Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa a proprietà divisa, di recente ho saputo che l’ufficio delle Entrate ha chiesto alla cooperativa la nomina di un revisore legale dei conti.
Avendo già un commercialista incaricato della gestione della cooperativa siamo obbligati a sostenere questa ulteriore spesa?

Risposta al quesito:
Non è previsto che l’Agenzia delle Entrate possa imporre alla Cooperativa un revisore dei conti, ma semmai che l’Agenzia medesima richieda la relazione del revisore contabile al bilancio sociale (se ciò è previsto dallo Statuto ovvero se la Società supera per dimensioni i parametri di legge) oppure richieda la revisione biennale, redatta da un revisore di cooperative (non un revisore legale dei conti), come previsto dalla normativa vigente.
E’ chiaro che l’Agenzia può effettuare le succitate richieste esclusivamente nell’ambito dell’attività di verifica fiscale cui è preposta.

Mio figlio ha acquistato un appartamento come socio cooperativa edilizia (il rogito avverrà a giugno 2015) e ha pagato l’iva al 4% come prima casa, ha deciso di cedere l’appartamento alla sorella, nel passaggio occorre ripagare ancora l’iva al 4% (la cessione avverra’ prima del rogito e anche per lei sara’ prima casa).
E’ corretto?

Risposta al quesito:
Anche il nuovo passaggio di proprietà sarà soggetto all’IVA nella misura del 4%.
Va, tuttavia, osservato che andrebbe presa in considerazione la possibilità di richiedere alla Cooperativa di sostituire al socio prenotatario la di lui sorella, quale socio subentrante, in modo da stipulare un solo atto (con notevole risparmio di costi).

Sono socio di una Cooperativa a proprietà divisa che ha partecipato ad un bando regionale per la realizzazione di nr. 22 alloggi a favore di appartenenti alle FF.OO.
Attualmente gli appartamenti sono in fase di costruzione, ma l’uscita di alcuni soci in corso d’opera ha determinato la non completezza della compagine sociale, nella misura di nr. 4 alloggi. Purtroppo la crisi economica nazionale non ha ancora oggi reso possibile la sostituzione con appartenenti delle FF.OO.
La cooperativa può completare la compagine sociale facendo entrare persone che non appartengono alle ff.oo. Ovviamente quest’ultime non otterrebbero l’irrisorio contributo regionale. Lo Statuto prevede che nella cooperativa possono far parte tutti i cittadini italiani. Chi deve autorizzare?

Risposta al quesito:
Se il bando di finanziamento prevede che gli alloggi siano assegnati esclusivamente ad una certa categoria, una tale previsione non è aggirabile.
Nel caso di specie la Cooperativa, essendo impossibilitata alla sostituzione dei soci receduti, può modificare il programma costruttivo  agevolato rinunciando a quella parte del finanziamento proporzionale agli alloggi privi di soci assegnatari.
Ottenuta l’autorizzazione, la Cooperativa può assegnare gli alloggi privi di finanziamento a nuovi soci non appartenenti ad alcuna specifica categoria.E’ chiaro che tale ultimo passaggio dovrà essere concordato anche con l’Istituto mutuante, anche mediante la concessione di un mutuo ordinario per gli alloggi non finanziati.

Sto valutando la possibilità subentrare in sostituzione di un socio dimissionario in una cooperativa edilizia. Sono venuto a conoscenza che c’è una richiesta di risarcimento alla cooperativa.
I lavori di costruzione del complesso immobiliare venne infatti iniziati dal un costruttore che poi per motivi a me non noti non continuò i lavori e dopo qualche mese i lavori ripresi e conclusi da un altro costruttore. L’iniziale costruttore ha citato la coop per danni chiedendo un risarcimento economico.
Cosa rischia il socio in caso di risarcimento? Se subentro dopo la richiesta di risarcimento, l’azione risarcitoria è a carico del socio dal quale dovrei rilevare la quota o no?

Risposta al quesito:
Se l’azione giudiziaria intrapresa dal costruttore risulterà fondata la Cooperativa verrà condannata al risarcimento dei danni e il relativo onere economico si riverserà inevitabilmente sui soci.
Il socio che subentra assume pro quota tutti gli oneri gravanti in quel momento sulla Cooperativa, senza esclusione di sorta.
Il subentrante potrebbe convenire con il socio uscente una sorta di garanzia per gli eventuali oneri in esubero, ma resterebbe sempre direttamente obbligato nei confronti della Cooperativa e, quindi, comunque esposto qualora l’uscente medesimo fosse inadempiente.

Tramite un’agenzia immobiliare ho visitato e fatto una proposta per una abitazione costruita in cooperativa con quote divise e proprietà del lotto da parte di un assegnatario, il quale ha accettato il prezzo di acquisto da me proposto.
Ho emesso un assegno come anticipo e al momento del preliminare ho fatto richiesta di subentro nella quota cooperativa, specificando che il rogito è vincolato a prendere possesso dell’immobile con alcune rifiniture da terminare. Stipulerò un mutuo autonomamente, ma dovrò estinguere la quota di mutuo edilizio già suddiviso per ogni socio.
Dovrò pagare eventuali interessi di preammortamento se non versati dal socio uscente? Nel preliminare figuriamo solo io e il socio uscente, ma le somme restanti andranno ad estinzione del mutuo, è un preliminare corretto o potrebbe essere nullo visto che la cooperativa non compare?
La cooperativa dovrebbe visionare il preliminare nel cda di accettazione al mio subentro e specificare che subentrando nei diritti del precedente socio, non devo versare ulteriori quote, oltre il prezzo di acquisto stabilito?

Risposta al quesito:
Anche se il quesito esige l’adeguato approfondimento in ordine al contenuto del contratto preliminare, tuttavia risulta già evidente che l’assunzione della quota del socio uscente comporta l’obbligo del subentrante di accollo di  tutti i debiti sociali pregressi, ivi compresi gli interessi di preammortamento, quote di costo deliberate e non versate, rate di mutuo scoperte etc..
La Cooperativa deve accettare il subentro con delibera del CDA, ma soprattutto il subentrante deve accertare la reale situazione debitoria del socio uscente e tutti gli oneri ancora da sopportare per la definitiva acquisizione dell’immobile.

Sono diventato socio di una cooperativa edilizia circa tre mesi fa, i lavori sarebbero dovuti iniziare a settembre 2014 e ad oggi non è ancora iniziato nulla.
Avendo urgenza di acquistare un immobile ho trovato un’altra casa che sarei interessato ad acquistare.
Volevo chiedere se la volontà di acquisto di un altro immobile è una valida ragione per il recesso dalla Cooperativa.

Risposta al quesito:
La mera volontà di acquisto di una casa non può costituire la giustificazione di recesso, giuridicamente valida.
Nel caso di specie, sembra che la valida giustificazione sia da ricercare nei “motivi d’urgenza” che che condizionano la volontà del socio prenotatario.
E’ utile rammentare che per le Cooperative edilizie fruenti del finanziamento pubblico ovvero assegnatarie di aree PEEP la perdita dei requisiti soggettivi determina obbligatoriamente la perdita della qualità di socio e, quindi, legittima il di lui recesso per causa sopravvenuta.