Cooperative: casi e soluzioni

E’ già un anno che che, pur avendo versato per intero l’importo che riguarda il mio alloggio, non si riesce ancora a rogitare perché non c’è stato il frazionamento dei mutui degli altri soci, avendo questi riscontrato anomalie per il pagamento degli interessi passivi. Inoltre è saltato fuori il problema dell’accollo del pagamento dei locali commerciali pur non avendo nessun riferimento sul documento di prenotazione dell’alloggio stesso.
Come si può risolvere questa situazione?

Risposta al quesito:
Gli amministratori della Cooperativa devono attivarsi per ottenere in tempi rapidi il frazionamento del mutuo e procedere alla stipula degli atti di assegnazione ai soci con accollo della quota parte di mutuo individuale.
Eventuali ritardi imputabili alle inadempienze di alcuni soci, espongono questi ultimi al risarcimento dei danni subiti dai soci adempienti.
L’azione risarcitoria è, tuttavia, subordinata alla prova del danno subito e del nesso di causalità con il comportamento dei soci inadempienti.
I locali commerciali sono stati realizzati dalla Cooperativa in forza di deliberati sociali e, conseguentemente, i relativi costi di costruzione gravano su tutti i soci in parte proporzionale alla quota sottoscritta.
E’ chiaro che in caso di vendita ovvero di affitto , il ricavato deve essere destinato al rimborso delle anticipazioni effettuate dai soci per la realizzazione dei locali commerciali.

Come socia di cooperativa a proprietà divisa è quasi due anni che l’impianto fotovoltaico a servizio delle utenze comuni non è regolarmente allacciato alla rete elettrica.
Questa situazione mi dicono che oltre che penalizzante, perchè non scambiamo con l’Enel la corrente in eccesso, è anche pericolosa perchè potremmo incorrere in sanzioni da parte della stessa compagnia.
A nulla sono valsi i tentativi di un consigliere per cercare di risolvere il problema, di fatto si è verificato uno scarica barile tra vari proffessionisti che dovevano espletare la varie documentazioni. Di fatto il presidente non ha preso nessuna posizione in merito a ciò, mentre il consigliere è stato sollevato dall’incarico prima della fine del mandato senza neanche una motivazione plausibile.
Posso, dovendo ancora dare un conguaglio, riservami per eventuali danni causati da questa situazione?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative tutti gli amministratori rispondono in solido per gli atti di gestione, tra i quali rientra quello relativo alla regolarizzazione dell’allaccio dei pannelli fotovoltaici.
Gli amministratori, dunque, devono mettere in mora i professionisti incaricati e, in caso di inadempienza, sostituirli e procedere in loro danno. Ciascun socio può mettere in mora gli amministratori, richiedendo loro di attivarsi come per legge.
In caso di mancato intervento degli amministratori, i soci possono agire giudizialmente con istanza di controllo giudiziario ovvero in sede amministrativa con richiesta di un commissario straordinario ad acta.

Una coop. a proprietà indivisa (con finanziamento ministeriale) ha assegnato (a 12 soci su 14) l’appartamento senza richiedere il Nulla Osta Ministeriale.
Un socio si è opposto ed ha richiesto una ispezione ministeriale la quale è stata approvata ed ha esperito i suoi lavori. Le conclusioni dell’ispezione, oltre ad altre risposte, hanno dichiarato che il Nulla Osta non è più necessario e, soprattutto, non hanno fatto cenno al rimborso della differenza di interessi fra coop. indivisa ed individuale.
E’ lecito tutto ciò? Se così fosse tutte le altre cooperative che hanno richiesto il passaggio a proprietà individuale ed hanno seguito l’iter della legge pagando la differenza di interessi possono esperire richiesta di rimborso di quanto a suo tempo versato?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa finanziate prima della Legge 179/92 possono ottenere l’autorizzazione alla trasformazione in Cooperative a proprietà divisa, a condizione che sussistano determinati requisiti, tra i quali l’assunzione dell’obbligo di versare all’Ente finanziatore la differenza tra i contributi agevolati previsti per i due tipi di Società.
La ragione della disposizione è chiara, in quanto diretta ad evitare che venga elusa la normativa che prevede un finanziamento più consistente nel caso di Cooperative a proprietà indivisa, in ragione del principio di solidarietà dei soggetti economicamente deboli.
Nel caso di specie, a seguito delle risultanze ispettive, si può presumere che la legge di finanziamento sia successiva alla legge 179/92 e, soprattutto, non preveda ab origine un diverso contributo per le Cooperative.

