Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa dal 2007. Ho chiesto al nuovo Cda che si è insediato da circa due anni di poter cedere la mia quota e loro mi rispondono che non è possibile in quanto risulto moroso dei confronti della stessa. Premesso che non mi è stato mai notificato nulla in merito, da una loro analisi con il solo ausilio degli estratti conti bancari, il nuovo Cda mi comunica che risulto moroso per l’ammontare di circa 8,000 Euro, per pagamenti inerenti spese di gestione ordinaria e straordinaria comune che vanno dal 2009 fino al 2018.
Le chiedo: ma non esiste il termine di prescrizione di cinque anni?
Sui bilanci dei vari anni non c’è evidenza delle morosità che ho nei confronti della Cooperativa. Nel frattempo, la Cooperativa mi intima a mettermi in regola con i pagamenti, altrimenti in quanto socio moroso da statuto possono escludermi.
Purtroppo io non riesco a dimostrare tutti i versamenti effettuati nell’arco del tempo in quanto ho spesso cambiato istituto bancario. Cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, i deliberati sociali che hanno imposto i versamenti di cui si tratta.
Si devono, inoltre, verificare i Bilanci e in particolare i dettagli dei crediti verso i soci morosi (il socio può richiedere la documentazione alla Cooperativa che ha l’obbligo di fornirla).
Se i versamenti risultano dovuti e i Bilanci non sono stati opposti, non esiste altra soluzione che quella di provare di averli eseguiti, salvo che dai documenti contabili emergano contraddizioni che inficiano la prova del credito.

Preg.mo avvocato, sono socia fondatrice di una Cooperativa edilizia. A seguito di gravi irregolarità, nel 2001 ho impugnato 10 bilanci ed ho ottenuto l’annullamento per falsità ed anche per disparità di trattamento tra i soci nella determinazione del prezzo (a mio danno). La Cooperativa, ormai in liquidazione, non ha più presentato bilanci.
Prima ancora che nel 2010 si arrivasse a sentenza, (l’ho saputo solo ora), nel 2008 il Liquidatore ha venduto a terzi gli immobili non ancora assegnati ed ha disposto dell’incasso, sempre senza presentazione di bilanci, senza alcuna informazione alla sottoscritta e soprattutto senza alcun tipo di regolamento economico.
Se la mancata presentazione dei bilanci comporta l’automatica perdita della natura giuridica della Cooperativa e la successione di tutti i soci, le vendite sono nulle? Non avrebbero dovuto comparire come venditori tutti i soci?
Se si, dato il ritardo, posso ancora agire per ottenere la nullità?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie sussistono due rapporti, uno sociale l’altro contrattuale mutualistico.
Relativamente al primo rapporto i soci non sono responsabili delle obbligazioni sociali, mentre in ordine al rapporto contrattuale le responsabilità delle parti sono circoscritte alle obbligazioni per le prestazioni reciproche.
Quanto precede per escludere che i soci possano essere aggrediti per obbligazioni nascenti dalle responsabilità degli amministratori ovvero della Cooperativa.
Per quanto attiene al mancato deposito dei Bilanci, si deve osservare che ante riforma del 2003, l’art. 2544 c.c. disponeva lo scioglimento di diritto delle Cooperative per il mancato deposito dei Bilanci per due anni consecutivi.
Successivamente alla riforma è l’Autorità di Vigilanza che deve disporre lo scioglimento e non sussiste il pregresso automatismo.
E’ certo che nel caso di specie sussiste sia la responsabilità degli amministratori sia del Liquidatore, ma la relativa azione deve essere iniziata entro i cinque anni dalla cessazione della carica, sicché, salvo verifica, non sembra che nel caso di specie possa darsi luogo all’azione medesima.

Vorrei aver chiarezza verso chi proporre un’eventuale azione risarcitoria in merito a rovina o difetti dell’immobile, così come previsto dall’art 1669 c.c., dopo lo scioglimento della Cooperativa che a sua volta si è presa l’onere di costruttore.
Chi bisogna tirare in causa: il legale rappresentante della Cooperativa o il direttore dei lavori? O chi?

Risposta al quesito:
Si presume che l’azione da proporre derivi da gravi difetti di costruzione e conseguente pericolo di rovina, sicché, tenuto conto della estinzione della Società, gli unici responsabili dovrebbero essere l’impresa esecutrice dei lavori e il Direttore dei Lavori e, in caso di errori progettuali, anche il progettista.
Il socio proprietario dell’immobile ha l’azione diretta contro i predetti soggetti, ma deve preventivamente verificare se non siano intervenuti termini di prescrizione e/o di decadenza e quindi controllare le effettive responsabilità mediante una preventiva consulenza tecnica di parte.
Eseguiti i predetti controlli si può instaurare il giudizio.

