Cooperative: casi e soluzioni

Può una cooperativa chiedere gli interessi di preammortamento oltre la data stabilita per la chiusura dei lavori?
La cooperativa edilizia può trattenersi delle quote di locali commerciali pari a 48 mila euro senza versarli all’interno del patrimonio della cooperativa e senza dare la possibilità agli altri soci di acquistarlo?
In quale caso un socio può uscire dalla cooperativa e chiedere i danni?

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento riguardano il mutuo bancario che si presume sia stato ottenuto per la costruzione degli alloggi sociali.
Orbene, sino a quando il mutuo non va in ammortamento, la Società mutuataria è obbligata a versare gli interessi di preammortamento. Alla luce di quanto precede è teoricamente possibile che la Cooperativa richieda il versamento degli interessi di preammortamento ancorchè i lavori siano stati ultimati.
L’autonomia finanziaria della Cooperativa è rappresentata dai versamenti dei soci e, pertanto, non ha ragion d’essere la problematica delle quote inerenti i locali rimasti nella disponibilità sociale.
L’assegnazione dei locali commerciali è regolata dallo statuto e per le Cooperative finanziate dal Testo Unico n.1165/38. In ogni caso l’assemblea determina i criteri di assegnazione.
Il recesso del socio è normalmente disciplinato dallo Statuto sociale e dal codice civile. Nelle Cooperative a finanziamento pubblico la perdita dei requisiti soggettivi è causa di recesso.
La richiesta di danni è indipendente dal recesso e, comunque, può essere attivata a seguito  di un illecito contrattuale o extracontrattuale riconducibile alla Cooperativa.

Sono socio di una coop. con 4 lotti di costruzione. L’area di sedime assegnata dal Comune è stata dai lotti acquistata, la rimanente area (zona verde e strade urbanizzate dalla coop. stessa) è in convenzione alla coop.
I primi 2 lotti hanno trasformato la proprietà indivisa a proprietà individuale, altri due lotti sono in attesa del decreto ministeriale. Nei lotti a proprietà individuale alcuni soci, hanno chiesto ed ottenuto di recedere dalla società, chiedendo un amministratore esterno dalla stessa, sia per le parti comuni che per i fabbricati.
I due lotti ancora a proprietà indivisa sono disposti a dare incarico ad un amministratore esterno solo per le parti comuni (area verde ecc.) ma per i fabbricati vogliono essere amministrati ancora dal direttivo della coop. stessa, poiché la proprietà è ancora della coop. Può chiarirmi la problematica, come si può risolvere.

Risposta al quesito:
Da quanto è possible comprendere la Cooperativa è unica, ma  in parte a proprietà divisa e in parte a proprietà indivisa.
I lotti a proprietà divisa hanno presumibilmente costituito il condominio (se già intervenuti gli atti di trasferimento della proprietà individuale) e, quindi, hanno nominato un amministratore esterno, ma non già della Cooperativa, bensì del condominio neo formato.
I soci dei lotti a proprietà indivisa, viceversa, non possono nominare alcun amministratore esterno, posto che gli immobili sono ancora nella esclusiva disponibilità della Cooperativa, anche se assegnati in uso ai soci.
Questi ultimi devono attendere l’autorizzazione ministeriale per passare a proprietà divisa e devono, inoltre, stipulare gli atti di assegnazione individuale e solamente dopo possono costituire il condominio e nominare un amministratore esterno.
E’ probabile che i soci dei lotti a proprietà divisa abbiano già inoltrato domanda di recesso che è stata accolta dagli amministratori e, conseguentemente, i soci medesimi sono stati estromessi dall’attività sociale.
Ai soci rimasti in Cooperativa toccherà provvedere a tutte le spese per l’estinzione della Società!

