Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa militare a proprietà indivisa, che si deve trasformare come previsto da statuto, in proprieta individuale.
Come riportato nelle istruzioni alla compilazione al 730, rigo E8 – (Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto di altri immobili).
Di conseguenza, vanno indicate nel rigo E7 o nel rigo E8 le somme pagate dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione alla cooperativa o all’impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, relativi a mutui ipotecari contratti dalla cooperativa stessa e ancora indivisi.
Per avere diritto alla detrazione, anche se le somme sono state pagate dagli assegnatari di alloggi cooperativi destinati a proprietà divisa, vale non il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell’acquisto, ma il momento della delibera di assegnazione dell’alloggio, con conseguente assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso.
In tal caso, il pagamento degli interessi relativi al mutuo può essere anche certificato dalla documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo.
Tramite 730 ho richiesto il rimborso degli interessi passivi.
Quindi, seguendo alla lettera tali istruzioni, dovrei essere nella piena legalità, invece l’Agenzia delle Entrate mi ha scritto e mi ha detto che non potevo fare ciò e che devo restituire quello che erroneamente ho chiesto allo Stato.
Allora mi chiedo, ho sbagliato io a compilare il 730 come specificato nelle istruzioni (tra l’altro create/scritte, approvate e divulgate dalla stessa Agenzia, o è la medesima che vuole “ingannare” un onesto cittadino che ha seguito alla lettera quanto dalla stessa sancito?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa sono quelle che per Statuto hanno lo scopo di concedere in uso ai soci  gli immobili realizzati e, pertanto, in queste Società la proprietà individuale degli alloggi è destinata a non essere trasferita.
In questo tipo di Cooperative i soci rimborsano le spese, ivi compresi gli interessi passivi del mutuo, ma gli stessi non hanno diritto a detrarli nella dichiarazione dei redditi.
Le Cooperative edilizie a proprietà divisa, viceversa, hanno lo scopo di assegnare gli alloggi in proprietà individuale ai propri soci.
Nel corso della realizzazione degli alloggi, tali Cooperative pagano gli interessi di mutuo, che poi richiedono ai soci quale onere direttamente connesso all’alloggio che verrà assegnato in proprietà.
In questo tipo di Cooperative i soci possono detrarre gli interessi versati pro quota, anche per il periodo in cui non si è ancora perfezionato il trasferimento della proprietà individuale (come da istruzioni fornite dall’Agenzia Delle Entrate e da Lei richiamate).
Nel Suo caso, stante la trasformazione della Cooperativa a proprietà divisa, Lei può detrarre gli interessi solo se ha dichiarato il reddito dell’alloggio da Lei stesso abitato, altrimenti deve rimborsare quanto indebitamente detratto.

Nella qualità di socio di una coop. edile con contributi erariali ai fini della costruzione di abitazioni ad uso civile, nel 1982 ho ricevuto in assegnazione un appartamento (ove tuttora vivo con famiglia) in relazione al quale non ho mai proceduto ad accendere il relativo mutuo.
Nel 2007 la coop. mi ha citato per ottenere la restituzione dell’immobile assumendo l’intervenuta mia decadenza dalla qualità di socio deliberata dal CdA in data 31.12.98 con diffida.

Risposta al quesito:
Dopo la breve esposizione del fatto, non è stato formulato alcun quesito.
Da quanto da Lei riferito, comunque, si può dedurre che la Cooperativa edilizia ha proceduto alla Sua esclusione dalla qualità di socio, stante il Suo rifiuto di stipulare il contratto di mutuo individuale.
Occorre allora verificare:
–          le ragioni della mancata stipula del mutuo individuale;
–          la regolarità del procedimento di esclusione;
–          l’eventuale attività di tutela da Lei intrapresa;
Se il procedimento di esclusione dovesse risultare legittimo e non fosse stata attivata alcuna adeguata tutela avverso il provvedimento espulsivo, non sarebbe più possibile opporsi al rilascio dell’alloggio prenotato.
Il caso richiede in ogni caso un attento approfondimento.

Sono diventata proprietaria insieme a mio marito di un alloggio costruito da una cooperativa con atto notarile ad aprile di quest’anno. C’era un mutuo che è stato frazionato; ed  è stata tolta ipoteca sul mio alloggio in quanto non ci serviva mutuo.
Le domande da porLe sono tre:
1.Con l’atto sono automaticamente uscita dalla cooperativa (eravamo soci assegnatari) o devo fare raccomandata di disdetta? Se si, come funziona?
3. Anche se non sono più socio, ho diritto comunque al rimborso iva, che chiederà più avanti la cooperativa?
2. Il costruttore che ha costruito queste case, in appalto, è fallito. La mia domanda è: se ci sarà qualche danno da riparare al complesso, devono pagare tutti o solo chi ha il danno?

