Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa edilizia a proprietà divisa, che però per convenzione doveva concedere degli alloggi in locazione con patto di futura vendita, e ho accettato un verbale di prenotazione che risulta in totale contrasto della convenzione stipulata con il Comune. Purtroppo non c è solo Roma Capitale come caso di illegalità ma anche nella mia città tutto è possibile.
Così dopo aver indetto un bando scopiazzato da qualche altra parte il Comune non ha vigilato sulla correttezza di tutte quelle regole da lui stesso fissate. Cosi anche i notai (che non hanno stipulato convenzione di nessuna cooperativa con il Comune) hanno e vogliono stipulare atti in evidente contraddizione con la stessa.
Io comunque ho richiesto al presidente di farmi un atto che rispettasse tutti i vincoli imposti dalla convenzione. Il presidente si rifiuta dicendo che non c’è altra maniera di stipulare oltre a quella errata approvata all’inizio.
Ho trovato un notaio che avendo stipulato la convenzione per diverse cooperative ha confermato tutte le mie perplessità. Nel frattempo, visto che il responsabile d’ufficio non ha voluto sapere ragione sulla nostra insistenza a dover controllare la cooperativa, ci siamo rivolti direttamente al Sindaco che si è impegnato a far fare dei controlli.
Cosa devo fare: aspettare il risultati dei controlli, visto che la cooperativa è stata già chiamata a presentare dei documenti o posso costringere il presidente a stipulare da un notaio che, avendo fatto la convezione, non potrebbe fare un atto in contrasto con la stessa?

Risposta al quesito:
Il caso prospettato appare del tutto anomalo, in quanto non sembra possibile che il Comune abbia stipulato una convenzione senza provvedere alla relativa trascrizione nei registri immobiliari.
Se la trascrizione fosse stata trascritta, qualunque notaio sarebbe obbligato per legge ad osservarne le clausole al momento della stipula dell’atto di assegnazione.
Se, comunque, la situazione fosse effettivamente quella prospettata, il socio dovrebbe esporre le proprie perplessità per iscritto alla Cooperativa e al notaio designato.
Si deve presumere che l’Ufficiale Rogante si guarderebbe dall’avallare un atto nullo e, quindi, è probabile che inviterebbe la Cooperativa a regolarizzare i propri rapporti con il Comune.
Qualora il notaio dovesse persistere nel proprio errore, in tal caso (non credibile) il socio dovrebbe agire sia in sede amministrativa (esposti al Comune e alla Vigilanza Cooperative) chiedendo il Commissariamento, ma dovrebbe agire prudentemente anche in sede giudiziaria civile a tutela dei propri diritti soggettivi (assegnazione dell’alloggio).

Sono socia di una cooperativa di abitazione in cui, negli anni, ho depositato i miei risparmi. Per problemi di liquidità la cooperativa ha bloccato il rimborso dei prestiti ai soci ed ha iniziato la procedura di liquidazione amministrativa coatta.
Quali possibilità reali ho di rivedere i miei soldi? E in che tempi?

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale del tutto assimilabile a quella fallimentare.
Il Liquidatore deve, dunque, procedere a realizzare le attività e successivamente, detratte le somme in prededuzione (costi della procedura, etc.) deve  provvedere al soddisfacimento proporzionale dei crediti di terzi ammessi al passivo.
Gli eventuali residui devono essere destinati ai crediti postergati, tra i quali vanno annoverati i prestiti effettuati dai soci.
Nel caso in specie, dunque, occorre verificare se esistono residui attivi, altrimenti potrebbe essere esclusa qualunque ipotesi di rimborso al socio.
Occorre, tuttavia, verificare se le somme versate dal socio siano effettivamente “prestiti” ovvero anticipazioni sul costo di costruzione, perché in tale ultimo caso il socio sarebbe un creditore chirografario, con diritto alla distribuzione pro quota dell’attivo destinato ai chirogafi.

Cosa si intende per spese generali nelle cooperative edilizie e come vengono ripartite?

Risposta al quesito:
Le spese generali sono quelle che riguardano il rapporto sociale e non incidono sul rapporto mutualistico (contrattuale con ciascun socio).
Sicché, vanno considerate spese generali quelle che attengono al funzionamento della società come tale (ad es: materiale di cancelleria, fitto locali sede, professionisti per assistenza legale e fiscale, etc…).
Mentre attengono al rapporto mutualistico quelle che riguardano il singolo socio contraente e beneficiario del servizio reso dalla Cooperativa (ad es: nelle Cooperative edilizie il costo alloggio, i costi di manutenzione edile dell’immobile, costi professionali tecnici, etc…).
Le spese generali vanno ripartite in parti uguali tra i soci (salvo eventuali addebiti specifici approvati dall’assemblea), mentre i costi inerenti al rapporto mutualistico vanno addebitati in proporzione al servizio ricevuto dal socio.

Sono socia di una cooperativa che ha già consegnato gli alloggi ed effettuato l’accollo del mutuo ai singoli soci; in realtà sulla mia quota di mutuo ho riscontrato un importo di circa € 10.000 in più rispetto al costo dell’appartamento che sono nel c/c della coop e che il Presidente della coop si rifiuta di restituirmi con la motivazione che, rispetto ai soci, hanno la precedenza i creditori terzi.
Vorrei sapere se è possibile fare causa alla coop al fine di recuperare quanto mi devono.

Risposta al quesito:
La postergazione dei crediti dei soci si applica in sede fallimentare e, certamente, non può essere invocata dalla Cooperativa, che si presume sia in bonis.
Il presidente deve richiedere l’integrazione dei versamenti a tutti i soci, al fine di far fronte ai debiti sociali, senza gravare illecitamente su un solo socio.
E’ certo che il socio può convenire la Cooperativa e, in caso di incapienza (a seguito di Fallimento ovvero Liquidazione coatta), agire con l’azione di responsabilità individuale nei confronti degli amministratori.

Sono un socio di una cooperativa edile a proprietà divisa, siamo in 13 soci abbiamo il mutuo e la costruzione è al 60%.
2 dei soci a causa di forti difficoltà economiche non versano più quote né per il mutuo né per il lavori, cosa si può fare in questi casi?

Risposta al quesito:
E’ probabile che lo Statuto regoli l’ipotesi della morosità dei soci, ma in mancanza sono applicabili le regole generali in materia di inadempimento contrattuale, sicché i soci inadempienti possono essere esclusi con la decadenza dal diritto all’assegnazione.

La ns cooperativa ha iniziato i lavori nel 2011, poi l’impresa si è fermata per mancanza di soldi perchè i soci hanno chiesto il mutuo e abbiamo aspettato un anno per averlo. L’impresa nel frattempo ci ha chiesto delle somme in più: interessi per i sal maturati, fermo cantiere di un anno e opere per lavori di migliorie non richiesti ne autorizzati da noi, aumento dei prezzi.
Siamo tenuti a darglieli questi soldi?
Sono 10 appartamenti e ha chiesto 150.000 € che diviso 10 fanno 15.000 € a testa.

Risposta al quesito:
Se nel contratto di appalto non è prevista l’ipotesi del fermo lavori, l’impresa ha diritto alla revisione prezzi ovvero alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno.
La quantificazione del danno non può essere approssimativa, in quanto  richiede l’attento esame della documentazione contrattuale e il calcolo della reale tempistica.