Cooperative: casi e soluzioni

Per acquistare degli appartamenti di proprietà della Regione Lazio ci è stato suggerito di formare un Consiglio Direttivo, di cui sono Presidente, presso la Conit (Consorzio Italiano Casa) di Roma allo scopo di avere maggiore potere negoziale formando una Cooperativa. In realtà nulla di ciò è avvenuto ed, infatti, abbiamo acquistato le abitazioni come privati direttamente con la Regione Lazio.
Ora la Conit chiede molti denari per la “attività di consulenza e/o collaborazione” mai avvenuta e mi invia lettera r.a r. per il ritiro della documentazione societaria e contabile. Come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è stata effettivamente costituita  con atto notarile, rogato alla presenza dei soci fondatori, questi ultimi sono obbligati a sopportare tutte le spese della costituzione.
Il Consorzio è un organismo di secondo grado e, quindi, intrattiene rapporti esclusivamente con le Cooperative, che vi aderiscono in base a regolari deliberati del Consiglio di Amministrazione.
Se nel caso di specie non vi è stata alcuna delibera degli amministratori, in tal caso non sembra che il predetto Consorzio possa vantare alcuna pretesa se non esiste alcun valido conferimento dell’incarico di assistenza.

Un socio di una cooperativa edilizia entrato oltre 20 anni fa nella speranza che si costruisse un alloggio, oggi non avendo più fiducia nel progetto vorrebbe recedere, sono 20 anni e non si costruisce niente solo anticipazioni per acquisto terreni.
Nello statuto c’è il divieto di cessione delle quote sociali e non possono essere cedute da socio a socio o a terzi i versamenti eseguiti in conto prezzo degli alloggi. Ritenendo tale articolo dello statuto nullo poiché in contrasto con una norma inderogabile di cui all’art. 2530 6° comma c.c. riterrei applicabile il recesso.
Il problema a questo punto è che al socio era già stata inviata una delibera di esclusione da socio del 2012 perché moroso essendosi rifiutato di versare ulteriori 25.000,00 euro per opere delibera appena annullata dal Tribunale di Roma con ordine di riammissione.
Se invio la lettera di recesso quale quota spetterà al socio, quella pari ai versamenti eseguiti sottratte l’ordinaria gestione o altra?
Dovrà pagare i 25.000 euro già richiestigli?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato occorre preliminarmente esaminare, oltre alle argomentazioni sollevate nel giudizio di opposizione alla delibera di esclusione, soprattutto le motivazioni della sentenza  di accoglimento con ordine di riammissione.
Se, infatti, il provvedimento giudiziale ha subordinato la riammissione al versamento delle somme, il mancato adempimento del socio potrebbe indurre la Cooperativa a richiedere il risarcimento del danno, quanto meno in ragione delle spese legali del giudizio appena concluso.
In ogni caso, il recesso è legittimo ai sensi dell’art. 2530 sesto comma c.c. e il socio ha diritto al rimborso nei tempi e nei modi regolati dallo Statuto sociale.
Normalmente, nel caso di recesso legittimo si prevede il rimborso della quota sociale, delle anticipazioni in conto costruzione, detratte le perdite pro quota, l’eventuale tassa di ammissione a fondo perduto e gli altri eventuali costi di diretta ed esclusiva imputazione al socio receduto.
Il socio che recede non è tenuto al pagamento delle eventuali anticipazioni, ma esclusivamente al versamento delle spese di amministrazione già maturate nel periodo di vigenza del rapporto sociale.

