Cooperative: casi e soluzioni

Vorrei sapere se la mancanza della determinazione della residenza nell’alloggio assegnato al socio, appartenente a cooperativa edilizia a proprietà indivisa riservata alle FF. AA., può comportare il mancato rilascio del nulla osta per il passaggio a proprietà individuale.
Preciso che il socio in questione è il coniuge di un socio deceduto, l’alloggio in questione non è mai stato abitato dall’atto di assegnazione nè dal socio defunto nè dagli eredi, nessuno di loro ha mai fissato la residenza in tale immobile.
Pur essendo esente la cooperativa in questione dal requisito della residenza, il mio dubbio è che l’esenzione potrà essere vantata solo per il personale in servizio e non per il personale in quiescenza.
E’ pur vero nel caso del socio defunto, i requisiti soggettivi debbono essere dichiarati dagli eredi, ed il socio al momento del decesso era ancora in servizio.
Alla luce di quanto sopra, l’Ente erogatore del contributo potrà concedere agli eredi il nulla osta al passaggio a proprietà individuale, esente dal requisito della residenza?

Risposta al quesito:
Preliminarmente va osservato che l’Ente erogatore concede il nulla osta non agli eredi, bensì al socio prenotatatario dagli stessi designato per il titolo di fruizione dell’immobile.
Ciò posto, va rilevato che, esclusivamente per gli appartenenti alle FF.AA., si configura una deroga temporanea sul presupposto che il socio prenotatario sia impegnato a svolgere la propria attività lavorativa in luogo diverso da quello in cui sorge l’edificio sociale.
Da quanto precede consegue che l’erede del socio, a sua volta divenuto socio, dovrà possedere tutti i requisiti  soggettivi, ivi compreso quello della residenza, salva la deroga di cui sopra.

Sono un consigliere di  amministrazione in una cooperativa edilizia ora a proprietà divisa.
Il Consiglio di Amministrazione della cooperativa che rappresento, a seguito di violazioni alle norme dello statuto, il 31/05/2011 ha deliberato la esclusione di un socio. Questi ha presentato opposizione al Tribunale e quest’ultimo con suo provvedimento ha  sospeso il provvedimento di espulsione.
Con sentenza del 26/11/2013 il Tribunale stesso, a seguito dell’iter procedurale, revocava l’ordinanza di sospensione della efficacia esecutiva del provvedimento di espulsione e condannava il socio al pagamento delle spese di giudizio in favore della cooperativa.
Tanto premesso, considerato che il socio tutt’ora occupa un alloggio in godimento non ancora definitivamente assegnato e quindi di proprietà della cooperativa, si desidera conoscere:
a) La cooperativa può richiedere un compenso per tutto il periodo intercorso tra la comunicazione dell’avvenuta esclusione da socio (31/05/2011) ad oggi?
b) Il socio può avanzare delle pretese?
Giova chiarire che in proposito ai quesiti posti, lo statuto non prevede alcuna delle due ipotesi.
Per quanto di interesse giova informare che la cooperativa fruisce di un contributo annuale dallo Stato che, nel rispetto delle quote millesimali, distribuisce ai soci.

Risposta al quesito:
Il socio legittimamente escluso, oltre a subire le conseguenze della risoluzione del rapporto sociale, perde anche il diritto al rapporto mutualistico e, pertanto, non può detenere l’alloggio a lui precedentemente consegnato.
Conseguentemente, la Cooperativa può pretendere il risarcimento dei danni nella misura pari al valore locativo dell’immobile per il periodo di detenzione dell’alloggio senza titolo da parte del socio legittimamente  escluso.

Con riferimento alla risposta al quesito del 27/01/2014, trovandomi in una situazione simile, sono a formulare un quesito di approfondimento: dalla vostra risposta sembrerebbe che il passaggio alla forma di cooperativa divisa e la successiva assegnazione degli alloggi sia equivalente ad una acquisizione di proprietà della casa.
Nella mia cooperativa, che si trascina da mezzo secolo, i soci sono già assegnatari di quote e occupano ciascuno un appartamento, abbiamo usufruito di un finanziamento pubblico e adesso siamo in attesa del collaudo amministrativo del Ministero e dell’ATER.
La domanda è dunque: passando da proprietà indivisa a proprietà divisa diventiamo proprietari definitivamente dell’appartamento? a questo dovrà seguire lo scioglimento della cooperativa?

