Cooperative: casi e soluzioni

Il quesito è il seguente: mia zia vive da oltre trent’anni nell’appartamento che le fu assegnato a fine anni 80 dalla Cooperative edilizia edificatrice. Purtroppo non è mai stato fatto il rogito e la casa risulta sempre in proprietà della Cooperativa oramai estinta in seguito a cancellazione d’ufficio dal R.I. nell’anno 2004.
Ai fini dell’accertamento dell’intervenuta usucapione per possesso ultraventennale, nei confronti di chi andrà presentata la domanda?

Risposta al quesito:
L’estinzione della Cooperativa e la relativa cancellazione dal Registro delle Imprese comporta una sorta di “successione” di tutti i soci assegnatari in via definitiva.
Sostanzialmente i soci medesimi sono proprietari pro quota dell’immobile non assegnato, sicché, ai fini della domanda di usucapione ovvero di riconoscimento della proprietà ad altro titolo, devono essere tutti citati in giudizio, sussistendo l’ipotesi normativa di litisconsorzio necessario.

Sono socio di una Cooperativa a proprietà indivisa; nel corso degli anni i vari assegnatari hanno fatto dei piccoli abusi all’interno dei rispettivi appartamenti.
Vorrei sapere se la Cooperativa paga una unica oblazione per la CILA di € 1.000,00 oppure se ciascun assegnatario non proprietario deve pagare le sue € 1.000,00.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se gli abusi rientrano tra quelli “sanabili” in quanto conformi alla normativa urbanistica e sismica.
Se gli abusi sono diversi, come è prevedibile, occorre per ciascuno il pagamento della sanzione per la tardiva comunicazione.
L’abuso può essere considerato unico se, ancorché ripetitivo, risale ad un errore progettuale ovvero realizzativo, riconducibili ad un unico contesto attuativo.

Sono socia di una cooperativa FF.AA. con finanziamento 35nale del MIT. La Cooperativa è passata a proprietà divisa. Lo Statuto indica i requisti che devono essere posseduti dai soci. Tra questi quello di poter accedere a finanziamenti pubblici agevolati. Un altro articolo dello Statuto prevede che i soci possono chiedere di recedere per perdita di uno dei requisiti.
Poichè abbiamo avuto in assegnazione la casa usufruendo dei benifici “prima casa”, non posso più fruire di agevolazioni a finanziamenti pubblici. Vorrei quindi chiedere di recedere per la perdita di questo requisito.
Il CdA dovrà continuare a versarmi il contributo del MIT?
Se mi concederanno di recedere, sarò esonerata dal pagare le spese annuali di gestione o di altro tipo (future cause legali, ecc.). L’articolo dello Statuto impegna però i soci che recedono a adempiere a tutti gli impegni e Convenzioni assunte dalla Cooperativa anche in tempi futuri e verso terzi. Che significa ciò? Devo pagare sempre come un socio anche se non lo sono più? E quale convenienza avrei quindi a recedere?
Se devo pagare anche per cose che riguardano il futuro della Cooperativa non avrei alcun beneficio nel recedere. E’ come fare un assegno in bianco. Ho capito bene?

Risposta al quesito:
Non è chiaro se l’assegnazione della prima casa sia quella della Cooperativa, perché in tal caso il recesso non sarebbe possibile sino all’estinzione della Società, salva una diversa decisione degli Organi sociali.
Se viceversa la perdita del requisito è antecedente all’assegnazione dell’alloggio, in tal caso il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto versato per il costo di costruzione (non delle spese generali) detratti gli importi già ricevuti per il contributo pubblico.
Il socio subentrante dovrà versare gli importi dovuti per la costruzione e per l’attività svolta dalla Cooperativa, detratti i contributi agevolati (per la contabilità sociale compensazione con il socio uscente) e avrà diritto a percepire le quote di contributo non erogate.
Il socio che recede non ha più alcun obbligo verso la Cooperativa dopo l’accoglimento del recesso da parte del CdA a norma di legge.

