Cooperative: casi e soluzioni

Cooperativa con 10 unità immobiliari, di cui 5 hanno provveduto al trasferimento in proprietà, altri 5restano in capo alla Cooperativa ma hanno i soci assegnatari.
Ci sono contrasti per la gestione del bene comune a causa di disaccordi. I soci assegnatari nel contratto di futura vendita hanno l’onere di accollarsi la gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile.
Si può procedere alla nomina dell’amministratore di condominio?

Risposta al quesito:
Con l’atto pubblico in favore dei 5 soci è già sorto il Condominio ordinario, le cui regole sono previste dal codice civile.
La Cooperativa partecipa al Condominio con gli alloggi ancora alla stessa intestati.
Le spese inerenti alle parti comuni sono calcolate e addebitate secondo il Regolamento di Condominio ovvero le norme del codice civile, sicché la Cooperativa ne risponde per cinque quote, che deve addebitare esclusivamente ai soci non ancora proprietari degli alloggi.

La Cooperativa a proprietà indivisa di cui sono socio assegnatario mi applica IVA al 10 per cento e non al 4 perché sono nudo proprietario del 50 per cento di un immobile, casa costruita nel 1962 dal mio defunto padre.
E’ quindi un bene ereditato e non acquistato, non ho quindi usufruito delle agevolazioni prima casa.
Se, come credo, sarebbe corretto applicare IVA al 4 per cento, è necessario fare un interpello formale alla Agenzia delle Entrate affinché la Cooperativa si adegui?

Risposta al quesito:
Non è chiaro se il quesito faccia riferimento all’iva richiesta dalla Società sui canoni di godimento dell’alloggio oppure sul prezzo di acquisto dello stesso, nel caso di assegnazione al socio a seguito di trasformazione della Cooperativa da proprietà indivisa a divisa.
Nel primo caso, l’operazione (assimilata alla locazione di immobili da parte di soggetto passivo iva) sarebbe imponibile previa opzione della Cooperativa e sconterebbe l’imposta con aliquota del 10%.
Nel secondo caso, invece, se si trattasse di “prima casa”, i versamenti del socio sia in acconto sia a saldo del prezzo di acquisto dell’immobile sarebbero soggetti all’aliquota iva del 4%.
Il possesso del diritto di nuda proprietà su un immobile, per il cui acquisto non si è fruito delle agevolazioni fiscali, non impedisce di acquisire il diritto di proprietà o un diritto reale di godimento su un altro immobile, beneficiando delle agevolazioni (nemmeno qualora i due immobili siano situati nello stesso Comune).
Quanto precede si deduce dal contenuto dell’art. 1 nota II-bis della Tariffa parte prima del Testo Unico n. 131/1986, che disciplina la materia, ed inoltre l’Amministrazione finanziaria si è già pronunciata in tal senso con la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.18/E del 29 maggio 2013.
La tutela che deve assumere il socio non è presso l’Agenzia delle Entrate, ma direttamente nei confronti degli amministratori, contestando la loro richiesta, se ne ricorrono i presupposti di illegittimità.

I miei tre soci stanno complottando la mia estromissione da socio per allontanarmi dalla Cooperativa dove sono attualmente il presidente. Possono farlo senza conseguenze? Quale sarebbe la strada legale da seguire?

Risposta al quesito:
L’estromissione da socio può avvenire secondo le regole previste nello Statuto sociale.
Se l’estromissione riguarda il presidente, potrebbero esserci ipotetiche responsabilità gestionali che costituiscono il presupposto per la risoluzione del rapporto sociale e mutualistico.
Il destinatario del complotto, dunque, deve esaminare le regole dello Statuto e le attività da lui svolte, ciò al fine di potere tutelare i propri diritti verso le potenziali azioni degli altri soci.

La nostra Cooperativa edilizia, oltre ad alloggi, ha anche realizzato dei locali commerciali, previsti nel piano.
Ora li vogliamo vendere a terzi estranei, è possibile e a quali condizioni?
La Convenzione nulla dice al riguardo.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se la Cooperativa ha anche fruito di contributi agevolati, posto che, in tal caso deve essere verificata la legge di finanziamento che potrebbe specificatamente disciplinare la cessione dei locali commerciali.
In assenza delle predette disposizioni, i locali commerciali nell’edilizia agevolata sono previsti in riferimento ai servizi fruibili, innanzitutto, dagli stessi soci assegnatari.
Non esiste un limite di prezzo, se non quello del complessivo ricavato che deve rispettare i parametri degli artt. 2512 e 2513 del codice civile per le Cooperative a mutualità prevalente, quale condizione per la fruibilità delle agevolazioni pubbliche.

Vorrei chiedere se una Cooperativa viene chiusa per mancata presentazione dei bilanci, è possibile chiedere di regolarizzare tutto e riaprire la Cooperativa chiusa da 8 anni?

Risposta al quesito:
Avendo l’atto amministrativo svolto la sua finalità non è possibile la revoca, salva l’improbabile ipotesi che i soci all’unanimità la richiedano con una rigorosa e logica motivazione, che deve anche prevedere gli impedimenti derivanti da eventuali diritti acquisiti da parte di terzi.
In assenza di tali motivazioni che giustifichino la revoca dell’atto amministrativo, i soci possono costituire un nuova Cooperativa o rilevarne una inattiva, con minore dispendio di risorse finanziarie.

Info e panoramica completa sulla Cooperativa edile: 6 proprietari di 6 immobili con accordo verbale di assegnazione devono accedere al superbonus e valutano l’idea di una cooperativa edile.
Sono disposta anche a consulenza a pagamento per avere una panoramica completa sui pro e i contro ed eventuali dubbi per setacciare la miglior opzione a livello fiscale e legale.

Risposta al quesito:
Dalle informazioni fornite non è chiara la fattispecie alla quale fa riferimento il quesito.
In via generale, all’agevolazione fiscale in questione possono accedere le Cooperative a proprietà indivisa per gli interventi realizzati sugli alloggi assegnati in godimento ai soci, oppure i soci stessi, quali detentori, a decorrere dall’accettazione della domanda di assegnazione da parte del CdA (a patto che abbiano sostenuto le relative spese e previo consenso della Società).  
Con specifico riferimento alle parti comuni dell’edificio, nell’ipotesi in cui la Cooperativa a proprietà indivisa abbia assegnato una parte delle unità immobiliari in godimento a soggetti non soci, la stessa potrà beneficiare della detrazione da Superbonus soltanto se gli alloggi assegnati ai soci rappresentino la maggioranza della superficie complessiva.
Nel caso in cui la Cooperativa a proprietà indivisa faccia parte di un Condominio, la stessa potrà usufruire della detrazione per gli interventi sulle parti comuni secondo la ripartizione di legge, nonché per gli interventi sugli alloggi assegnati in godimento ai propri soci.
Sempre nell’ipotesi di Condominio, l’agevolazione può essere concessa anche alle Cooperative miste, ossia quelle a proprietà divisa che si siano riservate la proprietà delle parti comuni e dei locali commerciali. 
Infine, l’Amministrazione finanziaria ha recentemente aperto alla possibilità di accedere al Superbonus da parte delle Cooperative che gestiscono il condominio sorto a seguito dell’assegnazione degli alloggi in proprietà ai soci, ai sensi degli artt. 201 e seguenti della Legge n. 1165/1938, fermo restando che il Condominio in questione abbia le caratteristiche di quello disciplinato dal codice civile.