Cooperative: casi e soluzioni

Faccio parte di una coop. edilizia.
Sul terreno dato in convenzione alla coop. stessa, ex soci che si rifiutano di pagare le quote di amministrazione, asserendo che non sono più soci, tengono occupato, con il loro camper, posti auto, per undici mesi all’anno.
E’ consentito parcheggiare camper, su di un’area data in convenzione ai soci?
Quale iniziativa può intraprendere il CdA per risolvere questo problema?
Gli ex soci, sono obbligati a pagare le quote di amministrazione che la coop. sostiene?

Risposta al quesito:
Se il terreno è stato assegnato alla Cooperativa e questa lo ha adibito a parcheggio per i soci, solamente questi ultimi possono utilizzarlo.
Se la Cooperativa ha assegnato in via definitiva alcuni alloggi, in tal caso è sorto il Condominio tra gli assegnatari in via definitiva e la stessa Cooperativa che amministra gli alloggi non assegnati.
Le parti comuni, tra cui gli spazi adibiti a parcheggio, sono assoggettate alle regole del Condominio.
Se gli ex soci occupano spazi senza averne diritto, il CdA può instaurare giudizio contro gli abusivi, ottenendo una sentenza che inibisca l’uso degli spazi medesimi, oltre il risarcimento del danno.

Sono socio di una coop edilizia a proprietà divisa ed ho già pagato tutta la casa senza attingere al mutuo.
Oggi la coop, per mezzo del presidente, mi chiede di versare la quota degli interessi di preammortamento sul mutuo che la banca ha concesso alla coop.
Sono tenuto a pagare questa quota di interesse?
Inoltre la delibera assembleare per il frazionamento (per i soci con mutuo) e la liberatoria delle ipoteche (per i soci senza mutuo) è stata approvata a favore ma subito dopo un socio non partecipante all’assemblea coop ha bloccato il frazionamento perché ritiene legittima una sua richiesta nei confronti della coop.
Ora i soci come me che non hanno fatto mutuo come devono comportarsi se questo stallo dovesse proseguire a lungo?
Hanno diritto a chiedere la cancellazione dell’ipoteca e in che modo? Dopo l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca possono chiedere le dimissioni dalla coop se sono in regola con i pagamenti?
Sono molto preoccupato.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento compensano l’Istituto di Credito per il periodo intercorrente tra l’effettiva erogazione del mutuo alla Cooperativa e il frazionamento del  mutuo seguito dall’accollo individuale del socio.
Da quanto precede, consegue che anche il socio non beneficiario di mutuo individuale è tenuto egualmente al pagamento degli interessi relativi alla fase di preammortamento.
I danni derivanti dal  mancato frazionamento del mutuo devono essere posti a carico dei soci responsabili, verso i quali la Cooperativa deve proporre la specifica azione.
In caso di mancata instaurazione del contenzioso, i soci danneggiati possono agire contro la Cooperativa ovvero contro gli amministratori, a seconda che l’evento sia addebitabile, all’assemblea ovvero agli amministratori.
Il socio danneggiato può anche agire contro la Cooperativa ai sensi dell’art. 2932 c.c. e contestualmente contro l’Istituto di credito per ottenere il trasferimento coattivo dell’alloggio prenotato e la cancellazione forzata dell’ipoteca (un caso analogo è stato risolto da questo Studio mediante giudizio patrocinato dall’avv. Gualtiero Cannavò innanzi al Tribunale di Roma, si veda lo specifico articolo nella pagina del sito dedicata al diritto civile e commerciale).
Il socio assegnatario può formulare istanza di recesso dopo l’atto di accollo del mutuo individuale se la Cooperativa ha raggiunto lo scopo sociale.
In ogni caso, il CdA accoglie o rigetta la domanda con provvedimento motivato, che può essere opposto innanzi al Tribunale competente.

Sono originario di Messina. Circa 9 anni fa ho perso mio padre per avvenuto decesso e ho avuto in eredità la sua abitazione in qualità di socio assegnatario in quanto c’è un contenzioso con il proprietario del terreno e la cooperativa a cui appartengo.
In tutti questi anni mi sono chiesto se fossi obbligato a pagare l’IMU nonostante non ci fosse la proprietà. La tassa l’ho pagata regolarmente come seconda casa perché per motivi di lavoro non sono residente a Messina. Ho scritto al Comune ma non ho ancora ricevuto risposta.
Tale tassa è dovuta oppure in questo caso posso richiedere la restituzione?
Inoltre la casa è rimasta sempre chiusa e sfitta e da qualche anno ho provveduto a staccare anche le utenze, luce e gas. Sono obbligato a pagare anche le altre tasse?

