Cooperative: casi e soluzioni

Dal 2002 sono socia di una cooperativa edilizia per rappresentanti delle forze armate e non.
Per un progetto di avere una casetta mia, ad oggi ho già versato oltre 55.000 euro per pagamenti di vario genere (acquisto terreno n. 1 poi acquisto terreno n. 2 rogitato in donazione al Comune (se no minacciava di non concedere autorizzazioni per intervenuto cambio di normativa – si noti dopo 6 anni di stallo dalla presentazione del primo progetto). I lavori della casa ad oggi non sono ancora iniziati e non si sa neppure quando inizieranno e da chi.
Comincio ad avere problemi economici anche legati al mutamento della famiglia (mio figlio nel frattempo ha 26 anni e si è dovuto sposare pur essendo saltuariamente occupato).
Posso recedere da questa situazione della quale non vedo oggettivamente la fine?
Il presidente a cui ho scritto la mia volontà di recedere dice che non solo non posso farlo ma mi intima di continuare a pagare gli interessi di preammortamento, i compensi del cda e dei professionisti ecc… cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Il recesso è regolato oltre che dall’art. 2532 del codice civile, anche dallo Statuto sociale, che può imporre al socio particolari oneri.
Se sussistono gravi motivi, come ad esempio la perdita dei requisiti soggettivi, il socio può formulare la richiesta scritta di recesso, a fronte della quale il Consiglio di Amministrazione deve provvedere tempestivamente.
Avverso la delibera di rigetto del CdA il socio può proporre opposizione al Tribunale entro sessanta giorni dalla notifica, esponendo le proprie ragioni.
Il socio può anche legittimamente recede nel caso di sistematiche e gravi inadempienze della Cooperativa, tali da non consentire la prosecuzione del rapporto sociale.
Il socio potrebbe attivarsi per trovare un subentrante e darne comunicazione agli amministratori, così evitando ogni controversia.

Una coop. edilizia a proprietà indivisa ha assegnato in godimento gli alloggi ai soci, le cui spese sono tutte intestate alla cooperativa, che le recupera ripartendole fra i soci.
Deve emettere fattura con addebito IVA?

Risposta al quesito:
Le spese sostenute dai soci di cooperative sono di due tipi:
1) le spese generali di amministrazione. Sono connesse al rapporto sociale e, pertanto, si riscontrano in qualunque tipologia di società (ad esempio, pagamento dei diritti camerali);
2) le spese connesse al godimento dell’alloggio, che scaturiscono dal rapporto mutualistico tipico delle società cooperative. Nel caso delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, rientrano in questa categoria non solo il canone d’uso, ma anche tutti quegli esborsi sostenuti dai soci in funzione del raggiungimento dello scopo sociale (ad esempio quelle inerenti la manutenzione ordinaria e straordinaria degli alloggi).
La seconda tipologia di spese è soggetta alla disciplina iva e, quindi, anche agli obblighi di fatturazione da parte della cooperativa.
Ciò premesso, nelle cooperative a proprietà indivisa le spese inerenti al godimento dell’alloggio sono sostenute dalla società per conto dei soci assegnatari, a cui vengono in definitiva interamente addebitate.
Relativamente a tali esborsi, infatti, la cooperativa è un mandatario senza rappresentanza, in quanto agisce in nome proprio ma nell’interesse esclusivo dei soci ai sensi dell’art. 1705 c.c..
L’operazione di riaddebito ai soci può essere considerata a tutti gli effetti una prestazione di servizi e, in quanto tale, è soggetta ad iva in base all’art. 3, III comma, DPR n. 633/1972, secondo cui “Le prestazioni di servizi rese o ricevute dai mandatari senza rappresentanza sono considerate prestazioni di servizi anche nei rapporti tra il mandante e il mandatario”.
Come chiarito più volte dall’Amministrazione Finanziaria, il regime iva applicabile deve essere lo stesso di quello a cui è stata assoggetta l’operazione principale e, quindi, tassazione con la medesima aliquota o esenzione.
Pertanto, ove le spese sostenute dalla cooperativa per conto dei soci siano state assoggettate ad iva, la stessa cooperativa dovrà emettere ai soci fattura con riaddebito dell’imposta assolta.

