Cooperative: casi e soluzioni

Abbiamo sottoscritto un rogito notarile il cui prezzo riferito al preliminare è stato scorporato distinguendo un prezzo di convenzione ed un prezzo di varianti.
In sede di rogito NON abbiamo prestato attenzione allo scorporo ed alla distinzione tra prezzo di convenzione e varianti, in quanto il prezzo totale tornava con quello sottoscritto nel preliminare. Credevamo che quello fosse il prezzo di convenzione ed a quel prezzo avremmo potuto rivendere l’alloggio.
In realtà qualche anno dopo siamo venuti a conoscenza dal Comune che le varianti erano ILLEGITTIME, lo ha stabilito una sentenza del Tar e che quindi noi potevamo rivendere a circa la metà del prezzo pagato. A parte la responsabilità degli amministratori della cooperativa per aver disatteso un bando pubblico ci chiediamo il ruolo e le responsabilità di un Notaio in questo contesto.
Lui non ci ha mai chiaramente riferito che stavamo comprando a 100 e potevano rivendere a 50 in quanto chiaramente nessuno avrebbe sottoscritto il rogito. Ed allora il notaio può essere citato per danni relativamente alla sua prestazione professionale?

Risposta al quesito:
Per una corretta soluzione occorrerebbe verificare l’esatto contenuto della convenzione, per stabilire se essa si riferisca al prezzo di commercializzazione ovvero al costo dell’alloggio.
Mentre nel secondo caso, l’atto sarebbe senza alcun dubbio nullo e il notaio sarebbe responsabile della sua redazione, nella seconda ipotesi la situazione sarebbe del tutto diversa.
Ed infatti, nel rogito sono stati differenziati gli importi pagati dal socio, l’uno a titolo di prezzo base, l’altro a titolo di maggiorazioni per varianti, presumibilmente costituenti migliorie dell’opera.
In tal caso, il notaio sarebbe immune da  responsabilità, anche perché appare presumibile che nell’atto abbia richiamato la convenzione con il Comune.
Con il predetto richiamo, il contenuto della Convenzione si presume a conoscenza del socio assegnatario, il quale ha accettato l’immobile, eseguendo le migliorie per il proprio piacere d’uso.

Siamo una Cooperativa a proprietà indivisa che ha raggiunto il suo scopo sociale, ma comunque regolarmente iscritta alla Camera di Commercio.
Il C.d.A., per motivi vari, ha rassegnato le dimissioni. Come da statuto, ha convocato l’assemblea dei soci per il rinnovo delle cariche sociali, ma nessun socio vuole prendere l’incarico della gestione.
Come ci dobbiamo comportare? A chi ci dobbiamo rivolgere per mantenere in essere la Cooperativa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può essere messa in liquidazione volontaria e l’assemblea può nominare il liquidatore, che può essere un professionista esterno.
Se l’assemblea non riesce a compiere l’adempimento che precede, gli amministratori possono chiedere all’organo di vigilanza che la Cooperativa venga sciolta d’ufficio e in caso di patrimonio esistente venga  posta in liquidazione coatta.

Sono assegnatario di un alloggio di una cooperativa militare a proprietà indivisa (legge 22 ottobre 1971 n. 865, legge 492/75 e successive modifiche).
Nel 2012 si è proceduto alla modifica dello statuto da “cooperativa indivisa” a “cooperativa a proprietà individuale”. A marzo 2014 il Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, a seguito dei controlli previsti, ha autorizzato il frazionamento dei mutui. A luglio 2014 ho acquistato il 50% di un altro immobile nello stesso comune degli alloggi della cooperativa.
A breve faremo i rogiti per l’assegnazione in proprietà individuale: sarò grato se mi darete conferma sul fatto che, avendo già il citato Ministero emesso l’autorizzazione al frazionamento dei mutui, sono in possesso dei requisiti per avere assegnato, con rogito, l’immobile della cooperativa o se, il fatto di essere in possesso di altro immobile nello stesso comune (concretizzatosi dopo l’autorizzazione al frazionamento da parte del Ministero), mi comporta la necessità di alienare tale secondo bene prima di procedere al rogito della casa in cooperativa.

Risposta al quesito:
I requisiti soggettivi per il diritto all’assegnazione dell’alloggio cooperativo, realizzato con il finanziamento pubblico, devono essere attestati dal socio anche nell’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale.
Nel caso di specie, occorre verificare se la quota del 50% di altro alloggio è causa di decadenza del requisito soggettivo dell’impossidenza (la verifica è subordinata al valore della quota, al nucleo familiare dell’assegnatario etc..)

Faccio parte di una cooperativa edilizia ultimata, ma per varie problematiche l’impresa non ha ancora consegnato gli alloggi alla cooperativa, è stata soltanto eseguita una pre-consegna ai soci al fine accertare la corretta esecuzione dei lavori senza la consegna di alcuna chiave. Mi chiedevo a cosa andrebbe incontro un socio se dovesse impossessarsi dell’alloggio (abusivamente) forzando le serrature, riuscirebbe l’impresa a riprendersi il possesso degli immobili riuscendo a sgomberarli dagli occupanti?

