Cooperative: casi e soluzioni

Ho preso contatto con una cooperativa edificatrice per acquistare un alloggio, subentrando ad altro socio assegnatario e poi dimissionario che aveva già pagato l’IVA al 4% sulle fatture già emesse prima del rogito (non ancora avvenuto, peraltro) relative a rate di “avanzamento lavori”.
Mi è stato detto che devo ripagare l’IVA già pagata da lui. E’ normale?

Risposta al quesito:
Non è normale che, nel corso del rapporto sociale,  il socio versi somme a fronte di fatture emesse nei suoi confronti per gli stati d’avanzamento.
Se, viceversa, le fatture sono state emesse dall’impresa nei confronti della Cooperativa (comprensive di IVA) è corretto che la quota parte venga versata da ciascun socio.
In tal caso, l’IVA delle succitate fatture verrà conteggiata nella contabilità della Cooperativa, che, normalmente, risulterà a credito verso l’Erario e dovrà chiedere il rimborso dell’imposta pagata in eccedenza.
Al momento del rogito di assegnazione la Cooperativa dovrà emettere la fattura relativa al prezzo complessivo dell’alloggio (comprendente tutti i versamenti effettuati nel corso del rapporto sociale, ivi compresi quelli eseguiti dal socio uscente), maggiorandola dell’IVA come per legge.
Allorquando la Cooperativa otterrà il rimborso dell’IVA, utilizzerà le relative somme secondo la destinazione voluta dall’Assemblea dei soci in sede di approvazione del bilancio (anche restituendo la quota parte a ciascun assegnatario).

Vorrei porre un quesito circa la ripartizione degli interessi passivi di un mutuo intestato ad una cooperativa edilizia, stipulato nel 2010.
Oggi la Coop. li richiede (e li ripartisce quindi) indistintamente tra tutti i soci assegnatari, dalla data di stipula del mutuo, anche nei confronti di chi (come il sottoscritto) è diventato socio dopo.
Mi chiedo se ciò é corretto o se invece, come ritengo, gli stessi vadano ripartiti per ciascun socio dalla data di ingresso; in quest’ultimo caso chi dovrebbe accollarsi il pagamento degli interessi precedenti, il socio che c’era prima o la cooperativa? O magari il presidente, se ha omesso di richiederli al socio precedente (se c’era) o a chi è subentrato?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che gli interessi di cui si tratta siano quelli di preammortamento e, quindi, antecedenti alla stipula dei mutui individuali.
In tal caso, i predetti interessi gravano sul costo dell’alloggio da assegnare a ciascun socio.
Ebbene, il socio subentrante assume la medesima posizione debitoria verso la Cooperativa, già gravante sul socio uscente.
Se quest’ultimo non ha versato gli interessi di preammortamento, il relativo onere graverà sul socio subentrante, obbligato a sopportare l’intero costo dell’alloggio che verrà a lui assegnato.
Diverso è il rapporto tra il subentrante e l’uscente, posto che fra i due è intervenuto il contratto di cessione, il cui contenuto dovrebbe regolare tutti gli aspetti finanziari, ivi compresi quelli pendenti con la Cooperativa.
In ragione degli accordi tra l’uscente e il subentrante, quest’ultimo potrebbe pretendere dal primo la garanzia sui versamenti non eseguiti.

Sono socio di una cooperativa edilizia. Nel prossimo mese di febbraio i lavori dovrebbero essere ultimati.
Se io ho ultimato tutti i miei obblighi economici di socio, può il costruttore rifiutare di consegnarmi l’alloggio, poiché ci sono alcuni soci morosi?

Risposta al quesito:
Il socio prenotatario ha rapporti esclusivamente con la Cooperativa, la quale, a sua volta, intrattiene i rapporti con il costruttore.
Alla luce di quanto precede, solamente la Cooperativa ha l’obbligo di consegna dell’alloggio al socio, il quale, in caso di inadempienza, può ricorrere in sede giudiziaria a tutela dei propri diritti (Giudice Ordinario) ovvero interessi legittimi (Giudice Amministrativo).

Sono una socia di una cooperativa edilizia spa con più di 60 soci e spesso per problemi di lavoro non posso essere presente all’assemblea ordinaria.
Ho richiesto in forma scritta al Presidente il relativo verbale dell’assemblea, ma purtroppo non ho avuto nessun riscontro in merito, pertanto volevo sapere a quale organo posso rivolgermi per segnalare questa situazione e far valere i miei diritti di socio.
Inoltre quale strada posso percorrere per avere copia del verbale in modo tale da essere a conoscenza di cosa è stato deliberato dall’assemblea?
Infine, considerato i numerosi problemi presenti in cooperativa senza, sembra, possibilità di risoluzione (soci che non vogliono assegnarsi l’appartamento, soci perennemente morosi, etc.) potrei ricorrere alla liquidazione coatta amministrativa?