Faccio parte del CdA di una cooperativa edilizia a contributo pubblico. Siamo nati come proprietà indivisa e da poco abbiamo rogitato, ovviamente previa trasformazione a proprietà divisa.
Siamo 12 soci ed abbiamo rogitato tutti tranne uno, impedito da motivazioni di natura legale. Ora proprio questo socio vorrebbe recedere dalla cooperativa.
Abbiamo già un’idea di cosa rimborsare e cosa non rimborsare al socio uscente; il dubbio riguarda il contributo pubblico del quale usufruisce la cooperativa.
Poichè dello stesso ne beneficiano più e meno indirettamente i soci, l’importo finora percepito e teoricamente suddiviso per il numero dei soci, deve essere defalcato dalla somma che il socio uscente deve ricevere a titolo di rimborso?
In pratica dobbiamo trattenere un dodicesimo del contributo finora incassato?
E’ corretto dire che se così non fosse si configurerebbe un guadagno per il socio uscente, laddove invece ciò non può avvenire?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico, qualunque sia la sua ragione, è rivolto alla Cooperativa, affinché la stessa provveda alla realizzazione dell’alloggio e all’assegnazione al socio prenotatario.
Da quanto precede, consegue che del predetto contributo deve beneficiare l’effettivo assegnatario subentrante, mentre resta escluso il socio uscente.
A quest’ultimo vanno rimborsati i versamenti dallo stesso eseguiti in conto anticipazioni del costo di costruzione, mentre vanno trattenute tutte le spese generali e gli eventuali altri versamenti definiti come non rimborsabili dallo Statuto o dall’assemblea.

Descrivo brevemente la mia situazione, nel 2008 ho firmato un atto di assegnazione per un appartamento con una cooperativa di Prato, nel 2010 mi sono state consegnate le case e avendo la possibilità ho saldato tutta la cifra pattuita in attesa del rogito che la cooperativa si era impegnata a fare entro 2 anni dalla consegna.
Dopo mille rinvii vengo a sapere che la cooperativa è senza liquidità e non posso rogitare perché sulla casa c’è un’ipoteca mai estinta.
I quesiti che gentilmente formulo sono 2, quanto è tutelata la famiglia nei confronti della banca che impugna l’ipoteca, rischio di pagare 2 volte?
Se la cooperativa fallisce quali sono i tempi di risoluzione delle controversie, sono destinato a non vendere la casa per i prossimi 10/20 anni?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la natura giuridica dell’ipoteca in questione al fine di potere valutare la strategia di tutela dei diritti del socio assegnatario.
Se, infatti, come è presumibile l’ipoteca riguarda il mutuo originario, in tal caso il socio può opporre alla banca il contratto di assegnazione stipulato con la Cooperativa, in forza del quale ha pagato l’intero prezzo dell’alloggio senza accollo di mutuo.
In tal caso il socio può ottenere dal giudice l’ordine di frazionamento del mutuo, con la conseguente esclusione del proprio alloggio dall’ipoteca (caso analogo risolto da questo Studio innanzi al Tribunale di Roma, il resoconto del giudizio si trova nella pagina di “diritto civile e commerciale” del sito).

Sono socio di una cooperativa edilizia. Mutuo individuale ormai fatto da anni.
A causa di un dissesto finanziario ho subito decreto ingiuntivo per spese condominiali arretrate. Decidendo di vendere l’immobile scopro che per negligenza non è mai stata richiesta abitabilità ed ora il Comune non intende rilasciarla in quanto persiste una causa fra la cooperativa ed il Comune stesso relativa ad un contenzioso sulle parti comuni mai cedute al comune come da convenzione.
Posso bloccare decreto ingiuntivo e rivalermi in qualche modo sugli organi amministrativi per la mancata vendita?
Premetto che avevo un potenziale acquirente tiratori indietro per questo motivo.

Risposta al quesito:
Si deve presumere che  sia stato già stipulato l’atto pubblico di assegnazione  dell’alloggio in questione.
Ne deriva, pertanto, che dovrebbe essere sorto il Condominio quale soggetto nuovo rispetto alla Cooperativa assegnante.
Da quanto precede, discende che il Condominio può pretendere il pagamento del proprio credito, indipendentemente dalle vicende intercorse con la Cooperativa.
L’ingiunto, tuttavia, può citare in giudizio la Cooperativa e/o gli amministratori in relazione alla mancata concessione dell’abitabilità e ai relativi danni subiti.
Occorre, però, verificare i termini di prescrizione, che vanno rilevati dopo l’adeguata verifica di tutte le circostanze riguardanti il caso concreto.

Vorrei acquistare un appartamento in cooperativa accollandomi una quota di mutuo già esistente e rogitare a frazionamento avvenuto, però senza fare voltura a mio nome del mutuo, in quanto non ho tutti i requisiti per la banca per ottenere un mutuo.
La mia domanda è: può una cooperativa fare un operazione del genere?
Ovviamente, sarei sempre io a pagare la rata mensile di un mutuo che rimarrebbe per un periodo di tempo intestato alla cooperativa.

Risposta al quesito:
Con l’atto pubblico di assegnazione, il socio deve accollarsi personalmente la quota di mutuo gravante pro quota sull’immobile a lui assegnato.
L’assenza del requisito della solvibilità, richiesto dall’Istituto di credito, può essere superato con l’intervento di un terzo fideiussore che garantisca l’assolvimento dell’obbligazione.