Cooperative: casi e soluzioni

Il padre del mio compagno è socio di una società cooperativa edilizia che ha costruito negli anni 90 una palazzina composta da diverse unità abitative.
Nessuno degli appartamenti in questione è ancora stato assegnato ai soci, che ciononostante vi hanno sempre abitato senza avere interesse a regolarizzare tale situazione.
Al contrario mio suocero ha più volte richiesto l’assegnazione dell’alloggio (in cui ad oggi non risiede pur continuando a pagare utenze e quant’altro) senza ottenere alcunché. Poco tempo fa, si è presentato un potenziale acquirente.
Cosa si potrebbe fare per ottenere l’assegnazione dell’alloggio in mancanza di una collaborazione della cooperativa che non c’è mai stata?

Risposta al quesito:
Nel caso in specie sembra che la Cooperativa si stia progressivamente dissolvendo per l’inerzia degli amministratori e, quindi, degli stessi soci.
Questi ultimi dovrebbero assumere l’iniziativa e rinnovare le cariche sociali ovvero porre in liquidazione la Cooperativa, anche nominando un liquidatore esterno ed esperto del settore.
In mancanza dell’intervento assembleare, il socio che ha interesse può denunciare la situazione all’Autorità di Vigilanza e attendere l’intervento seguendo prima l’ispezione straordinaria e poi l’eventuale commissariamento.

Vorrei sapere come si può legalmente comportare un socio di una cooperativa sociale nel momento in cui viene presentato in assemblea un considerevole passivo.
Quali sono le responsabilità del presidente e dei componenti del Cda?
Si può dimostrare una gestione inappropriata e richiedere che tipo di sanzioni per gli amministratori?

Risposta al quesito:
Affinchè gli amministratori di una Cooperativa possano essere oggetto dell’azione di responsabilità occorre che i loro atti siano stati posti in essere in violazione delle norme di legge ovvero  dei deliberati sociali.
A fronte delle inadempienze degli amministratori, il socio può percorrere due strade: quella dell’esposto alla Vigilanza sulle Cooperative chiedendo l’ispezione straordinaria e il conseguente Commissariamento, con riserva di proporre l’azione di responsabilità all’esito degli accertamenti; l’altra del ricorso al controllo giudiziario e all’esito dell’azione di responsabilità (sociale o individuale).

Nonostante tutti gli approfondimenti che ho potuto fare non riesco a darmi una risposta certa: un alloggio riscattato dall’IACP può essere ceduto, trascorso il tempo previsto e avendo riscattato il diritto di prelazione, a prezzo di mercato o deve essere ceduto come da art. 35 della L.865/71?
Vero è che l’art. 5 del dlgs 106/11 consente di cancellare dalle convenzioni le limitazioni sul prezzo di cessione successiva alla prima, ma il “titolo” del superiore articolo è “costruzioni private” ed infine un alloggio costruito a totale carico della Regione, riscattato a prezzo irrisorio, può essere ricomprato dal Comune utilizzando un finaziamento al 100% della stessa Regione?

Risposta al quesito:
Trascorso il periodo previsto per l’incommerciabilità piena, per gli alloggi su terreno in diritto di proprietà non sussistono imitazioni in relazione al prezzo di vendita dell’immobile.
Se, viceversa, l’alloggio assegnato è in diritto di superficie restano vincolanti le clausole della originaria Convenzione con il Comune, stante la vigenza della concessione.
L’alloggio costruito a totale carico della Regione si presume sia stato riscattato dall’assegnatario e, pertanto, non si comprende come poi possa essere ricomprato dal Comune.
In ogni caso, gli alloggi che hanno fruito di un finanziamento pubblico, non possono essere oggetto di un nuovo finanziamento a beneficio del medesimo assegnatario.

