Cooperative: casi e soluzioni

Può una cooperativa edilizia, proprietaria degli immobili all’asta, riappropriarsi di un appartamento venduto all’asta, offrendo al compratore la stessa cifra che ha versato per il suo acquisto?

Risposta al quesito:
Dalla  formulazione del quesito, per la verità poco chiara, sembra dedursi che un alloggio sia stato oggetto di esecuzione forzata da parte dei creditori del proprietario e, quindi, messo all’asta giudiziaria.
Se il compratore si è aggiudicato l’asta, ha acquisito la piena proprietà dell’alloggio e può, quindi, rivenderlo a chiunque, ivi compresa la Cooperativa che lo ha realizzato, anche nel caso in cui essa stessa sia la debitrice nell’ambito della procedura esecutiva (ipotesi anomala).
Situazione diversa è quella in cui il debitore esecutato è un socio e, a seguito dell’aggiudicazione non definitiva nel corso dell’asta giudiziaria, la Cooperativa formula l’offerta in aumento del sesto nei termini di legge.

In data Marzo 2009 ho sottoscritto un atto di prenotazione di un alloggio in cooperativa versando un importo di € 25.000,00.
In data Marzo 2011 ho inviato la formale domanda di recesso da socio visto che i lavori non erano ancora iniziati. Ebbene ancora ad oggi non ho ricevuto indietro neanche un euro perché la Cooperativa mi comunica che sull’atto di prenotazione è indicato che sarei stato rimborsato solo al verificarsi della prenotazione del mio alloggio da parte di un nuovo socio.
Ad oggi i lavori sono fermi (é stata realizzata soltanto la struttura in calcestruzzo e il tetto). Cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare se è stata accolta la domanda di recesso e quale sia il reale contenuto dell’atto di prenotazione.
Se la condizione relativa al subentro di una nuova prenotazione non si è verificata per inadempienze della Cooperativa (ad es. ritardi ingiustificati nella realizzazione del programma costruttivo) allora essa si considera per legge verificata e, pertanto, il socio può richiedere forzatamente il rimborso del proprio credito.

Ho firmato nel 2011 un’impegnativa di prenotazione per un alloggio con una soc. Coop. Edilizia che ha avuto dal Comune una “concessione del diritto di superficie ..delle aree identificate in Catasto terreni ..con programma costruttivo finanziato dal contributo pubblico di cui alle leggi nn. 492/75, 179/92 e 493/93 e/o da mutuo ordinario, aree da destinare ad edilizia residenziale pubblica..” e ho versato una quota pari a 20.000,00 euro, mentre la restante quota di 20.000,00 andrà versata a fine lavori (il resto verrà versato attraverso l’accollo di un mutuo).
Nell’atto è specificato che la prenotazione non ha effetti traslativi e l’assegnazione degli immobili in oggetto avverrà solo con la stipula dell’atto pubblico. Inoltre l’impegnativa non puó essere ceduta. Inoltre specifica che la cooperativa non assume impegni circa la data di consegna degli alloggi per eventuali ritardi dovuti a cause da essa non dipendenti.
A distanza di quasi 3 anni l’alloggio non é ancora pronto (manca l’impianto elettrico,infissi, parte della pavimentazione) e secondo la cooperativa é colpa del Comune. Il mio problema é che vorrei recedere dal contratto e riavere i soldi versati finora, in quanto i prezzi delle abitazioni si sono notevolmente abbassati e allo stesso prezzo potrei acquistare un appartamento più vicino al mio posto di lavoro, tuttavia sia lo statuto della coop che l’impegnativa di prenotazione non sono chiari in merito ai motivi di recesso.
Infatti nell’impegnativa c.t. “il prenotatario si impegna a presentare apposita domanda in caso di rinuncia dell’alloggio accollandosi fin d’ora le spese di ripristino per le eventuali modifiche dell’alloggio da lui stesso richieste ed accettando le sole quote versate in conto della prenotazione che la coop verserà al socio al termine di legge o quando un altro socio si sostituirà al rinunciatario “.
Quali motivazioni posso presentare alla coop per recedere?
Sullo statuto della cooperativa c’è scritto che “il socio che intende recedere dalla soc. deve farne domanda motivata. La dichiarazione di recesso sarà annotata sul libro soci dal consiglio di amministrazione, al quale spetta di accertare se essa sia fondata… e diventa operativa con la chiusura dell’esercizio successivo”.
La mia domanda è come posso recedere dal contratto e avere i soldi versati?
Quali motivazioni posso presentare?
E se non fosse possibile recedere,come posso velocizzare i lavori in modo da prendere possesso dell’appartamento?