Risposta al quesito:
a)      il rapporto societario non si estingue automaticamente a seguito del trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio al socio prenotatario; è, pertanto, necessaria la domanda di recesso che segue le regole dettate dallo Statuto sociale della Cooperativa e le norme specifiche del codice civile.
b)      Il rimborso IVA ottenuto dalla Cooperativa è atto interno alla Società. I rapporti dei debiti e dei crediti tra socio e Cooperativa devono essere riportati nelle scritture contabili, tenuto conto degli addebiti e degli accrediti effettuati. Al momento del recesso il socio ha diritto all’eventuale rimborso se il saldo contabile tra i debiti e i crediti è a suo favore. Occorre, comunque, verificare le disposizioni dello Statuto sociale in ordine ai tempi del rimborso delle azioni sociali e delle anticipazioni in conto costruzione dell’alloggio assegnato.
c)      Con il trasferimento della proprietà individuale ai singoli soci prenotatari si costituisce il condominio e, conseguentemente, tutta la manutenzione degli immobili è ad esso affidata. Se, tuttavia, sussistono vizi e difetti costruttivi la cui responsabilità è addebitabile al costruttore (nel decennio dalla consegna alla cooperativa) dichiarato fallito, allora è la Società che ne risponde nella qualità di soggetto alienante. Se nelle more la Cooperativa si è sciolta, allora è necessario verificare la delibera di scioglimento e gli eventuali accolli di responsabilità assunti dai singoli soci assegnatari con l’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale.

Sono socia di una cooperativa edilizia, per l’assegnazione di un alloggio, in base alla legge 16.10.1975 n. 492 riservata agli appartenenti alle forze militari. Ho pagato regolarmente le quote relative agli Stati di Avanzamento Lavori e tra qualche giorno mi consegneranno l’alloggio.
La stessa legge  prevede l’erogazione di un contributo statale a fondo perduto trentacinquennale.
Nel momento dell’iscrizione avevo il requisito richiesto (appartenenza alle forze dell’ordine) ma allo stato attuale la sottoscritta non appartiene più alle forze dell’ordine in quanto è transitata nei ruoli della Presidenza del Consiglio dei Ministri.
Ho ancora diritto a mantenere la qualità di socio e il contributo statale di cui sopra e pertanto la facoltà di entrare in possesso del mio alloggio?

Risposta al quesito:
La Sua cooperativa  dovrebbe essere a proprietà indivisa, stante la legislazione di finanziamento da Lei citata.
Ne consegue che Lei ha diritto alla abitazione dell’alloggio assegnatole, ma non alla proprietà (almeno fino a quando non venga trasformata la cooperativa da indivisa a proprietà divisa).
Ciò posto, i requisiti soggettivi dei soci devono essere posseduti al momento dell’ottenimento del finanziamento, nonchè al momento della consegna dell’alloggio.
Nel suo caso, tuttavia, Lei è transitata dal Ministero della Difesa ad altro Ministero, rimanendo però sempre nell’ambito dell’Amministrazione dello Stato.
Se, dunque, Lei apparteneva alle Forze Armate al momento del finanziamento pubblico e la Cooperativa non pone alcun veto sulla permanenza del requisito al momento della consegna, non dovrebbero esserci ostacoli al suo diritto di abitare l’alloggio sociale.
Il caso necessita, comunque, di ulteriori approfondimenti.

