Cooperative: casi e soluzioni

Un mio parente è socio di una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa posta in liquidazione coatta amministrativa per debiti nei confronti della banca che aveva concesso il mutuo, tra l’altro con contributo regionale.
Il liquidatore ci ha informati  che a fronte del credito dei soci c’era la possibilità di fare un atto di transazione e divenire proprietari della casa pagando una somma che consentisse di saldare i debiti.
Ora a distanza di quattro anni dalla transazione la Regione ci chiede di pagare il contributo di trasformazione indivisa-divisa per l’art. 18 della legge 179/92.
La domanda è questa: è una richiesta legittima?
Tale contributo è dovuto dai soci anche se la cooperativa è in liquidazione coatta amministrativa?

Risposta al quesito:
Il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa è finalizzato alla liquidazione del patrimonio sociale fino alla definitiva estinzione della Società.
Occorre, poi, distinguere il caso in cui la Cooperativa sia stata dichiarata insolvente con sentenza del Tribunale competente, dal caso in cui le operazioni di liquidazione si chiudono  con l’integrale pagamento dei debiti sociali.
Nel caso in specie, sembra che il liquidatore abbia proceduto al pagamento dei debiti a seguito di una “transazione“ con i soci, in forza della quale gli stessi hanno versato le somme per la copertura del fabbisogno finanziario.
La transazione, tuttavia, sembra riguardare esclusivamente i debiti sociali, mentre non  dovrebbe avere trattato la problematica del passaggio dalla proprietà divisa a quella individuale, sotto l’aspetto del rapporto con l’Ente pubblico finanziatore.
A seguito del predetto passaggio, infatti, la stipula degli atti di trasferimento della proprietà individuale degli alloggi è subordinata ex lege alla autorizzazione dell’Ente che ha erogato il contributo.
La predetta autorizzazione, poi, è vincolata al pagamento delle somme dovute per  la copertura della differenza tra il  contributo agevolato ricevuto per la proprietà indivisa e quello per legge previsto per la proprietà divisa.
Alla luce di quanto precede, il pagamento della succitata differenza è certamente dovuto per potere ottenere l’autorizzazione alla stipula degli atti.

In data 10/02/2006 ho acquistato un appartamento da un socio di cooperativa divisa con atto di assegnazione del 28/05/96 con mutuo fondiario agevolato ai sensi della legge 475/78 ripartito ed estinto prima della stipula.
Qualche mese dopo fui convocato per versare del denaro a fronte delle spese di liquidazione della cooperativa, che risulta liquidata in data 25/03/2010.
In data 20/12/2007 ho venduto l’appartamento.
In data 04/04/13 mi veniva notificato atto di citazione dei compratori che mi richiedono la restituzione del prezzo e l’annullamento dell’atto, in quanto essendosi recati al Comune a richiedere il certificato di abitabilità per vendere a loro volta l’immobile, gli veniva notificato che tutto il piano ove insisteva il mio appartamento più altri 2 era stato edificato abusivamente in difformità alla licenza edilizia.
Tutto questo passando sotto gli occhi di tre notai e 2 banche erogatrici di altrettanti mutui.
Il presidente della cooperativa, che presenziò all’atto di assegnazione (dichiarando che l’immobile era conforme alla licenza rilasciata), e tutti i soci della stessa sono assegnatari di appartamenti ivi residenti.
La causa è in corso e la domanda è questa: posso come socio, anche se per breve periodo, citare direttamente il presidente ed i consiglieri in carica a quel tempo senza attendere che lo faccia il socio che ha venduto a me e a cui sto inviando un atto di citazione, in uno al mio notaio rogante, per danno presunto?