Risposta al quesito:
La consegna degli alloggi deve essere eseguita esclusivamente dalla Cooperativa, unica titolare del rapporto intercorrente con i soci.
Il socio che si dovesse impossessare degli alloggi senza una legittima consegna, commetterebbe spoglio sia nei confronti dell’impresa che della stessa cooperativa.
In ragione di quanto precede, tanto l’impresa, quanto la cooperativa potrebbero agire nei confronti del socio, ottenendo la di lui condanna al reintegro in favore  dei legittimi possessori, i quali potrebbero richiedere oltre alle spese del giudizio anche il risarcimento dei danni.

Sono socio di una cooperativa edilizia da settembre 2011.
Essendo subentrato ad altro socio, ho da subito dichiarato agli amministratori della cooperativa che avrei pagato l’appartamento in contanti senza fare ricorso ad alcun mutuo. Alla mia domanda sui tempi nei quali effettuare il pagamento non mi è stato dato alcun crono-programma per cui ho effettuato versamenti periodici coprendo interamente il costo dell’intero appartamento nell’arco di circa due anni. Inoltre solo ora scopro di non aver firmato nessun atto di prenotazione dell’alloggio che riporta tra l’altro le modalità e i tempi di pagamento del prezzo dell’appartamento.
Ora la cooperativa mi chiede il pagamento di una somma cospicua a titolo di interessi di preammortamento sulla base del fatto che non avrei rispettato le scadenze dei pagamenti dei costi di costruzione rispetto ai Sal.
Ribadisco che non mi è stato dato alcun crono-programma ne il presidente della cooperativa mi ha mai notificato qualsivoglia sollecito di pagamento. Per non ritardare ulteriormente la stipula degli atti sto valutando l’ipotesi di pagare la somma che mi viene richiesta con animo di ripetizione in quanto non dovuta.
Chiedo se gli omessi solleciti sugli importi da pagare volta per volta rispetto ai Sal unitamente all’inesistenza di un atto di prenotazione dell’alloggio, possano prefigurare una azione di responsabilità di tipo risarcitorio nei confronti degli amministratori della società cooperativa visto che mi stanno procurando un danno ingiusto (pagamento di una quota di interessi che non ci sarebbe stata perché avrei ottemperato a tutte le scadenze di pagamento dei Sal se solo mi fossero state notificate).

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento gravano sula cooperativa e, quindi, pro quota su ciascun socio prenotatario, a meno che non vi sia una specifica convenzione con il socio, in ragione di uno specifico evento che lo riguardi (ad es. pagamento anticipato in unica soluzione degli importi relativi al mutuo).
Nel caso di specie non sembra che vi sia stata una tale convenzione e, pertanto, non emerge alcun titolo di esenzione dall’obbligo di pagamento pro quota delle rate di preammortamento.
In ordine agli ipotizzati inadempimenti degli amministratori, occorrerebbe approfondire la questione soprattutto in riferimento ai deliberati dell’assemblea, inerenti all’approvazione del programma costruttivo e dei singoli bilanci d’esercizio.

Cinque soci di coop. edilizia a proprietà indivisa non hanno partecipato all’acquisto dell’alloggio perché la procedura prevista dalla legge regionale non è stata rispettata nella forma (convocazione dei soci) e rispetto dei contratti originari di prenotazione e assegnazione successiva che prevedeva il preventivo riparto del costo di costruzione con tabella millesimale predisposta e approvata all’unanimità (modificata dopo non all’unanimità) da effettuarsi qualora si decideva il trasferimento in proprietà divisa.
Ora il cda, divenuti proprietari, ha rassegnato le dimissioni ai 5 soci indivisi.
Possono questi nominare il nuovo cda e proseguire l’attività cooperativistica, facendo iscrivere altri soci, e dichiarare nulli tutti gli atti adottati illegittimamente di cui non vogliono assumersi le relative responsabilità di fronte a chi che sia?
E i soci divenuti proprietari possono intervenire in assemblea in contrasto di interesse?

Risposta al quesito:
Il quesito non è chiaramente formulato, ma sembra che la Cooperativa abbia approvato a maggioranza il passaggio a proprietà divisa e siano rimasti esclusivamente 5 soci non aderenti alla nuova struttura.
In realtà la Cooperativa continua con le due forme e, pertanto, i soci con l’atto di assegnazione in proprietà individuale possono chiedere di recedere, essendo stato raggiunto lo scopo sociale relativamente al loro programma costruttivo (salve le spese per i rapporti pendenti).
I 5 soci rimanenti hanno la possibilità di ricostituire la compagine sociale e proseguire con la Cooperativa a proprietà indivisa.
Se i predetti soci non hanno opposto i deliberati sociali del passaggio a proprietà divisa  non dovrebbero avere alcuna ragione di richiedere la nullità degli atti di assegnazione, che siano stati stipulati nel rispetto della legge.