Cooperative: casi e soluzioni

Abbiamo fatto un rogito in un contesto di Edilizia convenzionata, dove il Notaio ha scorporato il prezzo pattuito nel preliminare nel seguente modo: prezzo di convenzione euro… più oneri e migliorie richieste dalla parte assegnataria euro…
Si precisa che il prezzo di convenzione e le migliorie sono importi simili al 50% e che tali migliorie NON sono state richieste dalla parte assegnataria ma sono servite per mascherare il prezzo di convenzione.
Il problema sorge dal momento che tali migliorie sono risultate illegittime da una sentenza del Tar e che quindi il Comune non consente la rivendita alla somma dei due costi ma solo del prezzo di convenzione.
La domanda che ci poniamo è se il Notaio doveva verificare, tramite un tecnico se tali migliorie fossero davvero reali per metterle nel rogito… e se la dicitura “richiesta dalla parte assegnataria” costituisce un salvagente per la figura del notaio che non era tenuto a verificare quanto noi, tramite scrittura autenticata, stavamo dichiarando.
Oppure se doveva scrivere soltanto il prezzo di convenzione distinguendolo dalle reali migliorie richieste dal socio che potevano realmente in caso di rivendita, aumentare il prezzo di convenzione.

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare l’esatto contenuto dell’atto di convenzione , al fine di rilevare se esso impone il prezzo di vendita ovvero il costo massimo di costruzione.
Nel primo caso non sussiste alcuna responsabilità del notaio , il quale ha evidenziato il prezzo di convenzione differenziandolo dal costo delle migliorie che sarebbero state richieste da ciascun socio.
Nel secondo caso, viceversa, il notaio avrebbe violato la convenzione, in quanto avrebbe esposto un costo dell’alloggio superiore a quello imposto dalla convenzione con il Comune.
L’azione contro il notaio, però, non sortirebbe alcun effetto a vantaggio del socio, posto che può presumersi che quest’ultimo fosse a conoscenza del contenuto della convenzione e che, ciononostante, ha approvato il  costo del programma costruttivo (assemblee, bilanci etc…).

La cooperativa sociale a scopo mutualistico in cui opero da 1 anno, che opera nel reinserimento di minori in collaborazione con il Tribunale dei Minorenni e il Ministero di Grazia e Giustizia (per i minori) sta attraversando problemi economici.
Nel 2014 non ha percepito un solo euro dai Comuni, in quanto il patto di stabilità regionale ha spostato a gennaio 2015 il pagamento solito delle rette prevista per luglio 2014. Ciò ha fatto sì che la cooperativa abbia esaurito il Fido bancario (castelletto con anticipo fatture da P.A). In questi mesi (da settembre ad oggi) sono arrivati diversi decreti ingiuntivi di pagamenti di stipendi di ex operatori della cooperativa.
Attualmente siamo ingarbugliati nella burocrazia della BANCA e del DURC, che appena risanato ritardano dal comune a darci il pagamento etc…
Quanto possono incidere i decreti ingiuntivi (facendo chiaramente opposizione) sulle spalle della stessa cooperativa?

Risposte al quesito:
Anche in pendenza di opposizione il decreto ingiuntivo può essere dichiarato esecutivo dal giudice innanzi al quale pende il giudizio.
La declaratoria di esecutività consente al creditore di agire immediatamente con atto di pignoramento mobiliare o immobiliare, ma anche presso terzi.
In tale ultimo caso il creditore può aggredire il conto corrente bancario o postale, riconducibile alla Cooperativa.
In caso di esito negativo, il creditore potrà richiedere il fallimento o la liquidazione coatta amministrativa della Cooperativa.
Alla luce di quanto precede, appare determinante che la Cooperativa formuli le opposizioni con argomentazioni idonee a paralizzare le azioni dei creditori, in modo tale che gli stessi non ottengano la provvisoria esecutività dei decreti ingiuntivi.
In alternativa, la Cooperativa potrebbe formulare una richiesta di concordato preventivo, bloccando in un primo tempo le azioni dei creditori e successivamente riducendo notevolmente l’entità dei debiti.