Risposta al quesito:
Il caso prospettato esige un particolare approfondimento, senza il quale non sembra possible fornire l’adeguata soluzione.
Per le vie generali, tuttavia, può affermarsi che appare corretto citare in giudizio l’originario socio venditore, in quanto il contratto di vendita risulta nullo a causa del rinvenuto abuso edilizio. A seguito della declaratoria di nullità, il socio originario sarà tenuto alla restituzione del prezzo da lei pagato.
Per quanto riguarda la presunta  responsabilità del notaio rogante occorre approfondire la situazione di fatto, posto che, al momento dell’atto, l’immobile era dotato di una concessione edilizia formalmente regolare ed è presumibile che il legale rappresentante della Cooperativa abbia dichiarato l’assenza di abusi edilizi.
Più problematica appare l’ipotesi della responsabilità degli amministratori, che andrebbe accertata sul presupposto della loro conoscenza della difformità edilizia, anche di natura oggettiva ovvero basata su presunzioni.
In ogni caso, la sua qualità di socio consentirebbe la citazione diretta degli amministratori, purchè basata su fondati elementi di responsabilità.
Appare, viceversa, ipotizzabile, previo approfondimento, l’ipotesi di una responsabilità risarcitoria sia a carico del direttore dei lavori che dell’impresa realizzatrice, nonché dell’Istituto di credito mutuante, soprattutto se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico.

Sono socia di una coop edilizia a proprietà divisa a contributo pubblico che ha provveduto a fare il rogito notarile di assegnazione individuale dell’immobile insieme agli atri 21 soci nel 2009.
La stessa coop ha fatto altri programmi costruttivi senza fruire di alcun contributo i cui rogiti sono stati effettuati entro il 2011. Nel 2012 si è eletto un altro Consiglio che ha richiesto altre somme di denaro e da ultimo sono stati deliberati i lavori per opere di urbanizzazione primaria sebbene già i conferimenti iniziali avessero ampiamente previsto tale costo.
Si scopriva che il precedente Presidente aveva stipulato un atto unilaterale d’obbligo per le opere di urbanizzazione primaria di cui non si aveva conoscenza prima del rogito. Certo è che il conferimento iniziale prevedeva il pagamento degli oneri e che dal 2009 in poi non sono stati approvati e depositati i bilanci di esercizio 2010-2011-2012-2013.
Cosa è opportuno fare visto le evidenti irregolarità ed essendo stato conseguito l ‘oggetto sociale?

Risposta al quesito:
Il bilancio delle Società, ivi comprese le Cooperative, costituisce il documento contabile fondamentale diretto a legittimare l’attività posta in essere dagli amministratori.
Il mancato deposito dei bilanci sociali, soprattutto se reiterato, rende illegittima qualunque spesa effettuata ovvero programmata da parte degli amministratori.
Nel caso prospettato, sembra che i nuovi amministratori abbiano richiesto somme per eseguire le opere di urbanizzazione il cui costo era già stato sostenuto con precedenti versamenti dei soci.
Ma la pretesa degli amministratori è palesemente illegittima, in quanto gli stessi avrebbero dovuto prima regolarizzare la situazione contabile della Cooperativa, sottoponendola all’assemblea dei soci.
I soci, pertanto, anche se in minoranza, devono richiedere il deposito dei bilanci sociali e in mancanza tutelarsi nei modi di legge. D’altra parte, solo dopo la lettura dei bilanci i soci possono conoscere l’effettivo impiego delle somme da loro versate e, in caso di ammanchi, possono agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori inadempienti (vecchi   o nuovi).

Tre anni fa a seguito di un annuncio pubblicitario aderii in nome di mio figlio ad una cooperativa edilizia che doveva costruire una palazzina.
Pagata la quota di socio si versò circa 20.000 euro come fondo per l’acquisto. La cooperativa non aveva in mano nulla se non la richiesta al comune dell’area che sembra essere di sua proprietà.
I lavori quindi al momento non sono ancora iniziati e il progetto edilizio è stato largamente rimaneggiato. Dell’appartamento prenotato non è rimasto nulla, ora c’è un altro appartamento. Si sono date le dimissioni perchè non c’è stato più il rapporto di fiducia con questa cooperativa.
Per rientrare della somma, mi dicono, devo attendere il subentro di altri soci e che la coop. dia inizio.
Riassumo: adesione, verbalmente mi viene detto che i lavori iniziano entro sei mesi. Tira e molla per i permessi, dopo due anni dimissioni, ora progetto difforme dalla prenotazione, lavori non iniziati.
Ho qualche ragione legale?

