Cooperative: casi e soluzioni

Ho firmato l’impegnativa di prenotazione immobiliare nel 2014 e quindi sono diventata socia di una Società Cooperativa, costituitasi al fine della realizzazione di un fabbricato residenziale di 21 appartamenti.
Tutti gli appartamenti sono stati assegnati ed entro fine mese ci sarà la consegna delle chiavi.
Tramite mail ci hanno comunicato che è stata quantificata una maggior spesa come imprevisti: recinzione a confine e altre opere impreviste, a carico della Cooperativa, la quale è stata imputata a noi soci in quota millesimale, tale importo non era previsto nel piano finanziario firmato, a mio avviso non necessaria in quanto la recinzione non ha subito nessun deterioramento dall’inizio lavori.
In qualità di socio sono obbligata a pagare questa somma?

Risposta al quesito:
Stante l’esistenza di un piano finanziario, presumibilmente approvato dall’assemblea e, comunque, firmato dalle parti (Cooperativa e socio prenotatario), non è consentito l’aumento dei costi dell’alloggio, a meno che non vi sia una successiva assemblea dei soci che, preso atto della necessità della spesa aggiuntiva, ne deliberi l’imposizione pro quota a ciascun socio.
Qualora gli amministratori non osservassero le norme di legge ovvero quelle statutarie, sarebbero responsabili della loro attività illegittima, ma sarebbe necessaria l’azione giudiziaria da parte del socio, il quale sarebbe costretto a provare il danno subito e il nesso eziologico con il comportamento degli amministratori.

Io come tante altre persone, siamo soci della cooperativa “Nuova urbanistica” con sede a Varese; a novembre 2013 la cooperativa ha adottato provvedimenti urgenti “per contrastare la crisi” e, relativamente ai soci prestatori, ha bloccato la possibilità di effettuare versamenti e prelievi sui depositi individuati, sino ad allora utilizzati dai soci che già hanno avuto assegnato l’alloggio (quindi già pagato e in piena proprietà), a fronte di incoraggiamento della cooperativa, sia come forma di risparmio, sia come deposito da cui attingere per il pagamento delle fatture relative alle spese condominiali.
Solo col passare dei mesi è stata resa nota la crescente difficoltà economica della cooperativa, debiti, ecc. sino a gennaio 2015 quando è stato accolto dal Tribunale di Varese la richiesta di concordato preventivo, con la nomina di un commissario giudiziale.
Il presidente della cooperativa ha anticipato che proporranno ai soci prestatori (che a suo dire non hanno tutela, essendo privilegiati altri creditori, tipo banche, consorzi, fornitori, ecc) una sorta di “soluzione” da votare (tra l’altro questo accordo è già stato sottoposto al vaglio delle banche e sembrerebbe che il voto dei soci sarebbe pure ininfluente): la cooperativa si impegnerebbe a rimborsare ai soci il 10% dei loro depositi nei prossimi 3 anni e il 50% nei successivi 15 anni, con evidente anticipata rinuncia del 40%.
Il dubbio che a me è venuto è che si voglia l’avallo dei soci per mantenere in piedi una struttura che solo ipoteticamente potrà far fronte agli impegni che prende con i soci, mentre garantirebbe stipendi a presidente, cda, ecc.
Tuttavia, il mio quesito è volto a sapere se in fattispecie simili per i soci prestatori ci possano essere possibilità di rivalsa verso chi è stato ed è responsabile per la gestione rovinosa che ha portato a questo punto, reso noto pure con notevole ritardo visto che i problemi sono stati taciuti sino all’ultimo.

Risposta al quesito:
La mala gestio degli amministratori può essere oggetto di azione giudiziaria da parte dei soci danneggiati.
Le azioni possibili sono di due tipi: quella votata dall’assemblea e instaurata dalla Cooperativa e quella proposta individualmente dai soci; nella prima è necessario che il danno sia stato inflitto alla Società, mentre nella seconda è necessario che il danno sia stato effettivamente subito dai soci proponenti.
In entrambe le azioni è necessario che sia provato, oltre al danno, anche il nesso di causalità tra l’operato degli amministratori e l’evento dannoso.
L’azione si prescrive in cinque anni dalla cessazione della carica degli amministratori  colpevoli.
Nel proporre l’azione è prioritario l’esame degli aspetti probatori, anche in riferimento alle determinazioni delle assemblee assunte nel tempo in cui sono stati in carica gli amministratori colpevoli.
Contro gli amministratori sono, inoltre, proponibili azioni penali per i reati dagli stessi compiuti in violazione delle norme societarie.

Una cooperativa a prevalenza mutualistica che non presenta il bilancio per due anni consecutivi, può presentare separatamente i due bilanci? Es. 2013 e successivamente 2014. Faccio presente che la cooperativa ha presentato istanza di essere ammesso al concordato preventivo.

Risposta al quesito:
La mancata presentazione del bilancio per due anni consecutivi  può comportare lo scioglimento della Cooperativa da parte dell’Autorità di controllo.
Se, nel caso di specie non è intervenuto alcun provvedimento di scioglimento coattivo, la Cooperativa può depositare entrambi i bilanci. Tale adempimento deve essere, comunque, eseguito, posto che la Cooperativa ha proposto la domanda di ammissione al concordato preventivo.

Sono socio della cooperativa edilizia XX sita in Roma.
Ho dato la quota d’iscrizione di euro 3000 + 3000 di servizi e 10.000 acconto casa, mi era stato detto a Gennaio 2015 che le chiavi le avrei avute a fine Maggio ma ancora ad oggi non ho nulla e i lavori devono finire.
Cosa dovrei cominciare a pensare di farmi ridare tutti i 16.000 euro o attendere ancora?

