Cooperative: casi e soluzioni

Ho stipulato un preliminare per l’acquisto di una casa costruita con edilizia convenzionata, in seconda cessione. Ci sono vincoli sull’acquisto a causa del fatto che in passato ero proprietaria di una casa costruita in edilizia convenzionata?

Risposta al quesito:
Se si tratta di edilizia convenzionata senza alcuna fruizione di contributo pubblico è necessario esaminare il testo della convenzione intercorsa tra l’Ente locale e l’impresa che ha realizzato gli alloggi. Se l’Ente locale ha assegnato il terreno all’impresa realizzatrice nei piani di zona ex L. 167, allora per l’acquisto sono necessari tutti i requisiti previsti per l’edilizia economico popolare, tra cui la mancata fruizione di assegnazione di alloggio realizzato con il contributo pubblico. Se poi si tratta di edilizia agevolata convenzionata, anche in tal caso vigono tutti i predetti requisiti per acquisire la proprietà dell’alloggio. Se, tuttavia, si tratta di acquisire la proprietà dell’alloggio in seconda cessione e sono trascorsi cinque anni dalla prima cessione, potrebbero non esservi vincoli qualora la convenzione o la legge di concessione del contributo non prevedano tempi diversi.

Premetto di essere un socio di un a cooperativa edilizia in procinto i assegnare gli alloggi a proprietà divisa (fra circa due o tre mesi). I miei dubbi sono i seguenti:
la coop. si ostina a voler calcolare l’IVA su un imponibile pari al 100% del valore dell’immobile anziché sul 70% come previsto per legge. Può farlo?
La coop. a settembre 2007 ci ha chiesto il pagamento anticipato dell’IVA di Euro 6.800,00 (cosa da me non ancora effettuata) calcolata sul valore ipotetico dell’immobile pari a Euro 180.000,00. E’ lecito? Quando versata l’IVA alla coop.?
Noi soci possiamo chiedere il rimborso da parte della coop. dell’IVA a credito che la coop. stessa porta in compensazione o di cui all’atto della assegnazione chiederà il rimborso al fisco?

Risposta al quesito:
Per affrontare la problematica dell’IVA nelle Cooperative Edilizie è necessario preliminarmente sapere se la Società ha costruito gli alloggi sociali su terreno assegnato in proprietà ovvero su terreno assegnato in diritto di superficie. Nel primo caso l’imponibile dell’IVA  in emissione si calcola al 70%, mentre nel secondo caso si calcola al 50%. L’IVA  sul prezzo di trasferimento va usualmente richiesta al momento del rogito notarile, posto che a quella data sorge l’obbligo per la Società di provvedere al versamento dell’imposta. Al momento della liquidazione della Cooperativa, tutte le somme in esubero, ivi compresa l’IVA, devono essere restituite ai soci   che hanno effettuato le anticipazioni in conto costruzioni.

Sono un socio di una cooperativa edile edilizia convenzionata pubblica. La cooperativa a seguito di perdite relative a spese di gestione ha chiesto a solo alcuni soci la ripartizione di tale somma.
Vorrei chiedere: in base a quale legge le perdite vengono ripartite ai soci (con fattura comprensiva di iva), è legittimo fare pagare solo ad alcuni e ad altri no, come posso rientrare? Inoltre sul bilancio risultano tutti assegnatari di alloggio ma nessun atto è stato fatto in relazione a questo.

Risposta al quesito:
Le spese generali di gestione di una Cooperativa devono essere riportate nel conto dei profitti e delle perdite del bilancio sociale annuale. La copertura di tutte le perdite (ivi comprese le spese generali) avviene mediante “sottrazione” del relativo importo ai profitti riportati nel conto economico del bilancio. La differenza tra i due valori (perdite e profitti) rappresenta l’utile o la perdita. La perdita di bilancio deve essere ripianata mediante versamento in pari quota da parte di tutti i soci. Può accadere, però, che alcune delle spese  generali siano da imputare esclusivamente a determinati soci, come accade nel caso di spese postali  per il  sollecito dei versamenti sociali dovuti da soci morosi.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a contributo statale.
Nello statuto della nostra Cooperativa, in caso di esclusione del socio è previsto il ricorso a tre arbitri nominati dal presidente del Tribunale e, in alternativa, si fa comunque salvo il ricorso al giudice ordinario. Dalla lettura del suo libro sembrerebbe che ci sia una competenza esclusiva delle Commissioni di Vigilanza e comunque del TAR.
A seguito dell’esclusione di un nostro socio assegnatario per morosità, la cooperativa ha subito un giudizio arbitrale su ricorso dell’interessato. L’arbitrato non è stato depositato, ma nel caso venisse depositato si può eccepire la competenza esclusiva del giudice amministrativo e quindi l’inapplicabilità del lodo e il definitivo consolidamento della delibera di esclusione?