Sono socio di una coop. edilizia che opera dal 1982 e che nei vari anni ha portato a termine vari programmi costruttivi.
I soci al termine del programma costruttivo e dopo l’assegnazione e il frazionamento del mutuo vengono cancellati dal libro soci in seguito a domanda di recesso per raggiungimento dello scopo sociale e la cooperativa rimane in vita con nuovi soci per altri programmi costruttivi.
Oggi, richiedono a noi soci nuovi un risarcimento danni in sede civile per un programma costruttivo terminato nel 2004.
E’ possibile tutto ciò? Chi ne risponde, la cooperativa con i nuovi soci (che non sanno nulla di quanto accaduto nel 2003 in quanto sono succeduti diversi soci e presidenti) o è responsabile il vecchio socio del vecchio programma costruttivo di riferimento seppur abbia effettuato il recesso dalla cooperativa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è una persona giuridica dotata di personalità autonoma da quella dei singoli soci, ancorchè da essi tragga il sostegno per la formazione della volontà sociale.
Da quanto precede consegue che, se gli amministratori hanno accolto il recesso dei soci, le obbligazioni contratte per il programma costruttivo ad essi relativo restano in carico alla Cooperativa, proprio in forza dell’autonomia della stessa nei confronti dei terzi.
Se i soci attuali sono rimasti acquiescenti all’operato degli amministratori, allora condividono le conseguenze del loro operato e devono caricarsi le obbligazioni assunte nell’interesse dei soci receduti.
Se, viceversa, i soci attuali non sono rimasti acquiescenti, anche perché oggettivamente  ignari  della situazione, allora gli stessi possono proporre azione di responsabilità verso gli amministratori quali soggetti tenuti al pagamento delle obbligazioni di cui trattasi.
Va osservato se gli amministratori, nell’accogliere il recesso, abbiano imposto ai soci receduti l’accollo delle obbligazioni future della Società e, pertanto, in tal caso, si dovrebbe  richiedere il pagamento agli ex soci.

Nel 1999 ho acquistato una casa costruita con il diritto di superficie su terreni di proprietà del Comune, da una cooperativa già in liquidazione.
Automaticamente e senza alcuna richiesta di mio consenso, la coop. mi chiede ogni anno il pagamento di una quota sociale.
Tre anni fa, il Comune, dietro compenso, ha con regolare atto, ceduto l’area su cui è costruita l’abitazione, e ho acquisito così la piena proprietà.
Siccome la coop. non ha più senso che esista, e non capisco perchè non venga definitivamente liquidata, c’è qualcosa che posso fare per non pagare più queste quote sociali?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono persone giuridiche la cui volontà si forma attraverso l’assemblea dei soci.
Nel caso in specie sembra che l’assemblea abbia deliberato la liquidazione volontaria della Società, all’uopo nominando un liquidatore a norma di legge.
Il Liquidatore ha il mandato di liquidare le attività residue e chiudere la Società depositando il bilancio di liquidazione.
Il Liquidatore ha, comunque, l’obbligo di convocare l’assemblea dei soci per l’approvazione dei bilanci relativi a quegli esercizi in cui la Società non si è ancora estinta.
Nel caso prospettato, dunque, è bene che i soci controllino i bilanci intermedi al fine di verificare la destinazione delle somme da loro versate per presumibili spese di liquidazione.
E’ anche opportuno che i soci medesimi  accertino i motivi che non consentono l’immediata estinzione della Società, notificando al Liquidatore la specifica richiesta delle informazioni.
Se la Liquidazione si protrae senza giustificato motivo, i soci possono formulare un circostanziato esposto alla Vigilanza chiedendo la sostituzione coattiva del Liquidatore ai sensi dell’art. 2545 octiesdecies del codice civile.

Sono socio di una cooperativa edilizia, che a detta loro avrebbero cominciato i lavori a breve, ora dopo quasi 2 anni non hanno ancora perfezionato l’acquisto del terreno e quindi vorrei uscire, il problema è che non ho un sostituto da inserire e vorrei recuperare la quota versata al più presto.
Come potrei fare?

Risposta al quesito:
Può formulare proposta di recesso e sperare che essa venga accolta.
In tal caso la Cooperativa deve procedere al rimborso delle somme versate al netto delle spese generali, della tassa di ammissione e delle eventuali spese di diretta imputazione al socio receduto.
Se il recesso non viene accolto, va valutata l’ipotesi di instaurare un giudizio di opposizione.
In ogni caso deve essere seguito da un legale specialista nel settore.

Si chiede di conoscere se, in vigenza di liquidazione coatta Amm.va di Coop. edilizia, il Ministero Infrastrutture possa emanare decreto di revoca della assegnazione di soci a proprietà indivisa.

Risposta al quesito:
Anche nelle Cooperative edilizie a proprietà indivisa che abbiano fruito del contributo pubblico, l’assegnazione in uso degli alloggi è un atto complesso che necessita di alcune autorizzazioni dell’Ente finanziatore.
L’atto ha, pertanto, natura prevalentemente privatistica, anche se la Cooperativa resta assoggettata alla Vigilanza pubblica.
La Liquidazione Coatta Amministrativa determina lo scioglimento della Cooperativa con la conseguente dismissione di tutti i rapporti dalla stessa intrattenuti con i soci e i terzi, i quali diventano creditori verso lo stato passivo della Società.
La Liquidatela, infatti, deve procedere alla realizzazione dell’attivo mediante la vendita degli alloggi sociali, che potrebbero essere ceduti ai soci attraverso un accordo autorizzato dall’Autorità di Vigilanza.