Cooperative: casi e soluzioni

Nel 2010 ho sottoscritto un’impegnativa di prenotazione alloggio in locazione con contributo a fondo perduto con trasferimento definitivo della proprietà a termine di otto anni (Coop. Edilizia tra lavoratori a r.l.).
A fine lavori (ottobre 2012) è stato consegnato l’appartamento a me ed altri 8 soci assegnatari a fronte di numero 16 alloggi realizzati (tra cui anche il Presidente della Coop. che nel gennaio 2014 ha ceduto ad un nuovo acquirente prima di ultimare le vendite).
Ad oggi, intanto, non sono ancora iniziati i famosi otto anni di locazione e non è stato altresì fatto il frazionamento del mutuo erogato dalla Banca alla ditta costruttrice e in virtù di ciò sono maturate le quote di preammortamento che la Cooperativa, in sede di riunione dell’ottobre 2013, ha chiesto di corrispondere a tale titolo e non solo quelle relative all’immobile di mia spettanza ma anche quelle relative agli invenduti.
Ebbene! Seppure si tratta di soli anticipi di somme intanto bisogna precisare che dallo statuto risultano numero 33 soci (di cui 9 assegnatari e altri non si sa a quale titolo) che hanno partecipato a tale e non solo a questo programma edilizio; inoltre, non ci è stato fornito un piano di preammortamento anche a seguito di esplicita richiesta e che queste quote di preammortamento degli invenduti sono da ripartirsi solo tra noi nove assegnatari; ci è stato detto che vantiamo un credito residuo ma al momento indisponibile per carenza finanziaria.
La domanda è: in quale misura e se siamo obbligati al pagamento di dette somme?
E’ vero che la banca non può procedere al frazionamento prima di vendere ancora sette immobili su un totale di sedici?
Nel caso in cui dobbiamo solo le nostre quote possiamo pretendere la documentazione contabile (piano di preammortamento individuale)?
Qualora non dovessimo essere obbligati verso le quote degli invenduti ma la Cooperativa continua a reiterare le richieste, esistono presupposti per rivolgersi alla Procura e far avviare una indagine giudiziaria?

Risposta al quesito:
Da quanto è possibile comprendere, il contratto di mutuo è stato stipulato tra la Cooperativa e l’Istituto di credito per la realizzazione di un certo numero di alloggi sociali, alcuni dei quali ancor oggi non sono stati prenotati per la presumibile assenza di soci.
Orbene, occorre verificare se il mutuo è agevolato dal finanziamento pubblico ovvero se si tratta di mutuo libero, in quanto, nel primo caso l’Istituto di credito stipula il mutuo solamente in presenza dei soci prenotatari; nell’ipotesi di mutuo libero la Cooperativa assume il rischio economico dell’operazione e, pertanto, i soci esistenti sono obbligati a fronteggiare il fabbisogno finanziario, salvo poi a riottenere il rimborso di quanto versato in esubero.
I soci delle Cooperative hanno diritto ad accedere ai libri sociali e ottenere dagli amministratori informazioni sullo stato economico della società.
Qualora vi siano sospetti sulla gestione da parte degli amministratori, i soci possono esporre i fatti alla Vigilanza sulle Cooperative in sede amministrativa  ovvero dare corso all’azione di controllo giudiziario innanzi alla Magistratura civile.
Può risultare utile la consultazione dei seguenti libri:
“LE COOPERATIVE EDILIZIE DI ABITAZIONE” – Edizioni Giuffrè Milano 2007
“LA LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVE E IL CONCORDATO NELLE SOCIETA’ COOPERATIVE” – Edizioni Giuffrè Milano 2010

Sono socio di una cooperativa, nata come cooperativa a proprietà indivisa, successivamente trasformata in cooperativa mista per dare la possibilità ai soci di acquistare il proprio alloggio.
Le case sono state costruite in parte con finanziamento Regionale (legge 179/92) e in parte con i contributi dei soci.
Può la Regione impedire la vendita? In caso di stipula dei rogiti, la Regione può chiedere l’annullamento degli atti?
Preciso che si è deciso di restituire il contributo alla Regione contestualmente alla stipula degli atti.

Risposta al quesito:
La legge 179/92 consente la trasformazione della Cooperativa da proprietà indivisa a proprietà divisa a determinate condizioni, tra le quali il pagamento all’Ente finanziatore della differenza del contributo fruito dalla Cooperativa prima della trasformazione.
Solamente dopo la trasformazione della Cooperativa e la sopraggiunta autorizzazione dell’Ente finanziatore è consentita l’assegnazione degli alloggi in proprietà individuale ai singoli soci prenotatari.