Dopo la delibera di esclusione del socio moroso e la conseguente revoca dell’alloggio assegnatogli provvisoriamente, del quale è stato già immesso nel possesso, cosa devo fare concretamente per fare sloggiare il socio moroso dall’immobile che attualmente continua ad occupare.

Risposta al quesito:
Se il socio permane nella detenzione illegittima dell’alloggio, occorre intraprendere l’azione giudiziaria di rilascio di immobile detenuto senza titolo.
Se la Cooperativa subisce danno per il ritardo, l’azione può essere intrapresa ai sensi dell’art. 700 c.p.c., cioè con provvedimento cautelare d’urgenza.

Sono il Vice presidente di una cooperativa che ha terminato la costruzione di n° 25 alloggi con finanziamento regionale, abbiamo già provveduto oltre tre anni fa al frazionamento del mutuo e nel marzo 2012 al perfezionamento dell’atto per 20 soci, con relativo accollo del mutuo a seguire.
Dopodiché altre tre persone hanno fatto l’atto ma due, pur pagando regolarmente il mutuo alla cooperativa che poi paga la banca, continuano a non procedere all’atto finale, nonostante i ripetuti solleciti.
Premesso che la coop non ha debiti di sorta ed è in regola economicamente parlando, a giugno, per non pagare ulteriori cifre relativamente a bilancio, quota associativa alla lega coop, ecc. abbiamo deciso in assemblea che per dimettersi da socio bastava pagare una quota a copertura delle ultime spese di bilancio relative al 2014 e poi fare regolare richiesta di recesso da socio. La lega coop, ora, ci dice che non è possibile uscire da socio di questa cooperativa fino a che non sia stato fatto l’atto anche delle altre due case. E’ possibile? Tra l’altro abbiamo fatto delibera a inizio di questo anno in cui accollavamo le spese extra dovute al loro ritardo direttamente a questi soci.

Risposta al quesito:
Il caso prospettato ha tre soluzioni:
– la prima si fonda sull’esclusione dei soci che si sono resi indisponibili alla stipula dell’atto definitivo di assegnazione dell’alloggio.
In tal caso, i predetti soci sono responsabili anche di tutti i danni provocati alla Cooperativa, il cui ammontare può essere trattenuto dalle somme loro dovute in restituzione delle anticipazioni su costo di costruzione degli alloggi;
– la seconda basata sull’addebito ai soci inadempienti di tutti costi conseguenti al ritardo nel procedimento di estinzione della Cooperativa;
– la terza fondata sulla delibera di messa in liquidazione della Cooperativa con la conseguente nomina del liquidatore. Quest’ultimo, permanendo l’indisponibilità dei soci, può procedere all’esclusione degli stessi e, quindi, alla liquidazione del patrimonio sociale mediante la vendita degli alloggi residui.

Sono socio di una cooperativa a scopo mutualistico a proprietà indivisa, creata per la costruzione di appartamenti destinati ai soci aventi determinati requisiti. La cooperativa è posta in essere fino al 2026.
Il nostro presidente sostiene che, avendo ricevuto il nulla osta da parte della Regione e del Comune di residenza nel 2003, ogni socio è libero di alienare o locare il suo appartamento trascorsi 5 anni dal nulla osta, in base all’art 20 della legge 179/92.
A questo punto mi sorge un grande dubbio: essendo la nostra una cooperativa dove per entrarvi bisogna possedere dei requisiti molto rigidi, in cui nessuno SOCIO è PROPRIETARIO, MA SOLO ASSEGNATARIO di un APPARTAMENTO ed essendo in vita per almeno fino al 2026, POSSONO I SOCI liberamente alienare o locare l’appartamento loro assegnato?
I membri del CDA devono essere informati e responsabili delle conseguenze di tali vendite o locazioni?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a proprietà indivisa non può essere eseguita alcuna alienazione dell’alloggio da parte del socio assegnatario, per il fatto che lo stesso non ha acquisito alcuna proprietà individuale dell’immobile.
Se l’Ente finanziatore, cioè la Regione, ha autorizzato la trasformazione della Cooperativa a proprietà divisa e sono stati eseguiti tutti gli adempimenti conseguenti, in tal caso ciascun socio può alienare l’alloggio dopo cinque anni dall’assegnazione.
Resta fermo il vincolo della Convenzione stipulata con il Comune che ha assegnato l’area, in base alla quale gli alloggi devono essere ceduti esclusivamente ai soggetti aventi i requisiti previsti per l’edilizia popolare.