Sono socia di una coop. edilizia a proprietà indivisa e qualche anno fa ho stipulato una scrittura privata per l’acquisto di un alloggio da un’altro socio della stessa coop.
Ma con il tempo scopro che essendovi i vincoli della convenzione il prezzo dell’acquisto è molto superiore a quello in convenzione.
Volevo sapere se è possibile impugnare la scrittura privata rendendola nulla dato che si è fatta speculazione su di un immobile ricadente su area peep. Ringrazio con l’auspicio di vederci in studio a Roma.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a proprietà indivisa, in tal caso non può essere stato stipulato alcun atto di acquisto di un alloggio sociale già assegnato al socio.
E’ probabile, viceversa, che sia stato stipulato un atto di cessione della quota sociale per il subentro nella qualità socio della Cooperativa. Può anche darsi che sia stato stipulato un preliminare condizionato alla trasformazione della Cooperativa a proprietà divisa e conseguente vendita dell’alloggio.
Nel primo caso la quota di subentro potrebbe essere moderatamente più elevata del costo di riferimento imposto dal Comune, ricomprendendo anche spese amministrative estranee al predetto costo.
In tale ipotesi, se il prezzo della quota è di molto superiore al valore di riferimento, il contratto preliminare non è valido per illiceità del contenuto.
Non diversa è la conclusione nell’altra ipotesi, in cui sia  stato alterato il prezzo di acquisto rispetto al riferimento imposto dal Comune.
In entrambe le ipotesi occorre esaminare attentamente tutte le convenzioni e, quindi, procedere alla adeguata messa in mora del contraente promittente.

Sono socio di una Cooperativa Edificatrice che ha già costruito tutti gli immobili e la maggior parte di essi sono stati assegnati (non è stato ancora ceduto il percorso pedonale al Comune); mancano da assegnare ancora 10 immobili circa (su un totale di 60 unità), preassegnati a soci che o sono morosi o che li tengono in affitto e che pertanto non hanno interesse ad assegnarseli.
Poichè in cooperativa, informalmente, mi dicono che non ci sono più soldi per il pagamento delle spese di gestione (e non so che altro) e che a breve verrà richiesto un pagamento a tutti i soci, vorrei sapere se posso legittimamente recedere dalla cooperativa per raggiungimento dello scopo sociale e pretendere anche il pagamento del mio credito di socio (che risulta dal bilancio).
Oppure farmi scalare quest’ultima richiesta di pagamento dal mio credito e poi recedere? Infine, è vero che dopo 20 anni di apertura della cooperativa non è più necessario cedere al Comune alcunchè?

Risposta al quesito:
Il raggiungimento dello scopo sociale si verifica con l’assegnazione di tutti gli alloggi, eseguita la quale la Cooperativa deve essere messa in liquidazione, seguendo la procedura di legge fino all’estinzione.
Anche nel periodo di liquidazione, tutti i soci sono tenuti al versamento pro quota delle spese generali di amministrazione.
Alla luce di quanto precede non sembra legittima la domanda di recesso, mentre appare rilevante l’inadempienza degli amministratori per il mancato recupero forzato dei versamenti sociali dovuti dai soci morosi. Questi ultimi, infatti, dovrebbero essere esclusi e la Cooperativa dovrebbe assumere altri soci in loro sostituzione.
Permanendo l’inadempienza degli amministratori, i soci in regola con i versamenti possono agire chiedendo il controllo giudiziario sulla Società ovvero l’intervento della Vigilanza Ministeriale.
La compensazione tra debiti e crediti sociali può essere disattesa solamente per obiettive e legittime esigenze di liquidità bilancio, circostanza, questa, che sembra doversi escludere nel caso di specie.
Se il Comune ha assegnato il terreno alla Cooperativa è stata stipulata la relativa convenzione, normalmente con termine di scadenza di 99 anni.
Dovendosi presumere che il periodo della concessione sia tuttora vigente, non rileva il termine ventennale e, pertanto, la Cooperativa deve adempiere a tutti gli obblighi assunti con il predetto atto concessorio.