Posto che la procedura di liquidazione è al termine, il Commissario Liquidatore ha nominato un perito che ha valutato gli appartamenti della Cooperativa. Il Commissario sta dando ai soci assegnatari con custodia dell’alloggio, l’offerta per l’acquisto.
Ora mi chiedo come arriva al prezzo finale dell’appartamento? Deve rispettare il prezzo massimo di cessione della Convenzione o può vendere ai soci a prezzo di mercato?
Se può vendere a prezzo di mercato in ogni caso spero non possa superarlo… quindi ci sono dei criteri che deve rispettare secondo il MISE per formulare il prezzo di vendita ai soci?
Perché gli appartamenti non assegnati che vanno all’asta rispettano il valore della perizia e quelli offerti ai soci no e notevolmente aumentati?

Risposta al quesito:
Occorre verificare se il Commissario Liquidatore è subentrato o meno nel contratto preliminare di assegnazione.
Nel caso positivo, deve tenere conto dei versamenti già eseguiti e richiedere il saldo in base al prezzo di stima, eventualmente mitigato da parametri specifici, quali lo stato d’uso, i vizi costruttivi, gli eventuali giudizi intentati dai soci, etc.
Se, viceversa, il Commissario si è sciolto dal contratto ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, in tal caso è possibile una transazione per la cessione dell’alloggio in pre-asta.
In tal caso si tratta di raggiungere un accordo transattivo, che però non tiene conto di quanto già versato dai soci contraenti.
Se gli alloggi sono stati realizzati in area PEEP con convenzione ex art. 35 L. 865/71, in tal caso non può essere superato il prezzo massimo di cessione e secondo quanto statuito dalla Legge di Bilancio 2021, il MISE quale Autorità di Vigilanza deve tutelare la finalità sociale dell’Opera.
Occorre, pertanto, verificare l’operato della Liquidatela e reagire adeguatamente, anche in sede giudiziaria a tutela dei diritti dei soci, tenendo presente che l’applicazione della normativa seguita alla predetta legge di Bilancio non è ad oggi confortata dalla giurisprudenza interpretativa.

Sono il Vice Presidente di una Cooperativa Edilizia agevolata a proprietà differita di 8 anni, ad ottobre 2023 con atto notarile diventeremo proprietari e la Cooperativa verrà sciolta.
La contatto perché ci ritroviamo in una certa situazione, uno dei 15 Soci assegnatari si è separato consensualmente dalla coniuge che tutt’ora vive nell’apparamento con i figli minorenni. Sono in comunione dei beni, per sentito dire, la coniuge si è accollata il mutuo e le spese di condominio, oggi ci ritroviamo a dover chiedere ai Soci un contributo per far fronte alle spese che la Cooperativa deve affrontare (pagamento commercialista e iscrizioni biennali), il Socio assegnatario dice di dover pagare la metà delle spese, la ex coniuge non intende pagare la sua metà, chiede al CDA di redigere un verbale sul quale scrivere che lei detiene il 50% delle quote e che quindi spetta pagare la metà delle spese di gestione amministrativa della Cooperativa.
La domanda è: ma tocca al CDA prendere questa decisione? Ha potere legale di decidere chi deve pagare e come riproporzionare le spese?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere la quota di comproprietà dell’alloggio in ragione del regime della comunione coniugale dalla qualità di socio della Cooperativa.
Nel caso di specie, inoltre, va osservato che l’obbligazione controversa ha natura sociale, del tutto diversa da quella contrattuale mutualistica che riguarda l’alloggio.
Alla luce di quanto precede l’obbligazione va imposta al socio effettivo, come tale risultante dal Libro soci, sarà poi il socio medesimo a regolarizzare il rapporto con il coniuge coobbligato.
Nel caso in cui entrambi i coniugi fossero iscritti nel Libro dei soci, l’obbligazione graverebbe al 50% tra di loro e la Cooperativa potrebbe agire con ingiunzione di pagamento proporzionale.

Essendo socio di una Cooperativa un tempo indivisa, ora trasformata in proprietà divisa, non ho potuto aderire all’acquisto dell’appartamento nel momento richiesto.
Ora che posso accedere ad un mutuo, la Cooperativa mi nega la possibilità.

Risposta al quesito:
La Cooperativa che si trasforma a proprietà divisa deve garantire l’uso dell’alloggio a socio non aderente al programma di trasformazione, sicché occorre verificare il percorso seguito e la pretesa della Cooperativa medesima.