Risposta al quesito:
Divenuta la Cooperativa a proprietà divisa, secondo le regole previste dalla vigente normativa, gli amministratori  devono procedere all’assegnazione degli alloggi ai singoli soci prenotatari.
L’atto di assegnazione definitiva viene effettuato mediante rogito notarile e comporta l’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio in capo a ciascun socio assegnatario.
La Cooperativa può avere più programmi costruttivi, sicchè, definitone uno con le assegnazioni ai soci, essa può proseguire nel completamento degli altri.
In tal caso, però, i soci assegnatari hanno facoltà di recesso, anche se gli amministratori possono loro imporre un versamento una tantum pari alla quota parte del costo prevedibile per la successiva estinzione della Società.
Se, viceversa, la Cooperativa ha definito l’unico programma costruttivo, l’assemblea dei soci delibera la liquidazione volontaria nominando un liquidatore, il quale assumerà il mandato di provvedere a tutti gli adempimenti sino alla estinzione e cancellazione della Società dal registro camerale.

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa beneficiaria del contributo della legge 492/75. Nei primi giorni dell’anno ho subito un furto nell’appartamento assegnatomi. Visto lo choc emotivo subito dal sottoscritto e quello della mia compagna che non vuole più viverci, essendo tra l’altro l’appartamento a piano terra, vorrei recedere dall’assegnazione.
La cooperativa può rifiutare le mie dimissioni/recesso? Ho diritto ad interrompere il pagamento della mia quota parte del mutuo? Per quanto tempo sono obbligato a continuare a pagarlo?

Risposta al quesito:
Il recesso dei soci delle Cooperative edilizie è regolato dall’art. 2532 del codice civile e dalle specifiche norme statutarie.
Per le Cooperative edilizie a contributo pubblico esiste un’ipotesi di recesso legale allorquando il socio perda i requisiti soggettivi previsti dalla legge per l’ottenimento dell’assegnazione dell’alloggio sociale.
La domanda di recesso deve essere comunicata agli amministratori della Cooperativa, i quali devono pronunciarsi entro sessanta giorni, accogliendola ovvero rigettandola.
In caso di rigetto, il socio può ricorrere al Tribunale esponendo le proprie ragioni.
Il recesso ha efficacia dalla data dell’accoglimento della relativa domanda da parte degli amministratori ovvero dalla data stabilita dal Tribunale in caso ricorso del socio.
Il socio resta obbligato a tutti gli adempimenti sociali sino a quando il recesso diviene pienamente efficace.
Nel caso prospettato, poi, occorre approfondire le specifiche previsioni  statutarie in ordine ai diritti del socio receduto riguardanti il rimborso dei versamenti sociali dallo stesso effettuati.
Nelle Cooperative a contributo pubblico, di regola il socio receduto ha diritto al rimborso dei versamenti eseguiti in conto costruzione alloggio, mentre la Cooperativa ha diritto a trattenere le spese generali e, per le Cooperative a proprietà indivisa, il canone d’uso dell’alloggio fruito a titolo abitativo.

Sono socio di una cooperativa edilizia per azioni, in occasione dell’approvazione del bilancio al 31/12/2012 abbiamo scoperto che il presidente oltre ad aver effettuato pagamenti a fornitori senza che questi rilasciassero fatture, non sono state versate ritenute di acconto, IVA 2011 e 2012, contributo CCIAA, non sono state inviate denunce UNIEMENS.
D’altro canto ha provveduto ad incassare tutti i suoi oneri di compenso senza che questi venissero deliberati ed approvati.
Per quanto sopra il presidente è perseguibile penalmente e civilmente per le sue omissioni? Il consiglio di amministrazione è anche lui responsabile per la cattiva gestione del presidente e la sua mancanza di controllo?
Infine noi soci quali obblighi e responsabilità abbiamo per le inadempienze del presidente e del consiglio di amministrazione?