Faccio parte di una coop edilizia a proprietà divisa la quale ha ottenuto il mutuo bancario a inizio 2011 e l’erogazione delle tranche è terminata a dicembre 2012 quindi per ben 2 anni la banca ha erogato mutuo per circa il 50% del costo di realizzazione dell’intero stabile.
Io ho pagato la casa in conto costruzione con mezzi propri senza attingere al mutuo. Per quanto mi riguarda ho versato un 50% del costo dell’alloggio nel 2010 prima dell’erogazione del mutuo con i lavori che proseguivano regolarmente. Il restante 50%, per via del mio lavoro, l’ho saldato nel 2013 a conclusione dei lavori.
Oggi la coop mi chiede di pagare gli interessi di preammortamento sia per il periodo di effettiva erogazione del mutuo 2011-2012 e sia per tutto il 2013 e 2014. A tutt’oggi infatti non si è ancora proceduto ad effettuare il frazionamento del mutuo generale e la coop continua a chiedermi interessi di preammortamento.
Considerato il fatto che i miei soldi sono serviti alla coop per realizzare il restante 50% dello stabile e varie spese, visto che con il mutuo non c’entro nulla, sono tenuto a versare questi interessi di preammortamento? E sulla base di quale calcolo la coop deve fare i conti nel mio caso, ammesso che io debba versare tali quote?
La coop, se non dovesse procedere ancora con il frazionamento del mutuo, è legittimata a chiedermi sempre il pagamento degli interessi? Inoltre l’assemblea della coop ha già votato favorevolmente al frazionamento e alla cancellazione delle ipoteche per i non mutuatari. Come posso procedere per chiedere di andare al rogito?

Risposta al quesito:
Per quanto prospettato occorrerebbe procedere alla verifica, in via preliminare, dei deliberati assembleari che hanno regolato l’acquisizione del mutuo da parte della Cooperativa con l’esonero dei soci non mutuatari.
In base a tali deliberati, la Cooperativa avrebbe dovuto richiedere il mutuo esclusivamente per i soci mutuatari e, pertanto, la sua posizione dovrebbe essere estranea agli interessi di preammortamento.
Se i deliberati preventivi non sono stati assunti, ma i versamenti sono stati eseguiti a copertura integrale dei costi, anche in tal caso gli interessi di preammortamento non sono dovuti.
Nell’ipotesi (più probabile) in cui i versamenti sono stati eseguiti a parziale copertura dei costi, mentre il saldo prezzo sia avvenuto a completamento dell’opera, in tal caso gli interessi di preammortamento sono dovuti in misura proporzionale di effettiva scopertura dei costi di costruzione in ragione dei diversi stati d’avanzamento dei lavori.
Il correttivo che precede, va eseguito per non violare il principio della parità di trattamento tra i soci, evitando specificatamente che alcuni possano avvantaggiarsi dei versamenti effettuati da altri.
Per effettuare il rogito la Cooperativa dovrà ottenere il frazionamento del mutuo con l’accettazione da parte dell’Istituto mutuante (se non previsto nel contratto originario) della estromissione degli alloggi il cui prezzo sia stato interamente pagato dai soci assegnatari.
Ottenuto il frazionamento e la liberazione dalle ipoteche, la Cooperativa dovrà procedere alla stipula dell’atto definitivo di assegnazione, altrimenti il socio prenotatario potrà dare corso ad un giudizio ex art. 2932 c.c. (esecuzione obbligata a contrarre), curando l’immediata trascrizione della domanda giudiziale.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, assegnatario di alloggio.
Il 24/10/2011 è stato concesso il N.O. da parte del Ministero delle Infrastrutture per il passaggio a proprietà divisa ma, gli amministratori fanno scadere l’autorizzazione dei tre anni per rogitare.
Adesso ci informano che bisogna chiedere un’altra autorizzazione (che comporterà nuovamente un’altro lungo periodo di attesa).
Posso chiedere un risarcimento economico agli amministratori in quanto i miei progetti futuri erano legati a questa situazione (vendita dell’alloggio con tanto di scrittura privata) cioè al passaggio della proprietà divisa.

Risposta al quesito:
Se sussistono effettive inadempienze degli amministratori (imputabilità dei ritardi) può essere intrapresa l’azione individuale di responsabilità in danno degli amministratori.
Resta ferma la necessità della quantificazione del danno, della relativa prova e del nesso di causalità.