Cooperative: casi e soluzioni

Sono una socia assegnataria in locazione con patto di futura vendita in una cooperativa edilizia di Barletta.
Vorrei sapere se per gli 8 anni, durata della locazione, l’imposta Imu come II casa sul mio alloggio, essendo un’imposta sulla proprietà, devo pagarla io locataria oppure la cooperativa che è la proprietaria dell’alloggio?
Inoltre il nostro commercialista sta optando di pagare la Tasi anzichè l’Imu. In tal caso la Tasi a chi dovrà essere addebitata?

Risposta al quesito:
In questo caso l’IMU è dovuta esclusivamente dalla Cooperativa, in quanto proprietaria dell’immobile ex art. 9 D.L. n. 201/2011, convertito dalla L. n. 214/2011.
Il soggetto passivo IMU rimarrà la Cooperativa locatrice fino al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile.
La Tasi dovrà, invece, essere addebitata anche a Lei, quale detentrice dell’immobile, nella misura fissata dal Comune di Barletta, compresa tra 10 ed il 30%, rimanendo, per la parte restante, a carico della Cooperativa proprietaria.

Sono socia di una cooperativa a proprietà divisa e ho l’assegnazione di un alloggio in locazione con patto di futura vendita.
Dal primo momento ho dichiarato di pagare in contanti e mi hanno detto che potevo anche se poi informandomi mi sono accorta che é in contrasto con la convenzione, vogliono fare un contratto simbolico e tra l’altro senza registrare.
Posso chiedere di togliermi la locazione e darmi l’alloggio con la proprietà immediata visto che (non abbiamo fatto ancora i rogiti) vogliono fare degli illeciti?
Inoltre a questi alloggi si paga l’IMU come seconda casa e spetta alla cooperativa, ma il presidente vuole dare le dimissioni e quindi cadrebbe su di noi.
Può dare le dimissioni anche se abbiamo ancora un terreno dove costruire una villetta? E se comunque insiste nel darle cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Dalle scarne informazioni fornite, sembra potersi desumere che la Cooperativa abbia stipulato la Convenzione con il Comune, obbligandosi a concedere in locazione l’alloggio sociale, convenendo con il socio il diritto di opzione per l’acquisto alla scadenza del contratto locativo.
Occorre, però, verificare se la Convenzione imponga necessariamente la fase della locazione oppure consenta al socio di effettuare l’opzione immediatamente o in un tempo minore a quello previsto per i contratti locativi ordinari.
In ogni caso, sembra possibile (salva espressa previsione contraria nella Convenzione) che il socio possa stipulare subito l’atto pubblico, comprendendo le due fasi, quella della locazione e quella della vendita futura, esercitando anticipatamente l’opzione.
La trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari costituirebbe una certa garanzia per il socio assegnatario, anche se non lo solleverebbe del tutto dalle eventuali aggressioni dei terzi creditori della Cooperativa nel periodo della locazione. Il contratto di locazione deve essere, comunque, registrato e i relativi oneri fiscali vanno posti a carico d ciascuna delle parti per il 50%.
Le imposte locali sulla proprietà immobiliare devono essere pagate dalla Cooperativa, la quale a sua volta le richiede in quota parte ai singoli soci.
Il presidente della Cooperativa può dimettersi in qualunque momento, salvo a rispondere per eventuali inadempienze nell’amministrazione sociale.
Nel caso di dimissioni, il presidente della Cooperativa deve convocare l’assemblea per l’elezione del nuovo componente del CdA e dura in carica per l’ordinaria amministrazione sino alla nomina del nuovo presidente.
Nel caso di omissioni e inadempienze degli amministratori, ciascun socio può tutelarsi ricorrendo all’Autorità Giudiziaria ovvero in sede amministrativa con esposto all’Ufficio di Vigilanza sulle Cooperative.

Entrata in una cooperativa edilizia sorta nel 2001 progetto del Comune ERP, nel 2006 ne esco perché ancora tutto in alto mare.
Ad oggi tra responsabilità del Comune (niente urbanizzazione) e della cooperativa non riesco a farmi dare i soldi versati della quota. Parlano di subentro ma il bene in questione ad oggi non è tutelato da alcuno ed i miei soldi ad esso legati sono sempre piu in pericolo. Volevo denunciarli per truffa e tirare dentro anche il Comune di Roma … in questo Paese sembra non ci siano mai responsabili…che devo fare?