Risposta al quesito:
Al momento della prenotazione dell’alloggio, il socio diventa debitore verso la Cooperativa delle somme necessarie per la realizzazione edificatoria (secondo bilancio), ma anche creditore nei confronti della stessa per la consegna dell’immobile prenotato.
Il ritardo nella prestazione della Cooperativa (consegna alloggio) può certamente essere una buona ragione di recesso da socio.
Nel caso di specie, occorre verificare se il ritardo è imputabile alla Cooperativa, poiché, in tale ipotesi cadrebbe anche l’impedimento della condizione contrattuale inerente al subentro di altro socio e, pertanto, il receduto avrebbe diritto al rimborso della quota di prenotazione.

Ho preso un alloggio da una coop, essendo sola con un figlio e uno stipendio base, la coop ha chiesto a mio padre che veniva a vivere con me di firmare per fideiussione.
Dopo poche settimane anche mio padre ha voluto prendere un monolocale per sé. Gli è stato risposto che oltre al normale anticipo deve versare 5.000,00 euro per sicurezza altrimenti non possono dargli l’appartamento. Se invece ritira la firma dal mio contratto io vengo sfrattata.
Ma tutto ciò è legale? Aggiungo che nel regolamento non c’è traccia di questa regola e che il consiglio valuta caso per caso.

Risposta al quesito:
Dal quesito sembra potersi dedurre che la Cooperativa assegna gli alloggi in locazione ai soci che lo richiedono.
Occorre, pertanto, verificare lo Statuto sociale per capire la vera natura della Cooperativa e la conseguente disciplina legislativa che ad essa si applica.

Io e mio figlio abbiamo fatto i compromessi per due differenti appartamenti.
Abbiamo pagato al costruttore anche differenti importi iva al 4% perché prime case. Dobbiamo scambiarci le unità, possibile al rogito, ma il costruttore asserisce che potrebbe esserci la perdita dell’iva versata da entrambi.

Risposta al quesito:
Il costruttore dovrebbe emettere una nota di credito del valore corrispondente agli importi già fatturati e assoggettati a IVA al momento del compromesso da lei e da suo figlio.
In tal modo, al momento della stipula del contratto definitivo paghereste solo la differenza tra l’importo totale IVA del rispettivo appartamento e quello già pagato in sede di contratto preliminare.
Ma tutto ciò è possibile solo se il rogito verrà stipulato non oltre un anno dalla data delle fatture emesse in sede di  compromesso ex art. 26 III comma D.P.R. n. 633/1972.

Il 29 settembre 2014, un lodo arbitrale durato 2 anni ha trattato la questione relativa alla declaratoria di nullità parziale del prezzo di cessione, richiesta da alcuni soci di Cooperativa, in quanto la stessa ha applicato un prezzo superiore a quello stabilito con la convenzione del comune, rif. art. 8 L. 10/1977.
Il collegio arbitrale ha ritenuto che la norma imperativa prevista dalla legge debba soccombere a seguito di articolo dello Statuto della Cooperativa che prevede che i Soci debbono sostenere, in via generale, tutti i costi che la Cooperativa effettivamente ha sostenuto per un intervento.
Continua il Lodo che la cooperativa sono i soci, per cui ogni richiesta di declaratoria finisce poi per gravare su tutti gli altri soci della cooperativa.
Ci domandiamo: tale lodo, disattendo la più elementare fonte del diritto, ci troviamo ora nella impossibilità di rivendere il nostro alloggio al prezzo rogitato in quanto il Comune ci applicherebbe delle sanzioni per la differenza.
Infatti la regola dello statuto è valida solo per il primo acquisto in quanto soci della cooperativa, i futuri acquirenti non sono obbligati a sottostare a tale articolo dello statuto e quindi possono acquistare da noi gli alloggi al prezzo di convenzione.
Tutto ciò ha un senso dal punto di vista giuridico? E’ auspicabile impugnare il lodo per violazione di norme imperative da parte del Collegio Giudicante?

Risposta al quesito:
Non tutti gli oneri sopportati dai soci delle Cooperative edilizie vengono ricompresi nel prezzo dell’alloggio come previsto in sede di Convenzione con il Comune o con altro Ente (ad es: le spese generali non sono ricomprese nel costo alloggio).
Nel caso di specie, la Cooperativa avrebbe dovuto contenere tutti gli oneri sopportati nel perimetro del costo alloggio definito con il Comune e, se ciò non ha fatto, non può dolersi della sua originaria imprudenza ovvero della sopraggiunta sua incapacità tecnica.
Va verificata, tuttavia, la condizione dell’alloggio in relazione al capitolato originario, poiché le eventuali migliorie ad esso apportate possono consentire un pagamento separato (da verificare il contenuto della convenzione) ovvero una revisione del prezzo allo stesso Comune (la risposta potrebbe essere oggetto di ricorso amministrativo).