Cooperative: casi e soluzioni

Il Comune di San Giovanni La Punta (CT) prima di rilasciare la concessione edilizia ha “imposto” a tre cooperative edilizie che hanno presentato un piano costruttivo in zone confinanti tra loro, l’acquisto di ulteriori terreni da destinare ad opere di urbanizzazione primarie e secondarie.
Dopo aver preso possesso delle aree destinate a verde, dopo pochi anni, ha venduto parte del terreno destinato a verde ad un privato, all’insaputa delle tre cooperative che lo avevano comprato originariamente.
Vorrei sapere se l’azione posta in essere dal Comune è legale.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie possono ottenere dai Comuni l’assegnazione di terreni su cui insediare il loro programma costruttivo.
I terreni possono essere anche acquistati dalle Cooperative, le quali devono cederli ai Comuni per riottenerli in assegnazione con atto di concessione per 99 anni (rinnovabile).
L’atto di concessione viene regolato dalla Convenzione stipulata tra le Cooperative assegnatarie delle aree e i Comuni. Questi ultimi possono imporre determinati oneri, tra cui la destinazione di parte dei terreni alla realizzazione di opere di urbanizzazione.
Da quanto precede consegue che il rapporto che si instaura tra le Cooperative e i Comuni ha natura contrattuale mista, in parte pubblica e in parte privata, sicché appare certo che quanto in esso rapporto convenuto non possa essere modificato unilateralmente da una sola delle parti.
Conseguentemente, l’operato del Comune, come rappresentato nel quesito, risulta illegittimo.

Sono socia di una cooperativa edilizia comprendente 4 palazzi.
Trattandosi di nuova urbanizzazione, il Comune aveva stabilito che ciascun lotto dovesse anche costruire locali commerciali al piano terra di ciascun palazzo. Il mio lotto, il più piccolo, non aveva spazio sufficiente per situare un locale commerciale, che è quindi stato costruito sotto un altro lotto, pur restando di proprietà dei soci del lotto piccolo.
È stata contestata la suddivisione economica dei costi operata dal CdA (il prezzo residenziale e commerciale al mq era stato calcolato sulla base dei permessi di costruire resi dal Comune, con la conseguenza che il lotto piccolo, non avendo commerciale sulla sua superficie, aveva un prezzo residenziale al mq inferiore di circa 100 euro al mq; inoltre, il locale commerciale di proprietà dei soci del lotto piccolo aveva una cubatura inferiore rispetto agli altri locali, essendo stata determinata la superficie in proporzione ai mq dell’appartamento tipo del lotto piccolo, che ha appartamenti assai più piccoli di quelli degli altri lotti).
A seguito della contestazione, è stato votato ed approvato dall’Assemblea dei soci un nuovo criterio di ripartizione (cambiamento al quale noi soci del lotto piccolo ci siamo opposti, ma, essendo solo in 6 contro 24, eravamo più che in minoranza).
Il nuovo criterio impone un unico prezzo al mq a tutti i lotti, tanto per il residenziale che il commerciale (con un aumento sul prezzo degli appartamenti del lotto piccolo di ca. 9.000 euro a testa); ed una suddivisione “salomonica” degli spazi commerciali, ovvero una spalmatura di tutti i costi divisa per la totalità di soci, cioè tutto diviso 30 soci (con un aumento sul prezzo del commerciale del lotto piccolo di ca. 4.000 euro a testa).
Quale dei due criteri di ripartizione è esatto?
È giusto che chi non ha commerciale nel suo lotto non lo conteggi per il calcolo del prezzo al mq, o davvero i prezzi tutti della cooperativa vanno divisi in parti uguali anche se i palazzi ha composizione diversa?
È giusto che chi ha appartamenti più piccoli abbia un locale commerciale più piccolo, o davvero i prezzi tutti della cooperativa vanno divisi in parti uguali anche se ci sono cubature diverse?

Risposta al quesito:
Il principio di parità di trattamento che deve ispirare le Cooperative non consente alcuna disparità anche in relazione al prezzo degli alloggi, la cui misura deve essere proporzionale al costo di ciascuno degli alloggi medesimi.
Se esiste un deliberato assunto a maggioranza, non rispettoso del predetto principio, esso deve essere opposto dai soci danneggiati nei termini di legge.

Sono socio di una cooperativa e ho stipulato un contratto di preassegnazione di un alloggio.
Vorrei sapere, nel caso arrivati al rogito ci fossero ancora degli alloggi non assegnati/venduti e la cooperativa avesse ancora finanziamenti residui, a chi spetterebbe l’onere della copertura degli interessi riguardanti proprio gli alloggi invenduti?
Gli amministratori della cooperativa, solo verbalmente, mi hanno comunicato che saranno loro a farsene carico, ma nello statuto non vi è alcuna indicazione.
Come posso tutelarmi a riguardo? Inoltre, essendo socio, posso richiedere documentazione che indichi l’esposizione residua della cooperativa nei confronti della banca?