Risposta al quesito:
Nella prospettazione del caso non sono rinvenibili elementi per procedere in sede penale.
Civilisticamente va osservato che, se il recesso è stato accolto dal cda, come sembra, la Cooperativa è obbligata a rimborsare la quota all’ex socio, indipendentemente dal subentro del sostituto.
Resta però il fatto che la Cooperativa sembra essere sprovvista di fondi liquidi e, pertanto, il socio non può far altro che attendere tempi migliori, ferma restando la possibilità di richiedere gli interessi al momento in cui sarà effettuato il rimborso.
Nell’attesa dei “tempi migliori”, tuttavia, occorre fare attenzione alla messa in mora della Cooperativa e non far decorrere i termini di prescrizione dell’obbligazione cui essa è tenuta.
Non è esclusa l’azione per il risarcimento del danno, ma in tal caso occorre provare il nesso di causalità e l’entità del danno medesimo.

Sono un socio di cooperativa a proprietà divisa che ha avuto l’assegnazione come locatario con patto di futura vendita, questo perché per convenzione stipulata con il Comune la cooperativa si doveva impegnare a dare degli alloggi in locazione per otto anni con riscatto alla fine del periodo di locazione.
In fase di prenotazione il cda decise di fare pagare l’alloggio con la stessa formula dei soci che aveva prenotato col diritto di proprietà e fare un contratto simbolico di affitto che è risultato in contrasto con la convenzione.
Inoltre il presidente vuole dare le dimissioni a tutti i soci che rogiteranno e facendo ricadere tutta la gestione sui locatari.
Inoltre si è reso responsabile di una gestione non molto chiara della società e di un comportamento incivile nei confronti dei consiglieri impedendone anche se in maggioranza il proprio lavoro.
Come cda per tutti questi motivi ed altri posso chiedere di riformulare il verbale di assegnazione?

Risposta al quesito:
La proposizione del quesito non è chiara, ma per quanto è possibile comprendere, sembra che il cda abbia imposto ai soci locatari le anticipazioni sul prezzo della futura assegnazione anziché richiedere loro il canone locativo fissato nella convenzione.
Ebbene, una tale circostanza, in quanto illecita, comporta la nullità del contratto locativo, almeno nella parte riguardante le modalità di versamento del canone.
Alla luce di quanto precede, è giuridicamente possibile richiedere la rideterminazione del verbale di assegnazione in conformità all’atto di convenzione stipulato con il Comune, ma resta fermo il costo dell’alloggio, che dovrà essere, comunque, pagato dal socio al momento dell’opzione del riscatto, quando saranno scaduti gli otto anni locativi.
In relazione all’asserita attività poco chiara in ordine alla gestione della Cooperativa, i relativi diritti possono essere tutelati dai soci mediante l’azione di responsabilità in danno degli amministratori innanzi all’Autorità giudiziaria ovvero con esposto all’Autorità amministrativa di Vigilanza.

Sono Presidente di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, legge 492/75, siamo in fase di presentazione della documentazione attestante i requisiti soggettivi dei soci per l’ottenimento del nulla osta da parte dell’ente finanziatore, a passaggio a proprietà individuale.
Un socio non ha mai abitato e mai stabilito la propria residenza nell’immobile assegnato. In presenza di questa anomalia, quali sono gli obblighi in carico al Presidente?
Debbo segnalare tale situazione all’Ente finanziatore oppure debbo limitarmi a presentare i documenti e sarà quest’ultimo a contestare la mancanza dei requisiti al socio?

Risposta al quesito:
Anche se il presidente della Cooperativa non ha l’obbligo di attestare il possesso dei requisiti soggettivi in capo al socio, egli ha tuttavia l’onere di osservare le norme statutarie.
Queste ultime, generalmente prevedono che i soci abbiano determinati requisiti, che nelle Cooperative a finanziamento pubblico, coincidono con quelli previsti dalla legge.
In conseguenza di quanto precede, il presidente deve dare corso al procedimento di decadenza da socio nel caso di impossidenza dei requisiti da parte del prenotatario.
Resta fermo che il socio decaduto può fornire adeguate giustificazioni ovvero riproporre la domanda di ammissione dichiarando il possesso dei requisiti e la disponibilità ad occupare l’alloggio a lui assegnato.