Risposta al quesito:
Il presidente della Cooperativa è responsabile per i danni provocati alla Società, ai soci e ai terzi a seguito di inadempienze nell’esercizio del mandato a lui conferito; è, altresì, responsabile penalmente per eventuali attività illecite compiute nell’esercizio della propria funzione.
I consiglieri di amministrazione che non abbiano dissentito palesemente dall’attività dannosa posta in essere dal presidente sono responsabili per culpa in vigilando.
Nel caso prospettato, sembra che il presidente, ma anche i consiglieri, rispondano certamente delle eventuali sanzioni amministrative e fiscali a seguito dei ritardi nei pagamenti di quanto dovuto per legge; rispondono, inoltre, delle somme percepite dal presidente a titolo di compenso, stante l’assenza del deliberato assembleare ovvero della specifica previsione statutaria.
Se, tuttavia, lo statuto sociale dovesse prevedere il diritto del presidente al compenso, in tal caso l’eventuale responsabilità sarebbe limitata alle somme percepite in esubero rispetto al normale corrispettivo dovuto per attività similari.
Per quanto riguarda il pagamento a fornitori in assenza di fattura occorre distinguere il caso in cui le somme sono effettivamente dovute da quello in cui la prestazione è inesistente.
Nel primo caso gli amministratori rispondono delle sanzioni dovute per la regolarizzazione della scrittura contabile (autofattura); nel secondo caso gli amministratori rispondono civilisticamente, dovendo restituire l’intero importo, ed eventualmente anche in sede penale (ad es.: falso in bilancio).
La Cooperativa è a responsabilità limitata e, pertanto, i soci rispondono esclusivamente nei limiti dei conferimenti dovuti per statuto ovvero in occasione di deliberati sociali esecutivi ovvero per somme indebitamente riscosse e loro elargite da amministratori inadempienti.

Mi è stato offerto da un collega C.C. l’alloggio in edilizia agevolata a lui assegnato in precedenza, mi ha prospettato una cessione vendita e dopo 8 anni ho scoperto che la cooperativa ha un buco di svariati milioni, e non solo il cedente non poteva chiedermi del denaro visto che ho sborsato 120,000 euro e dopo 4 anni di versamenti di euro 450 mensili di pigione sarebbe diventato mio attraverso il riscatto.
Mi rendo conto che la fretta ed il piacere d’avere un alloggio al termine della mia carriera era il mio sogno, sogno carpito in buona fede da un “infedele”, ho timore che la cooperativa ha 2.200,000 di euro di debito nei confronti delle banche che dei creditori vari, imprese ed altri.
Chiedo come potermi tutelare e come poter recuperare il denaro sborsato in buona fede?

Risposta al quesito:
Il quesito da Lei posto necessita di adeguato approfondimento in ordine alle circostanze di fatto, soprattutto in relazione al tipo di accordo scritto intercorso con il socio cui Lei è subentrato.
Già da subito, comunque, è possibile rilevare che, nelle Cooperative a proprietà indivisa, il socio subentrante è tenuto a versare esclusivamente il costo dell’alloggio anticipato dal socio sostituito, con la sola maggiorazione di eventuali migliorie da quest’ultimo pagate extra capitolato.
Se così non fosse, il contratto intercorso con il socio sarebbe nullo per illiceità dell’oggetto, con conseguente diritto alla restituzione di quanto pagato oltre il dovuto.
L’esame del contratto intercorso con il socio receduto, inoltre, appare determinante per comprendere se vi sia stata una cessione della quota del socio accettata dalla Cooperativa.
Se così fosse, sarebbe ipotizzabile (salvo adeguato approfondimento) l’eventuale azione di annullamento del contratto per vizio del consenso, nell’ipotesi di nascondimento dello stato debitorio della Società.
Qualora, viceversa, il subentro fosse stato effettuato esclusivamente mediante domanda di ammissione inviata alla Cooperativa, non Le resta che verificare la reale situazione di bilancio e indagare sulle eventuali inadempienze di amministratori per l’eventuale azione di responsabilità.