Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una coop che 2 anni fa avrebbe dovuto iniziare dei lavori di edilizia convenzionata, ma che – prima per problemi burocratici con il Comune, poi per supposti intralci da parte dei cittadini del quartiere – ad oggi non hanno ancora iniziato i lavori.
A febbraio di quest’anno mi era stata inviata una lettera in cui si diceva che tutta la documentazione era stata reperita e che nel giro di 2 settimane la ditta appaltatrice avrebbe finalmente iniziato i lavori.
Io ho urgente bisogno di acquistare casa e francamente ho perso fiducia sulle reali capacità di realizzazione dei lavori.
So che il diritto di recesso per i soci di coop edilizia ha delle regole ben precise (e sfavorevoli per i soci), ma vorrei capire se esistono dei limiti imposti dalla legge (al di là di quanto riportato nello Statuto) oltrepassati i quali il socio possa avanzare il diritto di essere risarcito di tutte le somme versate senza che gli vengano trattenute delle “spese generali a titolo forfettario” (stiamo parlando di 5.000€ che non ritengo giustificabili in nessun modo, considerando tra l’altro che in tutto questo la parte lesa sono io).

Risposta al quesito:
Il recesso del socio è regolato dall’art. 2532 del codice civile  e dalle norme dello Statuto sociale.
Quest’ultimo deve essere  considerato un contratto che non può essere contravvenuto dal socio, il quale resta obbligato all’osservanza di tutte le clausole, ivi comprese quelle inerenti alla tassa di ammissione e alla contribuzione delle spese generali.
Se, dunque, nel caso di specie lo Statuto della Cooperativa statuisce la tassa di ammissione in misura forfettaria di € 5.000,00, riconducendola alle spese generali, una tale imposizione appare del tutto legittima.
In ogni caso, il socio che recede ha diritto al rimborso integrale di tutte le anticipazioni inerenti al costo di costruzione dell’alloggio prenotato.

Sono un socio assegnatario di una cooperativa edilizia a proprietà divisa con patto di futura vendita a 8 anni fatto dal notaio.
Vorrei sapere se posso portare in detrazione gli interessi del mutuo che sto pagando.

Risposta al quesito:
La Cooperativa deve rilasciare al socio la certificazione della quota parte di interessi pagata all’Istituto mutuante e, sulla base della attestazione, il socio può detrarre gli interessi in sede di dichiarazione fiscale.

Sono socia di una cooperativa edilizia. Ancora non c’è stata un’assegnazione definitiva degli alloggi dal notaio. Su concessione del presidente però alcuni di noi già risiedono nell’edificio.
Da alcuni mesi ho notato che per uno degli infissi presenti nel mio appartamento all’interno del doppio vetro si è formata una macchia che va sempre più ad aumentare, probabilmente dovuta ad infiltrazione d’acqua per cattivo montaggio.
Pur essendo il vetro e l’infisso assicurati, nessuno fino ad ora ha provveduto alla sostituzione. L’impresa costruttrice ha dichiarato fallimento, il consiglio d’amministrazione della cooperativa non vuole accollarsi la spesa.
Chi è tenuto a cambiarmi il vetro?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è tenuta a garantire il socio assegnatario per i vizi e difetti costruttivi occulti, che si sono manifestati dopo la consegna dell’alloggio.
In tal caso occorre mettere immediatamente in mora la Cooperativa con lettera racc.ta e non oltre l’anno dalla denuncia convenirla in giudizio per il risarcimento.

Un’impresa edile ha costruito un fabbricato a favore di una cooperativa edilizia – vanta un credito nei confronti della stessa – la cooperativa è tutt’ora in attesa di assegnare l’ultimo appartamento sul quale grava un ipoteca, oggi pari all’85% del bene.
L’eventuale assegnazione, con la conseguente estinzione dell’ipoteca, garantisce solo una piccolissima parte del credito vantato dall’Impresa… quale tutela è possibile attivare per il recupero del credito?
Preciso che non ci sono state contestazione sui lavori.

Risposta al quesito:
Se l’impresa creditrice non ha adeguate garanzie reali, è necessario che essa si attivi urgentemente al fine di non superare i termini di prescrizione, inerenti le eventuali azioni revocatorie in danno dei singoli assegnatari, quale unica fonte sicura di finanziamento per l’estinzione del debito.

