Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa edilizia dove ancora non sono stati effettuati i rogiti notarili e nonostante questo alcuni soci occupano, vivendoci, i loro appartamenti.
Il Presidente ha nominato un amministratore per la gestione delle parti comuni così sovraccaricandoci del suo costo e in più ha nominato da solo, senza alcuna assemblea, una ditta di pulizie per la pulizia ordinaria delle parti comuni.
Sono tenuta al pagamento di queste due spese effettuate in questo modo?
Il Presidente ha agito secondo la legge che disciplina le cooperative edilizie?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie è possibile che, ultimati gli alloggi, ma non ancora trasferiti in proprietà ai singoli soci, si provveda alla creazione di un Condominio di gestione che amministra gli alloggi e le cose comuni.
Una tale amministrazione può essere delegata anche ad un professionista estraneo alla Società, ma in ogni caso tanto la creazione del Condominio “provvisorio”, quanto la scelta dell’amministratore sono riservate all’approvazione dell’assemblea dei soci.
Occorre, quindi, contestare al presidente la scelta da lui operata e chiedere la convocazione dell’assemblea, in mancanza della quale si dovrà agire giudizialmente a tutela dei diritti sociali.

Sono presidente e socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, abbiamo finito di pagare il mutuo da circa 10 anni.
Vorrei sapere come fare per intestare gli appartamenti ad ogni socio tramite notaio e se è vero che devo sciogliore la cooperativa

Risposta al quesito:
L’Assemblea dei soci approva il piano di assegnazioni e il consiglio assegna gli alloggi a ciascun socio.
Sul presupposto che tutti gli immobili siano in regola con le norme edilizie e urbanistiche, il notaio procederà a redigere gli atti pubblici di trasferimento della proprietà individuale a ciascun assegnatario.
Con la trascrizione del rogito nei registri immobiliari si perfeziona la proprietà individuale in capo ai soci e sorge il Condominio.
Se la Cooperativa non ha altri programmi costruttivi, vuol dire che ha raggiunto lo scopo sociale e, pertanto, deve essere messa in liquidazione, mediante l’assemblea straordinaria che nomina il liquidatore.
Quest’ultimo, completate le operazioni di liquidazione deposita presso il registro delle imprese il bilancio finale che, se non opposto, segna l’estinzione della Società.

Ci sono Enti o altre organizzazioni di riferimento statale che possono rogitare per i soci di una cooperativa edilizia a proprietà divisa, senza ricorrere a notai privati e pagando comunque il rogito?
La Lega Nazionale delle Cooperative, a livello regionale e/o provinciale mette a disposizione dei soci un notaio per la stipula dei rogiti?

Risposta al quesito:
Per la legge Italiana gli atti pubblici di assegnazione degli alloggi realizzati dalle Cooperative Edilizie di abitazione sono riservati ai notai abilitati.
In sede locale le Organizzazioni di tutela del movimento cooperativo possono instaurare rapporti privilegiati con i professionisti in generale.

Sono socio di una coop edilizia a proprietà divisa che è prossima a fare il frazionamento del mutuo della coop visto anche l’assegnazione effettuata in precedenza.
E’ sorto un problema però: su 70 soci solo 20 non hanno ottenuto l’assegnazione, in quanto inadempienti a versare le somme di loro spettanza (tipo interessi preammortamento o quote in conto costruzione).
La banca però ha chiesto, per procedere al frazionamento parziale del mutuo solo per i soci assegnatari, l’approvazione dei soci attraverso l’assemblea ordinaria della coop.
Tutto ciò mi ha allarmato e non poco visto che sono uno di quei soci che ha già pagato senza mutuo la casa. Posso solo intuire che la banca ha visto una quota scoperta da far rientrare e chiede ciò!
Sono tenuto a partecipare comunque all’assemblea e a deliberare anche se non facente parte dei richiedenti mutuo?
Come mai questa richiesta da parte della banca? L’ipoteca sul mio appartamento verrà cancellata comunque, in questa fase, visto che mi hanno sempre detto che i soci che hanno già pagato tutta la casa saranno i primi a rogitare?

Risposta al quesito:
E’ normale che gli Istituti di credito richiedano la delibera dell’assemblea per potere procedere al frazionamento del mutuo, in quanto la volontà sociale si forma proprio in sede assembleare.
Nel caso di specie, l’assemblea dovrebbe autorizzare il frazionamento solamente per gli alloggi da assegnare ai soci paganti e ciò lascerebbe intuire che la Cooperativa procederà successivamente alla stipula dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale esclusivamente a quest’ultima categoria di soci.
Per i soci che non hanno richiesto il mutuo, la Cooperativa dovrebbe richiedere l’esclusione dei relativi immobili dall’onere ipotecario e, in mancanza di tale richiesta, gli interessati possono rivolgersi al Tribunale per ottenere la declaratoria dell’assenza di debito verso l’Istituto mutuante.
Con sentenza n. 19570/2014, la X sezione civile del Tribunale di Roma, definendo un giudizio patrocinato dall’avv. Gualtiero Cannavò, ha accolto la domanda di alcuni soci di Cooperativa edilizia, tendente al riconoscimento di un minor debito verso l’Istituto mutuante, rispetto a quello ipotecario gravante sul complesso abitativo.