Sono socio di una cooperativa edilizia (mutual. preval.) che ha costruito uno stabile di n. 16 alloggi, dei quali sono stati consegnati a tutt’oggi solo 10/16.
Questo stato di cose prosegue da circa due anni e, per tale motivazioni, non sembra possibile la realizzazione del frazionamento del mutuo. Ciò ha generato l’addebito semestrale nei Ns. confronti di interessi di preammortamento (600/700 euro).
La Cooperativa ci chiede continuamente anche la corresponsione degli interessi di preammortamento degli alloggi non assegnati, lamentando criticità economiche di cassa. Per tali motivazioni sono stretti ad utilizzare gli importi da noi versati a diverso titolo (affitto/interessi preammortamento) per coprire anche le spese degli invenduti.
A tutt’oggi, quindi, in capo a ciascun socio gravano: l’affitto mensile, interessi di preammortamento del proprio alloggio e quelli degli alloggi invenduti.
Tutto ciò è lecito? In che modo tale circostanza può essere migliorata?
A mio avviso la Cooperativa ha deciso di consegnare gli alloggi con un numero di prenotazioni troppo basso (7-8 su 16); doveva attendere ulteriori prenotazioni per poi consegnare, in tal modo evitando di gravare come adesso succede.
Cosa sarebbe accaduto, infatti, se la Cooperativa avesse deciso di consegnare gli alloggi solo con n. 4 prenotazioni?
I 4 soci avrebbero pagato per 16? In definitiva la Coop. non esita in ciascuna riunione a ribadire che questo è il naturale stato delle cose e che la Cooperativa di fatto siamo Noi e, pertanto, gli unici a dover fronteggiare le suddette spese.
Va ricordato, peraltro, che questa Coop. è convenzionata con la Regione Lazio (edilizia ex Gescal – edil. popolare) e che la stessa ha ricevuto un contributo regionale per la costruzione.
Da ciò è evidente anche la contraddizione delle cose: a fronte di un contributo regionale per favorire le giovani famiglie, ci si ritrova dinnanzi a spese eccessive/problematiche troppo complesse.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto, sembra che la Cooperativa non abbia i sei soci cui assegnare gli alloggi e, quindi, si è verificata una situazione di stallo in ordine al razionamento del mutuo e alle relative assegnazioni.
Se non si risolve la questione dell’ammissione di nuovi soci ovvero della vendita a terzi degli alloggi residui, la Cooperativa rischia di essere messa in liquidazione coatta.
In ragione del rischio che recede, i soci, se in possesso di atto di prenotazione, potrebbero convenire in giudizio la Cooperativa per il trasferimento coattivo dell’alloggio, ciò dopo avere ottenuto il frazionamento del mutuo con provvedimento giudiziario nei confronti della banca.

Volevo chiedere un parere visto le difficoltà che sto attraversando per un acquisto di una casa in cooperativa.
Nel 2005 ho versato la cifra per una casa con patto di futura vendita. Con contributo regionale di circa 20.000 euro. Il patto di convezione con il Comune aveva stabilito che gli alloggi non dovevano superare la cifra di 122.000 euro.
Noi soci abbiamo versato alla coop 132.000 euro che abbiamo diviso parte contanti e parte mutuo che versiamo alla cooperativa. Dopo 8 anni in prossimità del rogito finale la cooperativa oltre ha prendersi tutto il contributo regionale ci chiede altre 130.00 euro per firmare il rogito
E’ possibile?

Risposta al quesito:
Per dare una corretta risposta occorre verificare il contenuto della Convenzione e i deliberati di approvazione delle spese sociali (bilanci d’esercizio).
Se gli oneri di cui la Cooperativa chiede il versamento pro quota, sono stati approvati in sede di bilancio appare difficile che il socio possa legittimamente sottrarsi al relativo versamento.
Il socio potrebbe verificare la legittimità di spesa e, nel caso di riscontri sulla loro fittizietà, potrebbe agire con azione di responsabilità verso gli amministratori.

Nel 2011 ho acquistato un appartamento appartenente a un condominio edificato da una Cooperativa i cui soci sono proprietari degli altri appartamenti. Io non ho acquistato quindi in qualità di socio.
E’ emersa la necessità di mettere a norma l’areazione ai box nel piano 2, in quanto in fase di costruzione non sono state rispettate le norme previste dai vigili del fuoco, al fine di concedere l’agibilità. La cooperativa giuridicamente non esiste più ma i soci sono gli assegnatari degli altri appartamenti.
Quesito: le spese per la messa a norma sopra indicata sono ragionevolmente imputabili esclusivamente ai soci (visto che in fase di costruzione non sono state rispettate delle norme all’epoca già esistenti, o sono imputabili anche al sottoscritto? Siamo all’interno della prescrizione decennale.

Risposta al quesito:
Il soggetto responsabile va individuato nella Cooperativa e non già nei soci, a meno che, questi ultimi, nell’atto di assegnazione, non si siano espressamente accollati tutti gli oneri presenti e futuri incombenti sulla società assegnante.
In tale ultimo caso, previa verifica dell’accollo, sarebbe possibile agire contro i soci.

Vorrei conoscere, se esiste una normativa di gestione sulle società cooperativa indivisa. Poiché le spese di gestione della nostra cooperativa venivano divise in parti uguali.
Non abbiamo un verbale con il quale è stata presa questa decisione, o quantomeno non lo troviamo, probabilmente lo abbiamo fatto a voce, ma sono 20 anni che facciamo così. Mentre il mutuo ed il condominio vengono divisi in millesimi.
Adesso un socio non è d’accordo, poiché secondo lui tutte le spese vanno ripartite in millesimi. Chi ha ragione su questa storia noi o il socio contestatore?

Risposta al quesito:
Appare corretto che le spese di mutuo e quelle di condominio vengano suddivise per millesimi, mentre le spese generali di amministrazione della società vengano suddivise in parti uguali.
Quanto precede in ragione del fatto che le prime sono direttamente legate alla fruizione del bene (quantificabile in millesimi) i secondi riguardano l’esistenza in vita della società e non dipendono dalla diversa caratura millesimale degli alloggi fruiti (qualunque sia la dimensione dell’alloggio, le spese generali resterebbero identiche).