Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa finanziata dalla Regione (legge 79/75).
La banca che deve concedere il mutuo ha richiesto la fideiussione di tutti i soci, io non voglio sottoscriverla, la cooperativa può escludermi dai soci prenotatari?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se la fideiussione richiesta riguarda indistintamente l’intero mutuo ovvero la quota parte destinata ad essere accollata dal socio.
Nel primo caso, poi, occorre distinguere se il rilascio della fideiussione sia stato oggetto o meno di una delibera assembleare.
In tale ultimo caso, se la delibera non è stata opposta per illiceità dell’oggetto, essa deve ritenersi esecutiva (salva la tardiva opposizione per nullità, qualora ve ne siano i presupposti da riscontrare all’esito dell’esame del contratto di mutuo) e, pertanto, il socio non può sottrarsi alle relative statuizioni.
Nel caso in cui la fideiussione sia determinata in base alla quota di mutuo accollata dal socio, essa si appalesa pienamente legittima e deve essere accettata dal socio.

Sto valutando se aderire ad una cooperativa edilizia che a breve si appresta a costruire.
Mi chiedono di sottoscrivere prima possibile il loro regolamento e piano finanziario con cui farò fronte al pagamento delle tranche di avanzamento lavori ed interessi passivi. A fine lavori ci sarà poi il frazionamento del mutuo edilizio.
Premesso che data la mia condizione lavorativa potrei non far fronte ad un accollo del mutuo a fine lavori, a cosa vado incontro?
Se a fine lavori non riuscirò ad accollarmi il mutuo continuerò a pagare interessi passivi senza avere diritto all’abitazione o sarò da subito moroso nei confronti della banca per la mia quota o altro?

Risposta al quesito:
Con la sottoscrizione del regolamento e del piano finanziario il socio assume gli obblighi imposti nei predetti atti.
In caso di mancata osservanza dei predetti obblighi ,in particolare delle scadenze di pagamento presumibilmente inserite nel piano finanziario, il socio diviene moroso e, quindi, inadempiente.
Le conseguenze possibili sono previste dallo Statuto e dal regolamento e, molto probabilmente, possono arrivare anche allo scioglimento del rapporto sociale.

La ns. cooperativa ha chiesto il mutuo che ed ad oggi non lo ha ottenuto per intero trattenendosi 20% al frazionamento del mutuo dato che i tempi in banca sono molti lunghi l’impresa costruttrice avanza ancora il 9 e 10 sal.
Ha fatto decreto ingiuntivo per questi 2 sal che non ha ottenuto, ora che rischi abbiamo, come dobbiamo procedere?
Anche perchè noi non abbiamo colpe in merito è la banca che non ha dato ancora questi soldi.
Risposta al quesito:
Nel contratto di mutuo possono essere previste le trattenute a garanzia del completamento dell’opera (soprattutto se il mutuo gode di finanziamento pubblico).
In ragione delle predette trattenute, solo una parte dei pagamenti dovuti a fronte dei SAL è garantita dalle erogazioni del mutuo, mentre la parte residua deve essere sostenuta dai versamenti dei soci.
Se l’impresa è in regola con i lavori effettuati, ha pieno diritto a ricevere per intero i pagamenti dovuti dalla Cooperativa e, pertanto, l’eventuale opposizione al decreto ingiuntivo sarebbe inutile e avrebbe l’unico effetto di aumentare i costi per i soci.
Quanto all’Istituto mutuante occorre verificare la regolarità dell’attività posta in essere e, nel caso di violazioni di legge o di norme contrattuali, dare corso al contenzioso.
Va tuttavia osservato che sarebbe preferibile differire il contenzioso, posto che la Cooperativa ha in corso la costruzione degli alloggi, la cui sospensione arrecherebbe ulteriori e irrimediabili danni.
In tale situazione, ci si deve augurare che gli amministratori siano competenti e che siano assistiti da professionisti altrettanto competenti.

