo con altra banca, adesso la coop è in difficoltà.
In caso di fallimento cosa rischierei?

Risposta al quesito:
Le  assegnazioni di alloggi eseguite da Cooperative edilizie sono escluse dall’azione revocatoria fallimentare nel caso in cui sia stato pagato il giusto prezzo e l’immobile sia destinato a prima abitazione del nucleo familiare dell’assegnatario.
Se, dunque, ricorrono le predette condizioni, anche se la sua assegnazione si è verificata nell’anno antecedente la declaratoria d’insolvenza della Cooperativa, non può essere pronunciata alcuna revocatoria del relativo atto.

Sono un socio assegnatario di alloggio di una cooperativa edilizia L. 492/75 (forze Armate e di Polizia) che si trova ancora nello status di proprietà indivisa; che fruisce di contributo statale; che dal 2007 è stato approvato il riparto millesimale di spesa da parte del Ministero delle Infrastrutture – in fase di passaggio a proprietà individuale.
Alla luce di quanto esposto, si chiede se il contributo, che viene annualmente erogato, debba essere suddiviso fra i soci in parti uguali oppure secondo tabella millesimale (giusta circolare n. 12480 del 26/03/1966 del Ministero LL.PP.).

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie possono essere beneficiarie di contributi pubblici, che vengono erogati  per abbattere il tasso di interesse praticato dalla Banca mutuante.
Il contributo pubblico è maggiore per le Cooperative a proprietà indivisa e minore per quelle a proprietà divisa.
Fino a quando la Cooperativa è a proprietà indivisa, anche il relativo contributo grava sulla Società che ne resta proprietaria, in quanto gli alloggi sono assegnati ai soci in uso. In tal caso deve essere un regolamento interno alla Cooperativa che deve regolare il canone d’uso secondo la superficie dell’alloggio.
Allorquando la Cooperativa delibera di trasformarsi a proprietà divisa, in tal caso, previo nulla osta dell’Ente erogatore, dovrà procedersi al frazionamento del mutuo, che dovrà essere commisurato alla superficie di ciascun alloggio. Sicchè, in caso di diversa superficie degli alloggi, anche il contributo pubblico si distribuirà proporzionalmente.
Tale circostanza comporta che anche il rimborso degli interessi all’Ente erogatore per il passaggio da indivisa a divisa sarà proporzionale al beneficio ricevuto da ciascun assegnatario in base alla superficie dell’alloggio.

Sono socio di una società cooperativa edilizia a r.l. assegnatario di un appartamento che con atto di assegnazione già abito.
Ho già pagato tutto il dovuto, ma il Rogito non è stato ancora fatto nonostante i miei solleciti.
Cosa rischio se la cooperativa dovesse andare incontro ad un fallimento? Ho pagato tutto quanto era stato pattuito ed ho tutte le ricevute.

Risposta al quesito:
Le Cooperative possono essere assoggettate tanto al Fallimento, quanto alla Liquidazione Coatta Amministrativa, entrambe procedure concorsuali disciplinate dal R.D. n. 267/42 (Legge Fallimentare).
Se si tratta di Cooperativa che non svolge attività commerciale con i terzi, in tal caso la procedura applicabile è la Liquidazione Coatta Amministrativa.
L’art. 72 della Legge Fallimentare dispone che il Commissario Liquidatore (ovvero il Curatore Fallimentare) possa sciogliersi dal contratto preliminare (nel caso di specie atto di prenotazione alloggio) oppure dare corso al contratto medesimo.
In caso di scioglimento da parte del Commissario o del Curatore (ipotesi molto probabile), il socio prenotatario diventa creditore della Cooperativa relativamente a quanto versato in conto alloggio e, pertanto, concorrerà proporzionalmente insieme agli altri creditori sociali alla distribuzione dell’attivo.
L’alloggio prenotato tornerà nella piena disponibilità della Procedura Concorsuale e verrà venduto all’asta.
Nel caso prospettato, previo adeguato approfondimento, si potrebbe dare corso all’azione giudiziaria ai sensi dell’art. 2932 del codice civile e trascrivere la domanda nei Registri Immobiliari.
In tal caso si potrebbe ottenere (ricorrendone i presupposti da accertare a seguito dell’approfondimento della questione) il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile, così limitando gli effetti negativi della procedura concorsuale.
Maggiori informazioni sul tema possono essere tratte dalla lettura del libro
“La Liquidazione Coatta Amministrativa e Il Concordato nelle Società Cooperative”, Gualtiero Cannavò, Giuffrè Editore, Milano 2010, acquistabile presso l’Editore ovvero nelle migliori librerie.