Sono socia di una cooperativa di edilizia agevolata di Roma, quindi abbiamo avuto il contributo della Regione.
A me le chiavi sono state consegnate il 19 maggio 2015, venerdì 12 giugno a pochi giorni dalla scadenza della tasi e Imu la cooperativa mi ha mandato una mail dicendomi che entro il 16 giugno dovevo effettuare un bonifico a loro favore di euro 754,28 causale primo acconto Imu e tasi.
Io ho cercato nel mio piccolo di informarmi ho letto varie pagine su internet e non ho mai trovato riferimenti in merito all’imu anche perché essendo edilizia agevolata abbiamo dei requisiti tali da poter usufruire appunto di agevolazioni!
Sono andata al Comune all’ufficio tributi gli ho spiegato la situazione gli ho portato tutti i documenti e loro mi hanno fatto il conteggio della tasi con il modello f24 ho pagato la mia quota di 15,00 euro.
Adesso però come mi devo comportare con la cooperativa che mi chiede questi soldi? Perché nonostante abbia letto abbastanza le leggi in merito alle cooperative temo che loro possano venirmi a chiedere ancora quei soldi!

Risposta al quesito:
Gli immobili in cooperativa a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale non sono assoggettati all’IMU.
In ordine alla TASI, in virtù dell’assimilazione ex lege dei predetti immobili all’abitazione principale, l’imposta grava interamente sulla cooperativa proprietaria che la addebita ai soci assegnatari.
Per quanto riguarda le cooperative a proprietà divisa, invece, le succitate imposte devono essere pagate direttamente dagli assegnatari (pure antecedentemente alla stipula dell’atto di trasferimento). Anche in questo caso l’IMU non sarà dovuta se l’immobile è adibito ad abitazione principale del socio.
Alla luce di quanto detto, la richiesta di pagamento formulata nei suoi confronti, avente ad oggetto  sia l’IMU che la TASI, sarebbe legittima solo nell’ipotesi di immobile in cooperativa a proprietà indivisa non adibito ad abitazione principale.
In tale ipotesi, infatti, la Cooperativa ha diritto ad addebitare ai soci l’IMU e la TASI.
Quest’ultima limitatamente alla quota, compresa tra il 70 ed il 90 %, posta a carico della Cooperativa stessa dal Comune di Roma (la parte restante deve essere versata direttamente dal socio assegnatario in godimento).
Pertanto, occorrerà preliminarmente verificare in quale fattispecie rientra il suo caso.
Appurato ciò, qualora le venissero richieste somme già pagate o, comunque, non dovute, potrà esimersi dal versamento e procedere giudizialmente contro la Cooperativa.

Sono socia di una cooperativa, siamo in fase di frazionamento e abbiamo diviso tutti i costi di costruzione in base ai millesimi.
Da capitolato d’appalto solo agli appartamenti posti a piano terra sono state installate delle Napoletane in ferro per una maggiore protezione, ora mi chiedo dal costo di costruzione è giusto scorporare il costo di queste napoletane ed imputarlo ai soli alloggi che ne usufruiscono?
Dopodiché dividere in base ai millesimali il costo totale di costruzione al netto dei costi delle napoletane?
Se si c’è una normativa che regola tale procedimento? Siamo 24 soci e gli alloggi in questione sono 8.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie l’assemblea può regolare la ripartizione dei costi con criteri diversi, tra i quali il riferimento ai millesimi di ciascun alloggio assegnato.
Se, dunque, nel caso di specie sembra che l’assemblea abbia scelto il parametro dei millesimi precedentemente approvati, una tale scelta non sembra conciliabile con la maggiorazione dei costi imputabili ai sistemi di protezione apposti solo per alcuni alloggi.
I predetti sistemi, infatti, si presumo ricompresi nel calcolo dei millesimi e, in ogni caso, essi non servono soltanto alcuni alloggi, ma tutto l’edificio (a causa dell’intercomunicazione tra gli alloggi).
Occorre, dunque, verificare il tenore dei deliberati sociali e, all’esito, correggere l’operato degli amministratori.