Risposta al quesito:
Chi aderisce ad una Cooperativa stipula un contratto in cui vengono stabiliti obblighi e diritti come in tutte le altre società.
Nelle Cooperative edilizie vengono normalmente previsti, oltre ai conferimenti per il mantenimento della struttura sociale (ad es. spese generali) anche i versamenti a copertura del costo alloggio (costi di costruzione, terreno e spese tecniche).
Le Cooperative edilizie, dunque, realizzano i programmi costruttivi con l’apporto materiale dei soci, ma anche con la loro partecipazione deliberativa, senza la quale gli amministratori non potrebbero operare legittimamente.
Alla luce di quanto precede, ciascun socio determina, ma anche subisce, l’attività sociale posta in essere dalla Cooperativa.
Per il socio, tuttavia, è prevista la possibilità del recesso, che viene regolato dallo Statuto e dall’art. 2532 del codice civile.
Nel caso prospettato sembra che il recesso sia stato accolto dagli amministratori della Cooperativa e, pertanto, il socio dimissionario ha diritto al rimborso di quanto versato a copertura del costo alloggio.
A meno che lo Statuto sociale non preveda diversamente, il rimborso delle predette  somme non è vincolato al subentro di altro socio, trattandosi di debito che la Cooperativa assume con l’accettazione del recesso del socio.

Vorrei sapere se vendendo l’appartamento a un civile il contributo legge 492/75 rimane assegnato al militare.
La cooperativa è a proprietà divisa e sono stati fatti prima gli accolli del mutuo e poi i rogiti, la quota è stata comperata a prezzo di mercato e il militare in oggetto è subentrato come terzo socio.

Risposta al quesito:
Il mutuo agevolato è caratterizzato da un contributo pubblico sugli interessi e resta, comunque, finalizzato alla edificazione degli alloggi sociali.
Con la stipula del mutuo, l’Istituto bancario iscrive ipoteca fondiaria sull’edificio sociale e la Cooperativa si obbliga al rimborso delle rate, secondo il piano di ammortamento concordato.
Con l’atto notarile di assegnazione definitiva, il mutuo viene frazionato e accollato pro quota a ciascun alloggio, con il conseguente obbligo di ciascun socio assegnatario a provvedere al rimborso delle rate residue.
Nell’ipotesi di successiva vendita dell’alloggio sociale da parte del socio (da verificare se nel caso in specie sia consentita) si possono verificare due ipotesi alternative: il socio alienante estingue anticipatamente il mutuo agevolato e poi stipula l’atto di vendita al terzo ovvero quest’ultimo si accolla la quota residua del mutuo.
Da quanto precede, risulta evidente che il contributo sugli interessi viene concesso alla Cooperativa e, poi, resta vincolato al mutuo agevolato e, quindi, alla quota di esso frazionata su ogni singolo alloggio.

Sono assegnatario di un appartamento con la formula proprietà indivisa dal 2007.
Per problematiche del consiglio si parla di una durata di circa 15 anni prima di poter diventare proprietari.
Vorrei sapere se decido di andarmene perdo tutto quello versato fin ora? Sia la parte versata in fase di costruzione con relative migliorie dell’appartamento sia il canone versato mensilmente per l’alloggio?

Risposta al quesito:
Il recesso del socio di Cooperativa è regolato dall’art. 2532 del codice civile, nonchè dalle specifiche norme dello Statuto sociale.
Nelle Cooperative a proprietà indivisa, salvo disposizione derogativa dello Statuto, il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto versato a copertura del costo di costruzione, del costo delle migliorie, della quota di capitale sociale (al netto di eventuali perdite consolidate); il socio non ha, viceversa, diritto alla restituzione della eventuale tassa di ammissione a fondo perduto, del canone per l’uso dell’alloggio, della quota parte delle perdite consolidate (ad esempio spese generali) e di ogni altra somma non restituibile a seguito di specifica delibera assembleare non impugnata.
Quanto al “canone mensile“ va osservato che non sempre esso si riferisce al solo uso dell’immobile, ma talvolta ricomprende anche quote di costo di costruzione (ad esempio rimborso mutuo agevolato); in tal caso la parte del canone non rimborsabile al socio receduto è quella inerente l’uso dell’immobile.