Risposta al quesito:
Dal Suo quesito non si evince quale diritto Lei vanti sul predetto immobile… si è limitato a dire di non esserne il proprietario, per cui non è possibile stabilire se Lei debba o meno essere considerato soggetto passivo ai fini dell’IMU.
Ai sensi dell’art. 9 D.L. n. 201/2011, convertito dalla L. n. 214/2011, infatti, la suddetta imposta grava, oltre che sui proprietari di immobili, anche sui titolari di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.
Pertanto, se Lei non è titolare di alcuno dei predetti diritti sull’immobile, è soltanto la Cooperativa il soggetto passivo IMU.
In tale ipotesi, Lei potrà chiedere il rimborso di quanto versato al Comune di Messina (anche relativamente alla quota IMU di competenza statale, come chiarito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze con la Risoluzione n. 2/DF del 13 dicembre 2012) entro cinque anni dal giorno del versamento ex art. 1, comma 164, L. n. 296/2006.
Per quanto riguarda gli altri tributi, occorre rilevare che la TASI, grava anche sui detentori (come i locatari ed i comodatari) limitatamente ad una quota fissata dal Comune e compresa tra il 10 ed il 30%, rimanendo a carico dei possessori per la parte restante.
La TARI è, invece, dovuta dai possessori o dai detentori a qualsiasi titolo.

Sono un socio di una cooperativa edilizia, gradirei sapere se il presidente della stessa è tenuto a giustificare e comprovare le spese effettuate per benzina, telefono ecc..

Risposta al quesito:
L’assemblea dei soci può deliberare che il presidente venga rimborsato delle spese anticipate fornendo le pezze giustificative ovvero venga beneficiato di un compenso forfettario, comprensivo delle spese anticipate.
Nel primo caso, la contabilità sociale dovrà riportare tutti i documenti giustificativi delle spese, mentre nel secondo il presidente dovrà rilasciare una ricevuta (o fattura se professionista) da assoggettare la regime fiscale dei compensi.
In entrambi i casi, l’assemblea dovrà approvare le spese anche le bilancio consuntivo.

Sono un socio di una Coop. Edilizia Militare a contributo statale indivisa (presto potremmo avere i nulla osta per l’assegnazione definitiva da parte del Ministero), qualche anno fa consigliati da un commercialista abbiamo estinto anticipatamente il mutuo della coop. (tra l’altro abbiamo pagato anche una penale).
Per far ciò ogni socio ha acceso un mutuo individuale e lo ha girato per estinguere quello della coop., tutto questo è stato fatto nell’ottica di avere un tasso d’interesse più vantaggioso e di non gravare i soci su eventuali morosità di un singolo o più soci morosi. Volevo sapere, cosa può accadere alla coop. in conseguenza della sopracitata operazione? E’ vero che possiamo perdere il contributo e dobbiamo restituire anche quello percepito in passato?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie possono accedere ai mutui agevolati in base a diverse specifiche leggi, che prevedono il contributo sugli interessi, che va erogato dall’Ente pubblico, in presenza di determinati requisiti.
Se, dunque, la Cooperativa estingue anticipatamente il mutuo, ne consegue che il contributo sugli interessi non ha più ragion d’essere e, pertanto, deve essere revocato dall’Ente erogante.
Occorre, tuttavia, verificare gli accordi sull’estinzione anticipata, intervenuti tra la Banca e la Cooperativa, in quanto potrebbero ricomprendere nella penale la quota di contributo eventualmente percepito.

Ho acquistato nel 1990 direttamente dal costruttore un appartamento pagando l’Iva al 4 per cento.
Nel rogito non si fa alcun cenno all’acquisto come prima casa né alle norme cui attenersi per avere tali agevolazioni.
Successivamente, dopo circa 15 anni l’appartamento è stato donato, posso al momento acquistare un appartamento con agevolazioni prima casa?

Risposta al quesito:
Dal quesito si evince che l’immobile acquistato nel 1990 è stato donato dopo 15 anni.
Pertanto, non trattandosi di “cessione infraquinquennale”, la decadenza dalle eventuali agevolazioni fiscali fruite non si è verificata.
In ordine al nuovo immobile, potrà essere acquistato con le agevolazioni “prima casa” ove sussistano le condizioni di cui alla lettera a), b) e c) del comma 1 della Nota II-bis) all’art. 1 parte I della Tariffa allegata al DPR n. 131/1986 (TUIR), di seguito riportate:
l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza;
l’acquirente non deve essere titolare di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune;
l’acquirente non deve risultare titolare in tutto il territorio nazionale, neppure per quote e in regime di comunione legale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto uso e abitazione su un’altra casa acquistata con le agevolazioni fiscali.
E’, inoltre, necessario che l’immobile da acquistare sia classificato o classificabile in una delle seguenti categorie catastali:
le abitazioni di tipo civile (cat. A/2);
le abitazioni di tipo economico (cat. A/3);
le abitazioni di tipo popolare (cat. A/4);
le abitazioni di tipo ultrapopolare (cat. A/5);
le abitazioni di tipo rurale (cat. A/6);
le abitazioni in villini (cat. A/7);
le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11).