Risposta al quesito:
Il socio che rilevi l’esistenza di gravi irregolarità nella gestione della Cooperativa può rivolgersi alla Vigilanza (Ufficio presso il Ministero delle Attività Produttive o presso l’Assessorato presso le Regioni a Statuto Speciale) al fine di ottenere l’ispezione straordinaria e, se necessario, il Commissariamento (solo successivamente il Commissario può riscontrare i presupposti per la Liquidazione Coatta Amministrativa).
La procedura concorsuale della L.C.A. è da percorrere solamente i casi estremi, soprattutto a garanzia dei creditori sociali.
In ordine ai verbali di assemblea, tutti i soci hanno diritto alla consultazione del libro e all’estrazione delle relative copie.
Trattandosi di diritti soggettivi, in caso di inadempienza degli amministratori, il socio può rivolgersi, oltre che al preposto Ente amministrativo, anche al Tribunale Ordinario per ottenere l’ordine di esibizione del libro ovvero il Controllo Giudiziario sulla gestione della Società.

Sono socio di Cooperativa a proprietà divisa la quale ha raggiunto l’oggetto sociale della costruzione degli alloggi sin dal 1985. Sono stati assegnati e rogitati n. 22 immobili su n. 23, per i rimanenti ci sono cause in corso che portano tempo.
Chiedo se è possibile recedere da socio e quali sono i miei vantaggi.
Per quanto riguarda il condominio vorrei sapere quanto segue: che maggioranza ci vuole in 2^ convocazione per opere di sistemazione garage e rivestimento interno ascensore; se non si raggiunge mai quella per legge come dovremmo comportarci?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio deve essere accolto dal CdA della Cooperativa, il quale è obbligato a motivare il rifiuto della richiesta avanzata dal socio.
Nel caso di specie, sembra che non vi siano giusti motivi di recesso, posto che la Cooperativa non ha definito il programma sociale (stante la pendenza dei giudizi) e, pertanto, ciascun socio è obbligato a sopportare i costi della gestione amministrativa sino alla definitiva estinzione della Società.
E’ possibile, tuttavia, che la Cooperativa ovvero ciascun socio danneggiato si rivalgano sui responsabili del protrarsi dei tempi di estinzione della Società (amministratori o soci inadempienti).
Nel caso di specie, a seguito della stipula dei rogiti è sorto il Condominio, composto dai soci assegnatari e dalla Cooperativa quale proprietaria degli alloggi non ancora assegnati.
Le spese indicate sembrano di conservazione e manutenzione straordinaria delle parti comuni e ,pertanto, l’Assemblea dei condomini (cui partecipa anche la Cooperativa pro quota) delibera validamente a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo dei condomini e un terzo del valore dei millesimo dell’edificio.

Ho fatto richiesta di subentro al posto di un socio dimissionario in una cooperativa edilizia con quote divise.
Per il subentro ho fatto una scrittura privata con il socio dimissionario e versato una cifra concordata pagandolo con assegno circolare, ho agito correttamente o avrei dovuto stipulare un atto diverso?
In mano a breve dovrei avere il verbale del cda che mi accetta come socia, vorrei sapere se prima del subentro ci sia un modo per accertare la situazione debitoria del socio uscente ed essere sicura di non dover dare nulla di più alla cooperativa.

Risposta al quesito:
La procedura di “subentro” deve essere concordata tanto con il socio uscente, quanto con la Cooperativa. Nella fase preparatoria all’accordo il socio subentrante deve avere precisa cognizione dei debiti del socio uscente come iscritti nel bilancio della Società.
Ma non basta, in quanto il subentrante deve accertare anche i costi incombenti sull’alloggio prenotato, non ancora iscritti in bilancio ovvero non ancora posti a debito dei soci (ad esempio: prezzo del terreno espropriato no ancora definito, saldo dovuto all’impresa appaltata, saldo dovuto ai tecnici professionisti, etc..).
Tra il socio uscente e il socio subentrante si deve quantificare esclusivamente l’importo relativo alle migliorie extracapitolato pagate dal primo direttamente all’impresa, mentre le anticipazioni sul costo di costruzione e gli oneri amministrativi sono dovuti alla Cooperativa, la quale provvederà successivamente a rimborsare al socio uscente quanto allo stesso dovuto a norma di legge e di Statuto (tale somma non sempre coincide con quanto versato).