Ho esercitato il mio diritto di recesso dalla coop. edilizia.
Ad oggi scopro che il presidente mi chiede di presentare una lettera di dimissioni, nella quale accetto il rimborso della mia quota decurtata dalle spese sostenute sino ad oggi.
Come devo comportarmi ? Da un punto di vista legale, esiste una differenza tra “recesso” e “dimissioni”?

Risposta al quesito:
Recesso e dimissioni sono sinonimi e si concretizzano nella manifestazione di volontà del socio di mettere fine al rapporto sociale.
Nelle Cooperative edilizie il socio dimissionario o receduto ha diritto al rimborso integrale di quanto versato in acconto del costo alloggio, mentre allo stesso possono essere trattenute pro quota le spese generali di amministrazione relative al periodo di vigenza del rapporto sociale (semprechè siano regolarmente riportate nei bilanci approvati e siano di lecita imputazione).

Una cooperativa a proprietà indivisa ha da tempo estinto il mutuo (statale) ed ora si appresta a trasformare la coop. da indivisa ad individuale.
E’ necessario, per regolarizzare l’atto, il nulla osta dell’Ente erogatore (Ministero)?

Risposta al quesito:
Si, è necessario il nulla osta dell’Ente finanziatore, che viene concesso a condizione che la Cooperativa modifichi lo Statuto sociale e versi la differenza tra il contributo previsto per le Cooperative a proprietà indivisa e quello previsto per le Cooperative a proprietà divisa, quest’ultimo in misura ridotta rispetto al primo.

La coop nata nel 1979 (18 soci) è a proprietà divisa (alloggi costruiti, assegnati ed abitati dal 1989 e solo ora in procinto di rogito).
Dopo la prima proroga del 2009, nel 2011, non potendo più prorogarne la scadenza, la coop è stata messa in liquidazione ed io ne sono il liquidatore/socio.
Oggi (ad un mese dal rogito) un socio per questioni personali chiede di recedere dallo status e far subentrare il figlio. Visto lo stato societario ed il tempo trascorso è fattibile?

Risposta al quesito:
L’art. 2530 del codice civile dispone che “la quota o le azioni dei soci cooperatori non possono essere cedute con effetto verso la società, se la cessione non è autorizzata dagli amministratori”.
Nel caso prospettato, la Cooperativa è in stato di liquidazione volontaria e, pertanto, gli amministratori hanno cessato ogni loro funzione e sono stati sostituiti per l’ordinaria amministrazione dal liquidatore, nominato allo scopo di liquidare il patrimonio sociale.
L’accettazione del recesso del socio e l’ammissione del nuovo socio, non rientrando nell’ordinaria amministrazione del liquidatore della società, devono essere sottoposti all’approvazione dell’assemblea dei soci.
Se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico, il subentro del nuovo socio è condizionato dal possesso di determinati requisiti soggettivi del socio medesimo previsti dalla legge (reddito, impossidenza immobiliare, residenza).
Il subentro del nuovo socio, inoltre, è regolato dal Testo Unico per l’edilizia popolare n. 1165/38, che all’art. 94 impone agli amministratori delle Cooperative edilizie fruenti di contributo pubblico di predisporre l’elenco degli aspiranti soci e di aggiornarlo cronologicamente in forza delle domande pervenute nel corso della vita sociale.
L’art. 108 del medesimo Testo Unico dispone che, nel caso di alloggi disponibili a seguito del recesso o esclusione di soci prenotatari, gli amministratori devono attingere all’elenco degli aspiranti soci secondo l’ordine cronologico delle domande pervenute alla Cooperativa.
Nel caso prospettato, se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico, il liquidatore deve sottoporre all’assemblea l’accettazione del recesso chiesto dal socio e l’approvazione del subentro dell’aspirante socio, avuto riguardo alla graduatoria delle domande pervenute nel corso della vita sociale.