Risposta al quesito:
I finanziamenti pubblici vengono effettuati per la realizzazione degli alloggi, sicché la loro erogazione riguarda i singoli immobili (normalmente abbattimento degli interessi di mutuo).
Conseguentemente, ciascun socio assegnatario beneficia dell’agevolazione ed ha l’onere di provvedere pro quota ai costi, ivi compresi gli interessi passivi.
Se esistono alloggi ancora privi di assegnatari, la Cooperativa deve, comunque provvedere al pagamento dei relativi interessi di mutuo e, pertanto, il relativo onere (in mancanza di altri fondi disponibili) deve essere caricato ai soci pro quota, almeno fino a quando non verranno acquisiti i nuovi soci.
Questi ultimi dovranno versare anche gli interessi maturati al momento del loro ingresso e i relativi importi devono essere restituiti ai soci paganti in esubero.
La tutela del socio è quella di seguire i bilanci e verificare che tutti i conteggi siano conformi alla procedura di legge.
Il socio può chiedere le informazioni al CdA relativamente al debito residuo verso la Banca.

Vorrei sapere quali sono le responsabilità del Cda in una cooperativa edilizia a scopo mutualistico.

Risposta al quesito:
Il quesito è formulato genericamente, posto che sull’argomento della responsabilità degli amministratori esistono tanti di quei profili da esigere migliaia di pagine (esistono numerose pubblicazioni specifiche).
In sintesi estrema può dirsi che gli amministratori rispondono in tutti quei casi in cui, con il proprio operato contro legge ovvero difforme dai deliberati sociali, arrechino danni alla società ovvero ai soci.
Esiste, poi, la responsabilità penale degli amministratori come statuita dagli articoli del codice civile e della Legge Fallimentare (es. falso in bilancio, conflitto di interessi, bancarotta  etc.).

Siamo in causa contro una cooperativa edilizia per il mancato rispetto del prezzo di convenzione, abbiamo depositato l’impugnazione di un Lodo arbitrale presso la Corte di Appello.
Nel frattempo la cooperativa sembra voler attivare in tempi stretti la procedura di liquidazione coatta amministrata per insolvibilità e mancanza di liquidità. La cooperativa ha un patrimonio immobiliare molto consistenze.
Adesso cosa succede al nostro appello? Decadrà automaticamente e dovremmo costituirci contro il liquidatore? Oppure la Cooperativa potrebbe continuare con il procedimento in appello?
Nella prima ipotesi il liquidatore scelto dal Tribunale deve eseguire le regole di diritto e di equità secondo quanto emerso nel primo grado oppure ha carta bianca per poter azzerare il tutto senza alcun ristoro economico?
Converrebbe in questo caso aprire un giudizio visto la liquidazione della cooperativa avverso i consiglieri di tutto il CDA visto che è stato accertato da una sentenza del TAR che non hanno operato con diligenza e prudenza anzi con imperizia e negligenza?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è annoverabile tra le procedure concorsuali, in gran parte assimilabile a quella del Fallimento.
In caso in cui il provvedimento di Liquidazione Coatta sopraggiunga nel corso del giudizio, se ne deve pronunciare l’interruzione.
Il giudizio dovrà essere riassunto dalla Liquidatela in base alla utilità che la stessa dovesse riscontrare.
Il Liquidatore è obbligato ad esercitare l’azione di responsabilità verso gli ex amministratori, qualora ve ne siano i presupposti e non sia intervenuta la prescrizione.
Per le eventuali inadempienze del Liquidatore, lo stesso può essere convenuto in ragione dei danni subiti dai socio o dai creditori.

Sono un socio di coop edilizia e abbiamo suddiviso l’intero costo della costruzione in base ai millesimi.
Tuttavia si chiede se è possibile scorporare dei costi (per agevolazioni solo su alcuni alloggi appartenenti ai piani terra tra cui infissi muri di recinzione, illuminazione e impianto idrico) e fare in modo che tali soci soltanto paghino la spesa corrispondente, per non gravare in base ai millesimi sugli altri soci che non hanno tali agevolazioni.
Dunque se gli alloggi non sono tutti uguali come va ripartita la spesa?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie, in assenza di specifici deliberati assembleari, il prezzo dell’assegnazione deve essere commisurato al costo di costruzione effettivo di ciascun alloggio.
Quanto precede in ragione del principio di parità del trattamento dei soci che ispira le Società Cooperative.