Ho acquistato alloggio in Cooperativa a r.l. nel 2020. Poi nel febbraio 2021 abbiamo fatto l’atto, ma avendo dei dubbi sulla gestione da parte dell’amministratore e company gli ho fatto scrivere dal mio commercialista di fiducia una pec dove ho chiedevo l’accesso ai libri sociali, ma loro mi hanno risposto che nulla era dovuto visto che a marzo sempre 2021 il Consiglio si era riunito liberandoci come soci visto che avevamo raggiunto lo scopo sociale.
E’ chiaro che c’è un imbroglio… ora avvocato Le chiedo dove e come posso avere l’accesso? Tramite l’associazione alla quale la Cooperativa è iscritta, tramite l’Assessorato o tramite Tribunale e se è possibile che loro mi rispondano che nulla è dovuto… e l’art 2476 c.c.?

Risposta al quesito:
Il controllo dei soci sulle Cooperative è regolato dalla normativa del codice civile e dalle leggi speciali.
Le Cooperative possono avere un Collegio Sindacale o, comunque, un Revisore unico il quale deve relazionare sulla conformità formale dei conti.
Il CdA è obbligato a relazionare sui movimenti contabili in generale, nonché a rispondere ai quesiti posti dai soci sulle operazioni finanziarie ed economiche poste in essere nell’esercizio.
Occorre, pertanto, che il socio interessato verifichi il Bilancio sociale (strumento informativo) e inviti gli amministratori ai chiarimenti ritenuti necessari, soprattutto in relazione ai versamenti eseguiti e al loro impiego produttivo.
Nel caso di mancata ovvero di insufficiente risposta il socio può richiedere agli Enti Pubblici di Vigilanza (Ministero, Assessorato, Comune, ciascuno per la rispettiva competenza) di eseguire i controlli e, all’esito, accedere agli atti ai sensi della L. 241/90.
Va, inoltre, rilevato che le Cooperative sono soggette alla Revisione Ordinaria disposta dalla Vigilanza (Ministero o Assessorato a seconda della Regione), sicché anche in questo caso il socio può accedere agli atti per acquisire le opportune informazioni.
Avuti i riscontri in ragione della predette attività ed eseguita la corretta analisi dei Bilanci sociali, il socio interessato potrà procedere alla tutela giudiziaria in sede civile o, ricorrendone i presupposti, anche in sede penale.
Il socio può anche richiedere all’Autorità di Vigilanza il commissariamento della Cooperativa, valutando i relativi effetti che possono comportare il provvedimento di Liquidazione Coatta Amministrativa della Società.

Buongiorno avvocato, desidero farLe solo una precisazione in merito alla Sua risposta al mio quesito del 28.08.2022. L’iva al 4% pagata nel 2006 non è stata corrisposta dagli ex soci per i canoni, bensì sulla costruzione. Inoltre a precisa domanda posta al già Presidente della Cooperativa furono chieste delucidazioni in merito al rimborso dell’IVA a credito.
La risposta fu che l’iva a credito rimborsata dall’erario sarebbe andata in compensazione con quanto da corrispondere e che la differenza sarebbe stata ripartita ai soci al momento del rogito con l’emissione della relativa fattura; ovviamente l’va a credito è scomparsa e ovviamente la Cooperativa non ha rilasciato fattura al rogito.
Questo è quanto, prescindendo dal procedimento in corso e solo per un più puntuale excursus dei fatti.

Risposta al quesito:
In assenza dell’adeguato esame documentale, ci si può limitare a riepilogare le regole generali in materia di iva nell’ambito del rapporto tra la Cooperativa edilizia ed i soci assegnatari.
L’iva sugli acconti corrisposti dai soci in conto costruzione rappresenta un debito per la Cooperativa nei confronti dell’Erario (cosiddetta iva a debito). Tale importo può anche essere versato dalla Società tramite compensazione con l’eventuale credito iva, scaturente dall’imposta pagata dalla Società stessa a fronte degli acquisti effettuati o delle prestazioni di servizi ricevute (cosiddetta iva a credito).
Lo stesso discorso vale per l’iva versata da ciascun assegnatario sul saldo del prezzo dell’alloggio, al momento del rogito.
Nella relativa fattura emessa dalla Cooperativa, dovrà essere indicato il residuo del prezzo dovuto, sul quale sarà applicata l’aliquota iva, analogamente a quanto avvenuto per gli importi corrisposti a titolo di acconto.
Nell’ipotesi in cui il credito iva fosse superiore al debito, il relativo importo potrà essere chiesto a rimborso. In tal caso, la somma rimborsata confluirà nell’attivo patrimoniale e potrà essere redistribuita in favore di soci sotto forma di diminuzione dei costi generali della Cooperativa.
Va, infine, rilevato che, indipendentemente dalla disciplina IVA e dalla corretta applicazione, tutti i movimenti finanziari devono risultare dal Bilancio sociale e le eventuali distonie devono essere rilevate in sede di approvazione e, in ogni caso, non oltre tre anni dall’avvenuta approvazione assembleare.