Vorrei sapere se è possibile recedere come da art. 11 dello statuto di una coop.va edilizia il quale dice: “Oltre che nei casi previsti dalla legge, può recedere il socio: che abbia perduto i requisiti per l’ammissione; che non si trovi più in grado di partecipare al raggiungimento degli scopi sociali; anche nei casi di recesso il socio deve farne richiesta ecc., ecc.. “.
Il mio quesito è dovuto al fatto che nel momento in cui ho fatto la richiesta di entrare come socio nel lontano 2007 si prevedeva l’inizio della costruzione degli immobili nell’arco di uno, due anni.
Premetto che io risiedo in Sardegna e la coop.va è a Roma con costruzione in Comune di Roma.
Il mio interessamento nel 2007 era dovuto ad una scelta di trasferimento lavorativo mio e di tutta la mia famiglia a Roma ma, i tempi si sono allungati tantissimo, oramai siamo a sette anni dall’adesione, e non ho più l’esigenza di una mia dimora fissa a Roma in quanto la mia posizione lavorativa si è stabilizzata in Sardegna a Cagliari, tant’è vero che qualche anno fa ho acquistato casa, con l’ utilizzo di mie risorse economiche più un mutuo ipotecario.
Ad oggi la cooperativa ha il terreno e solo ora le concessioni edilizie dopo interminabili rinvii di anno in anno senza mai dare inizio ai lavori. Io ho anticipato nel 2007 la quota associativa e la quota per l’acquisto del terreno.
Ora la coop.va ci chiede di versare l’anticipo per l’inizio lavori scrivendomi: “si fa presente che la S.V. si e’gia’ prenotata al Programma Edilizio…….. con il relativo atto di adesione a suo tempo sottoscritto, in cui è previsto l’impegno da parte del socio, sia al versamento per un totale di euro 33.000,00, sia in caso di ripensamento e/o rinuncia, al mutuo cambio con altro socio interessato allo stesso programma ed alla stessa quota (salvo disponibilità diverse), cosi’ da essere svincolati dagli impegni assunti.”
Ora la mia domanda è se ci sono i requisiti per chiedere di recedere come socio e come posso recuperare gli anticipi soprattutto quello per l’acquisto del terreno e se sono vincolato a versare entro il 31.10.2014 l’acconto di 33.000,00 euro richiestomi anche se io non mi trovo più in grado di partecipare al raggiungimento.

Risposta al quesito:
Avendo perso i requisiti soggettivi (tra i quali è ricompresa la disponibilità di residenza per motivi di lavoro), può inoltrarsi al CdA la domanda di recesso, con la contestuale richiesta di rimborso di tutte le somme versate a titolo di anticipazione del costo di costruzione dell’alloggio (acquisto terreno, progettazione, appalto etc.).
La Cooperativa può trattenere esclusivamente le somme non rimborsabili per Statuto (ad es. la tassa di ammissione, la parte del capitale sociale eventualmente corrosa dalle perdite e le spese generali relative a ciascun esercizio sociale).

Sono socio d’una cooperativa edilizia agevolata, riservata alle forze dell’ordine a proprietà indivisa ed occupo da 15 anni un alloggio assegnatomi a seguito della presentazione dei requisiti sia soggettivi che reddituali dal presidente di allora dopo averne fatto le opportune verifiche, ed infine aver ricevuto dalla Regione il decreto di assegnazione a seguito verifica ulteriore dei requisiti soggettivi.
Oggi a distanza di 15 anni hanno convocato tutti i residenti del complesso chiedendo di dimostrare i loro redditi da cui poter rilevare la legittimità a poter occupare l’alloggio di che trattasi.
I funzionari del M.I.S.E dopo avermi convocato e richiesto durante un incontro collegiale con gli altri condomini di rispondere alle domande che loro ritenevano di porci, in tema di reddito del nucleo familiare.
Adducendo che se il nostro reddito fosse oltre certi limiti avremmo dovuto lasciare l’alloggio, mi chiedo, quando mi venne concesso l’alloggio ero appena sposato con moglie a carico, ed avevo un basso reddito, oggi che ho la moglie che mi aiuta con un part time più due figli devo lasciare l’alloggio, in sintesi.
Ma tutto questo è lecito? Quali azioni eventualmente di tutela poter intraprendere?
Infine riferiscono che il loro controllo è doveroso poichè nasce a seguito d’un esposto fatto da ex soci estromessi perchè non in linea con le gestioni economiche della cooperativa.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie a proprietà indivisa gli alloggi vengono assegnati in uso ai soci in possesso di determinati requisiti soggettivi, tra cui spicca il reddito dichiarato ai fini fiscali.
Il socio, pertanto, non è proprietario ma solamente usuario ed, inoltre, il suo diritto è condizionato ai requisiti soggettivi previsti dalla legge.
Se, tuttavia, la Cooperativa si trasforma da proprietà indivisa a proprietà divisa (facoltà concessa dalla legge), in tal caso i soci acquisiscono il pieno dominio sull’alloggio versando all’Ente finanziatore la differenza tra il contributo previsto per la prima tipologia e quello previsto per la seconda.
Va, comunque, osservato che il reddito imposto come requisito soggettivo è quello dichiarato ai fini fiscali al netto degli oneri deducibili.