Sono socio di una Cooperativa a proprietà divisa, da poco ho scoperto che l’area d’acquistare, è stata opzionata, per il tramite di un compromesso, da una srl.
Il ruolo di tale società sarebbe quello di “garantire” che il prezzo di costruzione delle case non aumenti, per contro ho scoperto che il prezzo dell’area è lievitato di 1,5 volte rispetto al loro compromesso. Questo 50% in più è ovviamente il loro guadagno, se non succede nulla.
La domanda: se la srl garantisce l’intervento per quanto guadagna, che senso ha tale figura di “valorizzatore”, al socio aumentano di fatto i costi.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società mutualistiche, che solitamente non consentono speculazioni finanziarie di tipo capitalistico.
Nel caso rappresentato non è comprensibile la reale funzione della Società che dovrebbe garantire la stabilizzazione dei costi degli alloggi.
Ma la garanzia chi l’ha chiesta? E a favore di chi è prestata? Che valore contrattuale ha?L’operazione finanziaria rappresentata non sembra affatto trasparente.

In una coop edilizia di 24 alloggi, il cui computo metrico prevede per 6 immobili siti con giardini alcune caratteristiche aggiuntive e difformi rispetto agli altri alloggi (cancellate di sicurezza, impianto di illuminazione e idrico, muro di recinzione e ringhiere elevate, cancello di ingresso) si chiede se, in mancanza di delibere assembleari, il costo di costruzione vada ripartito in base ai millesimi solo sulla parte comune, dopo aver detratto e individuato esattamente il costo di costruzione di queste caratteristiche aggiuntive e imputato ai soli beneficiari, per il principio di parità di trattamento dei soci.
Inoltre in caso affermativo, quali sono tra queste caratteristiche quelle che non possono essere imputate agli stessi (muri recinzione del giardino di proprietà).

Risposta al quesito:
Può accadere che gli alloggi realizzati abbiano caratteristiche e costi di costruzione diversi l’uno dagli altri.
In tal caso, in assenza di regolamento approvato dai soci, il prezzo di assegnazione deve tenere conto del diverso costo di costruzione da addebitare al socio assegnatario.
Occorre, tuttavia, verificare caso per caso quali siano i costi che differenziano gli alloggi, individuando le opere poste ad esclusivo servizio di ciascuno di essi.
Si deve rilevare, inoltre, se le opere in questione siano in ogni caso realizzate nell’interesse comune, come può accadere per i muri perimetrali di recinzione (in quanto delimitano anche le aree condominiali) ovvero le cancellate (in quanto realizzate a salvaguardia dell’intrusione di terzi nel complesso).

Ho acquistato un appartamento in una cooperativa. A breve avrò il possesso della casa, nel contratto di assegnazione ho espresso richiesta di accollarmi mutuo tra un anno circa.
La cooperativa farà frazionamento entro dicembre 2015 -gennaio 2016.
Nel frazionamento anche la fetta del mio mutuo sarà frazionata anche se l accollo non lo effettuerò subito a frazionamento avvenuto? In teoria dovrebbe essere intestato alla cooperativa sino a quando non procedo con il mio accollo e quindi si procederà con la voltura del mutuo a mio nome?
In quanto dopo il frazionamento la cooperativa mi obbliga a versare le quote di ammortamento. La voltura viene effettuata dopo il rogito o prima?

Risposta al quesito:
L’Istituto mutuante può frazionare il mutuo concesso alla Cooperativa in tempi differiti, solitamente al completamento degli alloggi e alla ratifica delle assegnazioni da parte dell’Ente pubblico finanziatore, se è stata concessa l’agevolazione.
Con il frazionamento viene suddivisa per ciascun alloggio l’ipoteca e l’importo da rimborsare all’Istituto bancario, in modo che si possa procedere alla stipula dei contratti di assegnazione e contestuale accollo del mutuo gravante pro quota sull’immobile oggetto del contratto.
Avvenuto il frazionamento ,che  viene effettuato prima dell’assegnazione dei singoli alloggi, il mutuo viene messo in ammortamento e sarà la Cooperativa che pagherà le relative rate sino al trasferimento della proprietà individuale e il contestuale accollo da parte dei soci assegnatari.