Art. 18 legge 179/92, comma 1:
“1. Le cooperative a proprietà indivisa che abbiano usufruito di agevolazioni pubbliche, statali o regionali, concesse prima della data di entrata in vigore della presente legge per la costruzione di alloggi da assegnare in uso e godimento ai propri soci, possono chiedere al CER o alla regione, in deroga al divieto statuario previsto dal secondo comma dell’articolo 72 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, l’autorizzazione a cedere in proprietà individuale tutti o parte degli alloggi realizzati ai soci che ne abbiano già ottenuto l’assegnazione in uso e in godimento”.
E’ quello che, effettuata la modifica dello statuto per trasformazione in proprietà divisa, la Cooperativa sta facendo. Abbiamo richiesto alla Regione Puglia l’autorizzazione alla assegnazione in proprietà individuale degli alloggi ai legittimi assegnatari.
Un solo socio su 14 non ha aderito alla trasformazione, e ciò è a verbale.
Lo stesso, tramite legale, impugna la volontà dell’Assemblea dei Soci di procedere allo scioglimento/liquidazione della società opponendo il disposto dell’art. 2. b della legge summenzionata che recita:
“b) la richiesta di autorizzazione alla cessione in proprietà individuale, di cui al comma 1, riguardi almeno il 60 per cento degli alloggi facenti parte dell’insediamento oggetto della richiesta di autorizzazione ed essa sia deliberata dall’assemblea generale ordinaria validamente costituita, con il voto di almeno il 51 per cento dei soci iscritti. Qualora la richiesta di autorizzazione non riguardi la totalità degli alloggi la cooperativa deve assumere contestualmente l’impegno a provvedere alla diretta gestione degli  alloggi che non verranno ceduti in proprietà individuale ovvero deve indicare alla regione la cooperativa e l’ente che si sono dichiarati disponibili ad acquistare gli stessi alloggi alle condizioni previste dal comma 2 dell’articolo 19, documentando tale disponibilità”,chiedendo per questo che la SCARL continui ad esistere per gestire il suo alloggio o che trovi un’altra Società disposta a farlo.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato è proprio il socio dissenziente che dovrebbe valutare meglio l’opportunità di opporsi al trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio di cui è attualmente assegnatario in uso.
Nelle Cooperative a proprietà indivisa, infatti, l’alloggio viene assegnato in uso al socio, il quale è titolare esclusivamente del diritto di credito per una parte delle somme versate, le anticipazioni in conto costruzione. Il socio, tuttavia, deve provvedere “pro quota” a tutte le spese necessarie al mantenimento della Società e alla manutenzione straordinaria dell’alloggio. Il socio, inoltre, deve mantenere i requisiti di legge per tutta la durata della concessione in uso dell’alloggio sociale. In questa ottica il socio non ha alcun interesse ad opporsi al trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio sociale, in quanto è esposto al rischio di dover pagare un canone elevato e anche al rischio di perdere l’alloggio in caso di possibile sopraggiunta mancanza dei requisiti di legge (reddito, trasferimento residenza, decesso etc.).
La Cooperativa, infatti, potrebbe deliberare di provvedere alla gestione dell’alloggio non trasferito e, quindi, di richiedere al socio assegnatario un canone pari alla copertura di tutte le spese necessarie al mantenimento della società. La Cooperativa, inoltre, potrebbe trattare con il locale IACP la cessione dell’alloggio proponendo all’Istituto di compensare il prezzo con l’importo di cui il socio assegnatario è creditore verso la società. In quest’ultimo caso la Cooperativa potrebbe deliberare di estinguere il debito verso il socio mediante compensazione con il canone mensile dallo stesso dovuto.
La Cooperativa, quindi, cederebbe all’Istituto sia la proprietà dell’alloggio sia il debito verso il socio con le relative modalità di estinzione.

Abito in un condominio di 20 persone, dove siamo tutti soci della cooperativa che abbiamo costituito.
Abbiamo eletto un CDA, composto da un presidente e 4 consiglieri (tutti e 5 sono proprietari di un appartamento).
Io ho sempre partecipato come uditrice (no diritto di voto) alle riunioni sia ufficiali che ufficiose del CDA, in qualità di segretario e non.
Ora il CDA, ovvero il presidente, mi vieta di partecipare alla prossima riunione del CDA ( ho controllato anche nello statuto, e non c’è nessun tipo di divieto in questo senso).
Come posso comportarmi?

Risposta al quesito:
Il  consiglio di amministrazione delle società Cooperative viene eletto dall’assemblea dei soci al fine di provvedere alla gestione esecutiva del sodalizio, in conformità alle norme statutarie e alle disposizioni inderogabili del codice civile e delle leggi speciali.
E’ chiaro, quindi, che si tratta di organo munito di delega rappresentativa dei soci e, pertanto, i relativi atti sono riservati ai componenti eletti.
Ne consegue che i singoli soci non possono partecipare alle adunanze del consiglio, ma possono esercitare il controllo sugli atti medesimi secondo le regole stabilite dal codice civile.
In particolare nelle Cooperative che siano costituite in forma di S.R.L gli ampi poteri di controllo sono assicurati dall’art. 2476 c.c., mentre nelle Cooperative costituite in forma di S.P.A. i controlli diretti dei soci vengono regolati dall’art. 2545 –bis c.c.