Sono socio di una cooperativa di produzione e lavoro da 14 anni dove il presidente è stata sempre la stessa persona in maniera ininterrotta dalla costituzione della cooperativa.
Ho letto lo statuto e l’art. 7 prevede che gli organi amministrativi ed anche il presidente non possono restare in carica per più di tre mandati consecutivi di durata ciascuno per un massimo di tre anni.
Il presidente sostiene che è stata emanata una norma che gli permette di restare quanto vuole lui.
Noi vorremmo sfiduciarlo e farlo dimettere, come dobbiamo fare?
La maggioranza lo vuole sostituire.

Risposta al quesito:
Gli amministratori possono essere revocati, salvo il risarcimento del danno, a meno che non sussista una giusta causa.
Nel caso in specie, stante l’inosservanza della norma statutaria, l’amministratore è revocabile senza alcuna indennità.
I soci possono chiedere allo stesso amministratore la convocazione dell’assemblea con all’ordine del giorno la di lui revoca e l’eventuale azione di responsabilità.
In caso di mancato adempimento, i soci possono ricorrere giudiziariamente innanzi al Tribunale della Società.

Nell’agosto scorso la ns. cooperativa con sede in Palermo è stata commissariata.
Può il Commissario stabilire una rivalutazione dei box già prenotati e pagati per intero ma non ancora definitivamente assegnati ed ancora senza rogito?

Risposta al quesito:
Se esistono costi di costruzione non rilevati ovvero sopraggiunti, il Commissario deve richiedere l’integrazione ai soci prenotatari.
In caso di mancato adempimento la Cooperativa sarebbe messa in liquidazione coatta amministrativa e il patrimonio sociale (tra cui box) verrebbe liquidato secondo le regole della legge fallimentare, al fine di soddisfare i creditori.

Siamo soci di una cooperativa edilizia e, dopo aver corrisposto un buon importo in contanti a titolo di prenotazione di alloggio, lo stesso ci è stato consegnato. La parte restante costituirà mutuo.
Ecco alcuni importanti quesiti che preme rivolgerLe:
1) la cooperativa, al momento della prenotazione e successiva assegnazione, aveva obblighi di informazione nei confronti dei soci assegnatari circa gli alloggi non venduti o altra informazione importante?
2) i soci assegnatari sono per legge obbligati a corrispondere rate di preammortamento (o rata mutuo dopo frazionamento, nella forma di canone di locazione verso la cooperativa, la quale gira gli importi alla banca per pagare le rate del mutuo frazionato) o altra spese relativa ad alloggi non venduti?
3) dal momento che i soci della cooperativa sono circa 40 (di cui n. 8 assegnatari di alloggi su 18 alloggi in totale), si potrebbe ipotizzare una responsabilità nei confronti di tutti i pagamenti (rate di preammortamento, spese condominiali etc…) da parte di tutti i soci (40) e non solo di quelli assegnatari, in modo da ridurre il carico in maniera sopportabile?

Risposta al quesito:
Normalmente le Cooperative edilizie sono a mutualità pura o prevalente, nel senso che non svolgono attività commerciale di vendita a terzi degli immobili.
Se, dunque, la Cooperativa assegna esclusivamente ai propri soci, questi  sono obbligati pro quota a corrispondere il costo dell’alloggio a titolo di corrispettivo dell’assegnazione.
Va osservato, però, che fino a quando non si provveda alla stipula dell’atto pubblico di assegnazione, tutti gli alloggi realizzati restano di proprietà della Cooperativa e, pertanto, sono aggredibili dai creditori.
Da quanto precede, consegue che, in taluni casi, i soci hanno interesse a versare anche gli importi dovuti da altri soci (morosi ovvero mancanti) al fine di salvaguardare il patrimonio sociale e, soprattutto, non compromettere l’integrità patrimoniale dell’alloggio prenotato.
Resta confermato che tutti i soci devono contribuire pro quota relativamente alle spese riguardanti il loro programma costruttivo, non essendo ipotizzabile che alcuni soci paghino rate di preammortamento inerenti alloggi da loro non prenotati.
Nell’ipotesi di commistione o confusione i soci interessati possono procedere con il controllo giudiziario ovvero con il controllo amministrativo al fine di rilevare la responsabilità degli amministratori della Cooperativa.