Risposta al quesito:
Il socio prenotatario ha diritto ad esercitare tutti i controlli sull’attività compiuta dagli amministratori della Cooperativa.
In particolare il socio può valutare i bilanci sociali e rilevare inadempienze  di vario genere in ordine all’impiego delle somme e alla gestione finanziaria della società.
Il socio può anche valutare l’esatta esecuzione dei deliberati sociali da parte degli amministratori, i quali possono essere messi in mora in ordine ad eventuali ritardi o inadempienze.
In base alle risultanze delle analisi appena enunciate e di altre possibili, il socio può valutare se recedere dalla Cooperativa, curando di esaminare le norme statutarie sui rimborsi di quanto versato.

In data 27/02/2007 ho prenotato due box (da cooperativa) in costruzione nel Comune di Milano.
La prenotazione e quindi l’’acquisto dei box è consentito esclusivamente ai residenti nel bacino d’’appartenenza secondo una convenzione stabilita dal Comune di Milano.
Le chiavi dei box, quindi l’’assegnazione e l’’utilizzo degli stessi avviene in data 13/04/2010 sebbene i box non siano rogitati.
Per vari problemi il rogito viene rimandato più volte.
In data gennaio 2012 avendo cambiato residenza comunico alla cooperativa di non essere più in possesso del requisito di residenza, in aprile 2014 mia madre vende l’’appartamento ubicato nel bacino stabilito dalla convenzione con il Comune di Milano e quindi perdo completamente tutti i requisiti per rogitare detti box (sia la residenza che la proprietà).
Nel novembre 2014 la cooperativa invia comunicazione che i box possono essere rogitati.
Nel mese di dicembre 2014 la cooperativa invia ai soci una mail seguita da una messa in mora dove si intima di ultimare i pagamenti e presentarsi al rogito.
Non potendo rogitare per assenza dei requisiti fondamentali, la Cooperativa riferisce che la sola possibilità per non perdere le quote è quella di trovare un socio che mi sostituisca e che sia ovviamente in possesso dei requisiti per andare al rogito.
Avendo trovato un potenziale socio entrante, vorrei trovare una tutela inerente i seguenti passaggi:
Il socio entrante deve versare alla cooperativa l’’intero importo per il subentro, l’’importo dovrà essere versato dal socio entrante esclusivamente tramite bonifico bancario che sembra il solo metodo di pagamento per ottenere poi dallo stesso socio entrante le agevolazioni fiscali di detrazione al 50% vincolando i box come pertinenziali all’’appartamento.
Solo successivamente la Cooperativa mi farà un bonifico delle mie quote già interamente versate.
Di seguito le mie due domande:
Avendo perso i requisiti per andare a rogito la Cooperativa non ha nessun obbligo alla restituzione delle somme? Devo effettivamente essere io a trovare un socio che possa sostituirmi?
Nell’’ipotesi che il socio entrante esegua il bonifico, io che tutela ho rispetto al fatto che la Cooperativa mi restituisca le somme versate? Visto che la restituzione delle somme avverrà esclusivamente dopo che il nuovo socio avrà eseguito il pagamento?
Non vorrei trovarmi nella situazione di non essere più socio, di avere un credito e che le mie somme non mi siano immediatamente o mai più restituite.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie esistono due tipi di contribuzione dei soci: quelle riguardanti il rapporto sociale (spese generali di amministrazione, tassa di ammissione etc.) e quelle inerenti le anticipazioni sul prezzo di assegnazione dell’alloggio.
Normalmente (ma occorre verificare le disposizioni statutarie) solamente le prime possono essere trattenute dalla Cooperativa in caso di scioglimento del rapporto sociale, mentre le seconde devono essere restituite per intero al socio receduto o escluso.
Lo Statuto della Cooperativa può prevedere l’obbligo del socio di segnalare il subentrante, ma l’eventuale inadempienza non può determinare in assoluto il diritto della Cooperativa a trattenere definitivamente l’intera somma ricevuta a titolo di anticipazione del prezzo di assegnazione dell’alloggio.
Se, ad esempio, la Cooperativa trova autonomamente il socio subentrante, in tal caso il socio uscente risponderebbe esclusivamente per l’eventuale danno causato alla Società per il ritardo nell’assunzione del nuovo socio (ma una tale circostanza va valutata in base al caso concreto da approfondire).

Debito coop con ditta costruttrice per stato avanzamento lavori non corrisposto, il resto del contratto onorato con suddivisione millesimale, come va suddiviso ora questo debito tra i soci?

Risposta al quesito:
Se l’intero prezzo d’appalto fino ad ora pagato è stato suddiviso tra i soci per quote millesimali, si deve presumere che esista un deliberato in tal senso e, pertanto, anche il debito residuo deve scontare il medesimo criterio.
In via generale, va osservato che, se la Cooperativa è a proprietà divisa, la suddivisione deve osservare il criterio millesimale (a meno che non vi sia un diverso deliberato assembleare di natura contrattuale tra i soci); se viceversa la Cooperativa è a proprietà indivisa, potrebbe essere osservato indifferentemente tanto l’uno quanto l’altro criterio, posto che il canone d’uso verrebbe adeguato in proporzione al beneficio ottenuto dal socio assegnatario (tenuto conto del criterio adottato per la suddivisione del costo).