Risposta al quesito:
La giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che le clausole arbitrali previste negli statuti sociali appartengano a due categorie: quelle in cui la nomina degli arbitri sia devoluta ad un terzo e quelle che affidino la detta nomina alla stessa assemblea sociale.
Solamente le prime hanno, in generale, una funzione giurisdizionale, in quanto garantiscono l’autonomia e l’imparzialità degli Arbitri.
Le altre clausole compromissorie, tuttavia, potrebbero assolvere ad una funzione di preventivo procedimento endosocietario finalizzato alla conciliazione, fatta comunque salva la competenza del Giudice ordinario.
Nelle Cooperative edilizie di abitazione, per quanto riguarda le controversie relative alla posizione e qualità di socio, occorre distinguere due fasi, la cui linea di demarcazione è il completamento dell’iter pubblico amministrativo di ultimazione dell’alloggio sociale e relativa assegnazione.
In questa prima fase, dunque, il socio è titolare di interessi legittimi in relazione al suo rapporto con la Cooperativa per l’ottenimento dell’alloggio realizzato con il contributo pubblico.
Ne consegue che in tale fase le controversie insorte in ordine alla posizione e qualità di socio sono devolute alla giurisdizione esclusiva amministrativa.

Un militare in pensione  assume la qualità di socio di una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa. Precedentemente  al militare era stato concesso il diritto di fruire di un alloggio demaniale, tuttora abitato dal coniuge separato di fatto.
Il Ministero non concede il nulla osta all’assegnazione, rilevando la pregressa assegnazione dell’alloggio demaniale.
Il militare può ottenere l’assegnazione dell’alloggio cooperativo se cede il diritto sull’alloggio demaniale?

Risposta al quesito:
Per potere fruire delle agevolazioni in materia di edilizia popolare cooperativa è necessario avere determinati requisiti soggettivi, tra i quali il non avere fruito di precedenti agevolazioni in ordine all’assegnazione di una casa realizzata con il contributo pubblico.
Nel caso in specie, dunque, deve essere verificata la natura del “possesso” dell’immobile demaniale, tuttora detenuto dal socio prenotatario.
Se il predetto possesso è di natura transitoria e occasionale, allora non incide sul diritto all’assegnazione.
Se, viceversa, l’immobile demaniale è stato stabilmente assegnato, allora  il socio prenotatario non ha alcun diritto alla nuova assegnazione della casa in cooperativa, per avere egli già fruito dell’agevolazione pubblica.
In quest’ottica non   rileva il trasferimento del bene demaniale al coniuge, anche se la stesso è separato dal socio prenotatario.

Nel corso della procedura di liquidazione coatta amministrativa di una Cooperativa insorge il contenzioso con l’INPS per il mancato versamento di contributi  dei lavoratori dipendenti.
La Liquidazione conferisce mandato ad un legale per l’assistenza in giudizio.
Non avendo ricevuto il compenso , il professionista propone ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti della Liquidazione che gli aveva conferito il mandato.
Nelle more , all’insaputa del legale incaricato, la Cooperativa viene ammessa al Concordato di liquidazione ai sensi dell’art. 214 della Legge Fallimentare.
L’ingiunta propone opposizione, eccependo l’improponibilità dell’azione stante la specifica competenza del Giudice dei Fallimenti.
A seguito dell’opposizione al decreto ingiuntivo il professionista scopre l’esistenza della procedura concordataria in corso e, ritenuta la materia specialistica, chiede consulto allo Studio legale Cannavò.
In caso di crediti verso la procedura di Liquidazione coatta è proponibile l’azione di ingiunzione? Quale Giudice è competente a conoscere le controversie sui diritti di credito verso la Cooperativa sottoposta alla procedura concorsuale?

Risposta al quesito:
Il ricorso per decreto ingiuntivo è improponibile nel caso di Liquidazione coatta amministrativa della Cooperativa debitrice, in quanto, anche per i crediti di massa (cioè i crediti verso la Procedura concorsuale, in questo caso la Liquidazione coatta ovvero il Concordato di liquidazione) l’unico Giudice competente a conoscere le opposizioni ovvero le controversie è il Giudice delegato alla Sezione dei Fallimenti, del Tribunale territoriale
In giurisprudenza: Cass. civ. sez. I 17.01.2001 n. 553.
Il professionista creditore, pertanto, deve aderire all’opposizione della Cooperativa per limitare il ristoro delle spese di giudizio, ma può dare corso ad altro giudizio innanzi al Giudice dei Fallimenti impugnando il Concordato di liquidazione per la mancata inclusione del proprio credito tra le passività da soddisfare.