Cooperative: casi e soluzioni

Nel 2005 ho acquistato un appartamento, il vecchio proprietario era socio della cooperativa istituita nel 1984/85 con contributi regionali, nella compravendita vi è solo il passaggio di proprietà e non vi è menzionata nessuna cooperativa o subentro soci, ma solo ed esclusivamente l’acquisto dell’appartamento, a distanza di quasi dieci anni, mi arriva una raccomandata dove io devo delle somme alla coop. (coop. tuttora in vita).
Soldi che sarebbero di un recupero edilizio dove la coop. era in causa con il costruttore da una ventina di anni, e che alla fine il costruttore ha vinto la causa, adesso li vogliono da me.
Mi chiedo se non ho mai aderito ad essere socio, non ho mai presenziato una riunione e nemmeno sapevo che esisteva la coop., possono rivalersi su di me?
Perché non chiederli al vecchio proprietario, visto che lui era socio e che io no sono mai subentrato?

Risposta al quesito:
Se nell’atto di acquisto non viene menzionato l’accollo degli oneri incombenti sulla Cooperativa, quest’ultima non può vantare alcun diritto di credito verso l’acquirente dell’alloggio.

Sono socio prenotatario con patto di futura vendita di una cooperativa edilizia. La cooperativa dovrebbe farmi sottoscrivere un contratto di locazione e, dopo otto anni, andare al rogito.
Nella mia qualità, sono tenuto a pagare gli interessi di preammortamento del mutuo contratto dalla Cooperativa per la costruzione degli alloggi? Preciso che ho versato una piccola somma e che la parte restante del prezzo la prenderò a mutuo.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento, come ogni altro onere sociale, grava pro quota sui soci prenotatari.
Nel caso di specie, avendo il socio assunto l’accollo del mutuo, appare certo il suo obbligo di pagare pro quota i predetti interessi di preammortamento.

Sono socio da 3 anni di una Coop. che nel mio paese ha costruito una struttura di 14 appartamenti, dei quali sono stati consegnati solo 7, in quanto mancano le prenotazioni. Chiedo: esiste un numero necessario di soci prenotanti (che hanno impegnato l’appartamento con un determinato pagamento) affinché una Coop. edilizia possa di fatto consegnare gli alloggi?
Un collega ha acquistato una casa in Coop. (10 appartamenti) ed in quel caso la Coop. ha atteso di avere 10 prenotazioni (10 soci paganti) prima di consegnare gli appartamenti, in tal modo evitando la nascita di problematiche quali interessi di preammortamento, costi degli invenduti ecc… ecc…
Infatti sempre nel caso del mio collega alla stipula del contratto di affitto è subito seguito il frazionamento del mutuo, perché la Coop. ha raggiunto il suo scopo sociale. Nello specifico: nel caso del mio collega, quest’ultimo ha prenotato l’alloggio versando un determinato importo, ha atteso circa 10-12 mesi e, solo dopo aver ottenuto 14 prenotazioni, la Coop. ha di fatto consegnato gli appartamenti.
Nel ns. caso, invece, la Coop. dopo le prenotazioni di soli 7 soci, ha consegnato gli appartamenti, generando le problematiche dette poc’anzi.
Desidero avere lumi, anche perché pur sussistendo una ns. responsabilità pro-quota, ci chiedono la copertura di spese di appartamenti invenduti (c.d. extra-quota).

Risposta al quesito:
La consegna degli alloggi può essere effettuata solamente in favore dei soci prenotatari, indipendentemente dal fatto che alcuni alloggi restino nella disponibilità della Cooperativa in attesa di nuove prenotazioni.
Le spese relative ai predetti alloggi, ivi comprese le quote degli interessi di preammortamento, gravano momentaneamente sui soci esistenti, mentre dovranno successivamente essere trasferiti ai nuovi soci prenotatari.
In ragione di quanto precede, gli odierni assegnatari avranno diritto al rimborso pro quota di quanto da loro anticipato relativamente agli alloggi non assegnati.

Siamo soci di una cooperativa edilizia e più di venti anni fa abbiamo costruito le case dove abitiamo. Nel corso degli anni la cooperativa ottiene dal Comune un rimborso che nell’atto pratico verrà effettuato il mese prossimo.
Chiedo alla cooperativa di riavere la mia parte, la cooperativa che ora è in liquidazione mi risponde che oltre al fatto che la mia richiesta non è supportata da documentazione, ma è ovvio che la possiedo (sono un socio fondatore e ho tutti i pagamenti effettuati) sono decaduto dalla facoltà di chiederli.
Mi chiedo cosa c’entri la prescrizione anche perché i soldi dal Comune la Cooperativa non li ha ancora presi (è una vicenda che è andata avanti per più di vent’anni). Solo ora sappiamo che il Comune pagherà.
Ma questi soldi non devono essere suddivisi tra i soci senza alcuna richiesta? E’ lecito che il rappresentante legale se ne voglia impossessare senza redistribuirli tra i soci?

Risposta al quesito:
Il legale rappresentante della Cooperativa, nel caso di specie il liquidatore, è obbligato a gestire le attività con l’obiettivo di ripianare le passività e, in caso di sopravanzo, deve  rimborsare ai soci il capitale versato ovvero le anticipazioni sul costo di costruzione dell’alloggio loro assegnato.
Il predetto obbligo deve trasparire dal bilancio sociale, che, in caso negativo, può essere opposto  da  ciascun socio, il quale può anche agire contro il liquidatore aggredendo il suo  patrimonio personale.

Le spese straordinarie, debito con l’ex ditta costruttrice dell’edificio, consulenze di professionisti per mantenere gli alloggi in godimento dei soci, come vanno suddivise, in parti uguali o si fa riferimento ai millesimali degli alloggi?

Risposta al quesito:
Trattandosi di debito verso la ditta costruttrice, esso va suddiviso in parti uguali tra i soci, a meno che non vi sia un particolare regolamento sociale risalente al periodo antecedente la costruzione.
Se gli alloggi hanno un valore diverso, ciò che rileva è il canone d’uso al momento dell’assegnazione ovvero la suddivisione delle spese di manutenzione, entrambi da commisurarsi al valore millesimale degli alloggi.

Le spese straordinarie della società come vanno ripartite tra i soci di una società cooperativa a proprietà indivisa, i cui alloggi sono stati assegnati in godimento, i cui valori sono stati sanciti da millesimali di proprietà e la cui quota mutuo è stata ormai interamente versata in quanto ormai siamo giunti al ventennale della coop.?

Risposta al quesito:
Occorre verificare preliminarmente se lo statuto ovvero l’eventuale regolamento approvato dall’assemblea preveda espressamente la modalità di ripartizione delle spese straordinarie.
Occorre, inoltre, verificare se le spese straordinarie siano inerenti alla manutenzione degli alloggi ovvero se esse siano riferibili alla struttura sociale.
Sul presupposto che non esista una regolamentazione ufficiale e che le spese straordinarie riguardino il costo di manutenzione degli alloggi, la suddivisione va eseguita in base ai millesimi di ciascun alloggio, dovendosi essa commisurare al diverso valore d’uso degli immobili.