Spettabile Studio, la mia Cooperativa edilizia delle FF.AA., sottoposta a vigilanza del Ministero delle Infrastrutture, nel 2015 ha assegnato 89 alloggi, 89 dei 90 complessivi, in proprietà individuale. Nel 2017 ha fatto causa alla Ditta costruttrice per vizi occulti sia negli appartamenti sia nelle parti comuni.
A tutt’oggi, non avendo assegnato ancora un alloggio, resta compente, ai sensi del T.U. del 1938, solo per la gestione delle parti comuni quale Condominio speciale e per la suddivisione tra i soci del contributo ministeriale.
Il Giudice di primo grado ha condannato la Cooperativa al pagamento delle spese considerando illegittima la sua costituzione in quanto nell’assegnazione degli alloggi non ha dimostrato una diminuzione del prezzo di vendita per vizi occulti. Le spese in questa fase di giudizio saranno pagate da tutti i soci in misura identica, anche se alcuni soci non avevano avuto danni negli appartamenti (questi ultimi soci avevano deciso, infatti, di far installare pavimenti di qualità superiore pagando la differenza ed evitando così i danni per materiali scadenti denunciati dagli altri soci). Le spese sono state quantificate dal Giudice sull’ammontare complessivo della causa e comprendono le perizie dei CTU, i danni per vizi occulti sulle parte comuni e sugli appartamenti privati.
La maggioranza dei soci ha deciso di fare appello sia per vizi occulti sui beni comuni sia negli appartamenti, anche se la Cooperativa dal 2015 non ha più alcuna titolarità sugli appartamenti privati rimanendo competente solo quale Condominio speciale per le parti comuni.
I miei quesiti sono: dato che le spese di giudizio sono pagate in maniera identica dai soci, in caso vincessimo l’appello i danni da rimborsare saranno divisi in maniera identica tra i soci o si differenzieranno dando di più a chi ha avuto danni anche negli appartamenti?
In caso vincessimo l’appello le spese di giudizio del primo grado, già pagate, ci verrebbero rimborsate?
Il rappresentante legale può essere considerato responsabile per aver intentato una causa non come Condominio Cooperativa, per il quale si ha titolo, ma come Cooperativa includendovi anche i vizi occulti negli appartamenti per i quali non si aveva competenza ad agire?
Io mi sono inutilmente opposto. Che posso fare?

Risposta al quesito:
Va, innanzitutto, osservato che il Condominio speciale è cessato a seguito delle assegnazioni definitive ad una parte dei soci, posto che da quel momento è insorto il Condominio ordinario, di cui è parte la Cooperativa per gli alloggi non ancora ceduti ai soci.
Ciò posto, sulla base delle limitate informazioni, va rilevato che la causa è stata presumibilmente intentata a seguito di un deliberato assembleare, sicché deve certamente procedersi con l’esame del relativo contenuto.
I danni che sono stati subiti solamente da una parte dei soci, in realtà si riversano su tutta la compagine sociale, in quanto dei danni medesimi risponde la Cooperativa.
Alla luce di quanto precede, le spese giudiziali devono essere ripartite su tutti i soci, avuto riguardo al contenuto del deliberato assembleare.
La causa è stata correttamente instaurata dalla Cooperativa, quale stazione appaltante e, tenuto conto della presumibile deliberazione assembleare, nessuna responsabilità va attribuita agli amministratori.
Nel caso di riforma della sentenza di primo grado è prevedibile la condanna alle spese dell’impresa, la quale dovrà restituire quanto precedente mente versato dalla Cooperativa.
Quest’ultima dovrà provvedere al ripristino degli alloggi danneggiati con la sorte capitale eventualmente ricevuta, mentre per le spese rimborsate dovrà provvedere alla restituzione pro quota ai soci paganti.
Purtroppo può anche accadere che, nonostante la vittoria, l’impresa soccombente sia priva di risorse finanziarie o addirittura fallita, sicché tutte le spese sostenute dovranno essere ripartite tra i soci, in ragione del deliberato assembleare.