Cooperative: casi e soluzioni

Premetto che nel 1998 sono entrato in una cooperativa (come socio assegnatario di un appartamento) che a fruito di diversi finanziamenti agevolati con diverse delibere comunali. Abbiamo ottemperato a tutti i vincoli trasformando nel 2010 la cooperativa da proprietà indivisa a proprietà divisa con conseguente rogito.
Allo stato attuale sono libero anche da prezzo imposto e posso vendere a mercato libero. Successivamente dovrei appunto subentrare come socio assegnatario in una cooperativa indivisa che è nello stesso comune, oltre ad essere già stato nel 1998 assegnatario di appartamento in cooperativa indivisa.
Il socio rinunciatario a cui subentrerei tramite cooperativa riceverebbe da me:
1) la restituzione delle quote capitale versate 2) le anticipazioni 3) i miglioramenti fatti all’appartamento.
In questa fase avrei necessità di assistenza per non rischiare ricorsi al Tar che invaliderebbero l’assegnazione da parte dell’ex assegnatario che è già moroso da più di tre anni ed in pessimi rapporti con il presidente della cooperativa.

Risposta al quesito:
Il socio assegnatario di un alloggio cooperativo realizzato con il contributo pubblico non ha diritto a fruire di nuove assegnazioni agevolate da finanziamenti pubblici.
Nel caso prospettato, dunque, sembra che entrambe le Cooperative da Lei menzionate abbiano realizzato gli alloggi con l’intervento pubblico e, pertanto, non è ipotizzabile il diritto ad una seconda assegnazione.
In ogni caso, va osservato che, in caso di subentro nella prenotazione di alloggio cooperativo, è bene verificare lo stato debitorio della Cooperativa, la regolarità delle autorizzazioni ottenute per la realizzazione dell’alloggio, la situazione di conformità della costruzione edificatoria.
Nel caso di specie, va verificato anche la legittimità dell’iter amministrativo relativo alla esclusione del socio cui si subentra.

Quesito del 05/02/2014
Riallacciandomi ad un quesito pubblicato sul vostro sito in data 26.01.2014 riguardante i rischi per i soci inerenti al fallimento della Cooperativa Edlizia per azioni di cui si è soci, essendo anch’io socio di una cooperativa edilizia per azioni con problemi economici e con un patrimonio di tre appartamenti ancora da assegnare, volevo sapere in caso di fallimento le spese legali (cioè cause varie, spese per il curatore fallimentare ecc…) da chi vengono pagate?
Vengono sempre detratte dalla vendita degli immobili di proprietà della Cooperativa?

Risposta al quesito:
In caso di fallimento o liquidazione coatta amministrativa della Cooperativa Edilizia, tutte le spese della procedura sono prededucibili dall’attivo realizzato mediante la vendita all’asta del patrimonio immobiliare, intestato o riconducibile alla Società al momento della declaratoria d’insolvenza.
L’attivo può essere incrementato dal ricavato di eventuali azioni revocatorie ovvero azioni di responsabilità verso gli ex amministratori, cui debbono dare corso i curatori fallimentari o i liquidatori, se ne ricorrono i presupposti di diritto.
Quanto residua dopo la prededuzione, viene poi distribuito ai creditori ammessi al passivo, secondo la gradazione dei crediti prevista dalla legge.

Sono assegnataria di una quota di una cooperativa delle forze armate e tra poco rogiterò dopo aver definito le pratiche per l’accollo del mutuo.
Dopo aver rogitato ho necessità di vendere e volevo sapere se un domani potrò far parte di un’altra cooperativa delle forze armate o non mi è permesso?

Risposta al quesito:
Con il rogito Lei avrà fruito definitivamente del finanziamento pubblico per la costruzione dell’alloggio cooperativo e, pertanto, non potrà beneficiare di altra agevolazione.
Quanto alla “vendita” dell’alloggio assegnato dalla Cooperativa, vanno tenute presenti le restrizioni di legge in materia, che prevedono la possibilità dell’alienazione solamente dopo che siano trascorsi 5 anni, salva la preventiva autorizzazione dell’Ente erogatore del contributo.

Sono socio di una cooperativa edilizia pubblica – FF.PP. – vorrei sapere se ci potrebbero essere problemi al momento dell’ acquisto della casa.
Mia moglie risulta essere titolare della casa in cui abitiamo e io titolare di una quota di immobile unitamente ai miei fratelli e a mia madre (coniuge superstite) ricevuta per successione a seguito del decesso di mio padre.

Risposta al quesito:
Per avere diritto all’assegnazione di alloggio realizzato da Cooperativa edilizia che ha fruito di finanziamento pubblico è necessario il possesso dei requisiti soggettivi, tra cui spicca quello della impossidenza di abitazioni nello stesso Comune in cui sorge l’insediamento costruttivo  agevolato.
In particolare, occorre non essere proprietari ovvero titolari di un diritto reale su di un alloggio idoneo al proprio nucleo familiare, che sia sito nello stesso Comune in cui si trova  quello prenotato in Cooperativa.
D’altra parte, va osservato che il possesso dei requisiti soggettivi viene accertato e ratificato dall’Ente che ha erogato il contributo pubblico.

Vorrei sapere se posso stipulare l’atto pubblico di acquisto di un immobile di una cooperativa edilizia a fine mutuo anche se c’è un ricorso ricorso al Tar per motivi di assegnazione.
Da premettere che ho pagato tutto il mutuo di 25 anni.

Risposta al quesito:
La proposizione del suo quesito è molto sintetica, ma, per quel che può comprendersi, appare chiaro il suo interesse a stipulare con urgenza l’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio di cui è prenotatario.
Se, infatti, lei ha pagato l’intero prezzo dovuto, il ritardo nella stipula dell’atto è solamente a suo rischio, in quanto l’immobile potrebbe essere esposto all’azione dei creditori della Cooperativa ovvero essere acquisito dalla curatela/liquidatela in caso di fallimento/ liquidazione coatta della Società.
Va, comunque, osservato che ciò che deve essere attentamente esaminato è proprio il contenuto dell’atto pubblico di assegnazione.

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa. Entro breve, vista la sua scadenza, dovremmo trasformare la cooperativa da proprietà indivisa a divisa.
Come avverrà questa operazione e quali saranno i diritti/doveri che verranno acquisiti dai singoli Soci.
La circolare del Ministero dei lavori pubblici 57 del 13 gennaio del 1995 è ancora in vigore? O è superata/integrata da nuove normative. Nella stessa circolare si fa riferimento alla stipulazione dei contratti di mutuo edilizio individuale. Cosa significa?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa possono essere trasformate a proprietà divisa a seguito di delibera dell’assemblea dei soci, con cui viene eventualmente modificato anche lo statuto sociale.
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico la relativa trasformazione necessita del nulla osta dell’Ente finanziatore, il quale richiederà il versamento delle somme risultante dalla differenza tra il tasso agevolato previsto per i mutui stipulati dalle Cooperative a proprietà divisa e quello previsto per i mutui delle Cooperative a proprietà indivisa.
Ottenuto il nulla osta, la Cooperativa potrà assegnare gli alloggi in proprietà individuale ai soci prenotatari, mediante la stipula dell’atto pubblico notarile.
Con l’atto pubblico il socio diviene proprietario dell’alloggio pagando ne il prezzo, mediante conguaglio con i versamenti  precedentemente eseguiti (ivi compresa la quota parte relativa al passaggio da proprietà indivisa a proprietà divisa).