Sono un socio di una Cooperativa Edilizia costituitasi nel 1976, il cui scopo era di costruire ed assegnare ai propri soci abitazioni economiche e popolari.
Le assegnazioni sono avvenute tra il 2000 e il 2006 per tutti i soci, ma la Cooperativa non si è mai potuta chiudere per colpa di alcuni soci morosi che non hanno consentito di estinguere completamente il debito con la Banca che concedette il mutuo fondiario. Il Ministero dello Sviluppo Economico alla fine dello scorso anno ha nominato un Commissario Governativo (non per insolvenza, ma per la mancata presentazione del bilancio e del rinnovo delle cariche sociali…).
Ora il Commissario Governativo non trovando nemmeno un euro sul conto corrente della società, vuole presentarci un conto piuttosto salato (circa 30.000,00 Euro) per il suo compenso, pur non avendo risolto nessuna delle questioni su indicate. Dobbiamo davvero pagare il suo compenso, e soprattutto, chi lo deve pagare…?
NB: I soci assegnatari originariamente erano un centinaio ma alcuni di questi, sebbene non sia avvenuto un regolare recesso, hanno venduto il loro appartamento.
Essendo la Cooperativa ancora aperta, come vanno considerati i proprietari degli immobili che sono sopraggiunti, come nuovi soci che hanno preso il posto di quelli precedenti…?
1 – Il compenso del Commissario Governativo deve essere ripartito tra gli attuali proprietari degli immobili (soci e nuovi proprietari), oppure tra tutti i soci assegnatari (quindi anche coloro che hanno successivamente venduto…)?
2 – Ho trovato un Decreto del 20 Aprile 2006 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti in cui si dice (Art.2) che il compenso del Commissario Governativo nelle Cooperative Edilizie fruenti del contributo statale spetta AI SOCI E AGLI AVENTI CAUSA, facendo riferimento al testo unico delle disposizioni sull’edilizia popolare ed economica del 1938.
Considerando che anche la nostra è una cooperativa edilizia per la costruzione di abitazioni economiche e popolari, ma senza il contributo erariale, si applica anche a noi tale principio…? Se cosi fosse, per AVENTI CAUSA si intende i nuovi proprietari, giusto?
3 – Inoltre mi sembra di aver letto che entro cinque anni dall’assegnazione la vendita di alloggi a terzi comporta che gli stessi diventino soci della Cooperativa.
Vorrei capire se questo sia vero, con quali modalità avviene, e se esiste una normativa di riferimento. Come avrete compreso, più sono alla ricerca di risposte che possano chiarirmi le idee sulle questioni su esposte, più trovo qualcosa che genera maggiore confusione.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono composte dai soci regolarmente iscritti (cioè che non siano receduti ovvero non siano stati esclusi).
Con l’assegnazione dell’alloggio si estingue l rapporto mutualistico tra Cooperativa e socio, mentre tra i medesimi soggetti permane il rapporto sociale sino all’estinzione della Società.
Conseguentemente, la vendita dell’alloggio a terzi da parte del socio non incide affatto sul rapporto tra quest’ultimo e la Cooperativa, anche in riferimento delle obbligazioni dell’uno verso l’altra.Gli eventuali acquirenti degli alloggi non diventano soci della Cooperativa, a meno che una tale evenienza non sia espressamente prevista nello Statuto sociale e riportata nell’atto pubblico di compravendita.
Tutti i soci, indipendentemente dalla attuale proprietà degli alloggi loro assegnati, restano obbligati all’osservanza delle norme fondamentali del contratto di società (Statuto), le cui disposizioni regolano le contribuzioni sociali (attuate normalmente attraverso delibere assembleari ovvero specifiche dichiarazioni del socio in ordine al debito assunto).
Nel caso di specie, dunque, occorre verificare se esistano delibere assembleari ovvero specifiche assunzioni di debito (ad esempio atto pubblico di assegnazione) che obblighino il socio a versare alla Cooperativa determinate somme.
In assenza delle predette obbligazioni, i soci rispondono esclusivamente nella misura del capitale sottoscritto e non sono obbligati a ripianare i debiti sociali.