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa.
Abbiamo ottenuto il frazionamento del mutuo e con un altro condomino ci siamo rivolti ad un avvocato per l’ottenimento di migliori condizioni sul mutuo.
Il caposcala sostiene che non possiamo riunirci con gli altri soci (solo quelli che hanno il mutuo) che hanno il mutuo per decidere se procedere con una causa ed in bacheca ha scritto: “si avvisano i condomini che eventuali comunicazioni vanno segnalate e discusse con il CDA e l’amministratore prima di essere rese pubbliche e affissioni in bacheca”.
Chi ha ragione e a quali riferimenti normativi possiamo appellarci?

Risposta al quesito:
Se il mutuo è stato stipulato dalla Cooperativa e non è stato ancora trasferito ai singoli soci  pro quota, questi ultimi non possono instaurare trattative con la Banca in quanto non risultano parte contrattuale.
Eventuali rimostranze sui tassi applicati devono, pertanto, essere discusse in assemblea e, in tale sede, si può dare corso ad uno specifico deliberato, al quale devono poi attenersi gli amministratori.

La coop edilizia con contributo pubblico della quale sono socio recentemente è stata raggiunta da un decreto ingiuntivo con pignoramento del C/C da parte di un creditore.
Il presidente della cooperativa ha ordinato ai soci di pagare i canoni mensili e ogni altra spesa in contanti, in attesa di aprire un altro conto su altra banca.
Vorrei sapere se il comportamento dell’amministratore può integrare l’art 388 del codice penale, in quanto tenderebbe ad eludere un ordine del giudice distraendo i denari depositati sul conto pignorato.

Risposta al quesito:
Non sembra che vi sia alcuna distrazione dal conto corrente, ma semmai l’invito ai soci a pagare in contanti direttamente nelle mani degli amministratori.
Da quanto precede può evincersi l’assenza della temuta fattispecie di rilevanza penale.
Appare, tuttavia, necessario attenersi ai limiti di legge per i versamenti in contanti.

Possono partecipare al bando regionale oltre al personale delle forze di polizia in servizio ed in congedo per quiescenza, il personale in congedo anticipato per motivi privati?
In sintesi può partecipare personale delle forze di polizia in servizio ed in congedo a qualsiasi titolo?

Risposta al quesito:
Se il bando riguarda il finanziamento di cooperative edilizie con soci appartenenti alle FF.AA. la risposta è affermativa.
Occorre, però, verificare lo Statuto sociale al fine di accertare se è prevista l’assunzione della qualità di socio quale appartenente alle forze di polizia in congedo.

Nel 2005 ho acquistato un immobile da un privato che nel 1989 lo aveva acquistato tramite cooperativa.
Nel 2006 sono stato invitato dagli altri assegnatari a far causa all’Anas per dei canoni richiesti e, tuttora in essere, per le condotte di servizio (acqua, luce, gas) che passano sotto la strada.
Nel 2013 la sentenza del giudice delegittimava gli assegnatari degli immobili (sia dal lato attivo che da quello passivo) rispetto alla domanda di pagamento del canone, che quindi sono tenuti al risarcimento delle sole spese legali, e condannava l’impresa costruttrice e la cooperativa di cui facevano parte gli altri assegnatari al pagamento di detti canoni.
La domanda è: io (che ho acquistato 9 anni dopo la liquidazione della cooperativa) e gli altri assegnatari (all’epoca soci), visto che la cooperativa è liquidata, subentriamo per il pagamento di detti canoni?

Risposta al quesito:
Se lei ha acquistato da privato, presumibilmente ex socio della Cooperativa, è estraneo a tutti gli obblighi sociali, salvo che nel suo atto pubblico di acquisto non risulti trascritto un qualche onere in tal senso.
In ogni caso, da quanto prospettato, sembra che lei sia obbligato al pagamento pro quota delle spese legali, in quanto soccombente nel giudizio in cui dovrebbe essere intervenuto in proprio.
Qualora la Cooperativa sia stata liquidata, i soci rispondono solamente nella misura di eventuali erogazioni attive percepite nel corso della liquidazione, salvo specifiche assunzioni di debito per le passività sociali sopraggiunte.
Va osservato che, in generale, le assegnazioni degli alloggi da parte delle  Cooperative  prevedono l’accollo delle eventuali passività relative ai giudizi in corso.
In conclusione, occorre verificare gli atti pubblici di assegnazione e di vendita al fine di stabilire eventuali oneri incombenti sull’odierno proprietario dell’alloggio realizzato dalla Cooperativa debitrice.