Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa su suolo PEEP.
I lavori sono fermi da luglio 2013 perché la cooperativa ha venduto pochi appartamenti e ha chiesto una ristrutturazione del debito finanziario. La zona edificabile è composta da appartamenti e villette a schiera suddivise in 2 cooperative.
Per risolvere la situazione e continuare il  lavoro la banca ha chiesto di riunificare tutto in una sola cooperativa, che dovrebbe diventare l’altra. La mia ci ha chiesto di confluire per sbloccare l’empasse.
Posso rifiutarmi? La mia cooperativa ha altri interventi con capitali finanziati e sicuri; posso decidere di spostarmi su questi?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono delle Società munite di personalità giuridica e, pertanto, la loro volontà si forma mediante i deliberati dell’assemblea dei soci.
Se particolari esigenze economiche lo richiedono, l’assemblea può deliberare la fusione con altra Cooperativa, purchè permangano i requisiti essenziali dell’originario atto costitutivo.
In caso di fusione, il socio dissenziente può rassegnare le dimissioni e avrà diritto al rimborso della quota e dei versamenti, nella misura e con le modalità stabilite dallo Statuto.
Se la Cooperativa lo consente, il socio che ne abbia fatto domanda può essere ammesso ad un altro programma costruttivo.

Ho aderito ad una cooperativa edilizia la quale ha richiesto un bonifico bancario per adesione alla cooperativa e per la prenotazione dell’appartamento.
Nella stesura della graduatoria per la scelta dell’appartamento e relative pertinenze si tiene conto della data di addebito della disposizione di bonifico su conto corrente dell’aderente alla cooperativa edilizia o della data di accredito della somma bonificata sul conto corrente della cooperativa edilizia?
Si evidenzia che la cooperativa non ha un regolamento interno che disciplina la stesura della graduatoria e che all’atto della presentazione della disposizione di bonifico veniva indicato un numero di prenotazione.

Risposta al quesito:
Occorre distinguere  se la Cooperativa è a contributo pubblico ovvero non fruisce di tale agevolazione.
Nel primo caso, la prenotazione dell’alloggio ha natura esclusivamente contrattuale e, pertanto, viene regolata dal regolamento interno o dai deliberati assembleari o dalle comuni regole di diritto privato.
Se, dunque, non esistono né il regolamento né i deliberati, allora prevarrà la data in cui si è effettivamente perfezionata l’ammissione a socio, individuabile nel momento in cui la Società recepisce l’avvenuto adempimento del socio (conoscenza del versamento effettuato).
Diverso risulta il procedimento di formazione della graduatoria nel caso di Cooperativa fruente di contributo pubblico, dovendosi in tal caso applicare le regole di cui al T.U. n. 1165/38.
In base a tali norme, i Consigli di Amministrazione devono redigere un registro degli aspiranti soci tenendo conto della data in cui sono pervenute le relative domande. Conseguentemente, il passaggio da aspirante a socio effettivo avviene progressivamente in base alle obbiettive esigenze sociali, mediante l’iscrizione del socio nell’apposito libro sociale. La graduatoria per la scelta dell’alloggio si forma in base all’ordine di iscrizione nel libro soci.

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha beneficiato di contributi statali, attualmente commissariata.
Io ho già effettuato il rogito insieme alla maggior parte dei soci. Quattro soci non hanno ancora rogitato perchè non in regola con i pagamenti a vario titolo.
Tutti i soci che hanno rogitato vorrebbero recedere dalla cooperativa, volevo sapere se ciò è possibile (nota: un articolo dello statuto prevede che il socio possa recedere “quando non possa più cooperare all’attuazione degli scopi sociali”).

Risposta al quesito:
Il socio che ha ottenuto l’assegnazione dell’alloggio sociale non può recedere dalla Cooperativa in quanto obbligato alla contribuzione delle spese generali sino alla liquidazione ed estinzione della Società, salvo che gli amministratori accettino le dimissioni nell’interesse dei soci rimanenti.
Nel caso in specie non sembra che il Commissario straordinario possa accettare le dimissioni dei soci assegnatari, stante l’esistenza di n. 4 alloggi in contenzioso.
I soci assegnatari possono richiedere al Commissario di procedere all’esclusione dei soci morosi e alla riassegnazione degli alloggi a nuovi soci, ciò al fine di mettere in Liquidazione volontaria la Società e così determinarne l’estinzione.
Se non vi sono nuovi soci, il Commisario Straordinario può intraprendere diverse iniziative, tra le quali la richiesta alla Vigilanza di essere autorizzato a cedere gli alloggi all’Istituto Case Popolari ovvero a venderli a terzi e, quindi, dopo avere eseguito tutti gli adempimenti, procedere all’estinzione del sodalizio e all’eventuale distribuzione dei residui ai soci.

La cooperativa edile che ha costruito il complesso abitativo con legge 167 è rimasta proprietaria della sala assembleare situata nel condomino.
Quando la cooperativa verrà sciolta che fine faranno questi beni immobili?

Risposta al quesito:
A meno che non vi sia una diversa deliberazione dell’assemblea, l’immobile destinato a sala riunioni dovrebbe essere trasferito pro quota ai soci assegnatari e, quindi, diventare bene condominiale.

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa che ha realizzato 12 alloggi di cui 6 ubicati a piano terra con ingressi indipendenti e 6 dislocati sui piani 2° e 3°.
La costruzione fu realizzata nel 1994 su progetto del 1986, priva di ascensore ma non di abusi edilizi tali da non avere a tutt’oggi l’agibilità.
Poichè per avere oggi l’abitabilità occorre la doppia conformità, ovvero rispetto della normativa edilizia di allora e di adesso, essendo l’unità abitativa più alta collocata oltre il 4° livello abitativo tale da rendere obbligatoria l’installazione dell’ascensore, è possibile pretendere l’installazione pretendendo le spese ripartite in parti uguali?
Poichè la maggior parte dei soci vuole il passaggio da indivisa a divisa è possibile chiedere una nuova assegnazione degli alloggi?

Risposta al quesito:
Le Cooperative a proprietà indivisa possono ottenere l’autorizzazione alla trasformazione a proprietà divisa e successivamente possono assegnare in proprietà gli alloggi  ai soci aventi diritto.
L’autorizzazione è subordinata a determinati adempimenti, tra i quali il pagamento in favore dell’Ente finanziatore della differenza tra il contributo previsto per le Cooperative a proprietà indivisa e quello previsto per quelle a proprietà divisa.
La richiesta di autorizzazione deve essere deliberata dalla maggioranza dei soci.
In ogni caso la Cooperativa deve regolarizzare tutti gli abusi che impediscono l’ottenimento dell’abitabilità e, stante la sopraggiunta modifica legislativa, deve realizzare l’ascensore a spese di tutti i soci.

Al presidente di una cooperativa edilizia spa veniva corrisposto un compenso deliberato in assemblea. Per causa di morte viene sostituito da un altro.
Per quest’ultimo è valido lo stesso compenso del deceduto se colui che è subentrato non ha presentato una nuova richiesta di compenso?

Risposta al quesito:
Per le Cooperative non esiste una presunzione di onerosità della carica di amministratore, ma è demandata allo Statuto sociale ovvero all’Assemblea la possibilità di determinare il compenso per l’attività svolta.
Nel caso in specie, sembra che l’Assemblea abbia determinato specificatamente il compenso per l’amministratore poi deceduto, sicchè per l’amministratore sopraggiunto appare necessario un nuovo deliberato.